預售是如今房地產銷售的一個主要方式，但簽訂預售房屋合同需要注意一些事項以防止某些風險。簽訂預售合同時主要有以下一些注意事項：1、確認開發商已經取得商品房預售許可證。2、確認開發商制定的格式條款是否公平。3、明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責任。開發商遲延交房的責任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權利兩個層次。應當明確這些規定的具體內容。4、明確約定抵押權的處理方式。。5、明確面積誤差的處理結算辦法。預售合同約定的面積一般為按圖測算的面積，難免與最終實測面積有誤差。為了避免日后發生糾紛，購房者應當在預售合同中約定出現面積誤差后的處理方法。6、及時辦理相關登記手續。商品房預售合同簽訂后，從合同信息網上備案到購房人領取房產證、土地證，前前后后有很多法定手續需要辦理。

您好，房屋買賣合同一般要注意以下幾點：

一、注意審核土地使用權是否存在抵押

購房者購買前可向當地土資源管理機構查核該開發土地使用權是否辦理抵押登記手續。因為現實中，很多開發商為了融資往往將土地使用權抵押給銀行貸款進行項目開發。售房時如果開發商隱瞞此抵押情況，這將對購房人構成法律障礙，影響購房人的順利購房。

二、仔細審核開發商應當辦理的法定手續和相關證件

1、開發許可手續是否完善直接影響所購房屋產權是否有保障，所以至關重要。

商品房開發的法定手續(許可程序)包括：立項批準、規劃許可、土地使用權證書、施工許可、商品房預售許可等。對于開發手續，應特別注意各許可證件中的開發主體名稱、開發土地用途、開發土地范圍等必須相互一致;土地使用權的年限也應特別關注，有土地使用年限的是出讓土地使用權，沒有使用年限的是劃撥土地使用權，而劃撥土地是不能用于商品房開發的。

2、注意查看賣方的“一照”、“ 兩書”、“五證”

①“一照”：即企業法人營業執照。

②“兩書”：即商品房質量保證書和商品房使用說明書。

③“五證：即國有土地使用權證、建設工程用地許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工證、內(外)銷商品房預售許可證。其中最重要的是土地使用權證和商品房預售許可證。尤其要注意有些開發商的預售許可證冒名頂替。

三、要先咨詢清楚交易房屋的稅費、貸款的審批程序

大多購房者購房需要貸款。因此，向銀行申請貸款時，最好能夠熟悉申請銀行貸款的政策，從而使貸款的申請能夠順利被批準。

1、一般來說，向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動產證明，或者是擔任法人代表的公司營業執照及財務報表等材料，可以幫助買方貸到希望的數額。

2、如果通過中介公司辦理貸款，同樣需要把好貸款關，不能輕信中介公司的貸款承諾。

四、注意訂立合同時部分條款是可以修改或補充約定的

1、合同是雙方真實意思表示的體現，一旦確定合同就成為雙方共同遵守的準則，發生糾紛時，便成為雙方解決爭議的依據。

2、現實交易中，開發商往往以格式合同為房管部門擬定，不能修改為理由將其單方意愿反映在合同中，強加給購房者接受。要明確一點，正式簽訂商品房買賣合同的時候，對于商品房買賣合同本身是可以進行修改或補充約定的。

五、約定違約責任條款須詳細、具體

1、商品房買賣合同中都會約定開發商逾期交房，逾期辦理或不能辦理房產證的違約責任，但是往往開發商雖然約定了違約責任，一般違約金額都不多，因此，購房者一定要注意這些細節。

2、同時，還應該約定：①規劃、設計的變更致使購房者解除購房合同，開發商不僅僅要承擔購房款的銀行利息，還應承擔一定金額的違約金。

②由于開發商原因不能辦理產權證，購房者要求退房退款時，開發商還應該賠償退房時房價與簽訂合同時房價的差額損失。

③加重開發商違約責任，使其違約承擔的損失超過其不當獲利,才能從根本上遏制開發商惡意違約。

六、合同附件須重視

1、合同附件是合同的有效組成部分，與合同主文條款具有同樣的法律效力。

2、常有的合同附件包括所購房屋平面面積圖、公攤面積表、質量保證書、裝飾設備標準、住宅使用說明書等，對于補充協議的條款也常常列為合同附件。

可見，這些附件內容都是極其重要的。購房者不但要認真謹慎對待合同主文，對合同的附件應當給予足夠的重視。

七、妥善保管商品房的銷售廣告、宣傳資料

商品房的銷售廣告和宣傳資料一般為要約邀請，不視為合同的條款，但是開發商就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定

