國外房產如何出售
國外房產出售流程通常包括簽訂買賣合同、進行審批、提交過戶資料及辦理產權過戶手續(xù)等步驟。
具體而言，在出售國外房產時，首先買賣雙方需要與經紀公司簽署買賣合同，明確交易的具體條款和條件。隨后，買方需要前往涉外審批辦公室進行審批，確保交易符合當?shù)胤煞ㄒ?guī)的要求。在這一階段，買賣雙方還需準備并提交過戶所需的相關資料，如房產證、身份證明、買賣合同等文件。
完成審批和資料提交后，買賣雙方將共同辦理房屋產權過戶手續(xù)。這一過程可能涉及在當?shù)氐耐恋刈詸C構登記新的產權證書，以確保產權的合法轉移。在過戶過程中，雙方需按照合同約定的條款和條件履行各自的義務，如支付相關稅費、解決可能存在的產權糾紛等。
值得注意的是，國外房產出售流程可能因國家和地區(qū)的不同而有所差異。因此，在出售房產前，務必詳細了解當?shù)氐南嚓P法律法規(guī)和程序要求。此外，考慮到房產交易涉及大額資金轉移和產權變更等重要事項，建議尋求專業(yè)律師或房地產經紀人的幫助，以確保交易過程的合法性和安全性。
在整個出售過程中，保持與買方的良好溝通也至關重要。雙方應就交易過程中的各項事宜進行及時、明確的溝通，以避免因信息不對稱或誤解而產生的糾紛。同時，賣方還需注意保護自身權益，確保在交易完成后能夠順利收到房款并完成產權轉移手續(xù)。
什么是境外房地產投資
境外房地產投資是涉外房地產投資的重要方面，是一國房地產經營者到他國投資經營房地產業(yè)的活動。
境外房地產投資的特點
房地產境外投資與吸引外資到本國投資房地產業(yè)并不矛盾。這是因為：
(1)房地產境外投資也包含著對外資的利用，只是國度在形式上發(fā)生了變化而已。從一些國家境外投資房地產業(yè)的經驗看來，跨國經營主要不是靠輸出本國大量資本，而是善于利用國際資金，靠涉外子公司、分支機構的自身積累。
(2)房地產涉外投資經營，是引進外資在本國投資開發(fā)房地產的必然結果。利用外資投資開發(fā)本國房地產業(yè)，從而提高房地產經營的水準，對于低于此水平的一些國家就必然會發(fā)生“二級”轉讓管理技術經營經驗。同時，本國把有實力的經營效益高的房地產企業(yè)擴展到國外，也會進一步發(fā)揮經營優(yōu)勢，取得更大的經濟效益。
(3)房地產境外投資開發(fā)是學習外國房地產經營技術的重要途徑。在國外房地產經營中，有一整套房地產投資運作規(guī)則，電腦的廣泛應用也為信息的搜集、加工分析提供了方便的工具，從而能有效地提高經營決策的科學性。通過境外投資，引進比較先進而又適合我國國情的房地產市場運行經驗，也可以提高我國的房地產開發(fā)能力。
中國境外房地產投資的發(fā)展
隨著我國的對外開放，沿海城市經濟逐步由內向型向外向型轉變。房地產涉外投資發(fā)展很快。到1988年底，我國累計對外投資總額是18．98億美元，在涉外合資、獨資企業(yè)已發(fā)展到526個。近年來，我國海外投資企業(yè)的增長幅度每年都在30％以上。已批準的涉外企業(yè)中，經濟效益明顯的占一半以上。這些企業(yè)分布在79個國家和地區(qū)，其中，港澳居多，其次是美國、澳大利亞、日本、加拿大，德國、新加坡。
在中國的海外投資中，房地產業(yè)的投資比重很小，分布也不廣。深圳經濟特區(qū)房地產公司，首先提出了“立足特區(qū)，依靠內地，面向香港，走向世界”的經營方針，采取合資的形式先后成立了香港新峰發(fā)展有限公司、香港新峰企業(yè)有限公司、圳通工程(香港)有限公司、香港百立有限公司、美國長城地產有限公司、長城國際投資(溫哥華)有限公司、長城國際投資(澳洲墨爾本)有限公司等。幾年來，該公司共投資開發(fā)了20多個項目，總投資6億港元。其主要做法如下：
(1)選準投資國、投資時機和投資項目。公司毗鄰香港，具有地理優(yōu)勢。1984年后，香港居民逐步接受“一國兩制”的戰(zhàn)略構想，人心思安，房地產市場日益看漲，銀行利率又持續(xù)下滑，中下階層多有置業(yè)保值的愿望。公司抓住有利時機，首先進入香港。1985年又對美國市場作了分析，認為洛杉磯華人聚集，十分珍惜中國產品，而美國商場又是國貨奇缺。美國經濟又逐步向西海岸轉移，洛杉磯處于發(fā)展中，多年來地產物業(yè)價值上升，于是公司決定組建洛杉磯長城地產有限公司，第一個項目就是興建國貨商場、展銷廳。現(xiàn)該地地價已從每平方英尺9美元上升到25美元。
