首次成立業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)工作程序
一、 提出申請(qǐng)。在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)實(shí)際使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上的，應(yīng)有10名以上的業(yè)主聯(lián)名向社區(qū)居委會(huì)提出書(shū)面申請(qǐng)，并提供相關(guān)必要的證明材料，要求成立首次業(yè)主大會(huì)；物業(yè)實(shí)際使用的建筑面積達(dá)到30％以上不足50％，但使用已超過(guò)1年的，應(yīng)有20％的業(yè)主聯(lián)名向社區(qū)居委會(huì)提出申請(qǐng)，并提供相關(guān)必要的證明材料，要求成立首次業(yè)主大會(huì)。
二、 發(fā)出成立籌備組的通知。社區(qū)居委會(huì)在接到書(shū)面報(bào)告后5個(gè)工作日內(nèi)，驗(yàn)核材料，確定符合成立業(yè)主大會(huì)條件后，以社區(qū)居委會(huì)的名義在物業(yè)管理區(qū)域張貼公告，向全體業(yè)主發(fā)出報(bào)名參加首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組（以下簡(jiǎn)稱“籌備組”）的通知?；I備組報(bào)名時(shí)間為5個(gè)工作日。
籌備組成員必須是該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位尚有產(chǎn)權(quán)的，還必須包括開(kāi)發(fā)建設(shè)單位。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位書(shū)面推薦代表參加籌備組（開(kāi)發(fā)建設(shè)單位棄權(quán)的除外）。
籌備組成員人數(shù)宜為5人以上的單數(shù)。
籌備組應(yīng)當(dāng)在市住建局物業(yè)辦、鎮(zhèn)社區(qū)辦公室、社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督下開(kāi)展業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備工作。
籌備組未依法開(kāi)展工作的，市住建局物業(yè)辦對(duì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)不予備案。
三、 確定籌備組成員。報(bào)名截止后3個(gè)工作日內(nèi)，社區(qū)居委會(huì)對(duì)參加籌備組的報(bào)名人員進(jìn)行業(yè)主身份驗(yàn)核，并組織全部報(bào)名人員召開(kāi)會(huì)議，確定籌備組成員。
如果符合條件的報(bào)名人員超過(guò)預(yù)定人數(shù)的，社區(qū)居委會(huì)應(yīng)將所有報(bào)名人員通知到場(chǎng)，按照不同物業(yè)類型的比例，采取隨機(jī)抽簽或投票選舉的方式確定籌備組成員。
如果符合條件的報(bào)名人員未達(dá)到預(yù)定人數(shù)，則延長(zhǎng)報(bào)名時(shí)間，繼續(xù)征集業(yè)主報(bào)名參加（延長(zhǎng)期限為5個(gè)工作日）。如延長(zhǎng)期限過(guò)后，仍未達(dá)到預(yù)定人數(shù)的，則暫停指導(dǎo)。
四、 籌備組成員名單公示。社區(qū)居委會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域公示籌備組成員名單。公示期為3日。
五、 第一次籌備組會(huì)議。確定正式的籌備組成員名單后3個(gè)工作日內(nèi)，市住建局物業(yè)辦會(huì)同鎮(zhèn)社區(qū)辦公室、社區(qū)居委會(huì)及時(shí)召開(kāi)第一次籌備組會(huì)議，并安排、布置工作，籌備組推選一名組長(zhǎng)負(fù)責(zé)籌備組工作。籌備組可組建宣傳、文書(shū)、票務(wù)、異議處理等小組開(kāi)展工作。
六、 籌備組的工作。社區(qū)居委會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域公告籌備組成員名單，籌備組自公告之日起成立。籌備組負(fù)責(zé)做好以下籌備工作：
1、 確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容，做好會(huì)務(wù)準(zhǔn)備工作；
業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加?；I備組根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，確定業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)形式。
2、 參照行政主管部門的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）、《管理規(guī)約》（草案）；
3、 確認(rèn)業(yè)主身份和業(yè)主專有部分建筑面積數(shù)及物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積、總業(yè)主人數(shù)，以幢（棟）等形式建立業(yè)主名冊(cè)；
4、 根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，制定《業(yè)主委員會(huì)委員選舉辦法》，并確定表決票和選票的發(fā)放、監(jiān)票、驗(yàn)票、唱票及計(jì)票的人員名單；
5、 組織每棟業(yè)主選舉棟長(zhǎng)（可視具體情況而定）；
6、 做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
