一、土地拍賣(mài)流程是怎樣的
土地拍賣(mài)跟土地掛牌方式不一樣,具體的流程如下:
1、發(fā)布拍賣(mài)公告;拍賣(mài)公告至少應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)日前20日發(fā)布。
2、競(jìng)買(mǎi)人報(bào)名提出申請(qǐng)并提交資格身份證明文件,交付履約保證金;
3、拍賣(mài)人按拍賣(mài)文件要求對(duì)競(jìng)買(mǎi)人資格和資信進(jìn)行審查、核驗(yàn),對(duì)符合條件的申請(qǐng)人頒發(fā)競(jìng)買(mǎi)資格證書(shū);
4、公開(kāi)拍賣(mài)。
(1)拍賣(mài)應(yīng)在拍賣(mài)文件規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)由土地拍賣(mài)主持人按以下程序主持進(jìn)行:拍賣(mài)開(kāi)始前,競(jìng)買(mǎi)人憑競(jìng)買(mǎi)資格證書(shū)領(lǐng)取統(tǒng)一編號(hào)的應(yīng)價(jià)牌,競(jìng)買(mǎi)人少于三人的,主持人應(yīng)當(dāng)終止本宗地的拍賣(mài);
(2)競(jìng)買(mǎi)人顯示應(yīng)價(jià)牌,主持人點(diǎn)算競(jìng)買(mǎi)人;主持人介紹拍賣(mài)土地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng);主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度,沒(méi)有底價(jià)的,應(yīng)當(dāng)予以說(shuō)明;
(3)競(jìng)買(mǎi)人按規(guī)定的方式和要求應(yīng)價(jià);主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)應(yīng)價(jià);主持人連續(xù)二次宣布最后應(yīng)價(jià)而沒(méi)有再應(yīng)價(jià)的,如果最后應(yīng)價(jià)達(dá)到了拍賣(mài)底價(jià),主持人在第三次報(bào)出最后應(yīng)價(jià)后落槌,即表示成交。
5、拍賣(mài)成交后,出讓人、拍賣(mài)人、競(jìng)得人當(dāng)場(chǎng)簽訂《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》。
6、競(jìng)得人應(yīng)按規(guī)定繳納交易服務(wù)費(fèi)并按《成交確認(rèn)書(shū)》約定時(shí)間簽訂土地使用權(quán)出讓合同。《成交確認(rèn)書(shū)》對(duì)出讓人、拍賣(mài)人、競(jìng)得人具有合同效力。
二、土地拍賣(mài)需要哪些資料
土地拍賣(mài)時(shí),需提交各類(lèi)資料才能參與,具體所需資料如下:
土地拍賣(mài)的申請(qǐng)報(bào)告(1份);建設(shè)用地規(guī)劃許可文件(1份);原土地使用證正本(1份);原建設(shè)用地批準(zhǔn)文件復(fù)印件(1份);土地利用現(xiàn)狀圖(劃出用地范圍紅線(xiàn))(1份);1:1萬(wàn)地理位置圖 (1份);法院判決執(zhí)行通知書(shū)(1份);地籍圖(5份)。
三、土地拍賣(mài)要交那些費(fèi)用
土地拍賣(mài)程序比較繁瑣,且各機(jī)體單位所要繳納的費(fèi)用都不一樣,所以繳納前一定要了解基本費(fèi)用,具體要交費(fèi)用如下:
1、房產(chǎn)稅:擁有房屋產(chǎn)權(quán)的個(gè)人在房產(chǎn)稅開(kāi)征范圍內(nèi)出租房屋,作為和自收自支事業(yè)單位,應(yīng)按出租房屋的房產(chǎn)原值扣除30%后的余值繳納房產(chǎn)稅,年稅率為1.2%;行政機(jī)關(guān)、全額和差額撥款事業(yè)單位、團(tuán)體、房屋管理部門(mén)以及個(gè)人應(yīng)按租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。對(duì)于私有房產(chǎn)主將房屋出租給個(gè)人居住,凡經(jīng)房管部門(mén)備案并執(zhí)行房管部門(mén)規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)的,可暫緩繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
2、城鎮(zhèn)土地使用稅:擁有房屋產(chǎn)權(quán)的個(gè)人,出租的房屋坐落在城鎮(zhèn)土地使用稅開(kāi)征范圍內(nèi)的,應(yīng)按房屋占地(含出租的院落占地)面積,依土地等級(jí)及適用的土地等級(jí)稅額,計(jì)算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
