離婚房產分割如下：
（1）雙方當事人的意愿，對夫妻共同房產協商分割；
（2）如協商不成，法院會結合財產狀況、撫養權及是否存在過錯方，對房產進行分割；
（3）如雙方都不想要房屋，可以對房產進行拍賣、變賣，就拍賣、變賣的價款進行分割。
依據房屋性質、出資情況、購買時間及登記情況需要進行分類論述。
一、僅依據房屋性質（婚后共同購買）：
1、軍產房：
軍產房的分割，法院會綜合考慮軍產房所在位置、是否可以上市交易、哪一方為軍人等情形進行處理。如可以上市交易的軍產房，法院可以對軍產房進行處理。如果一方為軍人的話，判由軍人一方使用，并綜合參考房屋的地理位置、市場價值等因素，獲得房屋一方支付另一方補償款。如不可以上市交易的軍產房，不同法院對軍產房的處理不盡相同：法院一般都不予處理或者只處理居住權；如果處理居住權的話，法院一般判決房屋歸由軍人一方居住，一次性給予另一方住房補助費用補償；如果雙方均系軍人，則房屋交由軍隊處理?；蛘哕娙艘环椒值梅课?，返還購置軍產房出資的一半給另一方。
2、央產房：
央產房也分為能上市交易和不能上市交易兩種。能上市交易的央產房一般按房產市值進行分割，由一方取得房屋所有權，再由取得房屋所有權的一方給予另一方相應的房屋折價款。不能上市交易的央產房法院通常做法是，只處理居住權或不予處理。
3、小產權房：
小產權房處理需要參考法院及房屋實際情況。例如：由于小產權房不具有合法性，同時夫妻雙方無法協商一致等原因，法院往往將此房產撇于夫妻共同財產之外，不予處理；若此房產已經經過相關行政程序合法化之后，法院會將該房產視為普通商品房，對所有權做出處理；若此房產長期存在并未收到行政處罰，鑒于其現狀利益以及相對穩定的財產形態，法院會對使用權做出處理。
4、公租房：
公租房通常分為政府直管公房和企業自管公房。法院對政府直管公房的分割以照顧撫養子女一方、無過錯方、照顧女方及殘疾一方為原則，通常由繼續承租的一方給另一方適當的經濟補償；企業直管公房的分割以本單位員工優先，若都為本單位員工則仍以照顧撫養子女一方、無過錯方、照顧女方及殘疾一方為原則進行分割。
5、兩限房：
需要與審批兩限房的機構，詢問房屋是否考慮了一方的購房資格，或者另一方權利導致購房面積變化、戶型升級等原因，然后法院一般也會以照顧撫養子女一方、無過錯方、照顧女方及殘疾一方為原則，進行處理，拿房一方給另一方補償款。
6、經濟適用房：
夫妻間對該經適房有財產協議，那就按照約定處理。如果沒有約定，雙方可以協商確定經適房的價值。如果雙方不能對經適房價值達成一致意見時，法院一般會采用以下三種方式進行處理：一種是申請政府回購，雙方平均分配回購款，實踐中較少見；一種是雙方通過競價來處理該經濟適用房，由出價高的一方取得該房屋的所有權，給予另一方折價補償款；一種是由法院在判決或者調解書中確認各自所占房產份額，即不實際分割房產，只確認份額。
7、還未辦理不動產權證的商品房：
一般如能明確近期可以辦理房本，法院一般也會以照顧撫養子女一方、無過錯方、照顧女方及殘疾一方為原則，進行處理。如不能辦理房本，可能會不予處理，或僅處理居住權。
8、有剩余房貸未結清的商品房：
一般法院以照顧撫養子女一方、無過錯方、照顧女方及殘疾一方為原則，進行處理。判決拿房者承擔房屋剩余貸款，并給予未拿房者補償。有些法院會以房屋貸款尚未結清，為避免后續銀行對剩余貸款償還發生爭議引發訴累為由，不予處理。
9、商品房：
如是夫妻共同財產，分割時法院會以照顧撫養子女一方、無過錯方、照顧女方及殘疾一方為原則，進行處理。
二、依據出資、購買時間及登記情況：
1、婚前，對方父母全款購房，登記的另一方名字：
原則上是夫妻共同財產，一方父母為出資人的情況下，因其與登記方并沒有直接的人身關系，出資買房一般是以子女結婚為目的。因此，雙方離婚時，如果出資方可以證明出資全部來自本方父母，但登記在另一方名下，法院一般會認定該房產為夫妻共同共有，出資視為出資方父母對夫妻雙方的贈與。但是，如果登記方能夠提供出資方父母與登記方簽有書面的贈與約定或協議，那么就能認定該出資為出資方父母對登記方的單方贈與，為登記方的個人財產，出資方不能分割。
2、婚前，雙方出資買房，登記在一方名下：
需要考慮雙方是否有以婚后共同生活而買房的意愿，以及雙方的出資比例。未登記姓名一方如果能證明當時有以共同生活而買房的意愿，比如買房時間與結婚登記時間間隔很短、買房時雙方已經同居、雙方已舉辦過婚禮等，法院一般會認定該房產為夫妻共同財產，并在此基礎上考慮雙方的出資，對出資多的一方適當傾斜。
如果不能證明雙方有以共同生活而買房的意愿的話，可能會視為未登記姓名一方對登記方的贈與，從而認定為登記姓名一方的個人財產，離婚時不予分割。也有可能認定為雙方共同房產，予以分割。
3、婚后對方以出資購房，登記自己名下：
