預(yù)售資金監(jiān)管辦法
法律分析：商品房預(yù)售資金是指，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，由購房人支付的具有購房款性質(zhì)的定金、首付款以及后續(xù)付款（含銀行按揭貸款、住房公積金貸款）等全部房價款。
法律依據(jù)：《城市商品房預(yù)售管理辦法》
第一條 為加強商品房預(yù)售管理，維護商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。
第三條 本辦法適用于城市商品房預(yù)售的管理。
第四條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國城市商品房預(yù)售管理；
省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理；
市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房地產(chǎn)管理部門）負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理。
南京預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)
繼長沙、青島、廈門等地下發(fā)調(diào)整政策后，南京市也迎來預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)!
4月14日，中國證券報記者向相關(guān)人士確認，近日，南京市住房保障和房產(chǎn)局與中國人民銀行南京分行營業(yè)管理部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于商品房預(yù)售資金監(jiān)管試點使用銀行保函的通知》，自印發(fā)之日起試行一年。
對于南京市此次政策調(diào)整，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，這次政策的核心要點是商品房預(yù)售資金監(jiān)管試點使用銀行保函。通俗來說，銀行可以提供擔(dān)保，然后房企就可以把預(yù)售資金提取出去。換而言之，過去預(yù)售資金監(jiān)管賬戶管控比較嚴，一些房企的銷售資金是不能隨便提取的。而現(xiàn)在有了可以提取的通道，可以緩解資金壓力。
不超過預(yù)售資金監(jiān)管額度的60%
文件稱，該通知出臺的背景，是為逐步建立商品房預(yù)售資金分類監(jiān)管機制，提高預(yù)售資金使用效率，保障預(yù)售資金用于工程建設(shè)，促進南京市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
根據(jù)南京市新規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可憑銀行出具的保函，等額替換新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中的監(jiān)管資金。當(dāng)出現(xiàn)索賠情形并發(fā)起索賠時，監(jiān)管銀行按照監(jiān)管機構(gòu)出具的書面索賠文書啟動索賠，由保函出具銀行將索賠資金存入監(jiān)管賬戶或指定賬戶。
開發(fā)企業(yè)申請等額資金保函替換后，預(yù)售資金賬戶監(jiān)管額度內(nèi)的余額，須滿足項目后續(xù)1年內(nèi)建設(shè)資金需求;且保函替換資金不得超過項目預(yù)售資金監(jiān)管額度的60%。
辦理進度方面，經(jīng)相關(guān)銀行預(yù)審?fù)ㄟ^的項目，開發(fā)企業(yè)向監(jiān)管機構(gòu)提交項目保函意向申請表及資金監(jiān)管補充協(xié)議，監(jiān)管機構(gòu)一般應(yīng)在5個工作日內(nèi)完成審核;審核通過的，對開發(fā)企業(yè)提供的資金監(jiān)管補充協(xié)議予以確認，資金監(jiān)管補充協(xié)議內(nèi)容包含保函文本基本內(nèi)容，作為保函出具銀行后續(xù)工作依據(jù)。
通知要求，監(jiān)管機構(gòu)在接到銀行保函開具通知后，完成相應(yīng)備案手續(xù)，資金監(jiān)管銀行一般應(yīng)在3個工作日內(nèi)為開發(fā)企業(yè)辦理相應(yīng)額度保函資金撥付手續(xù)。
多城調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管政策
3月中旬以來，長沙、青島、廈門等重點城市已紛紛出臺預(yù)售資金監(jiān)管調(diào)整政策。
3月16日，長沙市房屋交易管理中心下發(fā)《關(guān)于長沙市商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)上線運行有關(guān)工作的通知》。其中明確，將于近期升級長沙市內(nèi)五區(qū)新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，包含定金、首付款、按揭款、分期付款、公積金貸款等所有新建商品房預(yù)售資金，須全額存入預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。
長沙市要求，新建商品房預(yù)售資金經(jīng)由統(tǒng)一預(yù)售資金清算專戶完成資金清算后，即時轉(zhuǎn)入各項目對應(yīng)預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。正常情況下，預(yù)售資金到達清算專戶后，當(dāng)天完成轉(zhuǎn)入項目對應(yīng)預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。各預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶開戶銀行需認真做好預(yù)售資金流水審核，對不明資金進賬，要及時進行清理清退，預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶原則上只允許接收購房款項。
3月17日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范我市商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的通知(征求意見稿)》，進一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，確保預(yù)售資金用于商品房項目工程建設(shè)，保障資金安全，優(yōu)化營商環(huán)境，維護商品房交易雙方合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
