人的一生難免會有遇到資金問題的時候，在萬不得已的時候不少人會選擇將房屋抵押。一、房屋抵押合同的法律效力所謂合同的效力，也就是通常所說的合同的法律效力。合同生效是法律對當事人合意的肯定評價，發生了當事人預期的法律效果。因此，合同的效力，即當事人約定的權利義務的發生。抵押合同的效力，即指抵押人和抵押權人約定設立的抵押權的成立。抵押權是合同雙方預期的法律效果。在合同生效前，它雖由合同約定，但只是一種可能性，并不實際存在。只有在辦理抵押登記之后，抵押權才從可能性轉化為現實性。合同的成立與生效是兩個不同的概念，但由于合同的成立時間與生效時間往往一致，因此長期以來，我國相關的法律法規以及司法實踐中并不嚴格區分合同的成立與生效。認為合同成立即為生效;違反法律要求的合同為無效合同或可撤銷合同。對《擔保法》第41條的誤解即根源于此。新頒布實施的《合同法》則第一次從立法上明確區分了合同的成立與生效。《合同法》第25條規定:“承諾生效時合同成立。”第44條規定:“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。”由此，合同的成立時間為承諾生效之時，即當事人意思表示一致之時;合同的生效時間，多數情況下，與合同的成立時間一致，但法律、行政法規要求辦理批準、登記等手續生效的，按照其規定。合同成立與生效的明確區分，將有利于人們走出“違反法律要求的合同，一律為無效合同”的誤區，同時也有利于對合同中無過錯一方的保護，維護交易安全。依據《合同法》第25條、第44條及《擔保法》第41條的規定，抵押合同在當事人就抵押事項達成合意時成立，但并不立即生效。只有待到辦理抵押登記時，合同方生效。生效，體現了法律對抵押雙方合意的認可。登記這種物權公示手段作為抵押合同的生效要件，也體現了法律對第三人的保護力度和法律的價值取向。《合同法》第44條“依法成立的合同，自成立時生效;法律、行政法規規定應當辦理批準、登記手續生效時，依照其規定。”而《擔保法》第41條規定“當事人以本法第42條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記抵押合同自登記之日起生效。”依上述法律規定，法定抵押合同應自辦理抵押登記之日起生效。如此規定所直接帶來的一個問題就是，當債務人或第三人提供財產并與債權人簽定抵押合同之后卻又拒絕協助債權人辦理抵押登記時，債權人不能依據合同要求對方履行登記義務。因為根據《擔保法》的規定，抵押合同未登記還沒有生效，當然也不能依合同要求對方履行義務。顯然，這對債權人是不公平的。雖然債權人還可以通過追究對方締約過失責任以彌補損失。但通過追究締約過失責任，債權人得到的充其量只是主張賠償損失的債的保護(提供抵押人為其他第三人時)，甚至連債的保護都得不到(提供抵押人為債務人時);倘若依據合同生效來處理，債權人則可以要求對方依合同履行協助登記之義務，從而實現抵押權，得到物權之保護。顯然，后者于債權人更有利，也更符合公平、合理的理念。結合《合同法》以及民法通則的有關規定，擔保合同無效的原因有以下幾條：(1)因擔保人主體資格、權利能力等方面的欠缺導致的合同無效。例如無民事行為能力人、企業分支機構和職能部門、國家機關，以公益單位、社會團體違法提供的擔保。(2)違反法律、行政法規以強制性規定的擔保，主要是擔保物不合格導致的合同無效。如以法律禁止流通的財產或不可轉讓的財產設定擔保，或以被法院依法查封、扣押的財產設定的擔保等。以法律明確規定不得設立抵押的財產設立抵押，因其違法而無效。(3)越權代表行為導致的合同無效。根據《擔保法司法解釋》第11條規定，法人或其他組織的法定代表人、負責人超越權限訂立的擔保合同，若相對人知道或應當知道其越權，該擔保合同無效。若對僅因抵押合同應登記而未登記就視該合同為無效，顯然不符合無效合同設立的目的。