您好，首先法拍房的抵押基本不影響買受人正常過戶。

法拍房基本都是由于經(jīng)濟或者家庭糾紛造成的民事訴訟，最終已經(jīng)有效的民事判決進行處置的房產(chǎn)。基本的經(jīng)濟糾紛大部分都是借貸之類的原因，家庭糾紛呢，通常是離婚分財產(chǎn)，但是大部分的房屋可能還存在正常的貸款還貸中，所以大部分的法拍房都存在抵押。

另外抵押權(quán)在執(zhí)行階段優(yōu)勢就是優(yōu)先受償，說白了就是變現(xiàn)后的錢先給抵押權(quán)人，其他的債權(quán)人都是排隊輪候受償。但是財產(chǎn)涉及到刑事案件的除外。

這個您簡單了解一下就可以了，太深奧的理論也很難理解。

希望對您有幫助。

法拍房我們的專業(yè)的、認真的--鯨拍房

法拍房有部分是有抵押的，盡量找正規(guī)的法拍公司，這樣省時省力，下邊講下法拍房有抵押怎么處理

　　法院拍賣被查封不動產(chǎn)后，向不動產(chǎn)登記機構(gòu)送達協(xié)助文書要求協(xié)助為競拍人辦理過戶（即國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記）手續(xù)，但該不動產(chǎn)上設(shè)立有抵押權(quán)，法院協(xié)助文書中并未提及抵押權(quán)登記如何處理。這種情況下，是否可以受理該協(xié)助執(zhí)行。

　　在不動產(chǎn)登記機構(gòu)內(nèi)部有兩種不同的觀點：一種是認為應(yīng)該按照法院的協(xié)助執(zhí)行文書直接辦理。因為依據(jù)《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》(法發(fā)[2004]5號)一、人民法院在辦理案件時，需要國土資源、房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行的，國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當按照人民法院的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書辦理協(xié)助執(zhí)行事項。三、國土資源、房地產(chǎn)管理部門在協(xié)助人民法院執(zhí)行土地使用權(quán)、房屋時，不對生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進行實體審查。

　　一種認為按照《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》9.3.4中關(guān)于轉(zhuǎn)移登記的審核要點第5點有要求審查“設(shè)有抵押權(quán)的，是否已經(jīng)辦理抵押權(quán)注銷登記”因此應(yīng)當不予協(xié)助。

　　要搞清楚這個問題，我們需了解以下內(nèi)容：

　　抵押權(quán)的優(yōu)先受償應(yīng)如何處理，也可以找瀚海法拍網(wǎng)進行協(xié)商合作處理

　　1、《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)  》（
法釋[1998]15號）第94條規(guī)定“參與分配案件中可供執(zhí)行的財產(chǎn)，在對享有優(yōu)先權(quán)、擔保權(quán)的債權(quán)人依照法律規(guī)定的順序優(yōu)先受償后，按照各個案件債權(quán)額的比例進行分配。”

　　2、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》（法釋[2004]16號
 ）第31條規(guī)定“拍賣財產(chǎn)上原有的擔保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)，因拍賣而消滅，拍賣所得價款，應(yīng)當優(yōu)先清償擔保物權(quán)人及其他優(yōu)先受償權(quán)人的債權(quán)，但當事人另有約定的除外。”

　　實務(wù)的處理

　　依據(jù)《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》：14.4　注銷登記

　　14.4.1　適用

　　已經(jīng)登記的抵押權(quán)，發(fā)生下列情形之一的，當事人可以申請抵押權(quán)注銷登記：

　　1  主債權(quán)消滅的；

　　2  抵押權(quán)已經(jīng)實現(xiàn)的；

　　3  抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)的；

　　4  因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書致使抵押權(quán)消滅的；

　　5  法律、行政法規(guī)規(guī)定抵押權(quán)消滅的其他情形。

　　而依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》（法釋[2004]16號
）第二十九條第二款：不動產(chǎn)、有登記的特定動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權(quán)拍賣成交或者抵債后，該不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)的所有權(quán)、其他財產(chǎn)權(quán)自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉(zhuǎn)移。即拍賣成交裁定書送達買受人時，文書生效，物權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，拍賣財產(chǎn)上原有的擔保物權(quán)因拍賣而消滅。這可以理解為因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書致使抵押權(quán)消滅的，不過這只是抵押權(quán)注銷登記的情形之一，抵押權(quán)消滅并不代表抵押權(quán)登記自然注銷。對于不動產(chǎn)登記機構(gòu)來說，抵押權(quán)注銷登記辦理只有兩種情形：依申請或者依囑托。

