一、如何分配婚前購買的商品房此處商品房指已經(jīng)在婚前付清購房款的房產(chǎn)。
若該房屋由一方購買，則該房屋屬于婚前購買房屋的一方所有；如果該房屋是由雙方共同付款購買的，則房屋由雙方按份共有。
二、如何分配婚后購買的商品房若房屋是雙方婚后用夫妻共同房產(chǎn)購買的
婚后購買的商品房若房屋是雙方婚后用夫妻共同房產(chǎn)購買的，則屬于夫妻共同房產(chǎn)，不論房屋權屬證書登記在夫妻哪方名下的，都是夫妻共同房產(chǎn)，由雙方共同共有。
三、如何處理父母出資為子女購房的糾紛
（一）
當事人結婚前，父母出資購
父母出資購買的房屋記在子女名下的，該出資應當默認為父母對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的則房屋屬于雙方共同共有。按照中國的國情，父母給子女買房，一般不會與子女簽訂書面房屋贈與合同。我們一般認為：父母將房屋產(chǎn)權登記在自己子女一人名下的，就是單獨贈與給子女，屬于子女的婚前個人房產(chǎn)，將房屋產(chǎn)權登記在子女及未來媳/婿共同名下的，視為對雙方的贈與，屬于雙方的共同房產(chǎn)。
（二）當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。
四、按揭商品房已取得完全產(chǎn)權情況的處理婚前以一方名義購買的按揭商品房
婚后用夫妻共同房產(chǎn)歸還貸款的，在離婚時已經(jīng)取得房屋完全產(chǎn)權的，婚前由一方支付的首付款屬于支付方個人房產(chǎn)，其余共同支付部分屬于夫妻共同房產(chǎn)；該房屋在夫妻關系存續(xù)期間的增值部分屬于夫妻雙方共同共有；商品房買賣合同的權利義務由簽訂合同的當事人承擔；由取得該房屋產(chǎn)權的購房一方按上述原則對另一方進行補償。
五、按揭商品房未取得完全產(chǎn)權情況的處理離婚時雙方對尚未取得所有權。
按揭商品房未取得完全產(chǎn)權情況的處理離婚時雙方對尚未取得所有權或完全所有權的房屋有爭議的，法院不對房屋的所有權作出判決，只能判決房屋由誰使用。待房屋取得所有權后由當事人另行起訴解決最終的所有權歸屬問題，未解決歸屬權問題之前，房屋增值部分仍屬于雙方共同房產(chǎn)。《婚姻法》司法解釋二的第21條的“應當根據(jù)實際情況判決由當事人使用”及房屋取得完全所有權后的另行訴訟使得沒有取得使用資格的人在某種意義上喪失了對房屋的“所有”。
六、如何處理夫妻共同房產(chǎn)中的房屋價值及歸屬無法達成協(xié)議的問題。
（一）
雙方均主張房屋所有權并且同意競價取得的，應當準許；
（二）
一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償；
（三）
雙方均不主張房屋所有權的，根據(jù)當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。
七、對房屋增值部分的房產(chǎn)分配處理房地產(chǎn)因其土地的稀缺性，使得其與其他的商品不同，一般商品隨使用時間的增加而貶值，而房地產(chǎn)有可能因種種原因增值，對于婚前購買的房屋，在夫妻關系存續(xù)期間的房屋增值部分應屬于夫妻共同房產(chǎn)，而原始部分屬于擁有產(chǎn)權的夫妻一方的個人房產(chǎn)。
八、對生活困難方的幫助離婚時候一方如依靠個人房產(chǎn)和離婚時分得的房產(chǎn)無法維持當?shù)鼗旧钏剑瑢儆谏羁嚯y人員，另外一方要對其進行幫助，換句話說就是如離婚后一方無經(jīng)濟能力租賃房屋的，仍可以居住在離婚前的房屋內(nèi)。