在以往的司法實踐中，因未能正確區分抵押合同的成立與生效，從而將大量的抵押合同不成立問題作為無效抵押合同對待，混淆了合同無效后的責任與合同不成立的責任;亦有將一些已經成立但不具備生效要件的抵押合同都作為無效抵押合同對待，消滅了大量本不該消滅的交易。因為一些已經成立但不具備生效要件的抵押合同若生效要件得到補充或滿足，則可變為有效合同。二、房屋抵押合同公證后有什么好處1、房產抵押公證就是將自己的房屋房產抵押給他人，用于作為償還自己某債務的擔保，在自己的債務無法清償時，法院將該抵押的房產拍賣的價款優先受償。2、房產公證一般是指公證機關根據貸款當事人的申請，證明與房產有關的有法律意義的事實、法律行為和文書的真實性合法性的活動。房產公證雖說不是房產交易的必要的環節，但房屋房產經過公證處的審查，房產抵押當事人可以避免很多風險，且經過公證的購房合同協議可以直接向法院申請執行。三、房屋抵押合同的管轄法院如何確定房屋抵押合同的管轄法院一般為房屋所在地的法院：1、凡是涉及不動產糾紛的案件，無論糾紛屬于哪種性質，均應由不動產所在地法院管轄，這是傳統意義上的不動產專屬管轄，也是目前司法實踐中多數法院的作法。其依據在于《民事訴訟法》在確立不動產專屬管轄原則時，并不以案件糾紛專屬于某一性質為前提，而且不動產糾紛一律由不動產所在地法院管轄有利于法院審查涉案不動產的狀況，從而便于查明案情、對不動產采取保全等措施，也有利于案件審理完畢后的執行。2、不動產物權之訴訟專屬于不動產所在地人民法院管轄。其理由為因不動產而引發的債權訴訟并不直接以不動產上的物權為訴訟標的，其可能涉及訴訟標的為因合同產生的債權債務法律關系。不動產債權糾紛應遵循“兩便原則”，采取任意管轄主義，適用一般地域管轄。綜上所述，只要沒有違反法律強制性規定，那么合同就是有效的，涉及房屋抵押借款的，應當辦理抵押登記。不動產抵押以登記為生效要件
法律客觀：《中華人民共和國民法典》
第一百四十三條
具備下列條件的民事法律行為有效：
（一）行為人具有相應的民事行為能力；
（二）意思表示真實；
（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。
《中華人民共和國民法典》
第二百一十五條
當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；
未辦理物權登記的，不影響合同效力。
第一部分 一般規定
1
強化擔保的從屬性
（1）效力上的從屬性（第2條）
根據原《擔保法》第五條規定，主合同無效，擔保合同無效。該條同時允許當事人作出例外約定。《民法典擔保制度司法解釋》強化擔保合同的從屬性，明確當事人有關擔保獨立性的約定無效，唯金融機構開立的獨立保函除外。
此處有兩點需要注意：第一，根據《九民紀要》第54條的觀點，銀行或非銀行金融機構之外的當事人開立的獨立保函，以及當事人關于擔保獨立性的約定，雖因違反擔保效力上的從屬性而應當認定為無效，但根據“無效法律行為的轉換”原理，在否定其獨立擔保效力的同時，應當將其認定為從屬性擔保。第二，《民法典擔保制度司法解釋》第十九條明確，擔保合同無效，承擔了賠償責任的擔保人按照反擔保合同的約定，在其承擔賠償責任的范圍內請求反擔保人承擔擔保責任的，人民法院應予支持。即反擔保合同的效力不受擔保合同無效的影響。
（2）范圍上的從屬性（第3條）
擔保人承擔的擔保責任范圍不應當超出主債務范圍，是擔保合同從屬性的體現。《民法典擔保制度司法解釋》進一步明確，當事人約定的擔保責任的范圍超出主債務范圍（包括對擔保責任的承擔約定專門的違約責任）的，擔保人可以主張僅在主債務范圍內承擔責任；擔保人實際承擔的責任超出主債務范圍，擔保人可以請求債權人返還超出部分（不當得利返還）。
（3）成立上的從屬性（第4條）
