上海市房地產(chǎn)抵押辦法
（上海市人民政府令第76號）
第一章　總則
第一條　（制定目的和依據(jù)）
為了加強(qiáng)本市房地產(chǎn)抵押管理，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》和有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。
第二條　（適用范圍）
本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)抵押。
第三條　（有關(guān)用語含義）
下列用語在本辦法中的含義：
（一）房地產(chǎn)抵押，是指債務(wù)人或者第三人以不轉(zhuǎn)移占有的方式向債權(quán)人提供土地使用權(quán)、房屋和房屋期權(quán)（以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)）作為債權(quán)擔(dān)保的行為；在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法處分該抵押物并就處分所得的價款優(yōu)先得到償還。
（二）房屋期權(quán)，是指以建設(shè)工程總承包合同、建設(shè)工程施工總承包合同或者以商品房預(yù)購（售）合同約定將來某一時間獲得建成房屋的權(quán)利。房屋期權(quán)包括房屋建設(shè)工程期權(quán)和預(yù)購商品房期權(quán)。
第四條　（基本原則）
房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、公平和誠實(shí)信用原則。
依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押權(quán)受法律保護(hù)。
第二章　抵押權(quán)的設(shè)定
第五條　（可以抵押的房地產(chǎn)）
下列房地產(chǎn)可以抵押：
（一）依法獲得的尚未建有房屋及其他地上定著物的出讓土地使用權(quán)；
（二）依法獲得所有權(quán)的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)；
（三）依法獲得的房屋期權(quán)；
（四）依法可以抵押的其他房地產(chǎn)。
第六條　（不得抵押的房地產(chǎn)）
下列房地產(chǎn)不得抵押：
（一）以行政劃撥方式獲得的尚未建有房屋及其他地上定著物的土地使用權(quán)；
（二）尚未建有房屋及其他地上定著物的農(nóng)村集體所有土地使用權(quán)；
（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；
（四）依法列入城市房屋拆遷范圍或者集體所有土地征用范圍的房屋、土地使用權(quán)；
（五）政府代管的房地產(chǎn)；
（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋和土地使用權(quán)；
（七）權(quán)屬不明或者有爭議的房地產(chǎn)；
（八）依法被查封、監(jiān)管的房地產(chǎn)或者依法被以其他形式限制轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)；
（九）已出租的公有居住房屋；
（十）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。
第七條　（抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍）
抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍，包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。抵押合同另有約定的，從其約定。
第八條　（抵押權(quán)擔(dān)保的期間）
抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。
第九條　（抵押物價值的確定）
設(shè)定抵押權(quán)時，抵押物的價值由抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商議定。抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商議定不成的，可以經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商委托房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)確定。法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
第十條　（抵押物的價值與所擔(dān)保的債權(quán)）
抵押物所擔(dān)保的債權(quán)不得超出該房地產(chǎn)的價值；其中，出讓土地使用權(quán)抵押所擔(dān)保的債權(quán)不得超出國有土地使用權(quán)出讓金的款額，房屋建設(shè)工程期權(quán)抵押所擔(dān)保的債權(quán)不得超出該建設(shè)工程總承包合同或者建設(shè)工程施工總承包合同約定的建設(shè)工程造價。
設(shè)定抵押權(quán)后，該房地產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分可以再次抵押，但再次抵押所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額不得超出其價值的余額部分。
第十一條　（再次抵押的告知）
以已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)再次抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已抵押的事實(shí)書面告知接受再抵押者。
第十二條　（以已出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)）
