Ůʿ 網(wǎng)友你好！對于閣下的提問，在下 cecimak 有如下的意見想發(fā)表一下，但請注意這些個人意見祇供作作參考之用，并不保證絕對正確！

對樓上 Lillian 網(wǎng)友的說法，在下有不同的意見！首先雖有居屋物業(yè)在手，但這物業(yè)可能尚在按揭當中，或許樓價數(shù)目尚未足以還清全部欠債！故有樓在手要申請破產(chǎn)是常有的事，而且假設(shè)這居屋物業(yè)真的尚在按揭當中，那要加按則更是難，因要先得到房署的同意！

本人跟家人聯(lián)名擁有未補地價居屋單位, 若該家人得到破產(chǎn)令, 聽說有以下情況:
1. 要求我出資買入另一半業(yè)權(quán). <- 請問如果這情況下既購買,需要補地價嗎?

答：不需要補地價，如果你愿意買入全部業(yè)權(quán)的話！但要先取得跟破產(chǎn)管理署議定的「金錢代價同意書」才可向房署作出申請更改業(yè)權(quán)！

而不論以那種方式去持有物業(yè)，處理方法都是一樣！誰出錢買樓和供樓都絕對無分別！祇要破產(chǎn)者是業(yè)權(quán)人之一，縱使他祇是掛名業(yè)權(quán)人加上一分錢也無出過！他名下的業(yè)權(quán)也會在破產(chǎn)后被署方充公，變成另一業(yè)權(quán)人（未破產(chǎn)者）和署方共同持有這個物業(yè)！

基本上未補地價的居屋不能自由轉(zhuǎn)讓業(yè)權(quán)，除非符合房署規(guī)定的條件！而其中一業(yè)權(quán)人破產(chǎn)而要將業(yè)權(quán)更改，正是其中一個方法！

請參考下列節(jié)錄自房署網(wǎng)頁內(nèi)的資料！

根據(jù)房屋條例，單位除在首次售出日期起計兩年后，經(jīng)第二市場轉(zhuǎn)售，或已繳付補價外，是不可自由轉(zhuǎn)讓物業(yè)業(yè)權(quán)的。但在特殊情形下，房屋委員會(房委會)可根據(jù)個別情況酌情批核業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓之申請。 一般轉(zhuǎn)讓業(yè)權(quán)申請的原因如下：
業(yè)主因破產(chǎn)而更改業(yè)權(quán)
業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓必須以不涉及金錢代價的轉(zhuǎn)讓契據(jù)形式辦理(破產(chǎn)個案除外)；及準承讓人必須為該物業(yè)業(yè)主已登記的家庭成員(業(yè)主去世個案除外)。
申請人必須在申請書內(nèi)說明轉(zhuǎn)讓業(yè)權(quán)的原因，并連同有關(guān)證明文件副本一同遞交，例如：
因業(yè)主破產(chǎn)而申請轉(zhuǎn)讓業(yè)權(quán)，必須遞交破產(chǎn)令、簡易程序命令及破產(chǎn)管理署發(fā)出的轉(zhuǎn)讓業(yè)權(quán)金錢代價同意書影印本。
申請人須在提交申請書時繳付手續(xù)費(現(xiàn)時為港幣2,100元)。申請即使不獲批準，或申請人擬撤銷申請轉(zhuǎn)讓業(yè)權(quán)，已繳交的手續(xù)費概不發(fā)還。

申請書填妥后，須送交所屬的租約事務管理處。

房屋資助分處收到所有文件后，一般約在六星期內(nèi)發(fā)信通知申請人申請的結(jié)果。

尚有大量相關(guān)的資料，請自行登入下列網(wǎng)頁中細看！

housingauthority/b5/residential/shos/ownership/0,,,00

2. 把整個單位業(yè)權(quán)拍賣 <- 也是要我簽署同意, 還是破產(chǎn)管理處/法庭判決有權(quán)這樣做?? 如我上訴拒絕會不會很麻煩,需很多程序 但最后亦不一定成功?