擔保物權的成立以主債權的存在為前提，是擔保物權從屬性的體現。擔保物權委托“代持”的情形下，名義擔保物權人與實際債權人分離，導致被“代持”的擔保物權外觀上缺乏債權基礎。《民法典擔保制度司法解釋》明確此類商業模式應當受到必要保護，即擔保人知道擔保物權委托“代持”事實的情形下，債權人或其受托人（即名義擔保物權人）均有權主張就擔保物優先受償。
2
完善擔保人主體資格相關規則（第5條、第6條）
（1）擴大主體資格限制的適用范圍，從保證擴大到一切的擔保。
（2）新增村民委員會提供擔保無效的例外情形，依法代行村集體經濟組織職能的村民委員會，可以依照村民委員會組織法規定的討論決定程序對外提供擔保。
（3）將教育、醫療、養老機構區分為非營利法人和營利法人，非營利法人提供的擔保原則上無效，營利法人提供的擔保有效。
根據《民法典》第76條規定，營利法人與非營利法人的區分標準在于，是否以取得利潤并分配給股東等出資人為目的。
非營利性教育、醫療、養老機構提供擔保無效的例外情形：
（a）以所有權保留或融資租賃方式購買公益設施，出賣人或出租人為擔保價款或租金實現而保留所有權；
（b）以公益設施之外的其他財產設立擔保物權。
3
細化公司對外提供擔保規則
（1）明確相對人的審查義務
公司未經決議程序對外提供擔保的情形下，擔保合同對公司發生效力以相對人“善意”為前提。而判斷相對人是否“善意”的標準，在于其是否履行必要的審查義務：
（a）一般情形下，相對人應當審查公司決議；（第7條）
（b）擔保人為公司分支機構時，相對人應當審查公司決議；（第11條）
（c)擔保人為上市公司或上市公司已公開披露的控股子公司時，相對人應當審查上市公司公開披露的信息。（第9條）
（2）明確無須審查決議/公告的具體情形
特定情形下，即使相對人未審查公司決議/上市公司公開披露的信息，亦不影響擔保合同的效力：
（a）非上市公司為其全資子公司開展經營活動提供擔保；（第8條）
（b）非上市公司持有三分之二以上表決權的股東同意提供擔保；（第8條）
（c）一人有限責任公司為其股東提供擔保；（第10條）
（d）金融機構開立保函/金融機構的分支機構在其經營范圍內開立保函/金融機構的分支機構經有權從事擔保業務的上級機構授權開立保函；（第8條、第11條）
（e）擔保公司提供擔保/擔保公司的分支機構經擔保公司授權對外提供擔保。（第8條、第11條）
需要注意的是，《九民紀要》中將“公司與主債務人之間存在相互擔保等商業合作關系”列為無須審查公司機關決議的情形，《民法典擔保制度司法解釋》刪去該例外情形。
4
統一共同擔保的內部追償規則
（1）擔保人的相互追償（第13條）
《民法典擔保制度司法解釋》明確，兩個以上第三人為同一債務提供擔保的情形下，擔保人原則上不享有相互追償權，僅特定情形下賦予擔保人相互追償的權利：
（a）擔保人之間約定相互追償；
（b）擔保人之間約定承擔連帶共同擔保；
（c）各擔保人在同一份合同書上簽字、蓋章或按指印。
擔保人之間對分擔份額有約定則從其約定；無約定則按比例分擔向債務人不能追償的部分。
（2）擔保人的代位權利及限制
根據《民法典》第524條規定，第三人代為履行債務后，發生債權轉讓的效力，由此第三人一并取得債權人享有的主、從權利。該條是否適用于擔保人承擔擔保責任的情形，實踐中較易引發爭議。對此，《民法典擔保制度司法解釋》明確了以下三點：
（a）擔保人受讓債權的行為，性質上應當認定為承擔擔保責任的行為。（第14條）
（b）擔保人承擔擔保責任后，不能代位取得債權人對其他擔保人享有的權利，無權向其他擔保人主張擔保責任。但如果符合擔保人之間相互追償的條件，可以向其他擔保人追償。（第14條）
（c）擔保人承擔擔保責任后，可以代位取得債權人對債務人享有的擔保物權。債務人提供的物保和第三人提供的擔保并存時，債權人應當先行就債務人提供的物保實現債權。如果債權人直接就第三人提供的擔保實現了債權，則擔保人可以代位取得債權人對債務人享有的擔保物權。（第18條）