以已出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。
第十三條　（以有期限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)）
以有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，抵押所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用年限。
第十四條　（以共有房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)）
以按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，抵押物以抵押人享有的份額為限。
以共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，必須經(jīng)全體共有人同意，抵押人為全體共有人。
第十五條　（以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)）
以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押物；在抵押權(quán)存續(xù)期間，其承擔(dān)的共同擔(dān)保義務(wù)不可分割。抵押人和抵押權(quán)人另有約定的，從其約定。
第十六條　（以出讓土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)）
以出讓土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的，所擔(dān)保的主債權(quán)僅限于開發(fā)建設(shè)該出讓地塊的貸款，并不得違反國家和本市關(guān)于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的規(guī)定和土地使用權(quán)出讓合同的約定。
第十七條　（設(shè)定抵押權(quán)時房屋與土地使用權(quán)的關(guān)系）
房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)同時抵押。以部分房屋抵押的，該部分房屋所占相應(yīng)比例的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)同時抵押。
第十八條　（以商品房設(shè)定抵押權(quán)）
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以已預(yù)售的商品房設(shè)定抵押權(quán)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以已建成商品房設(shè)定抵押權(quán)的，在抵押權(quán)存續(xù)期間，不得銷售該抵押物。
第十九條　（抵押合同簽訂后新增的房屋）
抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。
第二十條　（以有限產(chǎn)權(quán)房屋設(shè)定抵押權(quán)）
以有限產(chǎn)權(quán)房屋設(shè)定抵押權(quán)的，必須符合國家和本市有關(guān)有限產(chǎn)權(quán)房屋權(quán)利的規(guī)定。
前款所稱的有限產(chǎn)權(quán)房屋，是指房屋所有人擁有的享有完全的占有權(quán)、使用權(quán)和有限的處分權(quán)、收益權(quán)的房屋。
第二十一條　（以房地產(chǎn)設(shè)定最高額抵押權(quán)）
債權(quán)人和債務(wù)人可以以房地產(chǎn)設(shè)定最高額抵押。設(shè)定最高額抵押權(quán)時，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)約定連續(xù)發(fā)生債權(quán)的期間、被擔(dān)保債權(quán)的最高限額。
約定的債權(quán)發(fā)生期屆滿后，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)辦理最高額抵押權(quán)確定登記。實(shí)際的債權(quán)發(fā)生期短于約定的債權(quán)發(fā)生期的，可以以實(shí)際的債權(quán)發(fā)生期為準(zhǔn)；實(shí)際的債權(quán)發(fā)生期超出約定的債權(quán)發(fā)生期的，以約定的債權(quán)發(fā)生期為準(zhǔn)。債權(quán)發(fā)生期屆滿時，實(shí)際存在債權(quán)的累計數(shù)額低于最高債權(quán)限額的，以實(shí)際存在債權(quán)的累計數(shù)額登記為被擔(dān)保的主債權(quán)額；實(shí)際存在債權(quán)的累計數(shù)額超出最高債權(quán)限額的，以最高債權(quán)限額登記為被擔(dān)保的主債權(quán)額。
以最高額抵押擔(dān)保的主債權(quán)合同，僅限于借款合同和就某項(xiàng)商品在一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生交易而簽訂的合同。
本條所稱的最高額抵押，是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以房地產(chǎn)對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保的行為。
第二十二條　（以房屋建設(shè)工程期權(quán)設(shè)定抵押權(quán)）
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和其他建設(shè)單位以房屋建設(shè)工程期權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，所擔(dān)保的主債權(quán)僅限于建造該建設(shè)工程的貸款，但已付清該建設(shè)工程全部建造款的不在此限。
