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商品房屋買賣合同解釋(商品房買賣合同司法解釋)

首頁 > 財產房產2025-03-16 18:16:52

房屋買賣合同預售屬于什么合同

商品房買賣合同(預售)是正式合同。商品房預售合同是指商品房預售方和預購方雙方約定,預售方在約定時間內將建成的商品房所有權轉移于預購方,預購方向預售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協議。是正式的商品房買賣合同的一種,針對于預售商品房進行使用,以建造中的房屋為標的物,屬于買賣合同的一種。合同是指當事人或當事雙方之間設立、變更、終止民事關系的協議。
買房簽合同注意事項有哪些?
買房簽合同注意事項包括一定要看開發商的證件是否齊全、在購買前要跟開發商確認好房款如何交,何時交等。
1、產權證要齊全
買房子一定要看開發商的證件是否齊全,證件不全的房子不能購買。也要問清楚能不能辦理產權證。包括《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《商品房預售許可證》。此三證是辦理產權證的必要條件。銷售許可證的證件原件應該在售樓現場懸掛,可以在售樓現場看到證件的原件,再有就是土地證是否抵押了,土地使用證有一個備注頁,如果開發商向銀行進行了開發貸款,在土地使用權證上會有注明。還有開發商的營業執照,經營范圍里是不是有房地產開發商的土地經營許可。
2、延期交房
很多小伙伴都遇到過這樣的事情,到了交房日期了,開發商卻不能按時交房。開發商《補充協議》規定,“若開發商延期交樓,則按業主已交房價每日千分之一支付違約金,且違約金賠償總額以房款5%為限,如發展商仍不能交樓,業主只退回已交的本金。”這種約定非常不合理。
3、付款方式與期限
買房子需要很大一筆資金,在購買前要跟開發商確認好房款如何交,何時交。一次性付款可以跟開發商協商,是不是可以留5%左右的房款,在正式交房之后給予付款,銀行貸款應該在約定的時間里款沒有到開發商的帳上,按照合同,要支付相應數量的違約金,所以應該把時間約定的更加充裕一些。在簽訂正式購房合同之前,建議向開發商指定的銀行,或者向律師咨詢一下資信條件,看是否能夠得到資信貸款,避免出現其他的麻煩。
4、公攤面積
每個樓房都是有公攤面積的,而每個樓盤的公攤面積也是不同的,在買房子的時候一定要問好公攤面積。不應該計入的包括倉庫、機動車車庫、非機動車車庫,作為人防的地下室,以及可以單獨使用的空間。還有售房單位自管自用的房屋,比如說開發商在大堂里做的銷售中心等。為多棟房屋服務的管理用房,通俗來說,就是與這棟樓不相連的部分,比如說小區的物業管理用房等。
綜上所述,商品房預售合同不是正式合同,正式合同是商品房銷售合同。在實踐中,商品房預售合同一般采取標準合同的形式,具體條款由預售方事先擬定,依法成立具有法律效應。簽署預售合同之后,雙方后期可能會簽署正式的房屋買賣合同。
【法律依據】:
《中華人民共和國民法典》
第五百零二條
【合同生效時間】依法成立的合同,自成立時生效,但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
依照法律、行政法規的規定,合同應當辦理批準等手續的,依照其規定。未辦理批準等手續影響合同生效的,不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力。應當辦理申請批準等手續的當事人未履行義務的,對方可以請求其承擔違反該義務的責任。
依照法律、行政法規的規定,合同的變更、轉讓、解除等情形應當辦理批準等手續的,適用前款規定。