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明確借新還舊情形下的擔保效力（第16條）
（1）舊貸的擔保人不承擔擔保責任。借新還舊的情形下，舊貸因債務清償而消滅，為舊貸提供的擔保也隨之消滅，故債權人請求舊貸的擔保人承擔擔保責任的，不應當支持。
（2）新貸的擔保人僅在知道或應當知道借新還舊事實時承擔擔保責任。借新還舊的情形下，債務人不能清償債務的風險較一般債務更高，故應當確保新貸擔保人對借新還舊事實的知情權。具體而言：
（a）新貸與舊貸的擔保人相同的，可以推定新貸的擔保人知道借新還舊事實；
（b）新貸與舊貸的擔保人不同，或舊貸無擔保新貸有擔保的，債權人應當舉證證明新貸的擔保人知道或應當知道借新還舊事實。
（3）舊貸的物保登記流用為新貸之物保時，債權優先受償的順位以舊貸物保登記為準。借新還舊的情形下，舊貸的擔保人繼續為新貸提供物保，且該擔保物權登記一直存續的，該擔保物權維持原有的優先順位，即債權人按照舊貸的擔保順位受償。
6
修改擔保無效情形下的責任承擔（第17條）
（1）主合同有效而擔保合同無效的情形下，《民法典擔保制度司法解釋》的規定較原《擔保法解釋》有一定修改：
（a）債權人與擔保人均有過錯的，擔保人承擔的賠償責任不應當超過債務人不能清償部分的二分之一；（未作修改）
（b）擔保人有過錯而債權人無過錯的，擔保人就債務人不能清償的部分承擔賠償責任；（連帶賠償責任改為補充賠償責任）
（c）債權人有過錯而擔保人無過錯的，擔保人不承擔賠償責任。（予以明確）
（2）主合同無效導致擔保合同無效的情形下，《民法典擔保制度司法解釋》較原《擔保法解釋》沒有實質性修改：
（a）擔保人無過錯的，擔保人不承擔賠償責任；
（b）擔保人有過錯的，擔保人承擔的賠償責任不應當超過債務人不能清償部分的三分之一。
（3）反擔保合同不僅因擔保合同無效而無效。擔保人承擔賠償責任后，可以按照反擔保合同的約定請求反擔保人在擔保人承擔賠償責任的范圍內承擔擔保責任。（刪去原《擔保法解釋》中反擔保人存在過錯的要求）
7
修改管轄權認定規則（第21條）
擔保合同與主合同就管轄權作出的約定不一致的情形下，《民法典擔保制度司法解釋》較原《擔保法解釋》有實質性修改：
（1）債權人一并起訴債務人和擔保人時，依據主合同確定管轄法院；
（2）債權人單獨起訴擔保人時，依據擔保合同確定管轄法院；
（3）主合同/擔保合同中約定仲裁條款時，法院對該合同項下糾紛無管轄權。
8
明確擔保責任與破產程序的銜接問題（第22至24條）
（1）擔保債務自債務人破產案件由法院受理之日起停止計息。
（2）債權人在債務人破產程序中申報債權不影響其同時請求擔保人承擔擔保責任。
（3）擔保人清償債權人的全部債權后，代位取得該債權人在債務人破產程序中的權利。
（4）擔保人清償債權人的部分債權時，就該債權人獲得清償總額中超出債權的部分，擔保人有權在承擔擔保責任的范圍內請求返還。
（5）和解協議或重整計劃執行完畢后，已承擔擔保責任的擔保人無權向債務人追償。
（6）債權人知道或應當知道債務人破產，既未申報債權也未通知擔保人，致使擔保人不能預先行使追償權的，擔保人就其在破產程序中可能受償的范圍內免除擔保責任，擔保人因自身過錯未行使追償權的除外。
第二部分 保證合同
1
明確一般保證與連帶責任保證之識別（第25條）
根據《民法典》第686條規定，保證方式沒有約定或約定不明確時，推定為一般保證。實務中，應當避免將推定規則與解釋規則混為一談。如果當事人在保證合同中約定了“保證人在債務人不履行債務或未償還債務時即承擔保證責任”“無條件承擔保證責任”等類似內容，應當認定為連帶責任保證。
2
細化一般保證人先訴抗辯權相關規定
（1）債權人未就主合同糾紛提起訴訟或申請仲裁，僅起訴一般保證人的，應當裁定駁回起訴。（第26條）
（2）債權人取得對債務人賦予強制執行效力的公證債權文書后，在保證期間內向法院申請強制執行，其效果等同于債權人在保證期間內向債務人提起訴訟或申請仲裁。（第27條）
