商品房和住宅房的區別有以下幾點：一、使用年限不同，住宅房使用年限能達到七十年，商品房只有四十年；二、續約不同，住宅產權到期可自動延續，商品房要根據當地要求來實行延續問題；三、生活費用不同，住宅房水電收費按住宅價格算，商品房按商業規定算水電費；四、土地性質不同，商品房是運用的綜合用地，而住宅適用的住宅用地。
1、使用年限不同
像大家平常購買的小區的居民用房，這些房子到手的產權起碼有70年，在所獲得的房產證中就能看到產權時間具體明細，大多數情況下都不會低于70年，而對于商業用地它的使用年限會比較低，一些專門用來作為商業區發展的房屋它的使用年限是在四十年，如果是商業房跟住宅是連在一起的這種情況，商品房的使用年限應該在五十年左右。
2、續約不同
如果住宅房的使用年限產權到期后，大家可以直接到房產公司進行續約，可能會稍微補上一些續約費用，甚至還有一些地區是不要補交續約費用的，可以免費進行續約。但對于商品房來說很多地區是不可以進行續約的，甚至會被當地的政府或者是開發商進行回收，會給出一定的補償，但在法律還有房產機構中，對于商品房產權續約的問題，還沒有相關的明確政策，所以對于這種商品房的續約問題，大家還要到相應的地區進行具體咨詢，看當地的要求和政策是怎樣的。
3、生活費用不同
小區的用水用電還有暖氣的這些收費標準都是按照最低的要求來收費，簡單點來說，就是按照居民最低水平收費，但是對于商品房來說，因為它是用于娛樂和商業性的地區，所以它的水電等費用相對來說會比較高，主要是按照商業的水電要求來計算，而且商品房是不能運用燃氣的，所以在生活和消費水平上自然也就有所提高，成本也會加大。
4、土地性質不同
小區所使用的土地是屬于住宅用地，大面積的是用來建設住房所用，有一些住宅房它的一樓會建設一些商品房，這時候這個地區的土地性質就屬于綜合型的土地，既可以用來建設住宅，又可以用來建設商品房。像一些大型商場所使用的面積較大，商場中的商品房所使用的土地性質就屬于商業用地，只能夠用來經營娛樂和商業所用。
商品房的優缺點有哪些
1、優點
商品房它的整體戶型會比住房要更加美觀和好看，因為畢竟是用來作為商業來使用，所以在整體戶型上還是有一定要求的。
2、缺點
購買商品房沒有辦法獲得相關的優惠，尤其是稅率方面的，而且商品房所附的首款要占整個房屋售價的一半。

商品房與住宅房屋差異顯著，具體表現如下：
1.屬性層面：
商品房屬于房地產市場中的商品，根據市場價格進行交易，買賣雙方存在議價空間；
住宅房屋則僅供居住，國家依據相關政策劃分為多種類型，如普通住宅、高端住宅、多層住宅及高層住宅等。
2.產權期限：
商品房土地使用權為50年，期滿可申請延期；
而住宅房屋則享有70年產權，繳納相應費用后可自動續期。
3.所有權歸屬：
商品房銷售需遵循國家政策，可分為外銷商品房和內銷商品房，具備居住及其他用途；
住宅房屋主要用于居住，無商業用途，普通住宅通常不可上市交易。
4.貸款條件：
購買商品房多數無法申請公積金貸款，但部分項目經開發商努力可實現；
住宅房屋則可用公積金貸款，最高可獲五至六成按揭。
《民法典》第二百零九條
不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。
依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。