七、 業(yè)主委員會(huì)候選人報(bào)名及征求《管理規(guī)約（草案）》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案》和《業(yè)主委員會(huì)委員選舉辦法》的修改意見(jiàn)。以籌備組的名義發(fā)出業(yè)主委員會(huì)候選人報(bào)名的通知并發(fā)放候選人報(bào)名表，通知上應(yīng)當(dāng)載明業(yè)主委員會(huì)候選人報(bào)名的條件、方式、領(lǐng)取和遞交報(bào)名表的時(shí)間和地點(diǎn)等事項(xiàng)。
業(yè)主委員會(huì)候選人報(bào)名時(shí)間為5日。
籌備組在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)征求全體業(yè)主對(duì)《管理規(guī)約（草案）》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）》和《業(yè)主委員會(huì)委員選舉辦法》的修改意見(jiàn)。
八、 驗(yàn)核委員候選人的業(yè)主身份。籌備組在社區(qū)居委會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)下，按照通知中的資格條件要求進(jìn)行驗(yàn)核（主要驗(yàn)核報(bào)名的候選人是否是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，是否有違反國(guó)家法律法規(guī)的行為，是否模范履行業(yè)主義務(wù)等）。
籌備組驗(yàn)核業(yè)主委員會(huì)候選人報(bào)名情況后，應(yīng)將候選人的報(bào)名情況如實(shí)報(bào)送社區(qū)居委會(huì)，社區(qū)居委會(huì)辦驗(yàn)核完畢后，由籌備組將候選人報(bào)名材料在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期為5日。如有業(yè)主對(duì)候選人的資格提出異議，并有證據(jù)證明該候選人不符合候選人條件的，籌備組應(yīng)在社區(qū)居委會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)下予以核實(shí)，在正式公布候選人名單之前將核實(shí)情況和處理結(jié)果書(shū)面告知異議者。公示期滿后，籌備組確定正式的業(yè)主委員會(huì)委員候選人，并公布正式候選人名單。
九、 印制選票和表決票，制作投票箱?；I備組應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前，印制好選票和表決票，做好選票和表決票印制數(shù)量登記，制作選票和表決票發(fā)放簽收登記表和投票登記表，并按照投票點(diǎn)的數(shù)量制作投票箱。 投票箱只能有一個(gè)投票口，且投票入口不得超過(guò)2cm×5cm，箱門貼上封條。
十、 發(fā)出召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的通知?；I備組應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前將召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通知及以下材料在物業(yè)管理區(qū)域公布：
1、 業(yè)主大會(huì)會(huì)議議程；
2、 管理規(guī)約（草案）；
3、 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）；
4、 業(yè)主委員會(huì)正式候選人資格表；
5、 表決票和選票式樣；
6、 業(yè)主名冊(cè)及票權(quán)數(shù)情況；
7、 其他表決事項(xiàng)。
有條件的，可以采用遞交書(shū)面通知、放入業(yè)主信箱內(nèi)、郵寄或其他方式送達(dá)業(yè)主。
十一、業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)?；I備組組建若干發(fā)放組及唱票組、計(jì)票組、監(jiān)票組，每組三人以上，由籌備組成員、業(yè)主代表組成（委員候選人應(yīng)回避）?；I備組根據(jù)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通知上確定的時(shí)間、地點(diǎn)和形式，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
（一）采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的，按以下程序進(jìn)行：
1、發(fā)放選票和表決票。發(fā)放組將選票和表決票送達(dá)每戶業(yè)主，確認(rèn)業(yè)主身份。業(yè)主須在選票和表決票發(fā)放簽收登記表上簽字。如收到選票或表決票的是非業(yè)主時(shí)，應(yīng)交待非業(yè)主及時(shí)轉(zhuǎn)交或告知業(yè)主。
2、投票。投票采用“流動(dòng)投票”和“集中投票”相結(jié)合的方式進(jìn)行。
（1）流動(dòng)投票。選票和表決票發(fā)放同時(shí)，業(yè)主如愿意立即投票，可將填好的票投入到發(fā)放組攜帶的流動(dòng)票箱內(nèi)，并在投票登記表上簽字。
（2）集中投票。籌備組集中一個(gè)時(shí)段在管理區(qū)域出入口或社區(qū)居委會(huì)等處設(shè)立投票箱。業(yè)主將填好的選票或表決票，持業(yè)主身份的有效證明到指定的投票箱進(jìn)行投票?；I備組應(yīng)當(dāng)組織人員（候選人應(yīng)回避）在投票點(diǎn)做好驗(yàn)核業(yè)主身份、簽收選票或表決票及登記等工作。社區(qū)居委會(huì)在現(xiàn)場(chǎng)全程監(jiān)督。
業(yè)主因故不能參加投票的，可書(shū)面委托代理人代為投票。代理人須出示業(yè)主身份有效證明、書(shū)面委托書(shū)及本人合法的有效證件。
