存量房營改增政策解讀及二手房交易稅費計算公式：
一、執行時間
個人轉讓住房，在2016年4月30日前已簽訂轉讓合同，2016年5月1日以后辦理產權變更事項的，應繳納增值稅，不繳納營業稅。
二、征收率
1、 銷售方為自然人：5%
個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅；
個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額的5%計征增值稅。
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收增值稅。
2、 銷售方為非自然人
非自建差額征稅：5%
自 建 全 額：5%
自建和非自建的認定：
有發票作為抵扣憑證的，按照差額征稅的為非自建；
沒有發票作為抵扣憑證的，按全額征稅的為自建。
三、交易環節中各稅種計稅依據
轉讓存量房過程中涉及的稅種，除印花稅外，計稅依據均為不含稅價格。
涉及的稅種有增值稅、個人所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅。
印花稅的計稅依據為合同所載金額，合同中注明房款及增值稅稅款的，按照所列房款計征印花稅。
四、發票相關規定
1、 小規模納稅人銷售其取得的不動產，購買方不屬于其他個人的，納稅人繳納增值稅后可以向地稅局申請代開增值稅專用發票。不能自開增值稅普通發票的小規模納稅人銷售其取得的不動產，可以向地稅局申請代開增值稅普通發票，地稅局代開發票部門通過增值稅發票管理系統代開增值稅發票，系統自動在發票上打印“代開”字樣。
2、 地稅局代開發票部門統一使用六聯增值稅專用發票和五聯增值稅普通發票。
五、相關計征政策變化
1、 網簽價格和核定價格孰高取值
A 每平米網簽單價< 每平米核定價格，則認定核定價格孰高
計稅收入確認金額=每平米核定價格建筑面積房屋交易份額
B 每平米網簽單價 ≧ 每平米核定價格，則認定網簽價格孰高
計稅收入確認金額=網簽價格
2、 普通住宅判斷標準
滿足以下A或B或C即可認定為“普通住宅”，否則劃分為“非普通住宅”
A 房屋產權證明標注的種類為“歷史文化街區中的騰退私房”、“綠化隔離地區農民
安置住房”、“安居房”、“康居房”、“合作社集資建設住房”、“危改回遷房”、“已
購公有住房”。
B 同時滿足以下幾個條件
a)容積率在1.0（含）以上；
b)建筑面積在140平方米（含）以下；
c)每平米網簽單價/1.05與每平米核定單價/1.05孰高小于等于普通住房單價上限，或計稅收入確認金額/房屋交易份額/1.05小于等于普通住房最高套總價（普通住房單價上限、普通住房最高套總價根據房屋所在區域確定）
C 同時滿足以下幾個條件
a)房屋類型為“平房”
b)每平米網簽單價/1.05與每平米核定單價/1.05孰高小于等于普通住房單價
上限，或計稅收入確認金額/房屋交易份額/1.05小于等于普通住房最高套總價
（普通住房單價上限、普通住房最高套總價根據房屋所在區域確定）
3、 增值稅計算規則
A 征收方式判斷規則與原營業稅規則相同
B 計算公式
a)全額征收
增值稅應繳納金額=計稅收入確認金額/1.05*5%
（按人計算時，增值稅應納稅額=計稅收入確認金額/房屋交易份額每個人的權屬轉移份額/1.055%）
b)差額征收
增值稅應納稅額=（銷售收入-該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價）/1.05*5%
（按人計算時，每個人的增值稅應納稅額=（銷售收入/房屋交易份額每個人的權屬轉移份額-每個人該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價）/1.055%）
六、稅款計算公式
(一)增值稅及附加稅
1、 差額增值稅：適用范圍——滿2年的非普通住宅、非住宅性質、單位產權等
（本次交易不含稅價-原購房發票不含稅價）*5.6%
A 網簽價格孰高時：（網簽價格-原發票票面值）/1.05*5.6%
B 核定價格孰高時：（核定價格-原發票票面值）/1.05*5.6%
2、 全額增值稅：適用范圍——不滿2年的住宅
本次交易不含稅價*5.6%
A 網簽價格孰高時：網簽價格/1.05*5.6%
B 核定價格孰高時：核定價格/1.05*5.6%
3、 計算差額增值稅時，非住宅以“購房發票金額”，如無法提供原始購房發票，即按全額標準征收；住房以“購房發票金額”與“契稅票計稅依據”取高值
(二)個稅
1、 差額個稅：適用范圍——能追溯到購房原值且能提供原始契稅票（契稅減免通知單），不滿五年，滿五年不唯一的住宅、非住宅性質等