一、 離婚房產(chǎn) 增值部分計算是怎么樣的 一共有七種計算方法。第一種計算方式為：對應增值部分=夫妻共同還貸部分÷房屋總價款(房屋購買價格貸款總利息)× 離婚 時房屋的市場價值-夫妻共同還貸部分。這種計算方式的原理為：房屋的購買價格與貸款總利息之和即為購 買房 屋所支付的總價款，夫妻共同還貸部分除以房屋總價款得到夫妻還貸所占整個房產(chǎn)的比例，用這個比例再乘以離婚時房屋市場價值就等于雙方共同分割的部分，再減去雙方共同還貸的部分就得到增值部分了。 第二種計算方式為：對應增值部分=夫妻婚后共同還貸部分÷實際總房款(房屋購買價格已還利息)×離婚時房屋的市場價值-共同還貸部分。此種計算方式的原理為：夫妻還貸部分除以房屋的實際總房款，即房屋購買價格與已償還給銀行的利息之和，再乘以離婚時房屋市場價，則為夫妻共同分割的部分，減去還貸部分即使增值部分了。此種計算方式與第一種計算方式不同在于對房屋總價款的認定上，前者將離婚時未歸還的 銀行貸款利息 納入了房屋的價值當中，而本計算方式則認為未歸還的利息最終歸銀行所有，不是房產(chǎn)本身的價值，故不能將其納入到房產(chǎn)價值當中。 第三種計算方式為：對應增值部分=夫妻共同還貸本金總額÷房屋購買價×(離婚時房屋的市場價值-房屋購買價)此種計算方式的原理為：還貸本金除以房屋當時購買價即得到夫妻還貸所占房產(chǎn)購買價比例，再乘以房屋的增值部分即可以得到夫妻還貸所對應的增值部分，此種計算方式單純以房產(chǎn)價值作為計算基數(shù)，并沒有將銀行還貸部分納入房產(chǎn)價值當中。 第四種計算方式為：對應增值部分=夫妻共同還貸本金總額÷房屋購買價×(離婚時房屋的市場價值- 結婚 時房屋價值)此種計算方式的原理為：此種計算方式是以雙方結婚的時間節(jié)點為基礎計算，因為現(xiàn)實生活中存在一方 購房 之后很多年才結婚，也就是說在購房和結婚兩者中間還可能有一段空擋，而這樣一段時間房產(chǎn)增值應算作產(chǎn)權登記一方個人財產(chǎn)的增值，而非產(chǎn)權登記一方對此沒有任何貢獻價值，故不能獲得這段期間房產(chǎn)的增值。從這個角度來講，似乎第四種計算方式比第三種更科學一些。 第五種計算方式為：對應增值部分=夫妻共同還貸部分÷(房屋購買價已還利息)×(離婚時房屋的市場價值-結婚時房屋價值)此種計算方式看似與第一種計算方式和第四種計算方式相類似，但實際上是有區(qū)別的，此計算方式也是以雙方結婚時間節(jié)點為計算基礎，夫妻共同還貸的部分所占實際房屋的比例，再乘以從結婚到離婚房產(chǎn)的增值情況即獲得夫妻還貸部分所對應的房產(chǎn)增值。 第六種計算方式為：對應增值部分=夫妻婚后共同還貸部分÷購房成本(如首付、稅費、裝修、已還貸款等)×離婚時房屋的市場價值-夫妻共同還貸部分此種計算方式的原理為：用夫妻還貸部分除以已經(jīng)花去的購房成本得到夫妻還貸所占據(jù)整個購房成本的比例，在乘以離婚時房屋市場價值后減去還貸部分，即獲得增值部分。但因為該計算方式將稅費、裝修等購房成本均納入其中，而實際上房產(chǎn)隨著時間的延長會不斷增值，但稅費是固定不變，裝修部分不但不會增值，相反還會貶值。所以雖然有人認為該種計算方式對產(chǎn)權登記一方有利，但因為原理上分析不夠合理化，所以實踐當中這種計算方式運用的比較少。 第七種計算方式：夫妻共同還貸增值部分=房屋總增值-首付款增值部分-個人還貸增值部分，其中：房產(chǎn)總增值=房屋當前市場價-房屋購置價首付款增值部分=首付款÷(房屋購置價已還利息)×(離婚時房屋的市場價值-房屋購買價)個人還貸增值部分=個人還貸額÷(房屋購置價已還利息)×(離婚時房屋的市場價值-房屋購買價)此種計算方式最為繁瑣，但實踐中也因為這種間接計算公式中的參量都比較容易確定，反而相對來說爭議更少，所以運用起來也比較常見。婚前購買的按揭房婚后增值，該房子如果歸一方所有是十分不公平的，雖然是在婚前一方支付了首付。 