民法典關于房屋買賣合同的規定

如開發商逾期交房,經買房人催告后三個月內仍未交房的,買房人有權解除合同,除可退房外,還可要求賠償。當然雙方另有約定的除外。
一、民法典關于房屋買賣合同
賣賣合同糾紛起訴到人民法院的應當向人民法院遞交書面訴狀,并按照被告人數提出副本。起訴書作為原告主張訴訟請求及依據的事實和理由的直接體現,必須載明以下事項:
1、當事人的基本情況。當事人是公民的應當記載其姓名、性別、年齡、民族、職業及住所;當事人是法人或其他組織的,應當記載其名稱、住所地和法定代表人的姓名和職務;在起訴書中最好注明聯系方式,以保證法院能夠準確通知雙方當事人及時參加訴訟。
2、訴訟請求和所依據的事實理由。事實和理由部分將訴求中的基本事實陳述清楚就可以了,語言盡量簡潔,概括性地將賣賣合同糾紛發生的情況以及要求被告承擔違約責任法律依據闡明。訴訟請求部分要明確、具體,當提出多項訴訟請求時,應當編號逐項列明。
3、證據目錄和證據來源。證據在立案的時候提交復印件即可,證據原件在開庭審理的時候提交,供法庭質證。
最新買賣合同糾紛起訴狀范本
原告:————
住址:————
電話:——————
被告:——————
住所地:————
法定代表人:————
聯系人:————
電話:————-
訴訟請求:
1、請求法院判令被告立即為原告辦理房屋所有權證;
2、請求法院判令被告支付逾期辦理房屋所有權證的違約金;
3、請求法院判令被告承擔本案訴訟費用。
事實與理由:
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綜上所述,被告作為房屋買賣合同的出售方,在原告交付購房款履行了付款義務后,被告方交付房屋即購房合同成立,被告方應當在合同訂立之日起90日內按約定辦理房屋所有權證。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第60條、《城市房地產開發經營管理條例》第33條及最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條定,被告應當立即辦理房屋產權證并支付違約金。
為維護原告合法權利,特訴請人民法院判允前列訴訟請求。
此致
————人民法院
具狀人:——————
————年——月——日
二、商品房買賣合同糾紛的司法解釋
(一)開發商逾期交房,經買房人催告后三個月內仍未交房的,買房人有權解除合同
根據《解釋》的規定,如開發商逾期交房,經買房人催告后三個月內仍未交房的,買房人有權解除合同,除可退房外,還可要求賠償。當然雙方另有約定的除外。
同時買房人行使解除權也是有時間限制的。根據《解釋》的規定,從買房人有權解除合同時(即開發商逾期交房之日起的三個月后)起,如開發商催告的,買房人應當在催告之日起三個月內解除合同;如開發商沒有催告的,買房人應當在有權解除合同之日起一年內解除合同,否則過了以上期限,買房人再要求解除合同的,法院將不予支持。因此開發商應當認真甄別買房人以逾期交房為由解除合同的要求是否超過期限,如超期的可依法駁回其退房要求。
(二)違約金數額或者損失賠償額計算方法的確定
開發商與買房人就違約金數額或者損失賠償額計算方法有約定的,一般從其約定。但如約定的違約金過份高于違約所造成的實際損失的,可以請求法院降低。根據《解釋》的規定,法院可以支持超過造成的損失30%的違約金。舉例說,如合同約定的違約金為2萬元,而違約造成的實際損失為1萬元,那么法院最終會支持1.3萬元的違約金。同時《解釋》的規定,當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,應當以違約造成的損失確定違約金數額。
如果雙方沒有明確約定的,《解釋》的規定可以參照以下標準確定:
1、逾期付款的,按照未付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
2、逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
3、由于開發商的原因,買房人未能取得房屋權屬證書的,按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
(三)由于開發商原因導致買房人未能取得房屋權屬證書的,開發商將承擔違約責任
《解釋》第十八條規定由于開發商原因導致買房人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,開發商應當承擔違約責任:
1、商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;
2、商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
3、商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。
《解釋》第十九條同時規定,由于開發商的原因,導致買房人在以上辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年仍然無法辦理房屋所有權登記的,買房人有權解除合同和賠償損失。
以上是《解釋》中對開發商有較大影響的規定的要點釋義。《解釋》出臺目的就是為了加強對處于弱勢地位的購房消費者的合法權益的保護,并制裁某些開發商違背誠信原則和違法經營的行為,所以《解釋》對開發商規定了較重的責任,如果開發商繼續違法經營、違規操作,其法律成本將大大增加,既不經濟,也不利于企業的長遠發展。因此貴司應利用《解釋》出臺施行的契機,規范企業的經營運作,糾正不當的經營方式,塑造誠實信用、守法經營的企業形象。并根據《解釋》及其它相關法律規定,妥善處理遺留問題,防止損失的擴大。
房屋買賣合同成立要件是怎樣的
在購買商品房時,房屋買賣雙方需要簽訂一份正式的買賣合同,之后還應該到公證處辦理合同公證。買房過程中這一基本的環節,是交易雙方訂立的一份契約,對交易雙方各自的權利義務起到監督、保護的作用。
房屋買賣合同成立要件
1、出賣方必須具有房屋所有權或土地使用權。非房屋所有人和土地使用人不得出賣他人的房地產。
2、買賣雙方當事人必須具有完全行為能力。未成年人和被宣告為無民事行為能力或限制行為能力的公民不能簽訂房地產買賣合同,其房地產買賣行為由其法定代理人代為進行。單位買房者如需購買私房的須得到有關機關的批準。
3、房地產買賣雙方當事人的意思表示必須真實可信。這是指房地產買賣雙方當事人在買賣合同中表示出來的意思必須與當事人的真實意思相一致。如果一方以欺詐、脅迫等手段或乘人之危,使對方在違背真實意思的情況下簽訂的房地產買賣合同,或者雙方惡意串通簽訂損害國家、集體或第三人利益的房地產買賣合同都屬于無效合同。行為人對房地產買賣合同內容有重大誤解或合同顯失公平的,一方當事人可以要求撤銷或變更合同。
5、房地產買賣合同的形式必須符合有關的法律規定。房地產買賣合同應該采用書面形式并且應該按照法律規定辦理房屋所有權轉權登記和土地使用權變更登記并公證。
4、房地產買賣合同不得違反法律或者社會公共利益,也即合同的內容必須合法。如果公民通過劃撥取得的國有土地使用權,其房屋轉讓必須辦理土地使用權出讓手續,或者將其中的土地收益按規定上繳國家,否則不得買賣。
綜上所述,如開發商逾期交房,經買房人催告后三個月內仍未交房的,買房人有權解除合同,除可退房外,還可要求賠償。當然雙方另有約定的除外。
【法律依據】:
《解釋》第十八條規定由于開發商原因導致買房人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,開發商應當承擔違約責任:
1、商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;
2、商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
3、商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。

