國外房產(chǎn)如何出售
國外房產(chǎn)出售流程通常包括簽訂買賣合同、進(jìn)行審批、提交過戶資料及辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等步驟。
具體而言，在出售國外房產(chǎn)時(shí)，首先買賣雙方需要與經(jīng)紀(jì)公司簽署買賣合同，明確交易的具體條款和條件。隨后，買方需要前往涉外審批辦公室進(jìn)行審批，確保交易符合當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)的要求。在這一階段，買賣雙方還需準(zhǔn)備并提交過戶所需的相關(guān)資料，如房產(chǎn)證、身份證明、買賣合同等文件。
完成審批和資料提交后，買賣雙方將共同辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。這一過程可能涉及在當(dāng)?shù)氐耐恋刈詸C(jī)構(gòu)登記新的產(chǎn)權(quán)證書，以確保產(chǎn)權(quán)的合法轉(zhuǎn)移。在過戶過程中，雙方需按照合同約定的條款和條件履行各自的義務(wù)，如支付相關(guān)稅費(fèi)、解決可能存在的產(chǎn)權(quán)糾紛等。
值得注意的是，國外房產(chǎn)出售流程可能因國家和地區(qū)的不同而有所差異。因此，在出售房產(chǎn)前，務(wù)必詳細(xì)了解當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)法律法規(guī)和程序要求。此外，考慮到房產(chǎn)交易涉及大額資金轉(zhuǎn)移和產(chǎn)權(quán)變更等重要事項(xiàng)，建議尋求專業(yè)律師或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的幫助，以確保交易過程的合法性和安全性。
在整個(gè)出售過程中，保持與買方的良好溝通也至關(guān)重要。雙方應(yīng)就交易過程中的各項(xiàng)事宜進(jìn)行及時(shí)、明確的溝通，以避免因信息不對(duì)稱或誤解而產(chǎn)生的糾紛。同時(shí)，賣方還需注意保護(hù)自身權(quán)益，確保在交易完成后能夠順利收到房款并完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。
什么是境外房地產(chǎn)投資
境外房地產(chǎn)投資是涉外房地產(chǎn)投資的重要方面，是一國房地產(chǎn)經(jīng)營者到他國投資經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的活動(dòng)。
境外房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)
房地產(chǎn)境外投資與吸引外資到本國投資房地產(chǎn)業(yè)并不矛盾。這是因?yàn)椋?br />(1)房地產(chǎn)境外投資也包含著對(duì)外資的利用，只是國度在形式上發(fā)生了變化而已。從一些國家境外投資房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)看來，跨國經(jīng)營主要不是靠輸出本國大量資本，而是善于利用國際資金，靠涉外子公司、分支機(jī)構(gòu)的自身積累。
(2)房地產(chǎn)涉外投資經(jīng)營，是引進(jìn)外資在本國投資開發(fā)房地產(chǎn)的必然結(jié)果。利用外資投資開發(fā)本國房地產(chǎn)業(yè)，從而提高房地產(chǎn)經(jīng)營的水準(zhǔn)，對(duì)于低于此水平的一些國家就必然會(huì)發(fā)生“二級(jí)”轉(zhuǎn)讓管理技術(shù)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，本國把有實(shí)力的經(jīng)營效益高的房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)展到國外，也會(huì)進(jìn)一步發(fā)揮經(jīng)營優(yōu)勢，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。
