法律主觀：

夫妻共同財產中的房屋，既包括夫妻雙方從房地產市場購買的商品房、經濟適用房、私有房屋，也有夫妻雙方根據房改福利政策購買的公有房屋。這么多種類的房產，離婚后房子如何分割，歸誰呢?離婚房產分割的方法是什么?不同的房產，在分割方法上是相同的。在離婚后房產如何處理上，一般存在三種處理辦法：一、對雙方均主張房屋所有權的離婚房子分割由于夫妻財產共同制為共同共有而非按份共有，再加上目前我國城鎮居民住房相對緊缺，而房屋通常又具有升值潛力，因此，在實際生活中，大多數夫妻離婚時均主張要求房屋所有權歸其所有。在這種情況下，如果雙方都同意采取競價方式處理房屋所有權歸屬的，人民法院可以召集雙方當事人，以公開競價的方式，由出價高的一方取得該房屋所有權。對該房屋的分割按照當事人雙方協議的辦法，由取得房屋所有權的一方給予另一方相應數額的補償;或由人民法院根據案件具體情況，參照房屋的最高競價價格判決由取得房屋的一方給予另一方相應的補償。二、對一方主張房屋所有權的離婚房子處理離婚訴訟中，當事人一方對房屋所有權提出主張，在對方不持異議的情況下，人民法院可以判決房屋由主張房屋所有權的一方當事人取得，由取得房屋所有權的一方給予另一方相應的補償。補償的數額，參照評估機構按市場價格對房屋作出的評估價值進行確定。三、對雙方均不主張房屋所有權的離婚房子分割在少數離婚訴訟分割共同財產過程中，當事人雙方對婚姻關系存續期間購買的房屋特別是福利性房屋都不愿意主張所有權，而是想取得一定的房價款補償后再另行選擇購買房屋。在此情況下，人民法院可以依當事人申請，通過委托拍賣機構對雙方爭議的房屋進行拍賣后再行分割。

法律客觀：

離婚后房產分割步驟/方法夫妻一方婚前購買的房屋，且付清全部房款，應屬于一方的婚前財產，離婚時，另一方無權要求房產分割。1、婚前取得產權證的。《婚姻法》規定：一方的婚前財產，為夫妻一方的財產。最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋(一)同時規定：夫妻一方所有的財產，不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。既然夫妻一方婚前付清了全部房款，并取得了房產證，那么該房屋無疑是婚前財產。所以，離婚時，另一方無權要求分割。2、婚后取得產權證的還是屬于一方的婚前財產，離婚時，另一方無權要求分割。產權證雖然是物權憑證，但并不意味婚后取得產權證的房屋就應當是婚后財產，關鍵看出資情況，既夫妻一方在婚前是否已付清全部房款，既對房屋權利是在婚前取得的。婚后夫妻一方以個人婚前財產購買的房屋，應屬于一方的婚前財產，離婚時，另一方無權要求分割。這涉及夫妻一方用婚前個人積蓄或資金來源于個人婚前財產購買的房屋的歸屬問題，由于這只是原有財產價值存在形態發生了變化，其價值取得始于婚前，既所謂“萬變不離其宗”，故應當認定為一方的個人財產，離婚時，另一方無權要求分割。由一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產。在現實生活中主要集中在房改房等帶有福利政策性質的房屋上，這些房屋的取得往往是由一方婚前承租或與職務、級別、工作年限等掛鉤，所花費的費用要遠遠低于房屋的市場價值。而且當初分得房屋的情況又有許多具體情況，使得處理此類房屋爭議相當棘手，而產權證往往由單位直接辦在本單位職工名下，這在我國是比較普遍的現象，以前爭議較大，現在有了明確的“說法”。按《婚姻法》的基本原理和最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋(二)的規定，這一類的房屋還是屬于婚姻關系存續期間所得，且用夫妻共同財產購買，應認定為夫妻共同財產。夫妻雙方婚后用共同財產購買的(包括貸款)房屋，應屬于夫妻共同財產，離婚時，一般均等分割不論房產證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為夫妻共同財產。離婚時，一般均等分割，分割時應按房屋的市場價(評估價)計算，而不是按購房合同金額計算，取得房屋的一方要支付對方半價。