發布模擬公告：通常由市、縣、區人民政府作為本次“拆遷”征收主體，經同意后，由市、縣、區房管部門組織發布公告。
調查房屋登記：房屋征收部門需對居民的改造意愿進行調查，同時調查建筑的權屬、面積等情況，并將改造意愿及調查結果公示。對于公示結果有異議的，居民可向房管部門提出，若同意改造的人數未達到標準（一般為總人數的90%，各地標準可能有所不同），則應終止模擬搬遷。
初次評估：當戶數達標后，改造居民將自行協商確定評估機構，若協商不成，則按照少數服從多數的原則確定，或通過搖號、抽簽等方式來決定。
方案征詢：模擬征收補償方案將進行公示。若多數居民認為方案不符合《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，房屋征收部門將組織居民參與聽證會，根據聽證會的結果對補償方案進行調整。
簽訂協議：房屋征收部門與房屋所有權人將簽訂模擬“拆遷”安置協議。
生效條件：若在模擬搬遷期限內，達到簽約戶數的標準，需將模擬搬遷協議的簽訂情況進行公示。房屋征收部門將申請征收主體作出房屋征收決定，此時模擬“拆遷”補償方案即為正式的征收補償方案，模擬搬遷協議將正式生效，并與正式的征收補償協議具有同等效力。
征收決定：房屋征收部門應在作出房屋征收決定后及時公告，公告中應載明征收補償方案及救濟途徑。
征收評估：最終評估應以征收決定公告之日為評估時點，可根據市場變化情況重新進行評估。若征收評估與初次評估結果存在差異，被征收房屋的價格應遵循“就高不就低”的原則確定。
征收決定：當改造范圍內的居民在簽約期內未能達成補償協議，或產權不明確時，房屋征收部門可向征收主體申請作出補償決定。若被征收人在法定期限內既未提起復議又未提起訴訟，則房屋征收部門可申請人民法院強制執行。

模擬拆遷的程序應該包括先要進行模擬拆遷公告，公告期結束后，進行拆遷登記和對需要拆遷的房屋進行評估，然后確定具體的模擬拆遷方案，最后施行模擬拆遷，需要注意的是，拆遷中進行拆遷公告的只能是縣級人民政府部門，其他國家機關無權進行公告。
一、模擬拆遷應該是什么程序?
1、發布模擬公告：一般是由市、縣、區為本次“拆遷”征收主體，征收主體同意后，由市、縣、區房管部門組織發布公告。
2、調查房屋登記：房屋征收部門對居民的改造意愿進行調查，同時對建筑的權屬、面積等情況進行調查，對改造的意愿和調查的結果進行公示，對結果有異議的，可以向房管部門提出，同意改造人數未達標，應當終止模擬搬遷。
3、初次評估：戶數達標之后，改造居民自行協商確定評估機構，協商不成，由改造居民依照少數服從多數的原則進行確定，或者采取搖號、抽簽等方式進行確定。
4、方案征詢：模擬征收補償方案進行公示，多數居民覺得不符合《國有土地上房屋征收與補償條例》規定的，房屋征收部門組織居民參與聽證會，依據聽證會的情況修改補償方案。
5、簽訂協議：房屋征收部門與房屋所有權人簽訂模擬“拆遷”安置協議。
6、生效條件：在模擬搬遷期限內，簽訂協議的戶數達標，需將模擬搬遷協議的簽訂情況進行公示，房屋征收部門申請征收主體作出房屋征收決定，模擬“拆遷”補償方案即為征收補償方案，模擬搬遷協議生效并且與征收補償協議具有同等效力。
7、征收決定：房屋征收部門應當在作出房屋征收決定并及時公告，載明征收補償方案及救濟途徑。
8、征收評估：最終評估應當視征收決定公告之日為評估時點，結合市場變換情況，可以重新進行評估，征收評估與初次評估出現差異的，被征收房屋應當按照“就高不就低”的原則確定價格。
9、征收決定：改造范圍內的居民在簽約期內仍達不成補償協議，或者產權不明確的，房屋征收部門報請征收主體依據補償方案作出補償決定，被征收人在法定期限內既不復議又不訴訟的，申請人民法院強制執行。
二、征地補償包括哪些工作?