二、離婚房產(chǎn)如何分割 分割房產(chǎn)分割的是 夫妻共同財產(chǎn) ，所以房產(chǎn)的分割首先要明確什么夫妻共同財產(chǎn)以及夫妻共同財產(chǎn)的范圍。明確了夫妻共同財產(chǎn)，接下來就來說說新 婚姻法 房產(chǎn)如何分割，怎么分割房產(chǎn)的問題，分為以下幾種情況。 (一)一方贈與另一方房產(chǎn)，離婚房產(chǎn)如何分割? 婚前或者婚姻關系存續(xù)期間，當事人約定將一方所有的 房產(chǎn)贈與 另一方，贈與方在贈與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照規(guī)定處理。 此時，如果一方贈與另一方房產(chǎn)，哪怕是結婚很多年，只要是房產(chǎn)未過戶的，贈與一方也可以撤銷贈與，離婚時房產(chǎn)還是屬于贈與一方，不予分割。 (二)一方父母出資購房，離婚房產(chǎn)如何分割? 婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權登記在出資人子女名下的，可視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。 此時，婚后一方父母出資買房的，產(chǎn)權登記在自己子女名下的，是對自己子女的贈與，與婚姻關系存儲期間的另一方?jīng)]有任何關系，離婚時作為夫妻一方個人財產(chǎn)，不予分割。 (三)雙方父母出資購房，離婚房產(chǎn)如何分割? 由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。 婚后由雙方父母出資購買的房屋，不管產(chǎn)權登記在哪一方名下，離婚時按照出資份額按份分割。 (四)一方婚前購買房屋，離婚房產(chǎn)如何分割? 夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn) 買賣合同 ，以個人財產(chǎn)支付首付款并在 銀行貸款 ，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸， 不動產(chǎn)登記 于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權登記一方的 個人債務 。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分，離婚時應根據(jù)規(guī)定的原則，由產(chǎn)權登記一方對另一方進行補償。 此時，對于婚前購買的房屋，即使婚后共同還貸的，房子也屬于夫妻一方個人財產(chǎn)，離婚時財產(chǎn)不予分割。 (五)以父母名義買房，離婚房產(chǎn)如何分割? 婚姻關系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權登記在一方父母名下，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產(chǎn)對該房屋進行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時的出資，可以作為債權處理。 此時，雙方用 共同財產(chǎn) 以父母名義買房，產(chǎn)權登記在一方父母名下的，房子的產(chǎn)權屬于父母，離婚時不屬于 夫妻財產(chǎn) ，不能分割，只能按照出資情況，算作債權要求償還出資額。 (六)以 按揭貸款 的方式買的房屋，房產(chǎn)如何分割? 以按揭貸款方式買的 房屋所有權 歸屬是有特殊性的。在婚姻關系存續(xù)期間，雙方是以共同收入來償還銀行貸款本息的，所以只能認定該套房屋的現(xiàn)有價值屬于夫妻共同所有。