以房屋建設(shè)工程期權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，必須同時符合以下條件：
（一）房屋建設(shè)的開發(fā)投資總額已經(jīng)完成25%以上；
（二）該建設(shè)工程承包合同是能形成具有獨(dú)立使用功能的房屋的總承包合同或者施工總承包合同；
（三）該建設(shè)工程范圍內(nèi)的商品房尚未預(yù)售。
不得以房屋建設(shè)工程期權(quán)設(shè)定最高額抵押。
以房屋建設(shè)工程期權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，應(yīng)當(dāng)符合國家和本市關(guān)于建設(shè)工程承發(fā)包管理的規(guī)定。
第二十三條　（以預(yù)購商品房期權(quán)設(shè)定抵押權(quán)）
預(yù)購人以預(yù)購商品期權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，所擔(dān)保的主債權(quán)僅限于購買該商品房的貸款，但已付清該商品房全部購房價款的不在此限。
不得以預(yù)購商品房期權(quán)設(shè)定最高額抵押。
以預(yù)購商品房期權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，應(yīng)當(dāng)符合國家和本市關(guān)于商品房預(yù)售管理的規(guī)定。
第二十四條　（資金監(jiān)管）
房屋建設(shè)工程抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)按合同約定對貸款資金的使用進(jìn)行監(jiān)管，專項(xiàng)用于該建設(shè)工程的建造。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的商品房預(yù)售款和銷售款，應(yīng)當(dāng)委托專門機(jī)構(gòu)監(jiān)管使用，先行用于清償該房屋建設(shè)工程的各項(xiàng)貸款。房屋建設(shè)工程及其占用范圍內(nèi)的出讓土地使用權(quán)上存在抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)注銷相應(yīng)部位的抵押權(quán)。
對商品房預(yù)售款和銷售款進(jìn)行監(jiān)管的具體辦法，由市人民政府另行制定。
本條第二款所稱的各項(xiàng)貸款，是指出讓土地使用權(quán)抵押貸款、房屋建設(shè)工程期權(quán)抵押貸款和建造該建設(shè)工程的其他貸款。
第三章　抵押合同
第二十五條　（抵押合同的形式）
設(shè)定房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)簽訂書面的抵押合同。
抵押合同可以以在主債權(quán)合同中訂立抵押條款的方式簽訂，也可以單獨(dú)簽訂。
第二十六條　（抵押合同的主要內(nèi)容）
抵押合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
（一）抵押人和抵押權(quán)人的姓名（或者名稱）、住所；
（二）被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額；
（三）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；
（四）抵押物的座落、用途、結(jié)構(gòu)、面積、四至范圍以及價值；
（五）房屋權(quán)屬和土地使用權(quán)屬狀況、土地使用權(quán)取得方式、房地產(chǎn)權(quán)證編號；
（六）抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍；
（七）抵押人和抵押權(quán)人約定的其他事項(xiàng)。
以房屋建設(shè)工程期權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的，抵押合同的內(nèi)容除本條第一款規(guī)定外還應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
（一）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號；
（二）國有土地使用權(quán)出讓金的款額；
（三）該建設(shè)工程的總承包合同或者施工總承包合同約定的建設(shè)工程造價；
（四）已投入該建設(shè)工程的款額，但不包括獲得土地使用權(quán)的費(fèi)用；
（五）建設(shè)工程竣工日期。
以房地產(chǎn)設(shè)定最高額抵押的，抵押合同的內(nèi)容除本條第一款規(guī)定外還應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
（一）連續(xù)發(fā)生債權(quán)的期間；
（二）最高債權(quán)限額。
抵押合同不完全具備本條規(guī)定內(nèi)容的，可以補(bǔ)正。
第二十七條　（抵押合同不得約定的事項(xiàng)）
訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿而抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。
第二十八條　（抵押合同的文字）
抵押合同應(yīng)當(dāng)用中文書寫，也可以同時用其他文字書寫。
第二十九條　（涉外房地產(chǎn)抵押的公證）
抵押人和抵押權(quán)人一方為香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)、臺灣地區(qū)和外國的自然人、法人或者其他組織的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本市公證機(jī)構(gòu)公證。
第三十條　（無效合同）
下列抵押合同為無效合同：