（3）債權人在保證期間內對債務人提起訴訟或申請仲裁后又撤回起訴或仲裁申請的，不認定為債權人已在保證期間內向一般保證人行使權利。（第31條）
（4）訴訟保全中，債權人須先就債務人的財產申請保全，在保全債務人財產不足以清償債務時，才允許對一般保證人的財產進行保全。（第26條）
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修改一般保證中的訴訟時效起算時間（第28條）
根據《民法典》第687條規定，一般保證的保證人在主合同糾紛未經審判或仲裁，并就債務人財產依法強制執行仍不能履行債務前，有權拒絕向債權人承擔保證責任。據此，《民法典擔保制度司法解釋》修改一般保證中的訴訟時效起算時間，與執行程序掛鉤：
（1）法院作出終結本次執行程序裁定/終結執行裁定的，自裁定書送達債權人之日起計算；
（2）法院自收到申請執行書之日起一年內未作出前項裁定的，自收到申請執行書滿一年之日起計算，保證人有證據證明債務人仍有財產可供執行的除外；
（3）債權人舉證證明存在《民法典》第六百八十七條第二款但書規定情形的，自債權人知道或應當知道該情形之日起計算。
4
明確共同保證中債權人行使權利的相對效力（第29條）
就共同保證中債權人行使權利的效力，《民法典擔保制度司法解釋》的規定較原《最高人民法院關于已承擔保證責任的保證人向其他保證人行使追償權問題的批復》有一定修改：
（1）兩個以上保證人為同一債務提供保證的情形下，保證期間相互獨立，債權人在保證期間內向某一保證人行使權利的效力不及于其他保證人。
（2）保證人享有相互追償權的情形下，債權人未在保證期間內行使權利導致某一保證人的保證責任消滅，其他保證人可以在其不能追償的范圍內免除責任。
5
修改保證期間相關規則
（1）明確法院應當依職權審查保證責任是否因保證期限屆滿而消滅的基本事實。（第34條）
（2）保證合同約定保證人承擔保證責任直至主債務本息還清時為止等類似內容的，視為約定不明，保證期間為主債務履行期限屆滿之日起六個月。（第32條，原《擔保法解釋》規定為二年）
（3）當事人沒有約定或約定不明情況下，最高額保證中保證期間的起算時間為：
（a）被擔保債權的履行期限均已屆滿的，自債權確定之日起算；
（b)被擔保債權的履行期限尚未屆滿的，自最后到期債權的履行期限屆滿之日起算。（第30條，較原《擔保法解釋》有一定修改）
（4）保證合同無效的情形下，仍可適用保證期間。債權人未在保證期間內行使權利，保證人可以主張不承擔賠償責任。（第33條）
6
明確保證與債務加入之識別（第36條）
當事人出具“差額補足”“流動性支持”等書面增信承諾的，應當結合文件的具體內容進行判斷，具有“保證”等提供擔保的意思表示的，按保證處理；具有“共同承擔債務”等債務加入的意思表示的，按債務加入處理。意思表示不明確時，推定為保證。
第三部分 擔保物權
1
明確抵押權適用善意取得相關規則（第37條）
當事人以所有權、使用權不明或者有爭議的財產抵押，經審查構成無權處分的，人民法院應當依照民法典第三百一十一條（善意取得制度）的規定處理。
2
明確以特定財產設立抵押對抵押合同效力的影響
（1）以依法被查封、扣押、監管的財產設立抵押的，不影響抵押合同的效力；抵押財產的查封、扣押、監管解除后，抵押權人可以請求行使抵押權。（第37條）
（2）以違法建筑設立抵押的，抵押合同無效；但是一審法庭辯論終結前已經辦理合法手續的除外。（第49條）
（3）以建設用地使用權設立抵押的，土地上存在違法建筑不影響抵押合同的效力。（第49條）
（4）以劃撥建設用地或其上建筑物設立抵押的，不影響抵押合同的效力，同時明確抵押權實現時所得的價款應當優先用于補繳建設用地使用權出讓金。（第50條）
3
明確抵押權及于物的效力范圍
（1）抵押權之于從物（第40條）
