法律主觀：

離婚協議只有經過 婚姻登記機關 登記的，才能發生法律效力。離婚協議從法律效力上來看，也體現了它不等同與一般民事上的合同、協議的性質，離婚協議是具有特殊性。其 簽訂離婚協議 是雙方的真實意思表示并且其內容合法不違背公序良俗的，其離婚協議是具 有法律效力 的。

法律客觀：

根據2021年1月1日起生效的《民法典》第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效： (一)行為人具有相應的民事行為能力; (二)意思表示真實; (三)不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。 《民法典》第一千零七十六條 夫妻雙方自愿離婚的，應當簽訂書面離婚協議，并親自到婚姻登記機關申請離婚登記。 離婚協議應當載明雙方自愿離婚的意思表示和對子女撫養、財產以及債務處理等事項協商一致的意見。

婚前離婚協議是沒有法律效力的，因為當事人還沒有結婚，沒有婚姻關系，不存在離婚的說法，所以婚前的“離婚協議”是無效的。 按國家法律規定，婚前財產在發生離婚時，歸各自所有（包括房屋、汽車、存款等）；婚后所取得的財產雙方各50%。 如果像你所說，“婚后取得的房產歸男方所有，取得的年收入歸各自所有，取得的汽車歸女方所有”等，在婚前簽訂一個協議，如果離婚發生時雙方對此無異義，此協議有效；如果一方提出異義，該協議無效，因為按國家法律規定婚后財產雙方各占50%。

法律依據:
《中華人民共和國民法典》
第一千零七十六條 夫妻雙方自愿離婚的，應當簽訂書面離婚協議，并親自到婚姻登記機關申請離婚登記。
離婚協議應當載明雙方自愿離婚的意思表示和對子女撫養、財產以及債務處理等事項協商一致的意見。
第一千零七十七條 自婚姻登記機關收到離婚登記申請之日起三十日內，任何一方不愿意離婚的，可以向婚姻登記機關撤回離婚登記申請。
前款規定期限屆滿后三十日內，雙方應當親自到婚姻登記機關申請發給離婚證；未申請的，視為撤回離婚登記申請。
第一千零七十八條 婚姻登記機關查明雙方確實是自愿離婚，并已經對子女撫養、財產以及債務處理等事項協商一致的，予以登記，發給離婚證。

首先在我國司法實踐中，一般離婚訴訟中，孩子只要有在10歲以下，一般都會傾向性的判給母親。所以我覺得即使你們因離婚走向訴訟，對孩子的撫養權你是占優勢的，不必太擔心。一旦撫養權在你手上，他想改變不太容易。除非你確實沒有能力承擔撫養義務。
另外，你們這種不辦理正式手續，而是雙方簽定離婚協議的方式并不能有效的保護你，既然你們現在不能辦理正式手續，在法律上你們就仍然是夫妻關系，如果又想保護住你自己的財產權益，我建議你采取夫妻約定的方式，現在你們就簽定夫妻約定，把房子，存款約定成屬于你個人所有，約定成不屬于夫妻共同財產，這樣，即使幾年后你們辦理離婚，有這個夫妻約定，也能最大程度上的保護你的財產權益。
關于他有外遇這個問題，我個人的辦案經驗告訴我，你可以利用他的過錯來爭取孩子的撫養權，在財產上，只要把現在家里的財產多爭取到就可以了。法院就是真的認定他有過錯，也不會讓他給你多少精神損失費，沒有意義。所以在法庭上你可以提出是他外面有人了，所以要求孩子的撫養權。