(3)房地產(chǎn)境外投資開發(fā)是學(xué)習(xí)外國房地產(chǎn)經(jīng)營技術(shù)的重要途徑。在國外房地產(chǎn)經(jīng)營中，有一整套房地產(chǎn)投資運(yùn)作規(guī)則，電腦的廣泛應(yīng)用也為信息的搜集、加工分析提供了方便的工具，從而能有效地提高經(jīng)營決策的科學(xué)性。通過境外投資，引進(jìn)比較先進(jìn)而又適合我國國情的房地產(chǎn)市場運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)，也可以提高我國的房地產(chǎn)開發(fā)能力。
中國境外房地產(chǎn)投資的發(fā)展
隨著我國的對(duì)外開放，沿海城市經(jīng)濟(jì)逐步由內(nèi)向型向外向型轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)涉外投資發(fā)展很快。到1988年底，我國累計(jì)對(duì)外投資總額是18．98億美元，在涉外合資、獨(dú)資企業(yè)已發(fā)展到526個(gè)。近年來，我國海外投資企業(yè)的增長幅度每年都在30％以上。已批準(zhǔn)的涉外企業(yè)中，經(jīng)濟(jì)效益明顯的占一半以上。這些企業(yè)分布在79個(gè)國家和地區(qū)，其中，港澳居多，其次是美國、澳大利亞、日本、加拿大，德國、新加坡。
在中國的海外投資中，房地產(chǎn)業(yè)的投資比重很小，分布也不廣。深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司，首先提出了“立足特區(qū)，依靠內(nèi)地，面向香港，走向世界”的經(jīng)營方針，采取合資的形式先后成立了香港新峰發(fā)展有限公司、香港新峰企業(yè)有限公司、圳通工程(香港)有限公司、香港百立有限公司、美國長城地產(chǎn)有限公司、長城國際投資(溫哥華)有限公司、長城國際投資(澳洲墨爾本)有限公司等。幾年來，該公司共投資開發(fā)了20多個(gè)項(xiàng)目，總投資6億港元。其主要做法如下：
(1)選準(zhǔn)投資國、投資時(shí)機(jī)和投資項(xiàng)目。公司毗鄰香港，具有地理優(yōu)勢。1984年后，香港居民逐步接受“一國兩制”的戰(zhàn)略構(gòu)想，人心思安，房地產(chǎn)市場日益看漲，銀行利率又持續(xù)下滑，中下階層多有置業(yè)保值的愿望。公司抓住有利時(shí)機(jī)，首先進(jìn)入香港。1985年又對(duì)美國市場作了分析，認(rèn)為洛杉磯華人聚集，十分珍惜中國產(chǎn)品，而美國商場又是國貨奇缺。美國經(jīng)濟(jì)又逐步向西海岸轉(zhuǎn)移，洛杉磯處于發(fā)展中，多年來地產(chǎn)物業(yè)價(jià)值上升，于是公司決定組建洛杉磯長城地產(chǎn)有限公司，第一個(gè)項(xiàng)目就是興建國貨商場、展銷廳。現(xiàn)該地地價(jià)已從每平方英尺9美元上升到25美元。
(2)多渠道融資。公司通過信貸款、土地、物業(yè)和存款抵押貸款、建筑透支、預(yù)售樓宇抵押貸款、商業(yè)貸款以及銀行提供信用證等手段。以較少的自有資金，開展了較大的經(jīng)營活動(dòng)。
(3)選好合作伙伴和專業(yè)人員。境外投資除選好合作伙伴外，還應(yīng)起用當(dāng)?shù)氐穆蓭?、測量師、評(píng)估師、會(huì)計(jì)師和經(jīng)紀(jì)人。按照國際慣例辦事，支付押金。這樣就能熟悉當(dāng)?shù)胤?、建筑設(shè)計(jì)規(guī)范、商業(yè)信息、市場行情。
(4)采取多種方式靈活經(jīng)營。為了在激烈的市場中求得生存和發(fā)展，公司確定了“縮短周期，加速周轉(zhuǎn)，確保盈利經(jīng)營。力避風(fēng)險(xiǎn)”的方針。采取了炒地皮、拆舊樓、賣地皮、整棟出售樓宇等方式，靈活地開展了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。同時(shí)，公司又以房地產(chǎn)優(yōu)勢帶動(dòng)商業(yè)貿(mào)易和建筑裝修業(yè)以及建材業(yè)的發(fā)展，從而使公司獲得可觀的盈利。
參考文獻(xiàn)
劉國光.投資基金運(yùn)作全書.中國金融出版社,1996年05月第1版.