答：祇要另一業(yè)權(quán)人不同意，基本上署方無法強行充公物業(yè)去拍賣！因為另一業(yè)權(quán)人并未破產(chǎn)，不受破產(chǎn)法之規(guī)管，那署方又要如何強行充公未破產(chǎn)者的私產(chǎn)呢？

當然署方最終有權(quán)通過法庭判令去強制將物業(yè)變賣！但基本上出現(xiàn)這個情況的機會并不大，因為法庭亦要保障無破產(chǎn)者的私產(chǎn)！不能因為其他人破產(chǎn)而去懲罰另一無破產(chǎn)業(yè)權(quán)人的！

破產(chǎn)管理署通常的做法祇是將物業(yè)釘契以阻止業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)移！但不論另一業(yè)權(quán)人買入全部業(yè)權(quán)與否，都可以繼續(xù)占用物業(yè)！但如有按揭要繼續(xù)供，否則斷供銀行收樓則是另一回事！亦要注意，這些供樓費用，加上管理費、差餉、大廈維修費等要全部由另一業(yè)權(quán)人支付，署方不會承擔分毫的！

3. 若僵持不下 (我不買亦不賣自己的一半), 是不是要釘契? 那么會有什么還給債權(quán)人?

答：對！如上所言祇會在土地注冊處將物業(yè)釘契！
如果破產(chǎn)者無其他資產(chǎn)，或是破產(chǎn)后無工作收入，那么他便無需上繳還債！到四年破產(chǎn)期滿后這些債務便可以一筆勾銷，無需再行負責！

但要注意這物業(yè)業(yè)權(quán)在破產(chǎn)被充公后將永久不屬于他，破產(chǎn)期滿亦無法取回業(yè)權(quán)的！

4.另外, 會否有這樣情況: 破產(chǎn)管理處控制的一半業(yè)權(quán) 本可衍生租金等, 若我繼續(xù)住這個單位, 管理處可不可以收取租金一類以作償還債務, 即使我也是業(yè)權(quán)人?

答：不會！署方祇會作出要求你買入全部業(yè)權(quán)；或是入稟法庭強制出售物業(yè)；或是祇作出釘契這幾個處理方法！再無其他處理方法！更絕無將物業(yè)出租（不論租予何人）而將租金用于償債這個做法！ 還有一個申請破產(chǎn)的問題, 債務人的資產(chǎn)(一半業(yè)權(quán)) 比債多, 照理不大符合破產(chǎn)原則. 如用以下理由,法庭頒破產(chǎn)令的機會大嗎?
1. 失業(yè) 2. 沒有流動資產(chǎn),只剩一半業(yè)權(quán) 3. 因另一半不同意,冇法變賣單位。 這樣等同"無力償還債務"嗎?

答：如果物業(yè)的價值較債務為高，那其實絕不應該考慮破產(chǎn)，而是選擇售出物業(yè)還債！

當然在下明白可能祇有惟一的安居之所，售出后在住屋方面或會出現(xiàn)問題！或亦如問題中所言，另一業(yè)權(quán)人不愿配合將物業(yè)出售也未可料！

那在這情況下，基本上債務人在未能出售物業(yè)的情況下，根本難以有能力應付債務！那當然屬于「無力償還債務」之列！而祇要他無力或不愿意償債，則必會獲得法庭頒下破產(chǎn)令！

2010-09-16 19:00:09 補充：
看來樓上網(wǎng)友未了解清楚問題！

如果其中一位業(yè)權(quán)人經(jīng)已破產(chǎn)，那根本就無關(guān)于他能否簽名的問題！因為他名下的業(yè)權(quán)在被法庭頒布破產(chǎn)令的一刻起計，經(jīng)已轉(zhuǎn)歸破產(chǎn)管理署所有！那既非他名下的資產(chǎn)，他簽甚么呢？

而法庭是「絕對」不會亦無權(quán)力代任何人簽署作出售賣物業(yè)的行為，法庭祇能判令責成被告去執(zhí)行，再被拒絕才另加罰則！

還有現(xiàn)在另一業(yè)權(quán)人并未破產(chǎn)，法庭又如何代他去簽約賣樓呢？聯(lián)名物業(yè)要出售需要得到所有業(yè)權(quán)人簽名同意，缺一不可！

2010-09-16 19:00:24 補充：
還有未補地價居屋不算私人物業(yè)？這說法夠新奇！

請這位網(wǎng)友即管去各大居屋中問問那些業(yè)主，告訴他們未補地價的居屋不是他們自己的私人物業(yè)，你聽聽他們有何說法！

居屋未補地價一樣可以轉(zhuǎn)售，如售給公屋住戶或已有公屋輪候卡的人！那依這位網(wǎng)友之說，豈不賣樓也無法收錢？

再假設(shè)真如這位網(wǎng)友所言，居屋未補地價不屬私人物業(yè)，那問題中要破產(chǎn)那位又為何要擔憂被充公業(yè)權(quán)呢？反正這居屋在未補地價前都不屬于他？