　　如果依申請辦理，需要抵押人和抵押權(quán)人共同申請。在法院司法拍賣強制過戶的情況下，大部分抵押人都不會配合，甚至有些抵押人已經(jīng)下落不明了。

　　那么只能依囑托辦理，但是有的法院在協(xié)助過戶文書中又不提及抵押權(quán)登記如何處理？抵押權(quán)人的債權(quán)是否得到清償？

　　其實此類問題的出現(xiàn)是可以避免的，實務(wù)中處理有三種情形：1、法院可以在協(xié)助文書上寫明該抵押權(quán)人的債權(quán)已經(jīng)優(yōu)先清償，抵押權(quán)已經(jīng)消滅。這時，抵押權(quán)人和抵押人之間的債權(quán)已經(jīng)消滅，抵押權(quán)人可以單方申請抵押權(quán)的注銷登記。2、法院如果認為抵押權(quán)已經(jīng)消滅，不存在辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的障礙，在協(xié)助執(zhí)行通知書里明確要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)注銷抵押權(quán)登記的。如果抵押權(quán)人不配合辦理抵押權(quán)注銷登記，拒不交回房屋他項權(quán)證或者不動產(chǎn)登記證明。依據(jù)《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》(法發(fā)[2004]5號)第一條：人民法院在辦理案件時，需要國土資源、房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行的，國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當按照人民法院的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書辦理協(xié)助執(zhí)行事項。不動產(chǎn)登記機構(gòu)不得拒絕協(xié)助執(zhí)行，可以依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第二十三條：因不動產(chǎn)權(quán)利滅失等情形，不動產(chǎn)登記機構(gòu)需要收回不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明的，應(yīng)當在不動產(chǎn)登記簿上將收回不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明的事項予以注明；確實無法收回的，應(yīng)當在不動產(chǎn)登記機構(gòu)門戶網(wǎng)站或者當?shù)毓_發(fā)行的報刊上公告作廢。選擇在官網(wǎng)上公告房屋他項權(quán)證或者不動產(chǎn)登記證明作廢，公告期滿后，依囑托辦理抵押權(quán)登記注銷手續(xù)。

　　綜上所述，從本質(zhì)上來說拍賣后的不動產(chǎn)上的抵押權(quán)實際上應(yīng)該是消滅的，但不動產(chǎn)登記機構(gòu)作為協(xié)助執(zhí)行機關(guān)，無法判斷抵押權(quán)是否消滅且無權(quán)主動注銷，該項職權(quán)依法屬于人民法院，故應(yīng)該加強與執(zhí)行法院的溝通。建議執(zhí)行法院拍賣不動產(chǎn)后及時書面告知不動產(chǎn)登記機構(gòu)，并同時通知抵押權(quán)人，以方便當事人和登記機構(gòu)辦理相應(yīng)的登記。

您好司法拍賣的財產(chǎn)大部分都存在查封和抵押，抵押不是100%的但是查封是100%，不然如何處置呢，您競買成功后，法院會協(xié)助解除查封、解除抵押、協(xié)助辦理過戶的。

但是過戶風險損失最小的了，仔細閱讀法院的公告。另外主要風險以下幾點：

❖資金問題：法拍房的購房款需要在一定期限內(nèi)全款支付給法院，所以就需要充足的資金保證。

解決方案：如果符合按揭貸款的條件，法拍房是可以做按揭貸款的，貸款政策和二手房政策相同，如果不能做按揭，也可以通過辦理信貸+墊資等方式，全款買房后辦理抵押經(jīng)營貸款。

❖稅費問題：法拍房的交易稅費、物業(yè)水電欠費以及相關(guān)費用需要由買受人承擔。

解決方案：稅費只要做好充分的盡調(diào)，就可以將稅費等相關(guān)情況了解情況，適當作為成本考慮即可，當然，相比法拍房的價差而言，稅費相對算是比較小的金額。

❖戶口問題：戶口上主要有兩個風險，學(xué)籍和戶口遷入。

解決方案：上海可以強制遷出戶口，其他城市即使原房屋有戶口，也不影響落入新的戶口。

❖租約問題：由于買賣不破租賃，所以可能存在原業(yè)主或其他利益方所做的假租賃等情況。

解決方案：分兩種情況，真實租約和虛假租約，真實租約可以直接和租客談，而且租約時間不會太長，虛假租約其實直接談價格即可，如果實在是談不攏，放棄即可。

❖清場問題：法拍房的市場里總會遇到一些老賴，收房過程中清場困難的比例大概在5%左右。

解決方案：對于里面有比較難清場的情況，可以有合理的方式進行清退，法拍屋可以提供兜底，無法清場全款回收。

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