首先要確定的是對方的出資能不能證明是個人財產，其次要確定的是購房方式是全款還是貸款。一般來說能證明出資來源是個人財產的常見情況有幾種：對方婚前有房，且售房款沒有與其他財產混同；某筆存款原本就是一方的婚前存款，婚后沒有與其他財產混同；兩個人有協議約定，約定為某筆存款屬于對方的個人財產；對方與他人有約定，是他人單獨贈與給對方的存款等。在能證明是個人財產的基礎上，如果是以全款的方式購買，屬于對方的個人財產，離婚時不予分割；如果是以貸款的方式購買，屬于共同財產，離婚時平均分割，但是會考慮相應的出資問題，有可能會在平分的基礎上適當照顧出資多的一方。在不能證明是個人財產的基礎上，無論是以全款還是以貸款的方式購買，都屬于雙方的共同財產，離婚時法院一般會按照平均分割的原則來處理。
4、婚后，雙方以共同出資買房，登記在一方名下：
該房屋屬于夫妻共同財產，一般按照均分的原則處理。婚后，雙方共同出資購房，無論登記的是一方還是雙方的名字，除非有其它協議存在，該房產均屬于夫妻共同財產，一般法院也會按照均分的原則進行處理。
在司法實踐中，具體如何確定雙方所得的房產份額時，法院也可能會考慮到雙方出資中是否包含個人財產，并根據照顧婦女兒童原則、照顧對家庭貢獻較大一方等原則，在分割比例上對出資較多一方、女方、撫養子女一方等進行適當傾斜。
生活中，常常存在一方婚前已繳付房屋首付，婚后夫妻共同還貸的情形，對于婚前買房婚后共同還貸離婚時房屋的分割問題：應當由雙方自主協商處理；協商不成的，法院一般判決該房產歸登記方所有，尚未歸還的貸款為登記方的個人債務；婚后共同還貸所支付的款項及其相對應財產增值部分，由登記方對另一方進行補償。
一、婚前一方購買婚后共同還貸的房產離婚時如何分割
夫妻一方在婚前簽訂不動產買賣合同、以個人財產支付首付款，并在銀行進行貸款，婚后夫妻以共同財產還貸的，房屋登記于首付款出資方名下。此類房產實際是婚前個人財產與婚后共同財產的混合體。
1、雙方協議處理
根據最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國民法典>婚姻家庭編的解釋(一)》第七十八條第一款規定：“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。
2、協議不成的處理
婚前買房婚后共同還貸離婚時對于房產歸屬問題協商不成的，法院可以判決該房產歸登記方所有，婚后夫妻共同財產還貸部分所支付的款項及其相對應的財產增值部分，離婚時由產權登記一方對另一方補償。所以，離婚后房產仍歸屬于登記方所有，但需要向另一方支付兩類補償款：
（1）婚后共同還貸部分所支付的款項；
（2）相對應財產的增值部分。
二、“雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分”計算
對于如何給未取得房屋產權的一方補償的問題，除房屋原購房款部分的價值外，取得產權的一方還應當向另一方補償房屋的增值，而不能僅給付夫妻關系存續期間雙方共同還貸所支付款項的一半。
《北京市高級人民法院民一庭關于明確離婚時房屋補償計算標準的通知》中規定的計算公式:
給予另一方補償數額=婚后夫妻已共同還貸數額(本金+利息)÷實際總房款(總房款本金+已還利息)×離婚時房屋的市場價格×50%。
且在分割夫妻共同財產時，法院也會依據《中華人民共和國民法典》第1087條規定，照顧子女、女方和無過錯方利益原則依法判決。
婚后購買的房屋，如無特殊規定，應當按照男女平等原則、照顧子女和女方利益原則、有利生活，方便生活原則、權利不得濫用原則進行分割，同時綜合考慮雙方對房屋的貢獻、照顧婦女兒童以及無過錯方的原則。
一、婚后共同財產分割一般原則
　　1、男女平等原則。就是夫妻雙方有平等地分割共同財產的權利，平等地承擔共同債務的義務；無論男女雙方哪一方對房屋的實際付出更多，在無約定的一般情況下，應當按照男女平等原則平等分割。
　　2、照顧子女和女方利益原則。這里的“照顧”，既可以在財產份額上給予女方適當多分，也可以在財產種類上將某項生活特別需要的財產，比如住房，分配給女方。要特別注意保護未成年人的合法財產權益，未成年人的合法財產不能列入夫妻共同財產進行分割。
　　3、有利生活，方便生活原則。在離婚分割共同財產時，不應損害財產效用、性能和經濟價值。不可分物按實際需要和有利發揮效用原則歸一方所有，分得方應依公平原則，按離婚時的實際價值給另一方相應的補償。
　　4、權利不得濫用原則。離婚分割夫妻共同財產時不得把屬于國家、集體和他人所有的財產當作夫妻共同財產進行分割，不得借分割夫妻共同財產的名義損害他人合法利益。
5、夫妻一方所有的財產，在共同生活中消耗、毀損、滅失的，另一方不予補償