如果涉及貸款，要先將貸款部分減去。比如，一套房子購買價是50萬元，首付15萬元，貸款35萬元，現值60萬元(評估價)，未還貸款30萬元。按以下公式分割，60萬元的現值減去30萬元貸款等于30萬元，30萬元為可分割部分，每人可分得15萬元。也就是說，由取得房屋的一方付給另一方15萬元，取得房屋的一方單獨償還剩余的貸款本金及利息。夫妻一方婚前通過按揭貸款購買的房屋，婚后夫妻共同還貸的房屋，離婚時如何分割?雖然房屋是一方婚前購買，但婚后房屋增值部分以及婚后用婚后共同財產還貸部分，應當視為夫妻共同財產，既根據出資情況，要將財產來源分為婚前婚后兩部分進行分割。共同還貸部分，不論是由一方用個人工資還貸，還是用雙方工資還貸，既用婚后共同財產還貸的，均應認定為夫妻共有財產。當然，如果一方有證據證明其還貸資金來源于個人婚前財產，那么該部分不應認定為夫妻共有財產。至于產權證是在婚前取得或婚前取得，還是按上述情形認定。父母出資給子女購買的房屋，離婚時，房屋如何分割?最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋(二)第二十二條規定：(1)當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外;(2)當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。在實踐中，還有一種情況：在離婚時，一方突然提出，買房子的錢是向父母借的，不是父母贈與的，并拿出借據證明。對此，法院一般的做法是，首先看另一方的態度，如果另一方不承認，法院一般不對該債權債務是否成立進行實質性審查，因為債權人不能作為第三人參加訴訟。因此，法院在對房屋進行分割的同時，會告訴債權人另案起訴。(七)產權證上有第三人的名字，離婚時如何分割?房產證上除了有夫妻雙方的名字外，還有子女或者父母的名字。實踐中，法院一般采取如下措施：(1)對該房屋的分割不予審理，由當事人另案起訴;(2)根據當事人的申請，將案件中止審理，告訴當事人另行提起析產之訴，后根據析產的判決結果，對夫妻共有部分的房屋進行分割。婚前雙方共同出資購房，產權證上只有一方的名字，離婚后房屋如何分割?這是在現實生活中較普遍的現象，特別在都市里，完全由一方出資購房，壓力很大，通常由雙方共同出資購房，在雙方婚前共同出資購房時，由于婚前雙方感情覺得好或出于其他原因，購房合同及產權證上只寫了一方的名字，另一方沒有寫進去。結婚后因感情破裂離婚，此時，一方不承認另一方購房時有出資，認為房屋屬于婚前個人財產，另一方無權要求分割。具體分以下兩種情形：1、婚前雙方共同出資購房，且付清全部房款的。如果一方不承認另一方購房時有出資，自己也沒有充分的證據證明自己有出資的話，那么，另一方的權益是得不到法院保護的。也就是說，即使一方真出了錢，但不能證明出資行為，法院也無法認定為夫妻共同財產。2、婚前雙方共同出資購房，但未付清全部房款的(有貸款)。同上。此情形爭議的是婚前雙方共同出資的部分，婚后共同還貸部分還是屬于夫妻共同財產。所以，婚前雙方共同出資購房的，務必要在購房合同及產權證上寫上雙方的名字，這才是雙方互相尊重、互相信任、促進感情和避免爭議的不變法則。對尚未取得產權證的有爭議且協商不成的房屋，離婚時如何分割?根據最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋(二)第二十一條規定：離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。當事人就前款規定的房屋取得完全所有權后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。這里需要注意的是，如果雙方對尚未取得產權證的房屋沒有爭議，且又能協商一致的，人民法院還是可以判決房屋所有權的歸屬。

一、如何分配婚前購買的商品房此處商品房指已經在婚前付清購房款的房產。
若該房屋由一方購買，則該房屋屬于婚前購買房屋的一方所有；如果該房屋是由雙方共同付款購買的，則房屋由雙方按份共有。