八、商品房買賣合同的定金問題

《商品房銷售管理辦法》第22條及最高人民法院《關于適用(中華人民共和國擔保法)若干問題的解釋》第115條規定：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應當雙倍返還定金。

在規定的期限內，如果消費者不與開發商簽訂《商品房買賣合同》，那么這筆錢是拿不回來的。這種定金或訂金的約定，對消費者是不利的，使他們在簽約時處于受制于人的境地，在簽約談判時雙方因為合同的某些條款達不成協議而導致談判失敗的，開發商都以對方沒有簽約違反定金的約定為由，拒不退還定金。但現實情況是，如果不交定金，你看好的房源，售樓部不會給你保留的，一旦有人看中這套房子并在你之前交了定金，他們就會將房子賣掉。所以，如果想買房，交定金(或訂金)是不可逾越的一個步驟。

我國法律規定的定金有兩種形式，一種是履約定金，是為保證合同順利履行而約定的;另一種是立約定金，是為了訂立正式合同而約定的。律師認為，商品房的認購書應該算作預約合同，是消費者與房地產商為了保證正式的《商品房買賣合同》的簽訂而訂立的一種協議。從這個層面上講，認購書中的定金是一種立約定金(訂約定金)。如果因為一方的過錯而導致《商品房買賣合同》沒有成立的，另一方可以依據定金條款來追究過錯方的違約責任。“如果購房者在簽訂購房合同中，出現不屬于自己責任的情況，比如：在訂立《商品房買賣合同》時開發商的手續尚不全;購房者依約定時間去簽合同，但由于某些實質性條款未達成一致協議等，導致《商品房買賣合同》無法簽的，購房者要和開發商協商，讓開發商退定金是完全可以的。”

預售是如今房地產銷售的一個主要方式，但簽訂預售房屋合同需要注意一些事項以防止某些風險。簽訂預售合同時主要有以下一些注意事項：1、確認開發商已經取得商品房預售許可證。2、確認開發商制定的格式條款是否公平。3、明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責任。開發商遲延交房的責任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權利兩個層次。應當明確這些規定的具體內容。4、明確約定抵押權的處理方式。。5、明確面積誤差的處理結算辦法。預售合同約定的面積一般為按圖測算的面積，難免與最終實測面積有誤差。為了避免日后發生糾紛，購房者應當在預售合同中約定出現面積誤差后的處理方法。6、及時辦理相關登記手續。商品房預售合同簽訂后，從合同信息網上備案到購房人領取房產證、土地證，前前后后有很多法定手續需要辦理。

商品房買賣合同：

1.銷售廣告的性質認定

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請；但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，視為要約；該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，仍屬于合同的組成部分，當事人違反這些內容的，應當承擔違約責任。

2.商品房預售合同的效力

（1）商品房預售，屬于法律規定的特許經營范圍，因此出賣人必須申領商品房預售許可證明。出賣人未取得預售許可而與買受人訂立預售合同的，合同無效，但是在起訴前取得預售許可的，合同有效。

（2）商品房預售合同應當辦理登記備案手續，但該登記備案手續并非合同的生效條件，當事人另有約定的除外。

3.法定解除條件

（1）因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格；

（2）因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用；

（3）房屋套內建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對值超過3%的；

（4）出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在3個月的合理期限內仍未履行；

（5）約定或者法定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過1年，因出賣人的原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記的。

4.可以適用懲罰性賠償金的情形

在下列情形下，買受人可以在解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔不超過已付房款1倍的懲罰性賠償金：

（1）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（2）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；

（3）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

（4）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；

（5）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

【解釋】買受人只能要求“房地產開發商”承擔不超過已付房款1倍的懲罰性賠償金；如果出賣人是平民百姓，不在此列。

5.商品房買賣合同與貸款合同的效力關系

（1）貸款合同未能訂立，導致商品房買賣合同不能履行的，則當事人可以要求解除合同，并分析貸款合同未能訂立的原因，在可歸責于一方當事人的情況下，由該當事人賠償損失。

（2）商品房買賣合同無效、被撤銷或者被解除，則貸款合同也應相應解除，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給擔保權人和買受人。

商品房買賣合同