2010-09-17 09:26:35 補充：
對 Ůʿ 網(wǎng)友的補充，在下有如下的回應！

首先這居屋物業(yè)既無按揭，那如果兩名業(yè)權(quán)人達成協(xié)議希望幫那位欠債人還清債務，避免他面對破產(chǎn)之苦的話？（原問題中提及債務總額不超過物業(yè)價值的一半）其實是可以將這物業(yè)抵押給銀行去借一筆私人貸款（是銀碼較少的貸款，數(shù)目和債務相近，不是申請樓宇按揭）以一次過還清債務，再分期重還這筆新貸款豈不更好！

如此可以保住物業(yè)又解決欠債人要破產(chǎn)之煩惱！雖然依然要承擔分期償還這些新債，但理論上新貸款的利息會較原債務為低，而且有較長的還款期！足以讓你們在喘過氣后重新開始！

2010-09-17 09:27:12 補充：
另一個意見是其實雖然未補地價，但一樣可以將物業(yè)出售！

第一是如在下早已提及的將這居屋物業(yè)售予公屋住戶，或已符合入住公屋資格的人！這些買賣無需先補地價也可完成交易！

第二是照樣于自由市場放盤，但將補地價的金額加入樓價之內(nèi)，即是要買家承受補地價的責任！其實這根本是必然的事，因就算你自行補地價后才放售，你一樣會將已支付的地價計入樓價當中，絕不會有人自行承擔地價銀碼的！所以買家支付地價分別祇是由他直接付出，還是賣家先墊支再向買家收回而已！

但請注意第二種方式的操作比較復雜，要各方面配合得非常好！

不過在下相信其實另一業(yè)權(quán)人不愿將這居屋物業(yè)出售，方是主要的分歧所在！

2010-09-17 09:28:09 補充：
另提到這居屋在一年內(nèi)曾作出過業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為！是那種形式的業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓呢？可否補充一下！

理論上祇要符合房署的要求和得到房署批準的業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)移，都不會對出售物業(yè)有任何影響！而最主要是這物業(yè)無按揭在身，免卻銀行方面的交涉！

按房署的資料顯示，因破產(chǎn)關(guān)系的業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓，無需補地價一事是無疑問的！

因為業(yè)權(quán)祇是由兩名聯(lián)名業(yè)權(quán)人轉(zhuǎn)給其中一人，而由于這兩人本就是登記的居屋業(yè)權(quán)人，故這個轉(zhuǎn)讓情況并非將居屋福利轉(zhuǎn)移給第三者！而將居屋福利轉(zhuǎn)給不符合享受 *** 房屋福利的人，才需要補回地價！這就是為何賣給公屋戶可以不用補地價的原因和精神！

2010-09-17 09:28:58 補充：
故在破產(chǎn)后祇要跟破產(chǎn)管理署協(xié)商好一個大家都接受的銀碼，再向房署提交這份「金錢代價同意書」，便可以啟動業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)移程序！這情況下同樣無需先補地價！

至于破產(chǎn)管理署要求收取的「金錢代價」是多少，是有法可依的，并非隨署方開要足以償清所有債務的！

應當這樣理解！由于提到半份業(yè)權(quán)的價值較債務總額為高，那如果是買回業(yè)權(quán)的話！署方的要價當然是要足夠償清所有債務之余，另要加上大約一至兩成的 *** 行政費等就可以了，并非必然要收取樓價一半的！

2010-09-17 09:29:32 補充：
舉例欠債三十萬，半份業(yè)權(quán)值五十萬！那署方按理會要求另一業(yè)權(quán)人以三十五至四十萬的代價買回全部業(yè)權(quán)！因這數(shù)目已足以涵蓋所有債務和雜項支出！

你如果欠債是七十萬，高于業(yè)權(quán)所值的數(shù)目！那署方便可能會要求另一業(yè)權(quán)人支付足額的五十萬就可以了！因為這些資產(chǎn)祇值這個價錢，無可能要求另一業(yè)權(quán)人墊支的，真要如此便變?yōu)橛煞莻鶆杖舜飘a(chǎn)者去償債了，這個做法有違破產(chǎn)法例的精神！