涉外房產(chǎn)涉外房地產(chǎn)交易應(yīng)遵循原則
在適應(yīng)對(duì)外開放和推動(dòng)外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大背景下，無錫市制定了一部試行辦法，專門針對(duì)涉外房產(chǎn)交易進(jìn)行管理。這一辦法旨在規(guī)范外商投資企業(yè)建造的商品房屋、內(nèi)資企業(yè)向外籍人士等銷售的房屋，以及各類向外籍人士轉(zhuǎn)讓或出租的房產(chǎn)交易行為。
無錫市房地產(chǎn)管理局作為主管機(jī)關(guān)，負(fù)責(zé)涉外房產(chǎn)交易的審批、監(jiān)督和管理。所有涉外房產(chǎn)的買賣、租賃、抵押等活動(dòng)必須納入本市房產(chǎn)市場的統(tǒng)一管理，遵循統(tǒng)一的規(guī)則和程序。
涉外商品房允許在國內(nèi)外銷售，但需排除未與我國建立外交關(guān)系或未設(shè)立商務(wù)代表處的國家和地區(qū)。以境外銷售為主，同時(shí)要符合國家規(guī)定的比例，房款結(jié)算方式以外匯或外匯匯率為準(zhǔn)。境內(nèi)銷售主要對(duì)象為外籍人士、華僑、港澳臺(tái)同胞、外商駐華機(jī)構(gòu)、外商投資企業(yè)和居民個(gè)人，國家機(jī)關(guān)和團(tuán)體在一般情況下不得購買涉外商品房，特殊情況需經(jīng)地方政府批準(zhǔn)。
在交易過程中，整幢房屋的分層或分套出售需明確各部分的建筑面積及土地使用權(quán)比例，并在出售前制定并經(jīng)主管部門核準(zhǔn)的房屋使用、管理、維修公約。預(yù)售條件包括土地使用權(quán)合同、規(guī)劃許可、施工圖紙審核、基礎(chǔ)工程完成度等?？⒐ず笾苯愉N售則需滿足土地使用證、規(guī)劃許可、工程質(zhì)量驗(yàn)收等條件。
無論是預(yù)售還是銷售，都必須經(jīng)市、縣（市）房產(chǎn)交易主管部門批準(zhǔn)并領(lǐng)取《商品房外銷許可證》。這些規(guī)定旨在確保涉外房產(chǎn)交易的合法性和透明度，維護(hù)市場秩序，保護(hù)各方利益。
涉外房地產(chǎn)市場概念和特點(diǎn)
涉外房地產(chǎn)市場是指一種國際化的房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，它涉及到國外資本在國內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押以及房屋買賣等各類交易。這一市場的出現(xiàn)與我國逐步推進(jìn)的對(duì)外開放政策密切相關(guān)。
其顯著特點(diǎn)包括：
資金規(guī)模龐大，涉及范圍廣泛，且投資深度不斷加深。尤其吸引外資方面，香港、美國和臺(tái)灣等地的資金投入顯著，顯示出強(qiáng)勁的增長態(tài)勢。
投資地域上，外資從最初的南方沿海地區(qū)逐漸向北方和內(nèi)地?cái)U(kuò)展，顯示出市場擴(kuò)展的全面性。
投資對(duì)象逐漸從高檔物業(yè)向普通住宅領(lǐng)域延伸，顯示出市場包容性和多元性。
投資趨勢也從新區(qū)開發(fā)轉(zhuǎn)向舊城改造，反映了城市更新和可持續(xù)發(fā)展的需求。
然而，涉外房地產(chǎn)市場也存在一些問題，如政策環(huán)境復(fù)雜，優(yōu)惠措施眾多但缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)，導(dǎo)致市場規(guī)范性不足。
土地定價(jià)缺乏明確標(biāo)準(zhǔn)，存在一定程度的混亂，影響了市場秩序。
政策法規(guī)體系尚不完善，外資入境和土地出讓金的處理方式存在不規(guī)范之處。
此外，外資企業(yè)（三資企業(yè)）與內(nèi)資企業(yè)在待遇上的差距也是一大挑戰(zhàn)。
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