律師表來(lái)示，房屋的買賣必然涉及農(nóng)源村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，必須符合有關(guān)宅基地轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定。農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，只有本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才可以申請(qǐng)使用宅基地，農(nóng)村宅基地的使用權(quán)不允許通過(guò)房屋買賣的方式轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的民事主體。

這
一規(guī)定，國(guó)家相關(guān)部門在10多年前已經(jīng)進(jìn)行明確。1999年5月6日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，第一次明確了禁止農(nóng)村
房屋向城市市民出售，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。該通知第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集
體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！?/p>

2004年10月21日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第十條再次強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。”

2007年12月，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2007〕71號(hào))第二條又一次強(qiáng)調(diào)：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。”

土地是國(guó)家的。

宅基地房只能轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，不可買賣。轉(zhuǎn)讓需滿足以下四點(diǎn)：1.需經(jīng)本村專村民委員會(huì)同意和鄉(xiāng)屬級(jí)政府批準(zhǔn)；2.轉(zhuǎn)讓人與受讓人同為本村村民；3.受讓人無(wú)宅基地，符合宅基地申請(qǐng)條件；4.宅基地使用權(quán)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，須與住房一并轉(zhuǎn)讓。

農(nóng)村宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但必須具備以下條件：

一、是經(jīng)本村回村民委員會(huì)同意，答且最終取得鄉(xiāng)級(jí)政府的批準(zhǔn);

二、是轉(zhuǎn)讓人與受讓人同為本村村民;

三、是受讓人無(wú)宅基地，符合宅基地申請(qǐng)條件。

【法律依據(jù)】

《農(nóng)村宅基地管理辦法》第八條規(guī)定，農(nóng)村村民宅基地的所有權(quán)屬于集體，個(gè)人只有使用權(quán)，未經(jīng)批準(zhǔn)任何人不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租。實(shí)施村鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行舊村、舊城改造需要調(diào)整宅基地的，原宅基地使用人應(yīng)當(dāng)服從。

在農(nóng)村，有一個(gè)非常重要的財(cái)產(chǎn)，那就是宅基地，一些人想把宅基地賣了，但是如果不懂得相應(yīng)的法律法規(guī)的話，私自出售宅基地是違法行為。

1、出售宅基地必須遵守國(guó)家相應(yīng)的法律法規(guī)。

我們?cè)谵r(nóng)村如果想要出售宅基地的話，必須遵守國(guó)家相應(yīng)的法律法規(guī)，比如說(shuō)我們國(guó)家法律規(guī)定一個(gè)人只能擁有一套宅基地，如果一個(gè)人已經(jīng)擁有了一套宅基地，那么他就不能再去買宅基地了，這是法律不允許的，一旦違背了的話，是要負(fù)刑事責(zé)任的，還有就是宅基地的買賣，必須要經(jīng)過(guò)集體的同意，不可以私自買賣，而且你要賣宅基地的話， 買方必須是集體組織的成員，不然也是禁止買賣的。宅基地是國(guó)家給我們的財(cái)產(chǎn)，所以，我們對(duì)宅基地進(jìn)行的買賣必須要合法合規(guī)的去進(jìn)行。

宅基地是農(nóng)村非常重要的一個(gè)財(cái)產(chǎn)，所以，我們國(guó)家隊(duì)宅基地施行比較要個(gè)的法律措施我們也應(yīng)該理解， 不要隨意買賣宅基地，買賣前最好找專業(yè)人士了解相應(yīng)的法律法規(guī)?！?/p>

2、宅基地必須同宅基地上的建筑一同轉(zhuǎn)讓。

在出售宅基地的時(shí)候，如果宅基地上沒(méi)有房屋這種建筑，那么宅基地是禁止買賣的，想要把宅基地進(jìn)行合法的買賣，宅基地上就必須要有房屋或者其他合法建筑才可以，所以，如果你想買宅基地的話，一定要注意宅基地上是否有房屋這樣的建筑，如果沒(méi)有，那么就別買了，違法的，不要想著自己偷偷買了不會(huì)被發(fā)現(xiàn)，不要抱有僥幸心理。

在我老家發(fā)生過(guò)一次買賣宅基地的事情，當(dāng)時(shí)村里一家基本都搬城里去了，所以他們就想要把宅基地給賣了，當(dāng)時(shí)在村里找不到想要買的人，所以，他們就找了城市里一個(gè)想要買宅基地的，當(dāng)時(shí)賣了四十多萬(wàn)（我覺(jué)得賣的便宜了，畢竟宅基地），結(jié)果不知道被誰(shuí)給舉報(bào)了，沒(méi)過(guò)兩天土地局的人就來(lái)了，后來(lái)也算找了點(diǎn)關(guān)系，罰款幾萬(wàn)塊錢，土地歸還，這件事情也算是就這樣處理了。

3、只要按照合法合規(guī)的進(jìn)行土地買賣，就不會(huì)有問(wèn)題。

只要我們?cè)谕恋刭I賣上按照法律合法合規(guī)的進(jìn)行，就不會(huì)有違法，比如說(shuō)買方必須是集體人員、宅基地上必須要有建筑，這些都是在進(jìn)行宅基地買賣時(shí)要注意的問(wèn)題，如果想要知道更詳細(xì)的話，可以和相關(guān)人員進(jìn)行咨詢，確保自己的行為是合法合規(guī)的，如果你因?yàn)橘I賣土地被抓了，那么一定是某個(gè)方面做錯(cuò)了，法律不會(huì)冤枉好人，也不會(huì)放過(guò)任何一個(gè)壞人。

