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房地產信托運作的流程(房地產信托的流程是怎樣的)

首頁 > 公司事務2024-11-01 19:31:39

房產如何信托

信托公司幫助的融資地產開發商必須是有一定資質,而且是有過成功“經驗”,已經成功運作多個樓盤,而且融資擬建的樓盤的地理位置要有很好的銷售預期的。如果已經在銀行辦理了“開發貸款”就更好了,這樣就說明銀行也對這家地產商比較認可,最少要符合以上條件信托公司才有可能幫他融資,否則,就得想其他途徑進行融資了,比如有限合伙,但要準備至少1年25%以上的融資成本。
那么開發商的資質通過以后,信托公司將如何處理這些業務呢?
一、審核財務報表信托公司審核財務報表一定是要經過“會計師事務所”審計后的,這樣才能客觀、公證的反應地產商過去3-5年的經營情況,審核經營情況一方面是進一步了解地產商的實力,最為重要的是測評地產商“資金回籠”的能力,地產商固定資金回籠的金額必須大于“融資額度”,這樣才能確保到期還款;
二、評估抵押物(抵押物的類型也要根據信托計劃的類型而定,有些客戶一上來就問有沒有土地抵押?如果沒有就pass掉,這是比較片面的
如果是貸款模式,則需要請第三方來評估“抵押物”,一般是土地、在建工程、預售樓盤,評估的價格要是融資額度的2倍以上才能考慮融資,抵押率必須在50%以下,就是說一旦還款有困難,進入到處置資產的過程,即使抵押物打5折賣出,也能確保投資人的本金和收益;
如果是股權模式,則要準備控股的相關工作,重要的有3點,一個是股權的轉讓或者抵押,一個是派入獨立董事監督地產企業的經營運作,第三個就是控制房地產開發商的各類印章和證照;還有更重要的就是看這家地產開發商是否有過不良的“信用記錄”?是否給其他企業做過擔保?是否之前有其他的負債經歷?欠了別人的錢是否已經還清?這些都是用來評測“股權”價值的重要依據;
(很多客戶會把這兩個模式混為一談,于是又要求股權又要求土地的,忽略了派入獨立董事監督地產企業的經營運作這項重要條款)。
三、房屋價格壓力測試 (信托公司都是用最壞的市場預期去融資的,返過來說中國的房地產能在短期內下降30%~40%)
100 萬理財計劃第一條說過測評地產企業的現金流以確保資金回籠,只是這一點是不夠的,信托公司還要根據地產樓盤周邊其他房價等綜合因素來預估,預估這塊樓盤市場價銷售后能回款多少錢,然后就是要做一個房價的“壓力測試”,一般是假設房價按現在市場價格下跌30-40%賣出是否能確保資金回籠,如果房價下跌 30-40%仍能保證房地產開發商正常還款,則這個“地產項目信托計劃”基本可以規避房價下跌的風險。
綜上所述,一個地產信托計劃的形成,如果企業的現金流沒有問題,樓盤的市場前景非常看好,地產商抵押物足值,房子蓋起來后即使下跌30%價格賣出也能確保開發商按時還款,則這個“地產信托計劃”就基本能經得起推敲和市場的考驗,投資人可以考慮適當參與,計劃的風險基本在可控的范圍內,已經比較安全了。

房地產信托的流程是怎樣的

信用卡為什么會被貸后管理呢?

貸后管理只要辦理了任何信貸業務,都是可能會出現的。信貸業務可不單指貸款,還包括我們常用的信用卡。

所以,要是沒貸款也出現貸后管理,一定是因為有辦過信用卡。

從信用卡開戶之日起到信用卡銷戶,期間銀行也是對不定期地進行貸后管理,以了解持卡人的信用、償付能力、負債等。

拓展資料:

什么情況下會被貸后管理?

辦了信用卡后,銀行貸后管理的時間并不確定,除了每隔幾個月例行排查風險外,持卡人的一些用卡行為也會讓銀行進行貸后管理的。

比如像信用卡提額、辦理分期,有的銀行是需要查征信的,查詢原因就是貸后管理。還有就是持卡人出現異常用卡行為,像經常大進大出,或者是他人代還款等,被系統監測到風險,銀行就會進行貸后管理,了解持卡人當前資信情況。

有什么影響呢?

貸后管理屬于一種中性查詢,不會有任何影響的。

不過也有個別卡友在銀行貸后管理后,信用卡被降額,或者封卡了,這不能怪貸后管理,而是銀行在貸后管理時查到持卡人借貸風險高,才會采取措施來止損。

銀行貸款利息的確定因素有:

1、銀行成本。任何經濟活動都要進行成本-收益比較。銀行成本有兩類: 借入成本-借入資金預付息; 追加成本-正常業務所耗費用。

2、平均利潤率。利息是利潤的再分割,利息必須小于利潤率,平均利潤率是利息的最高界限。

3、借貸貨幣資金供求狀況。供大于求,貸款利率必然下降,反之亦然。另外,貸款利率還須考慮物價變動因素、有價證券收益因素、政治因素等。

不過,有的學者認為利息率的最高界限應是資金的邊際收益率。將約束利息率的因素看成企業借入銀行貸款后的利潤增加額與借款量的比率同貸款利率間比較。只要前者不小于后者,企業就可能向銀行貸款。

銀行貸款利率是指借款期限內利息數額與本金額的比例。我國的利率由央行統一管理。銀行貸款利率參照央行行制定的基準利率,實際合同利率可在基準利率基礎上上下一定范圍內浮動。

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你我貸客服服務小貼士

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房地產信托的日本模式

其運作流程為:
(1)房地產公司將土地、建筑物分售給投資者,由投資者繳納土地、建筑物的價款給房地產公司;
(2)投資者將房地產產權信托給房地產投資信托公司進行經營管理;
(3)信托公司將房地產全部租賃給房地產公司,同時向該公司收取租賃費;
(4)房地產公司也可以將房地產轉租給承租人,向承租人收取租賃費;
(5)信托公司向投資者發放紅利;
(6)信托銀行也可以將該房地產在市場上銷售,從購買者身上獲取價款,再按比例分配給投資者。

房地產投資信托基金的基本運作模式

房地產投資信托基金的基本運作模式為:
1、向市場上發售受益憑證。
2、匯聚大量中小投資者的閑置資金。
3、憑借自身的專業投資能力參與房地產市場上的項目即可。房地產投資信托基金是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金,由專門投資機構進行房地產投資經營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

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