二、如何分配婚后購買的商品房若房屋是雙方婚后用夫妻共同房產購買的
婚后購買的商品房若房屋是雙方婚后用夫妻共同房產購買的，則屬于夫妻共同房產，不論房屋權屬證書登記在夫妻哪方名下的，都是夫妻共同房產，由雙方共同共有。
三、如何處理父母出資為子女購房的糾紛
（一） 當事人結婚前，父母出資購
父母出資購買的房屋記在子女名下的，該出資應當默認為父母對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的則房屋屬于雙方共同共有。按照中國的國情，父母給子女買房，一般不會與子女簽訂書面房屋贈與合同。我們一般認為：父母將房屋產權登記在自己子女一人名下的，就是單獨贈與給子女，屬于子女的婚前個人房產，將房屋產權登記在子女及未來媳/婿共同名下的，視為對雙方的贈與，屬于雙方的共同房產。
（二）當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。
四、按揭商品房已取得完全產權情況的處理婚前以一方名義購買的按揭商品房
婚后用夫妻共同房產歸還貸款的，在離婚時已經取得房屋完全產權的，婚前由一方支付的首付款屬于支付方個人房產，其余共同支付部分屬于夫妻共同房產；該房屋在夫妻關系存續期間的增值部分屬于夫妻雙方共同共有；商品房買賣合同的權利義務由簽訂合同的當事人承擔；由取得該房屋產權的購房一方按上述原則對另一方進行補償。
五、按揭商品房未取得完全產權情況的處理離婚時雙方對尚未取得所有權。
按揭商品房未取得完全產權情況的處理離婚時雙方對尚未取得所有權或完全所有權的房屋有爭議的，法院不對房屋的所有權作出判決，只能判決房屋由誰使用。待房屋取得所有權后由當事人另行起訴解決最終的所有權歸屬問題，未解決歸屬權問題之前，房屋增值部分仍屬于雙方共同房產。《婚姻法》司法解釋二的第21條的“應當根據實際情況判決由當事人使用”及房屋取得完全所有權后的另行訴訟使得沒有取得使用資格的人在某種意義上喪失了對房屋的“所有”。
六、如何處理夫妻共同房產中的房屋價值及歸屬無法達成協議的問題。
（一） 雙方均主張房屋所有權并且同意競價取得的，應當準許；
（二） 一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償；
（三） 雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。
七、對房屋增值部分的房產分配處理房地產因其土地的稀缺性，使得其與其他的商品不同，一般商品隨使用時間的增加而貶值，而房地產有可能因種種原因增值，對于婚前購買的房屋，在夫妻關系存續期間的房屋增值部分應屬于夫妻共同房產，而原始部分屬于擁有產權的夫妻一方的個人房產。
八、對生活困難方的幫助離婚時候一方如依靠個人房產和離婚時分得的房產無法維持當地基本生活水平，屬于生活苦難人員，另外一方要對其進行幫助，換句話說就是如離婚后一方無經濟能力租賃房屋的，仍可以居住在離婚前的房屋內。

離婚房產分割如下：
（1）雙方當事人的意愿，對夫妻共同房產協商分割；
（2）如協商不成，法院會結合財產狀況、撫養權及是否存在過錯方，對房產進行分割；
（3）如雙方都不想要房屋，可以對房產進行拍賣、變賣，就拍賣、變賣的價款進行分割。
依據房屋性質、出資情況、購買時間及登記情況需要進行分類論述。
一、僅依據房屋性質（婚后共同購買）：
1、軍產房：
軍產房的分割，法院會綜合考慮軍產房所在位置、是否可以上市交易、哪一方為軍人等情形進行處理。如可以上市交易的軍產房，法院可以對軍產房進行處理。如果一方為軍人的話，判由軍人一方使用，并綜合參考房屋的地理位置、市場價值等因素，獲得房屋一方支付另一方補償款。如不可以上市交易的軍產房，不同法院對軍產房的處理不盡相同：法院一般都不予處理或者只處理居住權；如果處理居住權的話，法院一般判決房屋歸由軍人一方居住，一次性給予另一方住房補助費用補償；如果雙方均系軍人，則房屋交由軍隊處理。或者軍人一方分得房屋，返還購置軍產房出資的一半給另一方。
2、央產房：