（一）違反本辦法第六條、第十八條第一款、第二十二條第三款、第二十三條第二款規(guī)定而簽訂的抵押合同；
（二）主合同無效的抵押合同，但抵押合同另有約定的，從其約定；
（三）違法簽訂的其他抵押合同。
第三十一條　（抵押合同的變更）
抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商一致，可以變更抵押合同。變更抵押合同，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的抵押變更合同。
一宗抵押物上存在兩個以上抵押權(quán)的，需要變更抵押合同的抵押權(quán)人，必須征得所有后順位抵押權(quán)人的同意。
第三十二條　（抵押合同的解除）
抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商一致，可以解除抵押合同。解除抵押合同，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的抵押解除合同。
第三十三條　（抵押合同的終止）
有下列情形之一的，抵押合同終止：
（一）抵押所擔(dān)保的債務(wù)已經(jīng)履行；
（二）抵押合同被解除；
（三）債權(quán)人免除債務(wù)；
（四）法律規(guī)定終止或者當(dāng)事人約定終止的其他情形。
第四章　抵押登記
第三十四條　（抵押登記的效力）
設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法辦理抵押登記。抵押合同自抵押登記之日起生效。
抵押合同發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)依法變更抵押登記。抵押變更合同自變更抵押登記之日起生效。
第三十五條　（抵押登記的機(jī)構(gòu)）
抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)登記的管理權(quán)限，向市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記。
第三十六條　（抵押登記的申請人和需提交的材料）
抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)共同提出抵押登記申請。申請抵押登記時，應(yīng)當(dāng)提交身份證件、主合同、抵押合同和以下材料：
（一）以預(yù)購商品房期權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)提交商品房預(yù)購（售）合同；
（二）以房屋建設(shè)工程期權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)提交房地產(chǎn)權(quán)證書、該建設(shè)工程的總承包合同或者施工總承包合同；
（三）以尚未建有房屋及其他地上定著物的出讓土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)提交房地產(chǎn)權(quán)證書和土地使用權(quán)出讓合同；
（四）以其他房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)提交房地產(chǎn)權(quán)證書。
第三十七條　（變更抵押登記的申請人和需提交的材料）
抵押合同發(fā)生變更的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)共同向原抵押登記機(jī)構(gòu)提出變更抵押登記申請。申請變更抵押登記時，應(yīng)當(dāng)提交身份證件、抵押權(quán)利證明和抵押變更合同。
第三十八條　（注銷抵押登記的申請人和需提交的材料）
抵押合同終止的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)共同向原抵押登記機(jī)構(gòu)提出注銷抵押登記申請。申請注銷抵押登記時，應(yīng)當(dāng)提交身份證件、抵押權(quán)利證明和以下材料：
（一）按本辦法第三十三條第一項(xiàng)、第三項(xiàng)規(guī)定，抵押所擔(dān)保的債務(wù)已經(jīng)履行或者債權(quán)人免除債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提交債權(quán)人出具的書面證明；
（二）按本辦法第三十三條第二項(xiàng)規(guī)定，抵押合同解除的，應(yīng)當(dāng)提交抵押解除合同；
（三）按本辦法第三十三條第四項(xiàng)規(guī)定，發(fā)生法律規(guī)定終止或者當(dāng)事人約定終止的其他情形的，應(yīng)當(dāng)提交有關(guān)材料。
辦理注銷抵押登記手續(xù)時，抵押人申請但抵押權(quán)人不申請的，登記機(jī)構(gòu)可以受理抵押人的申請，并且責(zé)成抵押權(quán)人限期辦理注銷登記。抵押權(quán)人逾期仍未辦理注銷登記的，可以依法核準(zhǔn)抵押人的注銷登記。
第三十九條　（抵押權(quán)利證明的出具、變更和收回）
房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在受理抵押登記申請之日起的規(guī)定期限內(nèi)，依法作出是否準(zhǔn)予登記的決定，準(zhǔn)予登記的，應(yīng)當(dāng)出具抵押權(quán)利證明；不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請人。
房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在受理變更抵押登記之日起的規(guī)定期限內(nèi)，依法作出是否準(zhǔn)予變更登記的決定，準(zhǔn)予變更登記的，應(yīng)當(dāng)變更抵押權(quán)利證明；不予變更登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請人。