3、營(yíng)業(yè)稅:個(gè)人出租房屋市應(yīng)按租金收入的5%繳納營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人出租房屋月金收入在800元以下的免納營(yíng)業(yè)稅。
4、城市建設(shè)維護(hù)稅:在市區(qū)內(nèi)稅率為7%,在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的,稅率為5%,其余的率為1%。
5、教育費(fèi)附加:個(gè)人在繳納營(yíng)業(yè)稅的同時(shí),應(yīng)按繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額的3%繳納教育費(fèi)附加。
6、印花稅:個(gè)人出租房屋,應(yīng)于簽訂合同時(shí)按雙方訂立的書(shū)面租賃合同所載租賃金額的千分之一貼花。稅額不足一元的,按一元貼花。
7、個(gè)人所得稅個(gè)人出租房屋,月租金收入在4000元以下的,應(yīng)按月租金收入扣除800元費(fèi)用后的應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納個(gè)人所得稅;月租金收入在4000元以上的,應(yīng)按月租金收入扣除20%后的應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納個(gè)人所得稅,稅率為20%。
7、競(jìng)得人支付的保證金可抵作土地使用權(quán)出讓金。其他競(jìng)買(mǎi)人繳納的保證金在拍賣(mài)活動(dòng)結(jié)束后3個(gè)工作日內(nèi)全額退還(不計(jì)息)。
8、競(jìng)得人有下列行為之一的,競(jìng)得結(jié)果無(wú)效。所收保證金不予退還。給當(dāng)事人造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任:競(jìng)得人反悔,拒絕簽訂成交確認(rèn)書(shū)或土地使用權(quán)出(轉(zhuǎn))讓合同的;競(jìng)買(mǎi)人、競(jìng)得人提供虛假文件隱瞞事實(shí)的;競(jìng)買(mǎi)人、競(jìng)得人的采取行賄、惡意串通等非法手段競(jìng)得的;法律、法規(guī)規(guī)定的其它違約情形。
法律法規(guī)
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》
第一條 為加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理，優(yōu)化土地資源配置，規(guī)范協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)行為。
第三十九條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓(拍賣(mài))應(yīng)按以下程序進(jìn)行：
　　1、委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。
　　2、向所在地國(guó)資委提出資產(chǎn)處置的申請(qǐng)，并提供下列材料：
　　(1)關(guān)于處置資產(chǎn)的函(一式二份。內(nèi)容包括：固定資產(chǎn)的基本信息;固定資產(chǎn)狀況說(shuō)明;資產(chǎn)出售意向及方案等)。
　　(2)具有法定資格的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(一式二份)。
　　(3)《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案表》(一式三份)。
　　3、經(jīng)所在地國(guó)資委審核同意后，以不低于評(píng)估價(jià)作為底價(jià)通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易所向社會(huì)公開(kāi)拍賣(mài)。
　　4、拍賣(mài)收益要上繳所在地財(cái)政(國(guó)資)專(zhuān)戶(hù)，并將拍賣(mài)的有關(guān)情況報(bào)所在地國(guó)資委備案。
　　5、上述資產(chǎn)為土地的，交由所在地土地交易中心掛牌出讓。