對于房屋產(chǎn)權的分隔，在實踐中，分割夫妻共同財產(chǎn)，原則上應當均等分割。根據(jù)生產(chǎn)、生活的實際需要、財產(chǎn)的來源等情況，由雙方協(xié)議處理。“離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。”但應當分兩種情況區(qū)別對待：一是在婚前，夫妻一方在婚前已付了房款，那么這個房子肯定是夫妻一方婚前個人財產(chǎn)。二是在婚后，償還房屋的按揭貸款是由雙方共同支付的，應當歸屬于雙方共同財產(chǎn)，按按揭的數(shù)額分割。 綜合上面所說的，離婚房產(chǎn)的增值部分是必須要經(jīng)過兩個人的協(xié)商才能進行計算的，而且還要根據(jù)房子的不同戶型，不同的價位，不有房子是否還在貸款之中來進行核算的，所以，房產(chǎn)的增值部分是要根據(jù)當時的實際情況來進行算出，一定要在兩個人一致同意的情況下來進行。

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　　大體看來，婚姻房產(chǎn)可能基于人為因素和市場因素兩種原因增值。就第一種而言，最主要的人為因素有兩個：一是婚后裝修，二是婚后出租。在房產(chǎn)裝修的情況下，如果房產(chǎn)為甲男所有，則裝修行為性質依物權法理論應為添附。根據(jù)從物隨主物的原則，添附之物應隨房產(chǎn)屬于甲男所有。如果這種添附為甲男乙女共同出資，裝修增值部分中屬于乙女應得的份額，離婚時由甲男根據(jù)公平合理的原則折價補償給乙女，但乙女很難主張基于添附所產(chǎn)生的房產(chǎn)增值。在房產(chǎn)出租的情況下，依物權法理論所收取的租金應為法定孳息。如甲男乙女對租金收益分配無約定，依物權法理論應歸所有權人甲男所有。在以上兩種情況下，如乙女對房產(chǎn)裝修和租賃耗費了人力物力，則依照物權法理論推導出的結果將對乙女明顯不公。另一種是房產(chǎn)基于市場的原因而增值，情況則更為復雜，筆者不贅述。有一種觀點認為：因為《婚姻法司法解釋(二)》已規(guī)定婚姻關系存續(xù)期間一方以個人財產(chǎn)投資的所得屬于夫妻共同財產(chǎn)，那么一方用婚前個人財產(chǎn)支付首付款購買的房屋升值所產(chǎn)生的收益，認定為夫妻共同財產(chǎn)較為妥當。筆者不贊同這種觀點。如果將房產(chǎn)看作是與股票類似的投資，似乎這種增值應當為共同財產(chǎn)。但在實現(xiàn)生活中，大多數(shù)普通居民如購買一套房產(chǎn)只為居住使用，非為投資盈利。如果在離婚分割房產(chǎn)時將上例中增值的5萬元歸為共同財產(chǎn)要求甲男支付2.5萬元，甲男若并不打算離婚當時賣出房產(chǎn)，則房產(chǎn)很可能在離婚后經(jīng)過若干年由于市場行情等原因貶值，此種處理辦法對甲男也明顯不公。
　　由上述分析可知，對于房產(chǎn)增值部分無論是絕對作為一方個人財產(chǎn)還是絕對作為夫妻共同財產(chǎn)進行處理都不公正。
　　英國的法律對此類問題的處理作出了明確的規(guī)定。《英國婚姻訴訟和婚姻財產(chǎn)法》第三十七條規(guī)定：如果男方或女方以貨幣或貨幣的價值的方式對不動產(chǎn)或動產(chǎn)的增加作出了貢獻，而且一方或雙方對于此種或出賣此種財產(chǎn)的收益有使用權，那么如果這種貢獻不是微不足道的，雙方又無相反的書面的或默契的協(xié)議，作出此種貢獻的男方或女方就應根據(jù)自己的貢獻和雙方的協(xié)議占有財產(chǎn)使用權的一定份額或增加所占有的份額。我國香港地區(qū)法律受英美法系的影響，其婚姻家庭立法也確認：夫妻一方以金錢或物資改變了不動產(chǎn)或動產(chǎn)的一部或大部權益，份額的劃分可由雙方協(xié)商決定，無協(xié)議時，由法庭視情況決定。從上述規(guī)定可以看出，英國和香港地區(qū)在實行分別財產(chǎn)制時，有限地承認無所有權的夫妻一方可以取得對方財產(chǎn)的占有權、使用權，但唯一的條件就是用金錢和物資去改變那份財產(chǎn)。