投票的時(shí)間超過(guò)一天的，在投票當(dāng)天截止的時(shí)間，籌備組在業(yè)主代表和市住建局物業(yè)辦、鎮(zhèn)社區(qū)辦公室、社區(qū)居委會(huì)見(jiàn)證下對(duì)所有的投票箱共同封箱，封好的投票箱放置在社區(qū)居委會(huì)辦公室，任何人不得毀損投票箱。
投票時(shí)間不宜超過(guò)7日。但投票截止時(shí)，回收選票未達(dá)到法定票數(shù)的，應(yīng)張貼通知，繼續(xù)征集未投票業(yè)主的意見(jiàn)。
3、計(jì)票。投票結(jié)束后，在市住建局物業(yè)辦、鎮(zhèn)社區(qū)辦公室、社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督下，由監(jiān)票組、計(jì)票組進(jìn)行公開(kāi)唱票、驗(yàn)票，統(tǒng)計(jì)投票結(jié)果。
（二）采用集體討論（現(xiàn)場(chǎng)大會(huì)）的形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的，按以下程序進(jìn)行：
1、入場(chǎng)登記。由籌備組根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)份額清單對(duì)到會(huì)的業(yè)主核對(duì)身份，業(yè)主簽到登記。非業(yè)主、物業(yè)使用人參加大會(huì)的，需出示業(yè)主身份有效證明、書(shū)面委托書(shū)，以及本人合法的有效證件。
籌備組要確認(rèn)到會(huì)的業(yè)主數(shù)量符合法定人數(shù)和投票權(quán)數(shù)后才能宣布大會(huì)開(kāi)始。
2、宣布會(huì)議議程，介紹委員候選人，宣讀《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主委員會(huì)委員選舉辦法》及注意事項(xiàng)。
3、發(fā)放選票和表決票。發(fā)放組核對(duì)業(yè)主身份后發(fā)放選票和表決票，業(yè)主須在選票和表決票發(fā)放簽收登記表上簽字。
4、投票。業(yè)主填寫好選票和表決票后，自行投放到會(huì)場(chǎng)設(shè)置的投票箱內(nèi)。
5、統(tǒng)計(jì)投票結(jié)果。由唱票組、監(jiān)票組、計(jì)票組現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)箱，公開(kāi)唱票、驗(yàn)票，統(tǒng)計(jì)投票結(jié)果。
十二、確定業(yè)主委員會(huì)委員。根據(jù)業(yè)主大會(huì)投票的結(jié)果確定業(yè)主委員會(huì)委員。獲得專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主同意且獲得占總業(yè)主人數(shù)1/2以上的業(yè)主同意的業(yè)主委員會(huì)候選人當(dāng)選為正式的業(yè)主委員會(huì)委員。
十三、確定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》等表決事項(xiàng)是否通過(guò)。對(duì)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》等的表決統(tǒng)計(jì)，獲得專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主同意且獲得占總業(yè)主人數(shù)1/2以上的業(yè)主同意，《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》才能正式通過(guò)。
十四、公示選舉和表決結(jié)果。籌備組將業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員的選舉結(jié)果和對(duì)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》等的表決結(jié)果在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
十五、召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。自公告之日起，籌備組組長(zhǎng)應(yīng)在3日內(nèi)負(fù)責(zé)召集業(yè)主委員會(huì)委員，召開(kāi)第一次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，選舉主任1名、副主任1-2名。
十六、業(yè)主委員會(huì)備案。業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向市住建局物業(yè)辦備案。備案須提交下列材料：
1、 業(yè)主委員會(huì)成立備案申請(qǐng)書(shū)；
2、 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議議程；
3、 業(yè)主大會(huì)會(huì)議紀(jì)要；
4、 業(yè)主委員會(huì)委員名單、報(bào)名表，產(chǎn)權(quán)證明和身份證復(fù)印件；
5、 已通過(guò)的《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》等；
6、 其他材料。
十七、刻制印章。業(yè)主委員會(huì)取得市住建局物業(yè)辦的備案證明后，告知鎮(zhèn)社區(qū)辦公室和社區(qū)居委會(huì)，持備案證及相關(guān)證明到公安局指定部門刻制印章。
十八、業(yè)主委員會(huì)成立通告。印章刻制后3日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將《業(yè)主委員會(huì)成立通告》、業(yè)主委員會(huì)備案證（復(fù)印件）、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)通告?；I備組自行解散。