（a）從物產生于抵押權依法設立之前的，抵押權的效力及于從物，同時允許當事人作出例外約定；
（b）從物產生于抵押權依法設立之后的，抵押權的效力不及于從物，但實現抵押權時可以一并處分主物和從物。
（2）抵押權之于添附物（第41條）
（a）添附物為第三人所有的，抵押權的效力及于補償金；
（b）添附物為抵押人所有的，抵押權的效力及于添附物，但不及于增加的價值部分；
（c）添附物為抵押人與第三人共有的，抵押權的效力及于抵押人對共有物享有的份額。
（3）抵押權之于代位物（第42條）
（a）抵押權依法設立后，抵押財產毀損、滅失或被征收等，抵押權的效力及于該抵押物的保險金、賠償金或補償金；
（b）給付義務人已經給付的情形下，抵押權人不能要求給付義務人向其給付；
（c）給付義務人尚未給付的情形下，抵押權人可以要求給付義務人向其給付；
（d）給付義務人接到抵押權人的通知后仍向抵押人給付的，不免除其向抵押權人給付的義務。
（4）抵押權之于增建物（第51條）
當事人以建設用地使用權/正在建造的建筑物抵押的，抵押權的效力不及于抵押登記后續建部分、新增部分以及規劃中尚未建造部分。
4
明確抵押物限制轉讓約定的效力（第43條）
根據《民法典》第406條規定，抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產，同時允許當事人作出例外約定。《民法典擔保制度司法解釋》進一步明確當事人約定禁止或限制轉讓抵押財產情形下轉讓合同效力與物權變動效力：
（1）當事人已將該約定登記的，轉讓合同有效，但抵押財產的轉讓不發生物權變動效力，除非因受讓人代替債務人清償債務導致抵押權消滅；
（2）當事人未將該約定登記的，轉讓合同有效，且抵押財產的轉讓發生物權變動效力，除非抵押權人有證據證明受讓人知道抵押人與抵押權人之間的禁止或限制轉讓約定。
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明確主債權訴訟時效屆滿對擔保物權的影響（第44條）
《民法典擔保制度司法解釋》將擔保物權區分為以登記為公示方式的擔保物權和以交付為公示方式的擔保物權，前者因主債務訴訟時效屆滿而不受保護，后者則不受影響。具體而言：
（1）以登記為公示方式的擔保物權（抵押權、以登記為公示方式的權利質權），主債務訴訟時效屆滿后，法院不予保護。且根據《九民紀要》觀點，抵押人（出質人）可以請求涂銷擔保物權登記。需要注意的是，如果擔保物權人僅在主債權訴訟時效期間屆滿前起訴債務人，而未在申請執行時效期間內對債務人申請強制執行的，該擔保物權亦不受保護。
（2）以交付為公示方式的擔保物權（留置權、動產質權、以交付權利憑證為公示方式的權利質權），不受主債務訴訟時效屆滿的影響。主債權訴訟時效期間屆滿后，債務人無權主張返還留置（質押）財產，僅可以請求拍賣、變賣留置（質押）財產并以所得價款清償債務。
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明確不能辦理抵押登記情形下抵押人的責任（第46條）
（1）抵押財產因不可歸責于抵押人自身的原因（滅失或被征收等）導致不能辦理登記的，債權人可以請求抵押人在其所獲保險金、賠償金或補償金等范圍內承擔賠償責任；
（2）抵押財產因可歸責于抵押人自身的原因（轉讓等）導致不能辦理登記的，債權人可以請求抵押人在約定的擔保范圍內承擔責任，但不得超過抵押權能夠設立時抵押人應當承擔的責任范圍。
7
明確因登記機構過錯致使不能辦理抵押登記時，登記機構應當承擔賠償責任。（第48條）
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明確抵押權預告登記的效力（第52條）
預告登記的效力不同于本登記，當事人就抵押財產辦理抵押權預告登記的情形下，預告登記權利人并不必然就抵押財產享有優先受償權。《民法典擔保制度司法解釋》明確：