市、縣人民政府報經有批準權的人民政府批準征收土地后，在組織實施征收土地過程中應當完成以下幾項工作：
1、發布征收土地公告。在被征收土地所在地的鄉(鎮)、村范圍內發布征地公告，將批準征地的機關、批準文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、農業人員安置辦法和辦理征地補償的期限和辦理補償登記的機關等事項公之于眾。
2、辦理征地補償登記。公告指定的土地行政主管部門應當在公告指定的期限接受被征收土地的所有權人、使用權人持權屬證書和產權證明等前來辦理相關的征地補償登記。
3、擬訂征地補償安置方案。市、縣土地行政主管部門會同有關單位擬訂征地補償安置方案并公告，聽取被征地農民意見(根據《國土資源聽證規定》，應當告知被征地農民有要求聽證的權利，并根據被征地農民的申請舉行聽證會聽取意見)。
批準拆遷的只能是縣級以上的人民政府，拆遷機構只有拿到政府的拆遷批文之后，才能與被拆遷戶進行拆遷協商，雙反才能訂立拆遷協議，需要注意的是，拆遷協議中必須明確拆遷補償的標準和拆遷補償的方式，確定是貨幣補償還是產權置換。

模擬拆遷是政府根據當地居民的反饋，對拆遷房進行的規劃，不過模擬拆遷在正式拆遷協議公布出來，就自動失效了。拆遷也算是一件大喜事，不但公民的生活水平提高了，公民還可以住進別人一輩子都奮斗不出來的房子，很劃算。
一、什么是模擬拆遷?有什么特點?
通過居委會聯名向政府遞交改造的申請，政府將此地塊作為拆遷地塊，然后政府就原有舊房價值進行預評估，將擬安置房屋地塊的價值，位置，面積、社區的情況明確告知居民，由居民決定是否拆遷，簽訂模擬拆遷協議的比例達到90%以上或100%則政府再發布正式的征收公告，若在一定期限內，政府還未發布正式的征收公告，則模擬拆遷協議自動失效。
模擬拆遷不是正式拆遷，不能發布拆遷通告，不能印發拆遷通知。是有當地有關部門在沒有經過相關征收程序的前提下，通過對于片區居民意向的征集，如果達到相關的比例，那么，就啟動相關征收程序的行為。
二、模擬拆遷有什么特點
1、模擬拆遷主要是在國有土地上的棚戶區改造中嘗試的。
2、模擬拆遷有生效條件和退出機制，即同意改造戶數未達到改造范圍內總戶數90%-100%的，房屋征收部門應當終止模擬搬遷。
3、將模擬搬遷作為房屋征收的重要環節，在征收決定作出之前，已經開始做征收中的征收要件工作，和法律上規定的程序來了個大顛倒。
4、在模擬拆遷中，全部的模擬程序達到征收要件時，征收主體再依法作出征收決定。
三、被拆遷人要看清模擬拆遷中的陷阱
1、模擬拆遷的模擬過程不透明，不會對所有人進行公布。也就是模擬拆遷過程中，百姓的意愿到底有多少，有關部門并不會對所有人進行公示。因此，一些居民不明就里，就在補償協議上簽了字。剩下的人眼看沒有簽字的人越來越少，內心比較著急，也草草簽字。因此，從根據你的意愿簽字，到逼你簽字，很大程度上，還是看當地有關部門的意愿。
2、簽字的主體不適格。適格是一個法律上的概念，意思是不具備全部或者部分簽字的資格。
模擬拆遷上有很多時候都是投資方來進行簽字，而并不是行政部門。因此，在很多時候被看作是民事協議，在后期進入實質拆遷階段的時候，往往不具備相關的法律效力。如果拆遷方不承認相關協議的效力，很有可能讓被拆遷戶陷入被動。
3、實踐中，模擬過程中，就已經開始實際強制拆除了，只要簽了模擬協議就等同于實際征收了。所謂的模擬搬遷和征收的有機結合是一句空話。
4、在實踐中，征收部門或確定的項目主體，出于利益考量，并不會真正告訴拆遷戶所簽訂的協議是模擬的。往往協議簽訂了，正式的征收決定間隔很久也未作出，導致征收評估結果與初次評估結果出現重大差異。被征收人無法接受按初次評估結果作為補償條件，矛盾再次爆發。
拆遷房是很多人夢寐以求的事情，畢竟不要錢可以用自己的舊房子換一套新房子，最主要的是可以住在生活便利的街上。但是也有很多人，為了要更多的補償款，而耍賴皮。在這里還是要跟大家普及一下，賠償款是根據法律規定賠償的，所以無理取鬧是沒用的。