按其拍賣(mài)對(duì)象不同可分為單項(xiàng)資產(chǎn)拍賣(mài)與企業(yè)整體資產(chǎn)拍賣(mài)。單項(xiàng)資產(chǎn)拍賣(mài)，是將企業(yè)整體資產(chǎn)中的部分資產(chǎn)委托專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)公開(kāi)拍賣(mài)。它的對(duì)象主要是企業(yè)中的閑置資產(chǎn)。國(guó)家所有的房地產(chǎn)、土地使用權(quán)、礦藏開(kāi)采權(quán)等拍賣(mài)，也屬于單項(xiàng)資產(chǎn)拍賣(mài)的對(duì)象。整體資產(chǎn)拍賣(mài)，主要是指將企業(yè)全部資產(chǎn)一次性拍賣(mài)。拍賣(mài)的對(duì)象主要是：①資不抵債和接近破產(chǎn)的小型企業(yè)資產(chǎn)；②長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)不善，連續(xù)多年虧損或接近虧損的企業(yè)資產(chǎn)；③不利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的企業(yè)資產(chǎn)。拍賣(mài)過(guò)程編輯①由資產(chǎn)所有者代表提出資產(chǎn)拍賣(mài)的意向，并委托給專(zhuān)門(mén)的拍賣(mài)機(jī)構(gòu)；②資產(chǎn)拍賣(mài)機(jī)構(gòu)將受托拍賣(mài)的資產(chǎn)在拍賣(mài)市場(chǎng)掛牌公布，公開(kāi)招標(biāo)競(jìng)賣(mài)；③在公開(kāi)競(jìng)賣(mài)中，最終將資產(chǎn)賣(mài)給出價(jià)最高的競(jìng)買(mǎi)人；④拍賣(mài)成交后，由資產(chǎn)所有者和購(gòu)買(mǎi)者雙方簽訂契約，進(jìn)行公證，辦理資產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)。契約的內(nèi)容包括：資產(chǎn)概況、出售價(jià)格、付款方式等。企業(yè)整體資產(chǎn)拍賣(mài)時(shí)，還要考慮原有債權(quán)債務(wù)處理，退休及在職職工安置辦法以及雙方商定的其他事項(xiàng)。⑤資產(chǎn)拍賣(mài)機(jī)構(gòu)向委托方按資產(chǎn)成交額的一定比例收取費(fèi)用。在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制改革過(guò)程中,國(guó)有資產(chǎn)的拍賣(mài),除要遵循資產(chǎn)拍賣(mài)的一般程序外，還應(yīng)履行如下程序：①由企業(yè)提出拍賣(mài)資產(chǎn)申請(qǐng)，報(bào)上級(jí)主管部門(mén)審核后由國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)。如系企業(yè)整體資產(chǎn)拍賣(mài)，在上報(bào)批準(zhǔn)前，還要由本企業(yè)職工大會(huì)做出決議。②企業(yè)整體資產(chǎn)拍賣(mài)，要由資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、使用者對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)負(fù)債進(jìn)行全面清理，編制清冊(cè)及本年度開(kāi)始到拍賣(mài)時(shí)的會(huì)計(jì)報(bào)表，分別報(bào)企業(yè)主管部門(mén)、財(cái)政部門(mén)和國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)。③由賣(mài)方企業(yè)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所、審計(jì)事務(wù)所或成立專(zhuān)門(mén)小組，對(duì)被拍賣(mài)的資產(chǎn)進(jìn)行清理核實(shí)和資產(chǎn)評(píng)估；④資產(chǎn)所有者代表根據(jù)資產(chǎn)的重估價(jià)值，提出拍賣(mài)底價(jià)；⑤屬企業(yè)整體資產(chǎn)拍賣(mài)的，成交后，購(gòu)買(mǎi)方應(yīng)向工商行政管理部門(mén)申報(bào)換發(fā)執(zhí)照，其所有制性質(zhì)隨購(gòu)買(mǎi)方的所有制性質(zhì)而定。拍賣(mài)收入的管理扣除拍賣(mài)費(fèi)用后，單項(xiàng)資產(chǎn)拍賣(mài)凈收入留歸委托拍賣(mài)的單位使用，納入更新改造資金帳戶(hù)，專(zhuān)項(xiàng)用于企業(yè)的更新改造。企業(yè)整體資產(chǎn)拍賣(mài)的凈收入，應(yīng)由同級(jí)國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)組織解繳國(guó)庫(kù)，用于國(guó)有資產(chǎn)的再投入。