成都也步入“松綁”樓市的城市隊列中。

5月16日晚間，成都市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室出臺《關于支持剛性和改善性住房需求的通知》（以下簡稱“通知”），對成都現行樓市調控政策進行優化，主要涉及優化預售辦理、優化預售資金監管、優化購房人家庭總套數、優化無房家庭認定4方面內容。

相比全國其他重點城市，成都樓市新政沒有直接放松限購門檻和縮短限售時間，這也是因城施策的具體表現。

“優化預售辦理條件、優化預售資金監管可有效刺激企業開發意愿，促進市場供應量盡快恢復。”中指研究院四川分院一分析人士表示，隨著成都產業人口快速涌入，從進一步保障新增人口合理住房需求的邏輯出臺優化政策具有一定的迫切性。

今年一季度，成都新房成交43040套，同比下降20.9%，與去年四季度基本持平。雖然4月供需保持環比下降，但成交總量在全國仍處第一梯隊。

5月18日，國家統計局發布的70大中城市房價數據顯示，4月70大中城市中有18城新建商品住宅價格環比上漲，3月為29城；環比看，貴陽、成都漲幅0.8%領跑；二線城市二手房價環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.2個百分點。其中，成都環比漲0.7%，領漲全國。

西南財經大學教授、博士生導師劉璐認為，當前我國樓市不僅在城市間有較大分化，還在同一個城市內部的不同區域也有較大的分化。成都根據各個區域的樓市發展情況做到“因區施策”，也是更為科學和精準的樓市調控方法。

守住不發生系統性風險底線

針對通知出臺的背景，成都市住建局給出了官方解讀：

一是為貫徹落實中央“有效管控重點風險，守住不發生系統性風險底線”精神，統籌疫情防控與經濟社會發展需要，進一步推動“放管服”改革，優化營商環境，提升企業體驗感和獲得感，適當調整預售規模，既有利于優化區域住房供應節奏，也有利于企業緩解資金壓力盡快復工復產。二是適當降低預售資金監管額度，提高預售資金利用效率，落實屬地監管和風險化解責任。

新政對于開發企業而言，成都市將優化預售辦理條件，允許企業在符合土地出讓合同約定的開竣工時限前提下，按棟辦理預售許可證進行銷售；優化預售資金監管，支持各區（市）縣落實屬地監管責任，在《成都市商品房預售款監管辦法實施細則》明確的監管額度核算方式、標準下，根據實際情況合理確定項目預售資金監管額度。

對購房者而言，成都將優化家庭住房總套數認定標準，近郊區（市）縣（青白江區除外）已購或新購住房不納入中心城區購房時家庭名下住房總套數計算；優化無房居民家庭認定標準，購房人及其家庭成員在成都市無自有產權住房且登記購房之日前2年內無住房轉讓記錄的，認定為無房居民家庭。此舉意在支持人口有序紓解。

成都市住建局解釋稱，“限購”政策優化，旨在貫徹落實市委“三個做優做強”戰略，支持人口有序紓解。

對于成都樓市新政，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，成都這幾年人才導入速度快，同時房價處于降溫和調整過程，此次政策后，將會帶動量價的上升，即行情的提振。成都政策的松動，也說明新一線城市政策放松是近期的大方向和趨勢，客觀上對于全國其他城市也有示范的效應。

  “冰火兩重天”的市場

成都樓市始終處在調整中，總體呈現出“冰火兩重天”局面，一邊是部分項目銷售冷清，一邊是“網紅盤”以3倍熔斷價被搶購。

根據克而瑞地產研究統計，4月份在全國50個重點城市中，新開盤項目平均去化率跌至29%，成都去化率超過60％。雖然成都樓市交易已有復蘇跡象，但各區域、各板塊市場冷熱不均，項目分化加劇。其中，天府新區等區域新房去化率高至100％，外圍區域多個滯銷項目去化率僅5％左右。

以雙楠悅天地為例，其位于成都市武侯區2環路旁，位置好、周邊配套成熟，但這一項目第三批次銷售卻并不如預期，甚至比去年還差。

“今年整體銷售情況比較萎靡，期待中的‘金三銀四’銷售季沒有到來。”成都某樓盤置業顧問劉先生說。

記者查詢得知，部分樓盤也開始降價銷售，如位于成都市金牛區的新城德商蓉御天驕項目均價從原來的22000元/平方米降到了19000元/平方米，降價15%。

另外，記者從網上查閱得知，成都市三大圈層區域樓市情況則更為嚴峻，青白江區部分樓盤目前已出現銷售分化情況，銷量高的樓盤每天能成交幾十套，銷量低的已連續多日出現零成交。面對低迷的市場，開發商大多選擇降價銷售。成都近郊邛崍市的歡樂頌項目，4月底時售價為8000元/平方米，“五一”假期后，價格降至6800元/平方米，下跌15%。崇州的三郎國際旅游度假區御山也在“五一”假期后將價格從8300元/平方米下調到了7300元/平方米。

在一些區域樓市冷清之際，一些購房者對部分“網紅熱盤”仍比較看好，報名情況頻頻出現熔斷局面。5月10日，成都新鴻基悅城項目啟動3期360套商品住房網絡登記報名，本批次房源單價基本在1萬元/平方米左右；該項目一二期二手房參考均價為19517元/平方米，貝殼掛牌均價在27000元/平方米，因為存在巨大價差，因此，該項目在購房登記報名首日就造成了10萬人搶局面，成都市住建局官方網站一度癱瘓。

豪宅銷售也不遜色。成都天府新區麓湖觀瀾于4月21日推出418套房源，均價從27000元/平方米到38000元/平方米，總價從450萬~1300多萬元，通過復審參與搖號的購房者達1256人，中簽率僅為33.28%。

成都某房企營銷負責人游先生接受記者采訪時表示，新政出臺有利于近郊有購買能力的改善客群會向主城區聚集，主城區也會釋放一部分投資客群至三圈層區域；也對地級市客戶向成都市三圈層區域靠攏有長期聚集和引導作用。

不過，也有分析人士擔心，新政或許會讓成都中心城區無房資格增加，真正無房家庭、剛需購房者購房或將更加困難。

法律分析：戶籍遷入成都市未滿24個月的購房人，應在成都市穩定就業且連續繳納社保12個月以上，方可在成都市新購買商品住房或二手住房。

法律依據：《成都市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》 11. 建立二手住房成交參考價格發布機制。