房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、收益和處分的權利。房屋產權由房屋所有權和土地使用權兩部分組成，房屋所有權的期限為永久，而土地使用權根據有關法規為40、50年或70年不等。房屋的使用權年限從開發商取得土地使用證之日算起。購房者在買商品房時，房價中包含了土地出讓金的部分，在取得產權的同時也取得了土地使用權，該土地的使用期從開發商取得土地使用證之日算起。只不過，在商品房買賣過程中，土地的使用權人由開發商變為購房者。如果開發商在3年前就取得了土地證，那么這套商品房的土地使用時間就是從3年前開始算的，購買了這套商品房，無形中土地使用期限就減少了3年。法律依據：《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年;(二)工業用地五十年;(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;(四)商業、旅游、娛樂用地四十年;(五)綜合或者其他用地五十年。

其實，房屋產權年限的計算應該從開發商拿地時間算起。準確的說，產權年限是拿到國有土地使用證那天算起的。

房屋的產權分為房屋權和土地使用權，其中房屋權是永久的，只要房子不倒，你就一直擁有它;而土地使用權是有時間限制的，這跟土地的性質直接掛鉤，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

(一)居住用地七十年;

(二)工業用地五十年;

(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;

(四)商業、旅游、娛樂用地四十年;

(五)綜合或者其他用地五十年。

人們常提的產權年限也是指房子的土地使用年限。

一套房子從開發商拍到土地的那一刻起就開始倒計時產權年限了，新房到手產權年限都會多少打折，更遑論二手房了。那么，購買二手房產權年限怎么算？

一、先了解房齡與產權年限的區別

很多購房者會把二手房房齡和產權年限搞混淆了。二手房的房齡自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算房屋的年限，但土地使用權卻是從開發商拿到土地之日起算，如房子蓋了3年，業主就只有67年的土地使用權了，如果又空置了2年，就只有65年了。

不清楚的購房者可參考以下公式：

房屋使用年限＝從開發商拿地時開始計算到今天。

房齡＝從房屋竣工驗收合格交付使用之日起計算到今天。

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（1990年5月19日國務院令第55號發布）中的第12條規定，土地使用權出讓年限按下列用途確定：

①居住用地70年。

②工業用地50年。

③教育、科技、文化、衛生、體育用地50年。

④商業、旅游、娛樂用地40年。

⑤綜合或者其他用地50年。

因此，我們常說的70年產權、50年產權、40年產權都指的是土地使用權的年限。一般住宅的使用年限是70年，二手住宅的使用年限是70年減去已使用年數。

二、購買二手房產權年限怎么算？

實際上，一般商品房的土地使用年限很少有滿70年的。因為使用年限是從國家出讓時開始計算，加上開發周期，短也得1－2年，因此到購房者手里使用年限就不到70了，如果開發商再囤積一段時間或者幾經轉手，就更短了。

新房都不足70年產權，那更別說二手房了。因此二手房在購買時，要搞清楚賣家買來時的產權還有多少年，住了多少年，用70年減去這些剩下的就是你買房后的產權年限了。

舉個例子：

2010年開發商獲得X小區的土地使用權，到2013年X小區建成。陳先生2015年在X小區購置房屋一套。陳先生于2017年將房屋賣給鄭先生。

陳先生所購買的房子的房屋產權期限2080（2010＋70）年到期；

陳先生2015年買到的房子雖然還是70年產權，但買到時只有65年（70－5）的土地使用權。

加上陳先生使用了2年，那么鄭先生買到手的房屋，只有63年（70－5－2）的土地使用權。

三、產權到期怎么辦？

2007年10月1日起施行的《物權法》中的明確規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”土地使用70年到期后，如果再次申請土地使用權，應根據當時的地價水平，補繳土地出讓金。其處理方法大致如下：

1、土地使用者向土地管理部門提交續期申請書，除根據社會公共利益需要收回的，應當予以批準。獲得批準續期的，重新簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費。這樣，你的房產所有權便得以延續。當然，變成危房強制拆除的除外。

2、土地使用者未申請續期的，土地使用權和地上房產由國家無償收回。房屋所有權也就自然消失。

3、土地使用者提出續期申請，根據法律規定沒有批準續期的（即根據社會公共利益需要收回的），土地使用權國家無償收回，但對于地上房產，根據收回時的殘余價值給予相應補償。