我國的《繼承法》中所列遺產的范圍中有房屋。所謂房屋的繼承是指被繼承人死亡后，其房產歸其遺囑繼承人或法定繼承人所有。因此，只有被繼承人的房屋具有合法產權才能被繼承。當繼承發生時，如果有多個繼承人，則應按遺囑及有關法律規定進行折產，持原產權證、遺囑等資料到主管部門辦理過戶手續。
《繼承法》將繼承人分成兩個繼承順序： 第一順序：配偶、子女、父母; 第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 繼承開始后，先由第一順序的繼承人繼承，沒有第一順序繼承人繼承(包括沒有第一順序繼承 人及雖有第一順序繼承人但全部放棄或喪失繼承權的，才由第二順序繼承人繼承。 繼承份額是指同一順序繼承人繼承遺產時，份額一般均等。

辦理房屋的產權過戶需要有效的證明和具體的步驟：
一、需要證明
1，老人的遺產，是所有繼承人的共同財產。
2，繼承人對共有的財產的分割協議，只要每個繼承人同意并簽字，即可產生效力，任何繼承人都不得違約。
3，如果每個繼承人對繼承的共有財產分割，無異議，可以憑此協議辦理過戶手續。

二、繼承步驟
辦理房產繼承手續必須經過房屋評估、繼承公證、申請產權登記等辦理過程。凡領取 《房地產權證》的房屋，當房屋的權屬人死亡后，其合法繼承人就可以申請辦理該房屋繼承登記。大致步驟 如下：
1、房屋評估：首先必須通過評估公司對房屋進行市值評估。評估公司會根據房屋所處的路段、坐向、樓層、樓齡等重要因素，作出專業的價格分析和樓價評估，定出準確的物業市值價格。
2、繼承公證：申請人應當到房屋所在地的公證處辦理繼承公證，領取繼承公證書。在辦理公證時，必須提供房屋權屬人的死亡證明書、合法機關出具的合法繼承人名單證明，以及原房屋權屬人立有的遺囑（如有遺囑），亦應提交遺囑原件。若部分合法繼承人自愿放棄繼承權，必須出具放棄財產承諾證明。
3、房屋測繪：申請人須到房地產測繪部門申請辦理房屋面積測繪或轉繪手續，領取測繪成果或者附圖，以便辦理產權登記手續。
4、繼承登記：申請人持房地產權證、繼承公證書、房屋測繪等證明到房地產交易中心申請繼承登記手續。填寫《房地產產權登記申請書》，并遞交上述資料后，辦案人員將收件立案受理， 并核發回執。待一切資料審核后，即發放已更改權屬人的房產證明。
5、規定需遞交的其它資料：如涉及該房屋權屬等事項是法院判決、裁定或調解的，必須繳交法院判決書、裁定書或調解書等。如該房屋經實地測繪，發現已經改建或存在違法建設的，必須提交規劃部門的報建審核書或處理決定書。

三、辦理程序
房產繼承應先到公證處辦理房產繼承公證手續，再到房產交易中心辦理房產繼承手續。
（一）、關于如何辦理房產繼承公證的問題
關于房產繼承有兩種，一是遺囑繼承，二是法定繼承，如果死者生前沒有留有遺囑就要按照法定繼承來辦理。到公證處開據公證書需要帶兩個證明和兩個證件：
1、要到派出所開死者的死亡證明。
2、該套房屋的產權證明或其他憑證；
3、要到死者所在單位（或者居委會、村委會）開法定繼承人證明。內容主要包括死者的配偶、父母、子女的姓名和死者的父母是否已經過世等。
4、如果法定繼承人不只一個，而房產只過戶給其中一人的話，需要其他人的書面同意，表示放棄對房產的繼承。
5、繼承人的身份證件.
（二）、到房產交易中心辦理房產繼承的程序及收費標準
房產繼承需提交的資料
1、房屋所有權證書；
2、繼承公證；
3、繼承人身份證及復印件；
4、房屋所有權登記申請書（收件窗口領?。?。
注：
A、若房改房、經濟適用房繼承，還需提供《房改售房價格審查書》、《已購住房上市交易申請審批表》（收件窗口領?。?br />B、若繼承人不能親自辦理，需提交委托書或公證書及受托人身份證及復印件；
C、法院判決的需提交法院判決書和協助執行通知書；
D、若繼承人未成年，需提交監護人身份證原件及復印件。
辦事程序流程示意圖：房產交易中心收件窗口領表——收費窗口交費—收件窗口交件—發證窗口領證。
收費標準
1、交易手續費：1元/平方米。
2、登記費：住宅 80元/套。
3、房屋所有權證書工本費：一本免費，每增加一本收10元。
4、印花稅：5元/本。
領取房產證需攜帶證件
1、已交費的發票；
2、繼承人身份證；
3、收件清單。
注：領取房證時，需產權人到場，若產權人不能到場，需提交委托或公證書。