從青島市的征求意見稿來看，監(jiān)管資金額度有望覆蓋項目竣工交付所需的資金。預(yù)售資金監(jiān)管按照工程建設(shè)進度設(shè)置相應(yīng)控制節(jié)點，控制節(jié)點及監(jiān)管資金留存比例為：當(dāng)建成層數(shù)達到規(guī)劃總層數(shù)一半時，監(jiān)管資金留存比例為60%;當(dāng)主體結(jié)構(gòu)封頂，取得《主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量驗收報告》時，監(jiān)管資金留存比例為30%;當(dāng)單體竣工驗收合格，取得《房屋建筑工程竣工驗收備案表》時，監(jiān)管資金留存比例為15%;當(dāng)項目辦理商品房現(xiàn)售備案或首次登記并按規(guī)定交存首期房屋專項維修資金后，終止監(jiān)管。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評定結(jié)果，對等級較高的企業(yè)，適當(dāng)降低商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例。
4月6日，廈門市住房保障和房屋管理局發(fā)布通知，就明確預(yù)售初始留存資金額度和后續(xù)留存資金額度有關(guān)事項予以通知：預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售資金初始留存資金額度按預(yù)售項目工程總造價的120%計(其中包含工程總造價20%的風(fēng)險金)。
廈門市規(guī)定，后續(xù)留存資金額度按照以下工程進度確定：完成主體結(jié)構(gòu)工程四分之一以上的，留存資金額度為初始留存資金額度的75%;完成主體結(jié)構(gòu)工程二分之一以上的，留存資金額度為初始留存資金額度的50%;主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)?，留存資金額度為初始留存資金額度的25%;完成外立面施工的，留存資金額度為初始留存資金額度的15%;項目竣工的，留存資金額度為初始留存資金額度的5%。
西安市預(yù)售房資金監(jiān)管管理辦法
法律主觀：
商品房預(yù)售 資金監(jiān)管是指由房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對 商品房 預(yù)售資金實施第三方監(jiān)管,房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶。接下來由 網(wǎng) 的小編為大家整理了一些關(guān)于這方面的知識。 商品房預(yù)售資金監(jiān)管是指由房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對商品房預(yù)售資金實施第三方監(jiān)管，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項目建設(shè)，不得隨意支取、使用。 (商品房預(yù)售資金是開發(fā)商將正在建設(shè)中的商品房出售給購房人，購房人按照 商品房買賣 合同約定支付給開發(fā)商的購房款(包括 定金 、首付款、后續(xù)付款、按揭付款)。)業(yè)內(nèi)人士認為，預(yù)售資金監(jiān)管成為焦點，顯示政府部門對開發(fā)商監(jiān)管力度越來越嚴厲。此監(jiān)管措施旨在防止資金被挪作他用從而造成爛尾樓。而一旦預(yù)售款不得他用，一些開發(fā)商可能會因為資金鏈緊張而快速推盤或促銷，盡快回籠資金。房價有望再降，這對購房者而言，自然是利好消息。 開發(fā)商資金鏈斷裂，甚至卷款跑了，導(dǎo)致樓盤爛尾，苦的是掏光血汗錢或者畢生積蓄的 買房 人。對商品房預(yù)售款實施嚴格監(jiān)管，避免開發(fā)商私自挪用，可以有效降低樓盤爛尾風(fēng)險。將于3月1日起實施的《 山東 省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》(以下簡稱“省版監(jiān)管辦法”)，將給開發(fā)商動用預(yù)售款戴上“緊箍”。監(jiān)管辦法規(guī)定，商品房預(yù)售款今后將實行全程監(jiān)管，專款專用，工程進度達到相應(yīng)節(jié)點，開發(fā)商才能按比例申請使用監(jiān)管資金，以保障購房者的合法權(quán)益。 根據(jù)省版監(jiān)管辦法和已于2016年3月1日起施行的《 濟南 市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》(以下簡稱“濟南監(jiān)管辦法”)，開發(fā)商預(yù)售商品房，買房人支付的所有房價款，包括定金、首付款、購房 貸款 以及其他形式的購房款，都應(yīng)當(dāng)存入在監(jiān)管銀行開設(shè)的專用監(jiān)管賬戶內(nèi)，專戶專存，?？顚Ｓ?。預(yù)售款實行全程監(jiān)管，從取得預(yù)售證開始，到開發(fā)項目取得竣工綜合驗收或分期綜合驗收備案證明為止。 省版監(jiān)管辦法明確規(guī)定，開發(fā)商申請預(yù)售證，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)主管部門(濟南主管部門為市城鄉(xiāng)建設(shè)委，下同)公布的監(jiān)管銀行名錄中選擇相應(yīng)的商業(yè)銀行，根據(jù)預(yù)售證申請情況按幢或多幢開設(shè)對應(yīng)的監(jiān)管賬戶，與主管部門、監(jiān)管銀行簽訂三方監(jiān)管協(xié)議。在預(yù)售房屋時，應(yīng)當(dāng)將預(yù)售款監(jiān)管規(guī)定告訴買房人，在售樓處顯著位置公示監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶等信息，并在商品房預(yù)售合同中予以明確。 未開立監(jiān)管賬戶的，房地產(chǎn)主管部門不得核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。這意味著，不按監(jiān)管辦法要求開設(shè)監(jiān)管賬戶，開發(fā)商將無法正常預(yù)售商品房。濟南版監(jiān)管辦法更進一步提出，政府主管部門會根據(jù)開發(fā)企業(yè)上一年度誠信情況，控制開發(fā)商的 網(wǎng)簽 面積，首次放開網(wǎng)簽面積只占預(yù)售許可的30%。存入監(jiān)管賬戶的預(yù)售款未達到重點監(jiān)管額度，按照需要達到重點監(jiān)管額度核算，放開對應(yīng)的網(wǎng)簽面積;達到重點監(jiān)管額度后，才會將預(yù)售許可面積全部放開。 開發(fā)商出現(xiàn)違規(guī)行為，也將面臨相應(yīng)的懲罰。對存在未按規(guī)定將預(yù)售款全部存入監(jiān)管賬戶、變相逃避監(jiān)管、未按規(guī)定使用預(yù)售款、提供虛假材料以及其他違反監(jiān)管辦法或三方監(jiān)管協(xié)議情形的，將被責(zé)令限期整改，記入企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案，情節(jié)嚴重的，還可能被暫停網(wǎng)簽，并受到相應(yīng)的 行政處罰 。 按照濟南監(jiān)管辦法，開發(fā)商未及時將預(yù)售款存入專用監(jiān)管賬戶、提供虛假證明材料申請降低重點監(jiān)管額度，或存在其他違法違規(guī)行為，將被追究相關(guān)責(zé)任并記入不良行為記錄;施工、監(jiān)理單位提供虛假證明，或采取其他方式協(xié)助開發(fā)商騙取降低預(yù)售資金重點監(jiān)管額度的，也將被依法追究相關(guān)責(zé)任。相比之下，省版監(jiān)管辦法的處罰更細更明確。 預(yù)售款全部存入監(jiān)管賬戶后，開發(fā)商還能不能動賬戶里的錢?如果能用，需要什么條件，按什么標(biāo)準?省、市監(jiān)管辦法對此都有明確規(guī)定。 以上便是小編為大家整理的相關(guān)知識，相信大家通過以上知識都已經(jīng)有了大致的了解，如果您還遇到什么較為復(fù)雜的法律問題，歡迎登陸網(wǎng)進行 律師在線 咨詢。