宅基地想要進(jìn)行私下買賣是由很大的風(fēng)險(xiǎn)的，比如說(shuō)某一天村子要修高速公路、高鐵，土地要被占了，然后原房主為了獲取賠償款，就死皮賴臉的不認(rèn)你們的合同，而且你們的合同也是私下簽訂的，所以，很容易被賴掉。

綜上，在我們進(jìn)行宅基地買賣的時(shí)候，最好是先咨詢對(duì)這方面業(yè)務(wù)比較熟悉的律師，然后根據(jù)律師的建議去進(jìn)行合法的房屋買賣。

現(xiàn)在很多人在城里發(fā)展的不錯(cuò)，也在城里買了房，有了自己的家，農(nóng)村的房屋就沒(méi)人住了。大家也知道，如果任其破敗，有一天等房屋倒了，宅基地會(huì)被集體經(jīng)濟(jì)組織收回，所以，很多人就想把農(nóng)村的宅基地及住房轉(zhuǎn)讓出去。今天我們想說(shuō)的是，農(nóng)村宅基地及住房的轉(zhuǎn)讓跟城里房屋的轉(zhuǎn)讓還是有很大不同的，一不小心可能就違法了。那么，農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓，應(yīng)該如何操作才不違法呢？

按照法律規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體土地，所以宅基地的所有權(quán)是歸集體經(jīng)濟(jì)組織的。只有符合宅基地申請(qǐng)條件的集體經(jīng)濟(jì)組織成員才能向集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)宅基地，通過(guò)行政審批后，申請(qǐng)人才能依法獲得宅基地的使用權(quán)。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，宅基地買賣是違法的，只能依法轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。所以，我們常說(shuō)的宅基地轉(zhuǎn)讓，其實(shí)是指宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而不是所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓。且因宅基地使用權(quán)不是人人都能享有，所以宅基地轉(zhuǎn)讓要合法，必須滿足幾個(gè)基本原則條件：

1、受讓方必須是集體經(jīng)濟(jì)組織成員

在農(nóng)村，土地一般是按組來(lái)劃分的，比如說(shuō)你要申請(qǐng)A組的宅基地，那你必須得是A組的人。B組的人想要來(lái)申請(qǐng)A組的宅基地，那大家都不會(huì)答應(yīng)的。為了不損害集體經(jīng)濟(jì)組織其它成員的權(quán)益，所以大部分地方規(guī)定，宅基地轉(zhuǎn)讓只能在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行。像義烏那種允許宅基地跨村跨鎮(zhèn)街轉(zhuǎn)讓的還是少數(shù)。

2、宅基地轉(zhuǎn)讓必須符合“一戶一宅”原則

根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，宅基地的配置在數(shù)量上必須堅(jiān)持“一戶一宅”的原則，也就是說(shuō)，受讓方必須原來(lái)是沒(méi)有宅基地的。關(guān)于“一戶”的認(rèn)定，地方上一般都有明確的要求，比如未成年人不能自己?jiǎn)为?dú)立戶等。戶數(shù)及人口以公安機(jī)關(guān)登記的戶籍為基礎(chǔ)。

3、宅基地轉(zhuǎn)讓必須房地一起轉(zhuǎn)讓

首先要明確，一塊空白的宅基地(也就是沒(méi)有建房子的空地)是不存在被轉(zhuǎn)讓的，也就是說(shuō)，你要轉(zhuǎn)讓宅基地，必須是地上有房屋、并且必須連同房屋一同轉(zhuǎn)讓出去，單獨(dú)的地皮要合法取得只能經(jīng)過(guò)行政審批的途徑。

4、宅基地轉(zhuǎn)讓要取得集體經(jīng)濟(jì)組織的同意

因宅基地所有權(quán)歸集體經(jīng)濟(jì)組織，所以在宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，要取得集體經(jīng)濟(jì)組織的同意。這個(gè)倒沒(méi)什么大問(wèn)題，一般只要滿足前面的條件，集體經(jīng)濟(jì)組織不可能不同意的。

如果不滿足以上條件，想通過(guò)私下的交易來(lái)獲得宅基地及住房是存在風(fēng)險(xiǎn)的。比如之后有拆遷時(shí)，很有可能原房主為了爭(zhēng)取拆遷補(bǔ)償，就會(huì)賴掉你們的買賣合同，目前發(fā)生的很多非集體成員私自購(gòu)買農(nóng)村宅基地房屋糾紛的，法院對(duì)這一類案例大多數(shù)都是判為合同無(wú)效，然后把買房款還給你了，房子還是人家轉(zhuǎn)讓方(這類案例比較多，直接去各地法院的網(wǎng)站搜案例都可以搜到)，而且現(xiàn)在國(guó)家也是明令禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村集體宅基地房屋或者買地建房的。

特別提醒：根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。所以在達(dá)成宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，一定要持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物所有權(quán)變更材料等去當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記中心辦理變更登記。