商業地產租賃需避開以下陷阱
陷阱一：出租主體
商業地產租賃合同簽訂前需要核實房屋產權證書的原件，必要時還應在房屋交易中心查詢房屋權屬登記情況。這樣做的主要目的，是為了核實房屋租賃合同的

出租方與產權證書登記的所有權人是否一致。需注意的是，如果出租方并非房屋所有權人，而是代理出租、委托出租，則需要出租方提供房屋所有權人的委托書等法

律文件；如果出租房屋是兩人以上共有的，則需要得到全體房屋所有權人的同意或授權。承租方一旦忽視對出租方主體資格的審查，則可能會掉進房東“合同效力”
的陷阱。
陷阱二：土地性質
我國建設用地使用權按用途劃分為工業用地、居住用地和商業用地等不同類型。根據物權法和相關房地產法律規定，房屋實際用途應當與土地用途一致。未經

有關部門批準，擅自改變土地用途，例如在居住或工業用地上開設商業項目，則有一定的法律風險。我們曾遇到這樣一個案例，當事人租賃工業用地上建造的房屋開

設酒店，裝修進行了一半后卻發現因土地性質問題無法通過工商、消防等審批程序。申領不到合法的經營執照，當然就無法再繼續承租和經營下去。由此造成的經濟
損失由誰承擔？一場不可避免的房屋租賃糾紛就此產生了。
陷阱三：轉租問題
轉租是商業地產租賃中經常遇到的，且關系雙方切身利益的敏感問題。房屋的轉租通常分為兩種方式，第一種方式是指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分

或者全部再出租的行為。換言之，即在房東書面同意的情況下，承租人可以充當“二房東”把承租的房屋部分或全部再出租，并從中獲取收益。但如果承租人未經房
東同意擅自轉租，則構成違約行為，嚴重的可導致房東解除房屋租賃合同，收回房屋。
第二種轉租方式是房屋承租權轉讓，指在房屋租賃期限內，承租人將其在房屋租賃合同中的權利、義務一并轉移給第三人，由第三人取代原承租人的地位，繼

續履行房屋租賃合同的行為。這種轉租方式也是“盤店”的一種方式，但是在盤店的過程中一般還會涉及到裝修，設備、技術的一并轉讓和補償，所以在合同中應分
別約定清楚，并且要由新的接盤方與房東重新簽訂房屋租賃合同或其他書面協議。只有這樣，三方的利益才能得到充分的保障。
陷阱四：裝修改造
商業地產的承租人在接手后一般都會對房屋進行不同程度的裝修改造。在此提醒物業裝修改造必須把握的幾個原則：
一、必須事先得到房東的書面同意。
二、不能損害原房屋主體結構，影響房屋建筑安全。
三、裝修工程的消防報批和驗收責任由承租人負責。
四、合同期滿或提前終止時，裝修折舊與補償方式一定要約定清楚。
我們在實踐中經常遇到的案例就是房屋租期未滿，由于各種原因導致雙方合作破裂，這時候，承租人的裝修投入往往就成為雙方爭議的焦點。裝修需要拆除還是補償，補償的標準又是什么，為避免雙方陷入爭執的僵局，事先的約定是非常必要的。
陷阱五：消防問題
商業地產在租賃中一般需過兩道消防關，一是房屋在竣工驗收時應取得的房屋消防驗收合格證書或備案登記；二是將租賃房屋用于商業經營場所時在開業前應通過的消防安全檢查。前者是業主的責任，后者一般是承租人的責任。
曾有這樣的案例，承租人將租賃房屋裝修好申請消防驗收時，因逃生樓梯不足通不過消防檢查而不能開業。可是房屋本身的結構又不適合再添建逃生梯，結果

自然造成房東與承租人之間互相指責，推諉責任，釀成訴訟。為避免類似的糾紛發生，承租人在租賃合同簽訂前最好請工程專業人員實地查驗租賃房屋是否具備所開
辦的經營項目的硬件條件，裝修改造方案也應先獲消防審批后再動工，并應事先約定好雙方各自的消防責任。