十九、資料存檔。業(yè)主大會(huì)選舉和表決工作結(jié)束后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將涉及選舉和表決全過(guò)程的書(shū)面材料整理存檔。有條件的，對(duì)重要的工作進(jìn)行數(shù)碼拍照留存。
注：1、所有的公示、公布、通告等均應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域公告欄或其他顯著位置張貼。
2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選出一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。涉及投票選舉或表決的，須由業(yè)主本人親自表決簽名。

法律主觀：

一、業(yè)主大會(huì)以及業(yè)主委員會(huì)是如何產(chǎn)生的
（一）業(yè)主大會(huì)
業(yè)主大會(huì)是指在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下、由同 物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主組成，對(duì)關(guān)系到整體業(yè)主利益的事情進(jìn)行決議；并通過(guò)選舉建立業(yè)主委員會(huì)。
同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
（二）符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。
（三）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。
（四）業(yè)主委員會(huì)
業(yè)主委員會(huì)，是指由業(yè)主選舉產(chǎn)生，是業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種特殊形式。
一般情況下，業(yè)主委員會(huì)有兩種產(chǎn)生方式：
1、由業(yè)主或業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，依照物權(quán)法、 物業(yè)管理?xiàng)l例 ，以及各地的相關(guān)辦法依照程序產(chǎn)生；
2、對(duì)于較大小區(qū)，業(yè)主先按照樓選舉各自樓委會(huì)，然后每個(gè)樓委會(huì)推選代表，集中而成業(yè)委會(huì)；這樣方式形成的業(yè)委會(huì)，主要負(fù)責(zé)樓間共有的管理；而樓委會(huì)，負(fù)責(zé)樓內(nèi)共有的管理。
業(yè)主委員會(huì)的恰當(dāng)人數(shù)，可以按照如下規(guī)則估算：最接近“小區(qū)總戶數(shù)*2%”的單數(shù)。由此可以保證小區(qū)業(yè)主的較高質(zhì)量的溝通覆蓋。比如，對(duì)于1000戶的小區(qū)，1000*2%=20，較好的委員數(shù)量為19或21。
二、業(yè)主委員會(huì)章程
業(yè)主委員會(huì)章程是指業(yè)主委員會(huì)必備的規(guī)定業(yè)主委員會(huì)組織及活動(dòng)的基本規(guī)則的書(shū)面文件，是以書(shū)面形式固定下來(lái)的業(yè)主共同一致的意思表示。
業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)制定出業(yè)主委員會(huì)章程。業(yè)主委員會(huì)章程主要反映出業(yè)主委員會(huì)的宗旨，是規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的行為、保障業(yè)主委員會(huì)達(dá)到其目的的原則性文件。
制定業(yè)主委員會(huì)章程是十分必要的。業(yè)主委員會(huì)章程是業(yè)主委員會(huì)作為一個(gè)組織的行為準(zhǔn)則，是保障業(yè)主委員會(huì)正常開(kāi)展工作，維護(hù)業(yè)主利益、實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)的綱領(lǐng)性文件。合理完善的章程是業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮作用的重要保證。從業(yè)主委員會(huì)籌備組成立起，就要制定業(yè)主委員會(huì)章程。章程必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議通過(guò)后施行。
三、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)
根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例（以下簡(jiǎn)稱為條例）關(guān)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成并代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的組織，履行下列六大職責(zé)：
1、制訂、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
2、選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
3、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；
4、決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；
5、制訂、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
6、法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

法律客觀：

《民法典》第二百七十八條
下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。