商品房買賣合同與房產證有什么區別

一、概念區別:

1、商品房買賣合同是指出賣人轉移在建或已建商品房所有權及相關權利予買受人,買受人支付價款的合同。這里的房屋特指商品房,而不包括農村自建住房、單位集資建房等。

2、房產證是購房者通過交易,取得房屋的合法所有權,可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權利的證件。

二、特征區別:

1、商品房買賣合同作為不動產買賣合同的主要類型,具有如下法律特征:

(1)標的物在法律上呈現出復雜的形態。交易的房屋既可能是已建好的房屋,也可能是尚未竣工的房屋,而且還包括建筑物和小區的公用設施、設備的所有權或使用權。

(2)標的物所有權的轉移以登記為成立條件。我國《合同法》第一百三十三條規定,標的物的所有權自標的物交付時起轉移,但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。《物權法》第九條規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。

(3)行政干預強烈。由于土地房屋類不動產價值巨大,對國計民生影響很大,國家對房地產行政監管相對較為嚴格。如國家實行登記制度、推行合同示范文本、實行限購政策等。

2、作為證書之一種,房產證具有以下顯著特點:

(1)房產證只能由房地產主管機關發放。

(2)房產證是對特定房屋所有權歸屬的書面證明,并可記載特定房屋共有狀況以及是否設定擔保物權等狀況。基于一物一權主義,房產證以一房屋一房產證為原則,即一個具有獨立建筑結構與使用功能的房屋 (包括區分所有的房屋)只有一個所有權,在不動產登記上只能有一項所有權登記,并且據此只能發放一個房產證。

(3)房產證只能向特定房屋的所有權人發放,如房屋系共有,在房屋所有權證之外,還可向共有權人發放共有權證。

(4)房產證是登記機關在對特定房屋權屬情況進行登記之后,向特定權利人發放的權屬證明,房產證的內容應與登記簿的內容相一致。

三、所需材料區別:

1、商品房買賣合同登記的申報材料有商品房買賣合同登記申請表、雙方簽訂的重慶市商品房買賣合同、預售商品房分層分戶平面圖、銀行進帳憑證、開發企業法定代表人授權委托書及代理人身份證明、預購人是法人或其他組織應提交法人登記證書或者授權登記文件及代理人的授權委托書和身份證明、預購人是個人的提交身份證明、所購房屋是現房的須提交《房地產權證》、預購人是境外機構組織人員的提交經重慶市涉及國家安全事項建設項目審批辦公室審核同意的《審查意見通知書》原件。

2、房產證所需材料:

(1)買賣雙方進行房產交易后一個月內持房屋買賣合同和其他證件到房地產交易所辦理買賣過戶登記。去辦理登記需要攜帶身份證、戶口本、《商品房銷售合同》等證件和資料。

(2)買賣雙方接到交易所辦理過戶手續的通知后,應攜帶身份證、戶口本、圖章等,在交納了手續費、契稅、印花稅后就可以辦理過戶手續。交易所會給買方發放房產賣契,原則上房產證需買賣雙方共同辦理。買賣雙方或一方因故不能辦理買賣過戶手續和產權登記的,可出具委托書委托代理人代為辦理。