預(yù)售監(jiān)管資金管理辦法
城市商品房預(yù)售管理辦法是國家為加強商品房預(yù)售管理，維護商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)我國法律制定的對于城市開發(fā)的商品房預(yù)售時的管理規(guī)定。中華人民共和國建設(shè)部令第131號頒布，自1995年1月1日起正式施行。
第一條為加強商品房預(yù)售管理，維護商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)我國法律，制定本辦法。
第二條本辦法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。
第三條本辦法適用于城市商品房預(yù)售的管理。
第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國城市商品房預(yù)售管理；省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理；市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房地產(chǎn)管理部門）負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理。
第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。
第六條商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。
第七條開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：
（一）商品房預(yù)售許可申請表；
（二）開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書；
（三）土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；
（四）投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；
（五）工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明；
（六）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。
第八條商品房預(yù)售許可依下列程序辦理：
（一）受理。開發(fā)企業(yè)按本辦法第七條的規(guī)定提交有關(guān)材料，材料齊全的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具受理通知書；材料不齊的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者5日內(nèi)一次性書面告知需要補充的材料。
（二）審核。房地產(chǎn)管理部門對開發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進行審核。開發(fā)企業(yè)對所提交材料實質(zhì)內(nèi)容的真實性負責(zé)。
（三）許可。經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準予預(yù)售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達《商品房預(yù)售許可證》。
經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請不符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應(yīng)當(dāng)說明理由，告知開發(fā)企業(yè)享有依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并送達開發(fā)企業(yè)。
商品房預(yù)售許可決定書、不予商品房預(yù)售許可決定書應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)管理部門的行政許可專用印章，《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)管理部門的印章。
（四）公示。房地產(chǎn)管理部門作出的準予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開，公眾有權(quán)查閱。
什么是商品房預(yù)售？
房屋預(yù)售也稱商品房預(yù)售，樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。
預(yù)售特征：
1、房屋預(yù)售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個期限，并把這個期限的到來作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或失去效力的根據(jù)。
2、房屋預(yù)售具有較強的國家干預(yù)性。由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實質(zhì)性買賣，真正的房屋交接尚未形成。國家因此加強了對商品房預(yù)售市場的規(guī)范。我國對商品房預(yù)售的條件資格及程序作了規(guī)定，而且還要求在預(yù)售合同簽訂后向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。
總結(jié)：本辦法所稱商品房預(yù)售資金,是指開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的商品房在取得預(yù)售許可證后預(yù)售，由購房人按商品房預(yù)售合同約定支付的購房款，包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的購房款。
法律依據(jù)：北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法第一章總則第一條為加強北京市商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理，保證商品房預(yù)售資金?？顚Ｓ?，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》等法律法規(guī)及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房[2010]53號）精神，結(jié)合我市實際情況，制定本辦法。
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