央產房也分為能上市交易和不能上市交易兩種。能上市交易的央產房一般按房產市值進行分割，由一方取得房屋所有權，再由取得房屋所有權的一方給予另一方相應的房屋折價款。不能上市交易的央產房法院通常做法是，只處理居住權或不予處理。
3、小產權房：
小產權房處理需要參考法院及房屋實際情況。例如：由于小產權房不具有合法性，同時夫妻雙方無法協商一致等原因，法院往往將此房產撇于夫妻共同財產之外，不予處理；若此房產已經經過相關行政程序合法化之后，法院會將該房產視為普通商品房，對所有權做出處理；若此房產長期存在并未收到行政處罰，鑒于其現狀利益以及相對穩定的財產形態，法院會對使用權做出處理。
4、公租房：
公租房通常分為政府直管公房和企業自管公房。法院對政府直管公房的分割以照顧撫養子女一方、無過錯方、照顧女方及殘疾一方為原則，通常由繼續承租的一方給另一方適當的經濟補償；企業直管公房的分割以本單位員工優先，若都為本單位員工則仍以照顧撫養子女一方、無過錯方、照顧女方及殘疾一方為原則進行分割。
5、兩限房：
需要與審批兩限房的機構，詢問房屋是否考慮了一方的購房資格，或者另一方權利導致購房面積變化、戶型升級等原因，然后法院一般也會以照顧撫養子女一方、無過錯方、照顧女方及殘疾一方為原則，進行處理，拿房一方給另一方補償款。
6、經濟適用房：
夫妻間對該經適房有財產協議，那就按照約定處理。如果沒有約定，雙方可以協商確定經適房的價值。如果雙方不能對經適房價值達成一致意見時，法院一般會采用以下三種方式進行處理：一種是申請政府回購，雙方平均分配回購款，實踐中較少見；一種是雙方通過競價來處理該經濟適用房，由出價高的一方取得該房屋的所有權，給予另一方折價補償款；一種是由法院在判決或者調解書中確認各自所占房產份額，即不實際分割房產，只確認份額。
7、還未辦理不動產權證的商品房：
一般如能明確近期可以辦理房本，法院一般也會以照顧撫養子女一方、無過錯方、照顧女方及殘疾一方為原則，進行處理。如不能辦理房本，可能會不予處理，或僅處理居住權。
8、有剩余房貸未結清的商品房：
一般法院以照顧撫養子女一方、無過錯方、照顧女方及殘疾一方為原則，進行處理。判決拿房者承擔房屋剩余貸款，并給予未拿房者補償。有些法院會以房屋貸款尚未結清，為避免后續銀行對剩余貸款償還發生爭議引發訴累為由，不予處理。
9、商品房：
如是夫妻共同財產，分割時法院會以照顧撫養子女一方、無過錯方、照顧女方及殘疾一方為原則，進行處理。
二、依據出資、購買時間及登記情況：
1、婚前，對方父母全款購房，登記的另一方名字：
原則上是夫妻共同財產，一方父母為出資人的情況下，因其與登記方并沒有直接的人身關系，出資買房一般是以子女結婚為目的。因此，雙方離婚時，如果出資方可以證明出資全部來自本方父母，但登記在另一方名下，法院一般會認定該房產為夫妻共同共有，出資視為出資方父母對夫妻雙方的贈與。但是，如果登記方能夠提供出資方父母與登記方簽有書面的贈與約定或協議，那么就能認定該出資為出資方父母對登記方的單方贈與，為登記方的個人財產，出資方不能分割。
2、婚前，雙方出資買房，登記在一方名下：
需要考慮雙方是否有以婚后共同生活而買房的意愿，以及雙方的出資比例。未登記姓名一方如果能證明當時有以共同生活而買房的意愿，比如買房時間與結婚登記時間間隔很短、買房時雙方已經同居、雙方已舉辦過婚禮等，法院一般會認定該房產為夫妻共同財產，并在此基礎上考慮雙方的出資，對出資多的一方適當傾斜。
如果不能證明雙方有以共同生活而買房的意愿的話，可能會視為未登記姓名一方對登記方的贈與，從而認定為登記姓名一方的個人財產，離婚時不予分割。也有可能認定為雙方共同房產，予以分割。
3、婚后對方以出資購房，登記自己名下：
首先要確定的是對方的出資能不能證明是個人財產，其次要確定的是購房方式是全款還是貸款。一般來說能證明出資來源是個人財產的常見情況有幾種：對方婚前有房，且售房款沒有與其他財產混同；某筆存款原本就是一方的婚前存款，婚后沒有與其他財產混同；兩個人有協議約定，約定為某筆存款屬于對方的個人財產；對方與他人有約定，是他人單獨贈與給對方的存款等。在能證明是個人財產的基礎上，如果是以全款的方式購買，屬于對方的個人財產，離婚時不予分割；如果是以貸款的方式購買，屬于共同財產，離婚時平均分割，但是會考慮相應的出資問題，有可能會在平分的基礎上適當照顧出資多的一方。在不能證明是個人財產的基礎上，無論是以全款還是以貸款的方式購買，都屬于雙方的共同財產，離婚時法院一般會按照平均分割的原則來處理。