(3)辦理完買賣過戶手續后,買方應持房地產交易所發給的房產賣契,在三個月內到房屋所在地的市或區(縣)的房屋土地管理局登記申請。辦理申請需要的證件和資料有:賣方所有的整棟樓的房屋所有權證、《商品房購銷合同》、商品房銷售發票存根復印件、、身份證復印件、《房屋所有權轉移登記表》、《墻界表》、《面積計算表》。

擴展資料:

商品房買賣合同是指房地產開發企業將尚未建成或者已經竣工的房屋向社會銷售,轉移房屋所有權于買受人,買受人支付價款的合同。其中,商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,并且出賣人已經按照約定收受購房款的,該協議應當認定為商品房買賣合同(2001年4月4日由中華人民共和國建設部發布,自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十六條規定:商品房銷售時,房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。

房產證(Premises Permit)購房者通過交易,取得房屋的合法所有權,可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權利的證件。即《房屋所有權證》,是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。房產證包括房屋所有權證和房屋共有權證,在通常意義上,房產證是房屋所有權證的簡稱,是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。

按照我國現行的房屋所有權登記制度,房屋登記是城鎮房屋權利歸屬的法定公示方法。2011年8月下旬稅務部門表示房產加名按房價一半征契稅 。2013年4月,北京市住建委稱,為防止虛假房屋買賣等行為,保障房屋交易安全,今后北京購房人拿到的房產證將可自愿并免費設立密碼,房屋如需辦理轉讓、變更、抵押等登記業務時,須提供密碼才可辦理。預計于2013年下半年實施。

例如,在房屋買賣時,房產證的交付并不產生房屋所有權移轉的效果,房產證受讓人并不能以取得出賣人的房產證為由,主張其已經取得房屋所有權。房產證遺失后,房屋所有權人并不因此失去房屋所有權,權利人可根據登記簿的記載主張和行使權利,并可要求機關根據登記簿上的記載補發房產證。可見,房產證不能脫離登記簿的記載而發揮其證明作用。

所謂“房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證”的規定,實際上顛倒了房產證和不動產登記簿的關系,誤解了物權公示的原則、意義和適用規則。房產證也不具有代表房屋所有權的功能,這一點與證券大不相同。同是書面憑證,證書與證券在性質上的主要區別是:證書僅僅是證明法律事實的書面憑證,房產證作為權利證書,只能證明特定房屋所有權歸屬于誰,而不能代表其上記載的權利;證券不僅能夠證明權利的歸屬,如當事人在訴訟中即使只有持有證券這一孤證,亦可充分證明其擁有證券上的權利,而且還能代表其上記載的權利,移轉交付證券即產生權利移轉的效力。

當然,在與房屋有關的交易活動中,房產證還是能夠起到一定的證明作用。但是,房產證所起到的只是初步的證明作用。在房屋買賣的締約過程開始時,欲出賣房屋的一方出示房產證,可以初步證明自己是房屋所有權人,有關的締約談判可以據此展開。如果雙方初步達成一致并且準備簽訂房屋買賣合同時,一方當事人不應只根據對方房產證的記載就與之訂立合同,而應當到房地產主管機關查閱房屋登記簿,以了解對方是否為真正的房屋所有權人、該房屋上是否設定了抵押等情況,因為只有登記簿上的記載才是具有公信力的權利歸屬證明。

在房屋買賣合同履行時,賣方向買方交付房產證,并不產生房屋所有權移轉的法律效果,必須在不動產登記簿上進行所有權主體的變更登記(即通常所說的“過戶登記”),才能產生房屋所有權移轉的法律效力。嚴格說來,在房屋所有權移轉過程中,房產證是不能隨之移轉的,房地產主管機關在進行過戶登記之后,不應將賣方原先持有的房產證經變更記載后轉交給買方,而應當將賣方原先持有的房產證收回,再向買方發放新的房產證。

可見,在房屋交易過程中,房產證的證明作用是極為有限的,遠不如生活中常見的其他一些證書,如身份證、畢業證、合同書等。當然,盡管房產證的交付不具有物權法上的效力,但在審判實踐中據此判斷是否存在債的關系方面,還是有一定的證明意義。

例如,房產證的交付可以證明雙方當事人之間可能存在房屋買賣合同關系,可以證明賣方有交付房屋所有權的意思表示;在涉及房屋抵押的交易活動中,抵押權人占有房產證可以證明抵押合同關系的存在等等。

參考資料:百度百科-商品房買賣合同 百度百科-房產證

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