下面是中達咨詢給大家帶來關于建設工程中甲方管理要點的相關內容，以供參考。
設計階段的成本控制、技術協調管理及危機管理等三個環節是甲方在建設工程管理中的關鍵點，但這三個環節并非是孤立的，而是與組織、技術、經濟、合同等其它各個環節緊密相連、互相滲透的。甲方只有抓好關鍵環節來完成全面管理，才能真正高效實現對建設工程項目的專業化管理。
筆者所在的深國投商用置業有限公司，其第一大股東為深圳國際信托投資有限責任公司，主要在全國范圍內開發商用地產。戰略聯盟合作者有世界500強零售業巨頭美國W公司、美國最大的商業地產S公司、東南亞著名商用產業公司新加坡C公司和美國最大的影音娛樂公司W公司等。因為工程涉及的國際合作范圍廣，投資額巨大，影響力巨大，而作為投資方和建設方，即通常所說的甲方，在已經擁有自己較堅實全面的工程專業技術和管理力量情況下，應如何有效實現對建設工程的專業化管理呢？
由于工程項目自身的特點，決定了項目控制的工作重點在于項目的進度、成本及質量等指標。作為甲方，就是希望通過對投資項目的全過程有效控制，從組織、技術、經濟、合同等方面，減低成本，提高投資效益和社會效益。我認為，以下三個環節是在甲方工程管理中最關鍵而有時卻又容易被忽視的：即設計階段的成本控制、技術協調及危機管理，下面分別論述。
階段成本控制
設計階段是建設項目成本控制的關鍵和重點。盡管設計費在建設工程全過程費用中一般只占建安成本的1.5%～2%，但對工程造價的影響力可達75%以上，特別是擴初設計階段對項目的經濟影響可達98%.由此可見，設計階段的投資管理對整個工程的成本控制是非常重要的。設計質量的優劣直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力的投入量。
在工程設計實例中發現，不少設計人員重技術，輕經濟，隨意提高安全系數，造成一定浪費。所以甲方應充分發揮和利用自己的技術優勢，應認真審核設計，及時發現問題，以免擴初設計批復后，存在的技術經濟問題難以解決。
針對當前普遍存在的因設計不精、設計深度不夠而增加工程造價不確定因素的情況，可積極推行限額設計，以有效控制造價。即先按項目投資估算控制方案和初步設計概算，再用初步設計概算控制施工圖設計和概算，使各專業在保證建筑功能及技術指標的前提下，合理分解限額，把技術和經濟有效結合起來。嚴格控制設計變更使限額不輕易突破。甲方應積極配合設計單位，并利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析、比較，使設計優化以降低工程造價。
技術協調
建設項目管理，是為滿足建設項目對于特定目標要求而進行的系統的、有效的計劃、組織、控制與協調活動。“協調”是建設項目管理的一項重要內容。協調的內容包括人際關系、組織關系、資源供求、信息交換等方面，資源供求與信息交換協調可以統稱為技術協調。從甲方工程管理的角度出發，建設項目管理中的技術協調的重點，主要是技術信息協調。
技術協調是目前建設項目管理相對較薄弱的環節。對于項目建設程序的各個階段而言，規劃、設計、施工階段自身有較完善的質保體系，有各自較為嚴密的標準、規范，但各階段之間需要銜接，必然存在技術信息的相互流動。例如，施工單位對于設計使用功能的理解，以及對變更的掌握，設計單位對于現場和施工動態情況的了解等，都依賴技術信息交流；項目管理的對象，即工程實體本身，是一個由眾多的環節構成的系統，項目管理實踐證明，技術信息協調失敗引發的問題在項目缺陷中占了相當大的比例。
技術信息協調是在各階段間、工程各部位間以及各單位間（簡稱各子系統間）傳遞技術信息，對于其中的部分子系統，這些信息有時作為工作的標準或依據，一旦出錯其損失可想而知。錯誤的技術信息一經傳遞，往往會在相對封閉的子系統中持續作用，或者對其他子系統引發連鎖反應，直至出現矛盾后才被發覺，具有隱蔽性。正是由于技術協調是提供工作的依據、標準的保障，所以其意義重大。
甲方的技術協調應從項目管理的組織結構、制約機制、協調程序等方面來采取以下措施：