　　英國當代最為著名的法官丹寧勛爵曾經(jīng)在《阿普爾頓訴阿普爾頓》案中處理過這類問題。在該案中的丈夫花了不少力氣修整了所有權屬于妻子的房產(chǎn)。后來他們分居了，問題是丈夫是否有權得到報酬呢?丹寧勛爵指出夫妻雙方在結婚之時完全沒有想到今后要分居，對于房產(chǎn)的修繕沒有任何約定，那么就應當依照公平合理的原則，丈夫理應得到他為房產(chǎn)所增加的那部分價值，即他在修整工作所創(chuàng)造的價值和他提供的材料價值。這樣一個處理方案顯然更加符合公平觀念。
　　無獨有偶。我國臺灣地區(qū)2002年修訂的民法第一千零一十七條規(guī)定：夫或妻婚前財產(chǎn)，于婚姻關系存續(xù)期間所生之孳息，視為婚后財產(chǎn)。王鑒澤稱其立法目的為為保障他方配偶之協(xié)力，及日后剩余財產(chǎn)之分配(王鑒澤著《民法概要》，中國政法大學出版社2003年版，第六百五十二頁)。究其實質，確立婚前財產(chǎn)的婚后孳息為共同財產(chǎn)，實為考慮到配偶一方對孳息之生成貢獻了心力。
　　最高人民法院認為：一方婚前所有的房屋出租而未通過共同勞動所取得的房屋租金等，認定為一方個人的財產(chǎn)比較適宜。(黃松有主編《最高人民法院婚姻法司法解釋(二)的理解與適用》，人民法院出版社2004年版，第一百一十頁)
　　從目前城區(qū)基層法院審理的離婚訴訟案件中可以看到，夫妻一方將屬于個人所有的房產(chǎn)出租，租金收益因離婚時的分配而產(chǎn)生的糾紛比較普遍。筆者認為，在婚姻關系中，雙方對一方所有房產(chǎn)的租金收益分配無約定時，可以確認非產(chǎn)權方可以取得對方房產(chǎn)出租的收益權;當雙方不能協(xié)商解決時，首先應考慮到大多數(shù)夫妻在共同生活中分工可能有所不同，但都在為共同的家庭生活作貢獻這一公認的基本事實。通過以上法理對比分析，并結合民事訴訟的證據(jù)規(guī)則，筆者認為，公正處理該類糾紛的思路是：雙方均不能舉證證明其承擔了房產(chǎn)出租的全部經(jīng)營管理工作，就應推定夫妻關系存續(xù)期間的租金收益為共同財產(chǎn);非產(chǎn)權方舉證證明其對房產(chǎn)出租承擔了全部經(jīng)營管理工作，應根據(jù)雙方在夫妻關系存續(xù)期間對房產(chǎn)出租貢獻力的大小決定租金收益在離婚時的分配比例，但不宜判決非產(chǎn)權方獲得全部租金收益;產(chǎn)權方舉證證明房產(chǎn)出租經(jīng)營管理完全由己方實施的，與對方無關，租金收益就應歸己方所有。
　　我國部分法院的處理辦法與上述思路不謀而合。如《上海市高級人民法院關于適用最高人民法院婚姻法司法解釋(二)若干問題的解答》就認為：當事人將屬于個人所有的房屋出租，因對房屋這類重大生活資料，基本上是由夫妻雙方共同進行經(jīng)營管理，包括維護、修繕，所取得的租金事實上是一種夫妻共同經(jīng)營后的收入，因此，婚姻關系存續(xù)期間所得的租金一般認定為共同所有。但若房屋所有人有證據(jù)證明事實上房屋出租的經(jīng)營管理僅由一方進行，則婚姻存續(xù)期間的租金收益應歸房產(chǎn)所有人個人所有，人民法院可根據(jù)案件實際情況，對各種形式的個人財產(chǎn)的婚后收益，從是基于原個人財產(chǎn)的自然增值還是基于夫妻共同經(jīng)營行為所產(chǎn)生來判斷，前者原則為個人所有，后者原則為共同所有。此種處理辦法應為個人所有的房產(chǎn)增值部分在離婚時分配的正解。