(2)多渠道融資。公司通過信貸款、土地、物業(yè)和存款抵押貸款、建筑透支、預售樓宇抵押貸款、商業(yè)貸款以及銀行提供信用證等手段。以較少的自有資金，開展了較大的經營活動。
(3)選好合作伙伴和專業(yè)人員。境外投資除選好合作伙伴外，還應起用當?shù)氐穆蓭煛y量師、評估師、會計師和經紀人。按照國際慣例辦事，支付押金。這樣就能熟悉當?shù)胤伞⒔ㄖO計規(guī)范、商業(yè)信息、市場行情。
(4)采取多種方式靈活經營。為了在激烈的市場中求得生存和發(fā)展，公司確定了“縮短周期，加速周轉，確保盈利經營。力避風險”的方針。采取了炒地皮、拆舊樓、賣地皮、整棟出售樓宇等方式，靈活地開展了房地產業(yè)務。同時，公司又以房地產優(yōu)勢帶動商業(yè)貿易和建筑裝修業(yè)以及建材業(yè)的發(fā)展，從而使公司獲得可觀的盈利。
參考文獻
劉國光.投資基金運作全書.中國金融出版社,1996年05月第1版.
涉外房產涉外房地產交易應遵循原則
在適應對外開放和推動外向型經濟發(fā)展的大背景下，無錫市制定了一部試行辦法，專門針對涉外房產交易進行管理。這一辦法旨在規(guī)范外商投資企業(yè)建造的商品房屋、內資企業(yè)向外籍人士等銷售的房屋，以及各類向外籍人士轉讓或出租的房產交易行為。
無錫市房地產管理局作為主管機關，負責涉外房產交易的審批、監(jiān)督和管理。所有涉外房產的買賣、租賃、抵押等活動必須納入本市房產市場的統(tǒng)一管理，遵循統(tǒng)一的規(guī)則和程序。
涉外商品房允許在國內外銷售，但需排除未與我國建立外交關系或未設立商務代表處的國家和地區(qū)。以境外銷售為主，同時要符合國家規(guī)定的比例，房款結算方式以外匯或外匯匯率為準。境內銷售主要對象為外籍人士、華僑、港澳臺同胞、外商駐華機構、外商投資企業(yè)和居民個人，國家機關和團體在一般情況下不得購買涉外商品房，特殊情況需經地方政府批準。
在交易過程中，整幢房屋的分層或分套出售需明確各部分的建筑面積及土地使用權比例，并在出售前制定并經主管部門核準的房屋使用、管理、維修公約。預售條件包括土地使用權合同、規(guī)劃許可、施工圖紙審核、基礎工程完成度等。竣工后直接銷售則需滿足土地使用證、規(guī)劃許可、工程質量驗收等條件。
無論是預售還是銷售，都必須經市、縣（市）房產交易主管部門批準并領取《商品房外銷許可證》。這些規(guī)定旨在確保涉外房產交易的合法性和透明度，維護市場秩序，保護各方利益。
涉外房地產市場概念和特點
涉外房地產市場是指一種國際化的房地產經營活動，它涉及到國外資本在國內進行房地產開發(fā)、產權轉讓、租賃、抵押以及房屋買賣等各類交易。這一市場的出現(xiàn)與我國逐步推進的對外開放政策密切相關。
其顯著特點包括：
資金規(guī)模龐大，涉及范圍廣泛，且投資深度不斷加深。尤其吸引外資方面，香港、美國和臺灣等地的資金投入顯著，顯示出強勁的增長態(tài)勢。
投資地域上，外資從最初的南方沿海地區(qū)逐漸向北方和內地擴展，顯示出市場擴展的全面性。
投資對象逐漸從高檔物業(yè)向普通住宅領域延伸，顯示出市場包容性和多元性。
投資趨勢也從新區(qū)開發(fā)轉向舊城改造，反映了城市更新和可持續(xù)發(fā)展的需求。
然而，涉外房地產市場也存在一些問題，如政策環(huán)境復雜，優(yōu)惠措施眾多但缺乏統(tǒng)一協(xié)調，導致市場規(guī)范性不足。
土地定價缺乏明確標準，存在一定程度的混亂，影響了市場秩序。
政策法規(guī)體系尚不完善，外資入境和土地出讓金的處理方式存在不規(guī)范之處。
此外，外資企業(yè)（三資企業(yè)）與內資企業(yè)在待遇上的差距也是一大挑戰(zhàn)。
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