一、建立科學的項目管理內、外部結構項目管理組織是項目所有參與方的組成形式，其界面劃分結構決定了技術協調工作的性質和工作量。一方面，甲方項目在必須分包時應適度，避免不合理肢解工程的做法。另一方面，項目管理結構的合理與否，應充分考慮甲方自身的協調能力。例如，工程的材料、設備是由施工總包，還是自行采購，甲方應根據工程具體情況、自身管理能力及經濟方面加以綜合考慮。有時單從價格角度看是節省了，但卻增加了大量的技術協調工作，客觀上違背了集約化原則。
二、法律和經濟的制約機制協調是管理的一部分，而管理是需要成本的。另一方面，協調失敗必然招致損失。項目管理者為了避免和有效轉移這類損失，應當重視法律和經濟上的制約手段。
三、建立嚴密的協調管理程序管理的實踐經驗無疑是做好技術協調的良好條件，但是真正成熟的技術及信息協調應更多地依靠科學、嚴密、規范的協調程序，對每個環節進行多方面、多參數的客觀分析與控制。強調組織與程序，弱化對個人技術能力的依賴，已是當今項目管理界的共識和將來的發展趨勢。
從以上論述來說，甲方應使自己成為一個高效暢通的信息中心，使信息迅速暢達、準確無誤地在各系統間流動、轉化、落實。
危機管理
危機管理的必然性和緊迫性從目前狀況分析，筆者所在的公司，正處于迅速擴張階段。但應考慮到在市場經濟條件下，市場環境、顧客需求、技術創新不斷變化，都將給企業發展帶來風險。如果企業不能及時防范風險就會形成企業危機。
從本質上講，工程風險就是指在工程建設中所發生損失的不確定性。每一項工程的投資都巨大，一旦出現風險而發生的損失也將是非常巨大的，因此，必須對工程風險加強管理，盡早防范。
危機管理就是企業在總結以往處理危機經驗基礎上，企業對危機處理的系統化和對危機的超前反應。在競爭日益激烈的市場環境下，建筑企業正面臨新的挑戰，建立危機預警機制，實施危機管理已顯得日益迫切。
建設工程危機主要素簡析對于建設工程，它有自己的特殊性—工程與環境密切相關，與政治經濟自然環境密切相關，環境因素是造成風險的主要的原因。項目環境要素風險，最常見的有政治風險、法律風險、經濟風險、自然條件、社會風險等。在此不做過多論述。
在工程建設過程中，管理是一個系統，管理的風險實質就是人的風險。建設工程的完成過程就是一系列工程活動的有序而合理的運行過程。工程風險的管理主要有計劃、組織、人事、控制、協調等環節中的風險。按管理的過程和要素分析。它主要包括：
高層戰略風險，如指導方針戰略思想可能有錯誤而造成項目目標設計的錯誤等；環境調查和預測的風險；決策風險，如錯誤的選擇，錯誤的投標決策、報價等；項目策劃風險；技術設計風險；計劃風險，如目標的錯誤理解，方案錯誤等；實施控制中的風險，如合同、供應、新技術新工藝、分包層、工程管理失誤等方面的風險。
危機管理的對策危機預防的關鍵是通過平時的細致工作，將危機化解、消滅在萌芽狀態，這也是企業危機管理的核心內容。風險的承擔者應對不同的風險有著不同的準備和對策，才能進行良好的風險控制。
首先，要對工程風險進行合理的分配。如在一開始的可行性階段，進行風險評估，權衡利弊后回避風險大的項目，選擇風險小或適中的項目。還可以采取合作方式共同承擔風險，因為大部分項目都是多個企業或部門共同合作，這必然有風險的分擔，正如本人所在的公司以戰略聯盟形式尋找可靠的即抗風險能力強、信譽好的合作伙伴。此外在技術上可選擇有彈性的、抗風險能力強的技術方案，以減小風險產生的可能性和可能產生的影響。
其次，應加強預警機制，成立危機管理組織，要做到快速反應和全方位協調。在工程的實施過程中，要不斷地收集和分析各種信息和動態，捕捉風險的前奏信號，以便更好地準備和采取有效的風險對策，抵抗可能發生的風險。
最后，應引進并學習國外先進的風險防范方法。國際上把風險管理看作是項目管理的組成部分。在西方發達國家和地區，風險轉移是工程風險管理對策中采用最多的措施，工程保險和工程擔保是風險轉移的兩種常用方法。目前我國在上述兩方面的保險種類和擔保體制尚不成熟。
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