(銷售收入-本次（全額或差額）增值稅及附加-該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價-原契稅-本次印花-上次增值稅發票票面稅額-10%裝修款-利息)*20%
A 網簽價格孰高時
（本次網簽價格-本次（全額或差額）增值稅及附加-購房原值-原契稅-本次印花-上次增值稅發票票面稅額-網簽價格10%-利息）20%
B 核定價格孰高時
（本次核定價格-本次（全額或差額）增值稅及附加-購房原值-原契稅-本次印花-上次增值稅發票票面稅額-核定價格10%-利息）20%
2、 全額個稅：適用范圍——無法追溯到購房原值且不能提供原始契稅票（契稅減免通知單）
A 滿2年，普通住宅，網簽價格孰高時：網簽價格*1%
B 滿2年，普通住宅，核定價格孰高時：核定價格/1.05*1%
C 滿2年，非普通住宅，以孰高價格：網簽價格或核定價格/1.05*1%
D不滿2年的住宅，以孰高價格：網簽價格或核定價格/1.05*1%
(三)契稅
A 滿2年，普通住宅
網簽價格孰高時：網簽價格*稅率
B 滿2年，普通住宅
核定價格孰高時：核定價格/1.05*稅率
C 不滿2年的住宅，或滿2年的非普通住宅
網簽價格孰高時：網簽價格/1.05*稅率
D 不滿2年住宅，或滿2年的非普通住宅
核定價格孰高時：核定價格/1.05*稅率
個人、首套、住宅、90平米（含）以下： 1%
個人、首套、住宅、90平米以上： 1.5%
個人二套、非住宅： *3%
(四)土地增值稅（待定）
(五)印花稅
合同所載金額*0.1%

二手房若是正常過戶的話，按相關規定則需要繳納以下費用：
（1）營業稅：稅率5.55%，由賣方繳納，同時規定：
若是轉讓出售購買時間不足2年的非普通住宅，需按照全額征收營業稅；
若是轉讓出售購買時間超過2年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足2年的普通住宅，需按照兩次交易差價征收營業稅；
若是轉讓出售購買時間超過2年的普通住宅，則免征營業稅；
如果所售房產是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等，則不論證是否過2年都需要全額征收營業稅；
（2）個人所得稅：稅率交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方繳納
征收有兩個條件：家庭唯一住宅以及購買時間超過5年。
如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；
任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅；
另外如果所售房產是非住宅類房產則不管什么情況都要繳納個人所得稅。
（3）印花稅：稅率1%，買賣雙方各半，不過至今國家暫免征收。
（4）契稅：基準稅率3%，優惠稅率1.5% 和1%，由買方繳納，同時規定
若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%；
若買方首次購買面積超過90平(包含90平)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%；
若買方購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。
（5）測繪費:1.36元/平米，總額=1.36元/平米*實際測繪面積； 一般說來房改房都是需要測繪的，商品房如果原產權證上沒有房管局的測繪章也是需要測繪的。
（6）二手房交易手續費總額：住宅6元/平米*實際測繪面積，非住宅10元/平米
（7）登記費：工本費80元，共有權證:20元。

營改增后二手房買賣繳稅如下：個人將購買不足2年的普通住房對外銷售的按照5%的征收率全額繳納增值稅，個人將購買2年及以上的普通住房對外銷售的免征增值稅，非普通住房按差額征收增值稅。
【法律依據】
《增值稅暫行條例》第一條
在中華人民共和國境內銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人，應當依照本條例繳納增值稅。
第三條
納稅人兼營不同稅率的貨物或者應稅勞務，應當分別核算不同稅率貨物或者應稅勞務的銷售額；未分別核算銷售額的，從高適用稅率。
第四條
除本條例第十一條規定外，納稅人銷售貨物或者提供應稅勞務，應納稅額為當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。應納稅額計算公式：應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額。當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。