既然是公房，如果沒有進行購買并辦理獨立房產證，意味著只有使用權而沒有所有權，其所有權依然歸公房所屬單位，因此，是不能成為夫妻共同財產的，所以夫妻離婚時也無法進行分割。這時該公房應當歸夫妻中屬于該公房單位的一方，如果因此給另一方居住帶來損害的，應當予以適當經濟補償。

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　公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權(擁有權、占有權、處分權、收益權)歸國家所有。那么，離婚后怎樣分割公房使用權，找法網小編為您介紹，希望能給您提供幫助。

　　一、公房使用權歸夫妻共同享有的情況

　　1、婚前由一方承租的公房，婚姻關系存續5年以上的，離婚時，另一方有權要求分割公房使用權益。這里一方取得的時間是在婚前，如果一方是在婚后取得的，不論時間長短，另一方均有權要求分割公房使用權益。

　　2、婚前一方承租的本單位公房，離婚時，雙方均為本單位職工的，也就是說，雖然夫妻雙方結婚不到五年，但調到同一個單位的，另一方也可以要求分割公房使用權益。

　　3、一方婚前借錢投資建房并取得公房承租權，婚后夫妻共同償還借款的，雖然公房所購時間為婚前，但由于婚后雙方共同還款，另一方也有權要求分割公房使用權益。但是這里仍有不清楚的地方，如婚后共同償還了多少錢，另一方才有權提出該要求，是一部分還是全部，司法解釋沒有規定，實踐中由法院根據案情酌情處理。

　　4、婚后一方或雙方取得公房承租權的，無論誰是承租人，另一方均有權分割公房使用權益。

　　5、婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋被拆遷而重新取得房屋承租權的，雖然房子是婚前一方承租的，但只要婚后遇到拆遷又換了公房，新公房的使用權益就是兩個人共有的。

　　6、夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋。

　　7、夫妻一方將其承租的本單位公房，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調換公房的，也就是說，婚后調換的公房，使用權也是雙方共有的。

　　8、婚前雙方均租有公房，婚后合并調換公房的。

　　9、其他應當認定為夫妻雙方均可承租的情形。這是個彈性條款，法院有自由裁量權，當法院認為將公房承租權僅判給一方顯失公平，或有其他嚴重不妥的后果時，就可以根據該條酌情處理。

　　二、公房使用權歸夫妻一方享有的情況

　　法院在公處理房使用權判給男方還是女方這個問題上主要遵循以下原則：

　　1、照顧撫養子女的一方。夫妻離婚，受到最大傷害的是孩子。為確保孩子的健康成長，有一個穩定的居住環境，將公房使用權判給帶孩子的一方，合情合理。此外，根據最高院的司法解釋，兩周歲以下的孩子，一般應判歸女方撫養。

　　2、男女在同等條件下，照顧女方。在一般情況下，離婚對女方的傷害和打擊要比男方大。

　　3、照顧殘疾或生活困難的一方。

　　4、照顧無過錯一方。即夫妻離婚主要是由于誰的原因造成的。在實踐中，主要的情形是一方有婚外情，或有賭博等不良嗜好，或道德品質敗壞等。

　　5、參考公房產權人即單位的意見，決定判給男方或女方。

　　如果一方無權取得公房使用權，那么得到公房使用權的一方不必對另一方作出補償;如果雙方均有權取得公房使用權，由于使用權最終只能判給一方，因此得房方應向未得房方進行適當補償，而對于如何界定適當補償的標準目前的法規尚無明確規定。

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　　(一)購房過程中購房人去世的，如何辦理產權手續

　　購房人在辦理購房手續過程中死亡的，凡已按規定交納了首付款，且繼承人愿意繼續支付的，可由其繼承人按照原協議繼續支付房價款，房屋產權可按繼承的有關規定變更為繼承人所有。原購房人產權證尚未辦理的，所購住房產權可直接登記在繼承人名下。

　　(二)承租人的繼承人是否有獲得房屋的租賃收益的權利

　　公產房出租人與承租人的權利之間存在某種脫節的聯系，是一種不完整的不動產所有權，比如說，公產房的承租人可以通過租賃房屋獲得一定的收益，其承租人的繼承人當然也基于某種優先權繼續獲得房屋的租賃收益。按照中國《繼承法》的規定，遺產一般是公民死亡時遺留下來的的個人合法財產，對于公產房承租人只有使用權，沒有所有權，所以并不在遺產范圍，依法不能繼承。根據建設部的《城市房屋租賃管理辦法》規定：“住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續承租?！彼?，在司法實踐中，一般來說是可以變更承租人。

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