法律分析：涉外房地產企業開發建設的商品房屋的銷售對象以境外購買者為主，且購買者的身份應當符合我國公安管理的有關規定，并以外匯結算。境內居民個人可以人民幣或境外匯入的外匯購買或租賃涉外房地產中的住宅，但境內的國家機關、團體、事業單位和國有集體企業不能購買或租賃涉外商品房。依我國有關規定，不準銷售的涉外房產有：

(1)未持有房屋所有權證的;

(2)雖持有房屋所有權證，但涉外房地產企業對該房屋改建、擴建后未辦理房屋變更登記手續;

(3)涉外房屋所有權的爭議尚未解決，或涉外房屋抵押合同尚未注銷的;

(4)尚欠國家房地產稅費的;

(5)已被批準列為城市建設規劃用地范圍內的;

(6)經人民法院裁定或中國仲裁機關決定，或城市房地產管理部門決定限制產權轉移的;

(7)因其他特殊原因，城市房地產管理部門認為不得進行銷售的。

法律依據：《城市房地產轉讓管理規定》 第七條 房地產轉讓，應當按照下列程序辦理：

(一)房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同;

(二)房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格;

(三)房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內作出是否受理申請的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理;

(四)房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估;

(五)房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費;

(六)房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續，核發房地產權屬證書。

一、如何辦理房屋產權變更登記

(一)一般房屋的產權變更登記流程

1.提出申請。申請人持規定提交的資料到房屋所在區房管局提出申請。滿足登記條件的申請人，區房管部門進行現場調查，經初審合格后報市房屋產權登記中心。

2.審核制證。市房屋產權登記中心進行復審、核準后會簽發房屋權屬證書。

3.交費領證。申請人或經辦人持本人身份證到房屋所在區的房管局交納相關費用后，領取房屋權屬證書。

(二)軍隊、涉外房屋及已購公房的變更登記程序

1.提出申請。申請人持規定提交的資料到市房屋產權登記中心提出申請。

2.審核制證。市房屋產權登記中心進行現場調查，對滿足登記條件的申請人，核準簽發房屋權屬證書。

3.交費領證。申請人或經辦人持本人身份證到市房屋產權登記中心交納相關費用后，領取房屋權屬證書。

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二、申請辦理房屋產權更登記手續應提交的材料：

(1)《土地變更登記申請書》

(2)原土地證

(3)個人應提供身份證明或護照，機關、企事業單位的應提供營業執照、法定代表人證明及身份證明，委托他人辦理的，還應提供委托書、委托人身份證明等。

(4)企業單位變更名稱、地址，需出具工商行政主管部門的批準文件;機關、事業單位名稱變更，需提供上級主管部門的有關批準文件，個人變更姓名的需戶口所在地公安部門出具證明。

(5)屬變更土地用途、變更土地權屬性質的，需出具市、縣以上人民政府或土地管理局的批準文件。

(6)土地使用權轉讓的，應提交經土地管理部門確認的土地資產評估報告和土地轉讓合同。

(7)因企業改制處置土地，以土地聯營合作，以土地作價入股的，需提交主管部門的批準文件和土地使用權處置文件或聯營合同等有關材料。

(8)繼承和贈與土地的，須提交經公證機關公證的證明材料。

(9)稅務機關出具的完稅證明。

三、房屋所有權如何登記

根據我國相關法律法規來說，居民個人申請辦理房屋所有權登記，一般需要經過四個程序：

1.申報。

房屋所有人(包括共有人)應在法律規定的期限內向房屋所在地的縣級人民政府房地產管理部門申請房屋所有權登記。

所有人申報時應當填寫申請書并按規定提交申請人的身份證件、原房屋所有權證、房屋買賣合同等有關證件。

2.調查。

房屋管理登記機關在接到申請后會對房屋的權屬、性質、房屋坐落、四至、面積等進行具體調查。

3.審核、公告。

房產管理登記機關依據房屋權屬調查的結果，對房屋的權屬、面積，用途等進行全面審核，并將審核的結果予以公告。

公告的內容包括：房屋的所有者、各項權利擁有者的姓名、地址;準予登記的房屋的權屬、性質、面積、坐落、四至;當事人提出異議的期限、方式和受理機關;其他事項。

4.注冊登記、頒發房產所有權證。

公告期滿，如果沒有人對房產申請登記提出異議，房管機關就會進行注冊登記并發給房屋所有權證，對共有房屋除發給共同推舉的執證人一份房屋所有權證外，對其他共有人會同時頒發房產共有權保持證。