但假若是物業(yè)被強行出售（如上文所言這個機會不大，但依然有風險）的話，則破產(chǎn)管理署和收取售得樓價的半數(shù)，就算賣價可能非常理想遠超債務總額！因為這個情況是賣出署方名下的資產(chǎn)，故署方依法收回半數(shù)售樓權(quán)益！

2010-09-17 09:30:13 補充：
要說最好的處理方法，還是不要讓那位業(yè)權(quán)人破產(chǎn)，因為一涉及破產(chǎn)法受監(jiān)管會造成不少壞影響！對破產(chǎn)者、另一業(yè)權(quán)人和這居屋物業(yè)來說都一樣不利！,參考: cecimak 作為曾破產(chǎn)者的經(jīng)驗和理解！希望可以幫到你！,嘩！樓上001唔系嘛？
未補地價居屋唔系私人物業(yè)？你攪清楚未呀？
人想知道答案先至系處發(fā)問，你唔識就講少兩句啦，仲道比埋d流料人。
好似002知識長意見欄話齋，咁我未補地價系未唔賣得樓先？賣系未唔收得錢先？
講笑咩？真金白銀供樓你話未補地價層樓唔系我㖞？中國香港咁多居屋業(yè)主，暴動都似。,有層樓0系手都要申請破產(chǎn)?搞咩?雙方一齊去做按揭還債咪得lor, 仲要俾幾萬蚊律師費做咩?
回應你既問題，破產(chǎn)管理局沒錯是會要求我出資買入另一半業(yè)權(quán)，但depending on雙方業(yè)權(quán)擁有的方式(如長命契或是共享權(quán)契、當初是誰出錢購入、是誰供款等)而在處理方法上有別，最壞打算是賣出整個物業(yè)，最好的就是只釘契，而這樣物業(yè)不能轉(zhuǎn)讓或做按揭。而收租方面，如果是未補居，要視乎買左幾耐，一般而言不能租出。

2010-09-16 17:10:31 補充：
不過如果破左產(chǎn),咩文件都唔簽得,按揭又唔可以簽,而且如果法庭真系要拍出物業(yè)而你唔合作，法庭都可以代你簽名賣出，何況是未補居，不屬私人物業(yè)。所以點講都好，破產(chǎn)都系唔著數(shù)。,

破產(chǎn)，是指債務人因不能償債或者資不抵債時，由債權(quán)人或債務人訴請法院宣告破產(chǎn)并依破產(chǎn)程序償還債務的一種法律制度。狹義的破產(chǎn)制度僅指破產(chǎn)清算制度，廣義的破產(chǎn)制度還包括重整與和解制度。破產(chǎn)多數(shù)情況下都指一種公司行為和經(jīng)濟行為。但人們有時也習慣把個人或者公司停止繼續(xù)經(jīng)營亦叫做破產(chǎn)。《破產(chǎn)法》第二條企業(yè)法人不能清償?shù)狡趥鶆眨⑶屹Y產(chǎn)不足以清償全部債務或者明顯缺乏清償能力的，依照本法規(guī)定清理債務。企業(yè)法人有前款規(guī)定情形，或者有明顯喪失清償能力可能的，可以依照本法規(guī)定進行重整。第七條債務人有本法第二條規(guī)定的情形，可以向人民法院提出重整、和解或者破產(chǎn)清算申請。債務人不能清償?shù)狡趥鶆眨瑐鶛?quán)人可以向人民法院提出對債務人進行重整或者破產(chǎn)清算的申請。企業(yè)法人已解散但未清算或者未清算完畢，資產(chǎn)不足以清償債務的，依法負有清算責任的人應當向人民法院申請破產(chǎn)清算。第八條向人民法院提出破產(chǎn)申請，應當提交破產(chǎn)申請書和有關(guān)證據(jù)。破產(chǎn)申請書應當載明下列事項：申請人、被申請人的基本情況；申請目的；申請的事實和理由；人民法院認為應當載明的其他事項。債務人提出申請的，還應當向人民法院提交財產(chǎn)狀況說明、債務清冊、債權(quán)清冊、有關(guān)財務會計報告、職工安置預案以及職工工資的支付和社會保險費用的繳納情況。第九條人民法院受理破產(chǎn)申請前，申請人可以請求撤回申請。