房屋產權轉讓需要有效的證明和具體操作步驟：

（一）需要一個有效的證明

1，老人的遺產是所有繼承人的共同財產。

2，繼承人共享的劃分財產協議，只要每個繼承人同意并簽字的，可以有效，并不得違反任何繼任者。

3，如果每個繼承人繼承的總財產分割，無異議的，憑借的協議辦理過戶手續。

（二）房屋繼承登記手續。財產繼承手續的房屋，繼承公證申請產權登記，處理的過程中，必須進行評估。所有領取房地產權證的房屋時，房屋的所有權去世后，其合法申請注冊的房子的繼承。步驟如下：

1，房屋評估：房屋的市場價值評估，必須先評估公司。評估公司，總部設于外殼部分坐，地板，年齡和其他重要的因素，樓價的價格分析和評估，制定準確的市場價值的物業價格。
2，繼承公證的申請人應辦理繼承公證處公證處房屋的位置，獲得繼承權公證。公證的行為，必須提供房屋所有權的死亡證明書，以證明合法的繼承人到列表中的法律部門出具原房屋所有權的立法和一些的遺囑（如果意志），應提交遺囑原件。如果某些合法的繼承人自愿放棄繼承權的放棄財產的承諾，必須出示。

3樓，接收測繪成果或圖紙的測繪：申請人須到房地產測繪部門辦理房屋面積測繪或重涂手續，以申請產權登記。

4，繼承登記：申請人持有房地產權證，繼承公證書，以證明到房地產交易中心房屋測繪應用程序繼承登記。填寫“房地產產權登記申請，并提交上述信息，偵查員將收件人立案受理，并簽發收據，待審核的所有信息，發出證明財產所有權變更。

5，其他須提交的資料：如房屋所有權涉及法院判決，裁定或調解，你必須要法院判決書，裁定書或調解書。在住房領域的映射，已被轉換，或存在違章建筑，必須提交規劃部門建筑審核書或處理的決定。

如何申請辦理房屋繼承手續？

（一）程序被繼承人戶籍所在地的派出所取消戶籍，申請死亡證明書;
</（B）區或市公證處（原出口商品房到市公證處）財產繼承權和財產權公證，財產繼承的方式有兩種：一是遺囑繼承，法定繼承。需提交的材料：

1，被繼承人的死亡證明;
/> 2，證書或其他證據證明該套房屋的產權;

3小冊子，或可證明的繼承人和法律繼承人的親屬關系的文件;
繼承人的身份證明文件;

遺囑繼承公證另需提交：立遺囑人（繼承人將必須經過公證的遺囑，其他形式的遺囑，其真實性無法確定，因此暫時不采用）。

（三）辦理房屋過戶登記處，申請人是繼承人或者受遺贈人。

申請人應當向登記機構提交下列文件：“申請注冊的房地產“（原件），身份證明（復印件）房地產權屬證書（原件）的公證文書，繼承或遺囑公證的權利，接受的遺贈公證書（原件）\契稅完稅憑證（原件）。

關于房產繼承，首先需要對該住房確權。就是確定該住房有多少權益屬于死者所有專。如果是死者婚屬前個人所得個人財產或者法律規定屬于個人的財產，那么就是辦理繼承全部產權。
如果是死者婚后取得財產，依照婚姻法規定，在沒有事先特殊書面約定前提，不管登記人是夫妻倆誰名字，住房產權屬于婚后共有財產，一人一半權益，這樣的情況是辦理繼承一半住房產權手續。
確權完畢，先看死者有無遺囑指定繼承人，有遺囑就要按照遺囑執行繼承。
無遺囑，就按照繼承法規定第一序列繼承人，死者配偶（死亡時合法配偶），死者子女（死者所有親生子女和繼子繼女，以及養子養女），死者爹媽，三方平分繼承屬于死者名下房產份額。
三方繼承權利和繼承份額均等。

1、辦理房產繼承權登記手續，需要經過房屋評估還有繼承公證，以及申請產權登記等辦理過程。只要領取了房地產權證的房屋，在房屋的權屬人死亡之后，合法繼承人就能申請辦理房屋繼承登記。

1、辦理房產繼承權登記手續，需要經過房屋評估還有繼承公證，以及申請產權登記等辦理過程。只要領取了房地產權證的房屋，在房屋的權屬人死亡之后，合法繼承人就能申請辦理房屋繼承登記。

1.你爺爺奶抄奶和你外公外婆那你父親母親去世是否都已經不在了？如果是，所以計算算好，如果不是無法計算。
2.雖然房產在你父親名下，如果是你父母結婚后共同購買，也是他們的夫妻共同財產。
3.你父親去世后：兩套房子的各一半歸你母親，另一半由你母親、你弟和你共同繼承，你能得到兩套房子的各1/6。
4.你母親去世后：遺產應當由你和你侄子共同繼承。
你母親擁有2套房產份額的2/3，所以你能繼承2/3的一半，也就是1/3。
兩次繼承，你共能得到兩套房產各自的二分之一。

個人認為，在沒有其他異議的情況下，你與你侄子一人一套為妥。

養父母與養子既然已經解除了收養關系，養子就不再是養父母的法定繼承人了專。由于養屬父母的遺產公證書已經由法院判決解除，養子不能依據該公證書繼承養父母的遺產。因此，如果養子不能證明養母生前所里口頭遺囑有效，其是無權繼承養父母的遺產的。