（1）未涉及破產程序的情形下，抵押權具備辦理抵押登記條件的，抵押權自預告登記之日起設立。具體而言，須符合以下條件：
（a）抵押權預告登記未失效；
（b）已辦理建筑物所有權首次登記；
（c）預告登記的財產與辦理建筑物所有權首次登記時的財產一致。
（2）抵押人已進入破產程序的情形下，預告登記權利人主張就抵押財產優先受償的，在受理破產申請時抵押財產的價值范圍內予以支持，但是在受理破產申請前一年內，債務人對沒有財產擔保的債務設立抵押預告登記的除外。
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細化動產抵押權未經登記情形下的效力（第54條）
根據《民法典》第403條規定，以動產抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。《民法典擔保制度司法解釋》進一步作了細化規定：動產抵押權成立但未登記的情形下，
（1）抵押權不得對抗已受讓并占有抵押財產的受讓人/已承租并占有抵押財產的承租人，除非有證據證明受讓人/承租人知道或應當知道已經訂立抵押合同；
（2）其他債權人申請保全/執行抵押財產以及抵押人破產時，抵押權人不享有優先受償權。
10
細化“出賣人正常經營活動”的判斷標準（第56條）
根據《民法典》第404條規定，以動產抵押的，不得對抗正常經營活動中已經支付合理價款并取得抵押財產的買受人。《民法典擔保制度司法解釋》進一步作了細化規定：
（1）明確出賣人正常經營活動，是指出賣人的經營活動屬于其營業執照明確記載的經營范圍，且出賣人持續銷售同類商品。
（2）列舉不能認定為出賣人正常經營活動的情形：
（a）購買商品的數量明顯超過一般買受人；
（b）購買出賣人的生產設備；
（c）訂立買賣合同的目的在于擔保出賣人或第三人履行債務；
（d）買受人與出賣人存在直接或間接的控制關系；
（e）買受人應當查詢抵押登記而未查詢的其他情形。
11
細化動產留置相關規則（第62條）
根據《民法典》第448條規定，債權人留置的動產，應當與債權屬于同一法律關系，但企業之間留置的除外。《民法典擔保制度司法解釋》進一步作了細化規定：
（1）明確債權人基于同一法律關系可以留置其合法占有的第三人的動產；
（2）明確企業之間非基于同一法律關系留置動產，僅限于企業持續經營中發生的債權，且僅能留置債務人的財產。
第四部分 非典型擔保
1
明確非典型擔保的效力（第63條）
對于非典型擔保，肯定其合同效力；對于未能完成物權公示的非典型擔保，不認可其物權效力。
2
明確讓與擔保的效力（第68條、第69條）
（1）債務人或第三人為擔保債務清償而將擔保財產的所有權轉移至債權人名下的，構成讓與擔保。
（2）讓與擔保合同中約定債務人不履行到期債務，債權人有權就該財產優先受償的，構成清算型讓與擔保。對于清算型讓與擔保，肯定其合同效力；對于已經完成物權公示的讓與擔保，同時肯定其物權效力。
（3）讓與擔保合同中約定債務人不履行到期債務，該財產歸債權人所有的，構成事前歸屬型讓與擔保。對于事前歸屬型讓與擔保，因違反禁止流質流押條款的部分無效，應當轉換為清算型讓與擔保，并根據清算型讓與擔保的規則認定其合同效力和物權效力。
（4）股權讓與擔保情形下，股權受讓人實質上是擔保物權人，故不承擔出資補足的義務。
3
明確所有權保留買賣、融資租賃參照適用動產抵押有關規定
（1）出賣人、出租人的所有權不得對抗正常經營活動中已支付合理價款并取得財產的買受人。（第56條）
（2）出賣人、出租人可以依據《民法典》第四百一十六條規定主張價款優先權。（第57條）
（3）出賣人、出租人的所有權未經登記不得對抗善意第三人。（第67條）
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