房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在受理注銷抵押登記之日起的規(guī)定期限內(nèi)，依法作出是否準(zhǔn)予注銷登記的決定，準(zhǔn)予注銷登記的，應(yīng)當(dāng)收回抵押權(quán)利證明；不予注銷登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請人。
第四十條　（房地產(chǎn)權(quán)證書和抵押權(quán)利證明的保管）
抵押物的房地產(chǎn)權(quán)證書，由抵押人保管。
房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)出具的抵押權(quán)利證明，由抵押權(quán)人保管。
第四十一條　（登記的費(fèi)用）
辦理抵押登記和變更抵押登記時，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)支付登記費(fèi)用。
第四十二條　（登記資料的查閱）
抵押登記、變更抵押登記、注銷抵押登記的有關(guān)資料應(yīng)當(dāng)對公眾開放查閱。具體辦法按照市人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第五章　抵押物的占管
第四十三條　（抵押物的占管及占管責(zé)任）
抵押物由抵押人占管。
抵押人在占管期間應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押物的安全與完好。
抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的約定、監(jiān)督、檢查抵押物的占管情況。
第四十四條　（抵押物的出租）
抵押人在抵押期間將抵押物出租的，應(yīng)當(dāng)將已抵押的事實(shí)書面告知承租人。
第四十五條　（抵押物的轉(zhuǎn)讓）
除本辦法第十八條第二款規(guī)定外，抵押人在抵押期間可以轉(zhuǎn)讓抵押物。除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售、銷售商品房外，抵押人在抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押物的，應(yīng)當(dāng)事先以書面形式通知抵押權(quán)人，并將已抵押的事實(shí)告知受讓人。抵押人未事先通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。
轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款，抵押人可以與抵押權(quán)人協(xié)商提前清償?shù)盅核鶕?dān)保的債權(quán)，也可以與抵押權(quán)人協(xié)商向約定的第三人提存作為抵押財產(chǎn)。
抵押人通知抵押權(quán)人時，應(yīng)當(dāng)同時提出轉(zhuǎn)讓抵押物的價格和對轉(zhuǎn)讓款的處理方式，并與抵押權(quán)人就此進(jìn)行協(xié)商。
抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在接到通知后的15天內(nèi)書面答復(fù)抵押人，并可以向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記備案；逾期未作答復(fù)的視作無異議。抵押權(quán)人認(rèn)為轉(zhuǎn)讓抵押物的價格明顯低于其價值的，可以要求抵押人提供新的擔(dān)保；抵押人不同意提供新的擔(dān)保的，抵押權(quán)人可以不準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓該抵押物。
抵押人向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提出過戶申請，或者預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓合同的登記備案申請時，應(yīng)當(dāng)提交其與抵押權(quán)人關(guān)于轉(zhuǎn)讓款處理方式的協(xié)議或者其通知抵押權(quán)人而抵押權(quán)人逾期未作答復(fù)的證明，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)據(jù)此移交房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變更登記或者預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓合同的登記備案手續(xù)。
抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款，超出債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
第四十六條　（抵押合同的繼受履行）
作為抵押人的法人或者非法人組織變更后，其繼受主體應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同。
作為抵押人的自然人死亡或者被依法宣告死亡時，該抵押物的合法繼承人或者受遺贈人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同，但當(dāng)事人放棄繼承或者遺贈的除外。
第四十七條　（抵押物和抵押人變化的通知責(zé)任）
有下列情形之一的，抵押人或者其繼受人應(yīng)當(dāng)及時書面通知抵押權(quán)人：
（一）已設(shè)定抵押權(quán)的房屋被依法列入拆遷范圍的；
（二）因作為抵押人的自然人死亡或者被依法宣告死亡而發(fā)生繼承、析產(chǎn)；
（三）因作為抵押人的法人或者非法人組織變更而發(fā)生繼受情形的。
除自然損耗外，抵押物滅失或者毀損的，抵押人應(yīng)當(dāng)立即采取有效措施防止損失擴(kuò)大，并通知抵押權(quán)人。
第四十八條　（抵押物滅失或者毀損的補(bǔ)救）
抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商一致，可以由抵押人將滅失或者毀損所得的賠償金向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)，也可以向第三人提存作為抵押財產(chǎn)處理。
抵押人怠于向造成抵押物滅失或者毀損的責(zé)任人追究賠償責(zé)任的，抵押權(quán)人可以代位求償。
因抵押人的過錯而導(dǎo)致抵押物滅失或者毀損，不能或者不足以擔(dān)保其債務(wù)履行時，抵押人應(yīng)當(dāng)重新提供或者增加抵押物，以彌補(bǔ)原抵押物價值的損耗部分。
第四十九條　（抵押物拆除改建的限制）
除城市建設(shè)需要拆遷房屋外，未征得抵押人的書面同意，抵押人不得將已設(shè)定抵押權(quán)的房屋拆除或者改建。
第五十條　（抵押房屋的拆遷）
房屋在抵押期間被依法列入拆遷范圍的，按下列規(guī)定處理：
（一）以交換產(chǎn)權(quán)作為補(bǔ)償?shù)模越粨Q所得房屋重新設(shè)定抵押權(quán)；
（二）實(shí)行作價補(bǔ)償?shù)模盅喝丝梢耘c抵押權(quán)人協(xié)商提前清償?shù)盅核鶕?dān)保的債權(quán)，也可以與抵押權(quán)人協(xié)商將補(bǔ)償金向約定的第三人提存作為抵押財產(chǎn)。
抵押人與拆遷人達(dá)成安置補(bǔ)償協(xié)議后，應(yīng)當(dāng)與抵押權(quán)人就前款規(guī)定的事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商。抵押人向拆遷人提交其與抵押權(quán)人關(guān)于該抵押權(quán)及其所擔(dān)保債權(quán)處理問題的書面協(xié)議后，方可取得補(bǔ)償金和安置房屋。
根據(jù)本條第一款第一項(xiàng)規(guī)定重新設(shè)定抵押權(quán)的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)重新簽訂抵押合同。原抵押物上存在兩個以上抵押權(quán)的，各抵押權(quán)的先后順序應(yīng)當(dāng)與原抵押登記的順序一致。
第五十一條　（抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓）
抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。
抵押權(quán)可以隨主合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓，受讓人享有原抵押權(quán)人的相應(yīng)權(quán)利，抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記。
最高額抵押的主合同債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
第六章　抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)
第五十二條　（行使抵押權(quán)的條件）
債務(wù)履行期屆滿時，有下列情形之一的，抵押權(quán)人可以行使抵押權(quán)：
（一）債務(wù)人不履行到期債務(wù)的；
（二）債務(wù)人死亡、被依法宣告死亡，其合法繼承人，受遺贈人不履行到期債務(wù)的；
（三）債務(wù)人解散或者被宣告破產(chǎn)的；
（四）抵押權(quán)人未受清償?shù)钠渌樾巍?br />第五十三條　（一宗抵押物上一個抵押權(quán)的行使方式）
一宗抵押物上存在一個抵押權(quán)的，債務(wù)履行期屆滿而未受清償?shù)牡盅簷?quán)人可以與抵押人協(xié)議，以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償。
第五十四條　（一宗抵押物上兩個以上抵押權(quán)的行使方式）
一宗抵押物上存在兩個以上抵押權(quán)的，債務(wù)履行期屆滿而未受清償?shù)牡盅簷?quán)人行使抵押權(quán)時，應(yīng)當(dāng)通知其他抵押權(quán)人，并應(yīng)當(dāng)與所有先順位抵押權(quán)人就該抵押權(quán)及其被擔(dān)保債權(quán)的處理進(jìn)行協(xié)商；協(xié)商不成的，該抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以拍賣或者變賣方式處分抵押物。
各抵押權(quán)人對拍賣或者變賣抵押物所得價款的優(yōu)先受償順序，以抵押登記的順利為準(zhǔn)。
拍賣或者變更抵押物所得的價款，應(yīng)當(dāng)按照下列方式處理：
（一）對債務(wù)履行期屆滿的抵押權(quán)人，清償所擔(dān)保的債權(quán)；
（二）對其他抵押權(quán)人，抵押人可以與其協(xié)商提前清償?shù)盅核鶕?dān)保的債權(quán)，也可以與其協(xié)商將處分抵押物所得的價款向約定的第三人提存作為抵押財產(chǎn)。
第五十五條　（抵押物處分方式的規(guī)定）
抵押人和抵押權(quán)人選擇以拍賣方式處分抵押物的，按照國家和本市有關(guān)拍賣的規(guī)定辦理。
抵押人和抵押權(quán)人選擇以變賣或者折價方式處分抵押物的，不得違反本市有關(guān)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。
第五十六條　（優(yōu)先購買權(quán)）
抵押人和抵押權(quán)人協(xié)議以折價、變賣方式處分抵押物的，下列自然人、法人或者其他組織在同等條件下依法享有優(yōu)先購買權(quán)：
（一）按份共有抵押物的其他共有人；
（二）抵押前已出租房地產(chǎn)的承租人。
抵押人和抵押權(quán)人以抵押物折價或者變賣抵押物前，應(yīng)當(dāng)書面征詢前款所列享有優(yōu)先購買權(quán)的當(dāng)事人是否行使優(yōu)先購買權(quán)。
第五十七條　（抵押權(quán)人收取孳息）
