首套房是復商貸二套房公制積金首付比例必須大于60%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。

目前，全國各地基本達成一致，公積金貸款買二套房首付必須大于6成，北京市二套房公積金貸款更是要求70%的首付款。

需要說明的是，公積金貸款中心與商業銀行不同，銀行‘認房也認貸’，而公積金中心‘只認房不認貸’。也就是說，如果首套住房按揭購買后又賣了，現又新購住房，也可以使用公積金貸款，并且可認為是首套房。

公積金貸款中心只認申請人目前名下房產，不計算其擁有房產和按揭貸款的歷史記錄。不過，按照公積金貸款相關政策規定，對公積金貸款購買二套房的，首付款必須大于60%。

對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。

以目前北京政策為例！限購僅僅是指住宅！通俗的講就是指用來居住的房子，產權是70年的。商用房本來就是用來投資的，所以商用不在限購之列！首套購房首付30%，可貸70%，根據面積大小還可享一部分稅費減免。二套分情況，有房無貸付7成貸3成；有貸無房可付6成貸4成。關于二套房貸現行執行政策解釋一下：名下沒房僅僅有貸款記錄可首付60%，名下有房沒貸款記錄首付70%。國家政策的意義是盡量保障大家自住需求，嚴厲打擊投資炒房，當然是指炒賣住宅！

算二套房，原因，你之前四十年產權住房屬于不限購的商住房或商業房，第二套也是這樣不限購房產。但是你有貸款買房紀錄，所以算二套可能性大，建議是你和貸款銀行咨詢，看你這個新買房子算二套還是首套。

首先解釋糾正一下，40產權的房子，按政策是純商用，不屬于住宅！商住專兩用僅僅是開發屬商的概念。

以目前北京政策為例！【以家庭為單位，購買二套房認房認貸！】名下有一套住房的（無論有沒有過貸款，貸款有沒有還清）；有過房貸記錄（無論目前名下有沒有房）。再買房都屬于二套。

限購僅僅是指住宅！通俗的講就是指用來居住的房子，產權是70年的。商用房本來就是用來投資的，所以商用不在限購之列！貸款多少次都不影響購買住宅！
個人首套購房首付30%，可貸70%，90㎡（含）以下可享契稅減免0.5%優惠。
二套分兩種情況，有房無貸付7成貸3成；有貸無房可付6成貸4成。關于二套房貸現行執行政策解釋一下：名下沒房僅僅有貸款記錄可首付60%，名下有房有沒有貸款記錄必須首付70%。國家政策的意義是盡量保障大家自住需求，嚴厲打擊投資炒房，當然是指炒賣住宅！

但是，由于銀行工作的粗糙，有時會將一部分人購買商用房的貸款記錄成住房貸款，導致購房人麻煩。
建議去查一下個人征信，如果征信顯示住房貸款為0則是首套購房；如果不是0，那就不是首套。多次貸款記錄，目前名下無房，仍是二套！

屬于二套房政策

現在各家銀行對第三套房均已停止發放貸款。
結合目前實際操作情況，將銀行認定為第三套房貸款的八種人群歸納如下：
第一種：個人名下有兩套商業貸款記錄，一套已還清并出售，另一套未還清，這種情況如若再次貸款，會被銀行認定為第三套住房貸款。
第二種：個人名下有兩套商業貸款記錄，全都已還清且出售，雖然能夠提供兩套住房出售的證明，個人名下無房產，但再貸款時也會被認為是第三套。
第三種：個人名下有一套商業貸款已還清，另一套是公積金貸款也已經還清，借款人想要用公積金貸款購買另外一套房產，按照公積金新政規定視為三套房，按照三套房貸款政策執行。
第四種：個人名下首套房公積金貸款，二套房商業貸款，再次貸款還準備用商業貸款，這種情況肯定會被算做三套。
第五種：夫妻雙方，婚前一方使用商業貸款購房，另一方購房用的是公積金貸款，婚后兩人想要以夫妻的名義共同貸款，根據新政雖然都是婚前的個人貸款行為，但因央行征信系統中都存有記錄，所以以夫妻共同名義貸款買房還是會算做三套房。
第六種：夫妻雙方，一方婚前有房但無任何貸款未出售，另一方曾用商業貸款為父母買過房產，結婚后以無貸款的那一方名義用公積金貸款再購房。根據公積金貸款的現行政策，無論個人名下房產是否已出售，貸款是否已還清賣掉，再貸款使用公積金時都會算做一次購房記錄，在以家庭為單位，認房又認貸的政策標準衡量下會被視為第三次貸款購房，予以停貸。
第七種，夫妻雙方，婚前一方名下有過一套全款購買的住房已出售，一套公積金貸款購買的住房已還清未出售，婚后想以另一方的名義申請公積金貸款再購房。根據公積金貸款新政，婚后準備購置的這套房產屬于第三套房，公積金目前是停貸的。
第八種，夫妻雙方，婚前一方有一套全款購買住房但名下無貸款，婚后以另一方名義全款購買了一套住房，現在兩人準備以兩人共同名義用公積金貸款再購買一套房，根據目前公積金新政規定，兩人準備再次購買的住房是屬于第三套房，公積金是停貸的。

如在招行貸款，住房貸款首付比例及貸款金額具體要以當地監管政策為主，建議詳詢當地分行客戶經理。

要看你在天津的二套房子是公產還是私產，是不是都在你自己的名下。要是公產房子有二套可以繼續買要是私產房子有二套就不能買私產的房子了，買公產的房子可以。但你要是天津市的非農也戶口。有問題可以在問。

是不能的，已經限購了