4、婚后，雙方以共同出資買房，登記在一方名下：
該房屋屬于夫妻共同財產，一般按照均分的原則處理。婚后，雙方共同出資購房，無論登記的是一方還是雙方的名字，除非有其它協議存在，該房產均屬于夫妻共同財產，一般法院也會按照均分的原則進行處理。
在司法實踐中，具體如何確定雙方所得的房產份額時，法院也可能會考慮到雙方出資中是否包含個人財產，并根據照顧婦女兒童原則、照顧對家庭貢獻較大一方等原則，在分割比例上對出資較多一方、女方、撫養子女一方等進行適當傾斜。
生活中，常常存在一方婚前已繳付房屋首付，婚后夫妻共同還貸的情形，對于婚前買房婚后共同還貸離婚時房屋的分割問題：應當由雙方自主協商處理；協商不成的，法院一般判決該房產歸登記方所有，尚未歸還的貸款為登記方的個人債務；婚后共同還貸所支付的款項及其相對應財產增值部分，由登記方對另一方進行補償。
一、婚前一方購買婚后共同還貸的房產離婚時如何分割
夫妻一方在婚前簽訂不動產買賣合同、以個人財產支付首付款，并在銀行進行貸款，婚后夫妻以共同財產還貸的，房屋登記于首付款出資方名下。此類房產實際是婚前個人財產與婚后共同財產的混合體。
1、雙方協議處理
根據最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國民法典>婚姻家庭編的解釋(一)》第七十八條第一款規定：“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。
2、協議不成的處理
婚前買房婚后共同還貸離婚時對于房產歸屬問題協商不成的，法院可以判決該房產歸登記方所有，婚后夫妻共同財產還貸部分所支付的款項及其相對應的財產增值部分，離婚時由產權登記一方對另一方補償。所以，離婚后房產仍歸屬于登記方所有，但需要向另一方支付兩類補償款：
（1）婚后共同還貸部分所支付的款項；
（2）相對應財產的增值部分。
二、“雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分”計算
對于如何給未取得房屋產權的一方補償的問題，除房屋原購房款部分的價值外，取得產權的一方還應當向另一方補償房屋的增值，而不能僅給付夫妻關系存續期間雙方共同還貸所支付款項的一半。
《北京市高級人民法院民一庭關于明確離婚時房屋補償計算標準的通知》中規定的計算公式:
給予另一方補償數額=婚后夫妻已共同還貸數額(本金+利息)÷實際總房款(總房款本金+已還利息)×離婚時房屋的市場價格×50%。
且在分割夫妻共同財產時，法院也會依據《中華人民共和國民法典》第1087條規定，照顧子女、女方和無過錯方利益原則依法判決。
婚后購買的房屋，如無特殊規定，應當按照男女平等原則、照顧子女和女方利益原則、有利生活，方便生活原則、權利不得濫用原則進行分割，同時綜合考慮雙方對房屋的貢獻、照顧婦女兒童以及無過錯方的原則。
一、婚后共同財產分割一般原則
　　1、男女平等原則。就是夫妻雙方有平等地分割共同財產的權利，平等地承擔共同債務的義務；無論男女雙方哪一方對房屋的實際付出更多，在無約定的一般情況下，應當按照男女平等原則平等分割。
　　2、照顧子女和女方利益原則。這里的“照顧”，既可以在財產份額上給予女方適當多分，也可以在財產種類上將某項生活特別需要的財產，比如住房，分配給女方。要特別注意保護未成年人的合法財產權益，未成年人的合法財產不能列入夫妻共同財產進行分割。
　　3、有利生活，方便生活原則。在離婚分割共同財產時，不應損害財產效用、性能和經濟價值。不可分物按實際需要和有利發揮效用原則歸一方所有，分得方應依公平原則，按離婚時的實際價值給另一方相應的補償。
　　4、權利不得濫用原則。離婚分割夫妻共同財產時不得把屬于國家、集體和他人所有的財產當作夫妻共同財產進行分割，不得借分割夫妻共同財產的名義損害他人合法利益。
5、夫妻一方所有的財產，在共同生活中消耗、毀損、滅失的，另一方不予補償