債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院依法查封的，自查封之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押物的孳息。抵押權(quán)人未將查封抵押物的事實(shí)通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的，抵押權(quán)的效力不及于該孳息。
前款孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費(fèi)用。
第五十八條　（處分抵押物所得價款中土地收益的處理）
以行政劃撥土地使用權(quán)連同地上定著物設(shè)定抵押權(quán)的，抵押權(quán)人處分抵押物時，應(yīng)當(dāng)繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的國有土地使用權(quán)出讓金的款額后，方可就剩余價款優(yōu)先受償。
第五十九條　（新增房屋的拍賣所得）
需要拍賣抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
第六十條　（處分抵押物所得價款的分配）
處分抵押物所得的價款，依下列順序分配：
（一）處分抵押物的費(fèi)用；
（二）處分抵押物應(yīng)繳納的稅費(fèi)；
（三）相當(dāng)于應(yīng)繳納的國有土地使用權(quán)出讓金的款額；
（四）應(yīng)支付的建造該建設(shè)工程的欠款；
（五）主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金；
（六）剩余金額交還抵押人。
處分抵押物所得價款不足抵押所擔(dān)保債權(quán)數(shù)額的部分，由債務(wù)人負(fù)責(zé)清償。
處分有限產(chǎn)權(quán)房屋所得價款的分配，不得違反國家和本市的有關(guān)規(guī)定。
第六十一條　（出讓土地使用權(quán)抵押權(quán)人的受償范圍）
抵押人以出讓土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)后，又以該土地上新增房屋設(shè)定抵押權(quán)的，出讓土地使用權(quán)抵押權(quán)人的債務(wù)受償范圍以國有土地使用權(quán)出讓金的款額為限；其中，以該土地上部分新增房屋設(shè)定抵押權(quán)的，出讓土地使用權(quán)抵押權(quán)人的受償范圍以該部分新增房屋所占相應(yīng)比例的國有土地使用權(quán)出讓金的款額為限。
第六十二條　（處分抵押物時租賃關(guān)系的處理）
以已出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，抵押權(quán)處分后，經(jīng)登記備案的原租賃合同繼續(xù)有效。
將已抵押的房地產(chǎn)出租的，抵押物處分后，原租賃合同自動終止，但受讓人同意繼續(xù)原租賃關(guān)系的除外。
第六十三條　（破產(chǎn)后的抵押物）
抵押人破產(chǎn)的，破產(chǎn)前已抵押的房地產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，但處分抵押物所得價款超過所擔(dān)保債權(quán)金額的，超過部分屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
第六十四條　（農(nóng)村房地產(chǎn)的抵押權(quán)行使）
以農(nóng)村集體土地上的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房或者其他房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的，處分抵押物時應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市集體土地上房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定。處分抵押物后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有的性質(zhì)和土地用途。
第七章　法律責(zé)任
第六十五條　（違約責(zé)任）
抵押合同生效后，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)履行；任何一方不履行或者不完全履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償另一方由此遭受的經(jīng)濟(jì)損失。
因抵押人或者抵押權(quán)人過錯致使抵押合同不能履行的，過錯方應(yīng)當(dāng)賠償另一方當(dāng)事人遭受的經(jīng)濟(jì)損失。
第六十六條　（致使抵押合同無效的責(zé)任）
抵押合同無效的，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失；雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第六十七條　（隱瞞抵押物狀況的責(zé)任）
抵押人隱瞞抵押物已抵押或者已出租的狀況，造成他人損失的，由抵押人予以賠償。
第六十八條　（責(zé)任的免除）
由于不可抗力致使抵押物全部或者部分滅失、毀損、貶值，抵押人應(yīng)當(dāng)及時告知抵押權(quán)人，在取得有關(guān)證明后，可免除抵押人重新提供或者增加抵押物的責(zé)任。
第六十九條　（爭議的處理）
抵押人和抵押權(quán)人因履行抵押合同或者行使抵押權(quán)發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以依法向人民法院提起訴訟。
第八章　附則
第七十條　（國有房地產(chǎn)的抵押）
國有房地產(chǎn)的抵押，同時適用國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。