買了房子開發(fā)商破產(chǎn)了怎么辦
買了房子開發(fā)商破產(chǎn)了怎么辦我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)非常發(fā)達(dá),全國(guó)各地的地產(chǎn)公司也是數(shù)不勝數(shù),所以在買房子的時(shí)候,會(huì)面臨各種各樣的風(fēng)險(xiǎn),其中最大的風(fēng)險(xiǎn)就是開發(fā)商的倒閉和撤出。每年很多房地產(chǎn)公司都會(huì)申請(qǐng)破產(chǎn),而那些買了房子的人會(huì)很為難,所以開發(fā)商倒閉了,業(yè)主怎么辦?
一、開發(fā)商不得以業(yè)主購(gòu)買的房屋作為抵押物只要開發(fā)商和業(yè)主簽署了銷售協(xié)議,那么開發(fā)商就沒有權(quán)利將該房產(chǎn)作為抵押,也沒有權(quán)利將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出去,特別是在業(yè)主已將該房產(chǎn)登記并將該房產(chǎn)過戶后,開發(fā)商再將該房產(chǎn)抵押出去,那就是一房二賣。
二、業(yè)主在業(yè)主破產(chǎn)后可以提出退房要求由于開發(fā)商的破產(chǎn),導(dǎo)致業(yè)主不能充分地獲得房子的所有利益,也就是由于開發(fā)商的原因而使業(yè)主不能取得房產(chǎn)證書,這時(shí),業(yè)主可以提出退房和退房的權(quán)利。
三、開發(fā)商破產(chǎn)對(duì)已經(jīng)簽訂的房屋銷售合同的影響商品房銷售合同的簽訂,通常都是在支付首付款的同時(shí)進(jìn)行。在這個(gè)時(shí)候,如果開發(fā)商已經(jīng)破產(chǎn),合同不能繼續(xù)履行,則該合同仍然有效。
按照合同規(guī)定,這種行為屬于開發(fā)商的違約行為,開發(fā)商要返還購(gòu)房者的定金,并且按照協(xié)議中所說的違約責(zé)任,對(duì)買方進(jìn)行補(bǔ)償。
四、開發(fā)商破產(chǎn),開發(fā)商需要償還銀行貸款在簽訂了商品房銷售合同和銀行的貸款協(xié)議后,開發(fā)商就會(huì)破產(chǎn),到時(shí)候,銀行和業(yè)主之間的借款關(guān)系就不會(huì)因?yàn)殚_發(fā)商的意外而改變,他們必須還清貸款,否則不但會(huì)影響信用,還會(huì)被銀行拍賣。
五、全款購(gòu)買商品房的業(yè)主在破產(chǎn)時(shí)享有優(yōu)先清償權(quán)如果業(yè)主是全款買房,或者是貸款買房,在交付之前,就已經(jīng)繳納了所有的房款,如果開發(fā)商破產(chǎn),并且疏散了項(xiàng)目,業(yè)主可以要求優(yōu)先清償。若業(yè)主僅支付了首款,在簽約后出現(xiàn)了開發(fā)商的破產(chǎn)問題,那么這種情形下,業(yè)主的優(yōu)先清償權(quán)就不會(huì)被承認(rèn)。
以上就是買了房子開發(fā)商破產(chǎn)了怎么辦的主要內(nèi)容了,相信大家對(duì)這些內(nèi)容都有所了解了,希望能給大家?guī)?lái)一些幫助。
買的房子開發(fā)商破產(chǎn)怎么處理
我國(guó)購(gòu)買房屋的公民是非常多的,而房地產(chǎn)行業(yè)是屬于資本密集的行業(yè),所需要的資金是非常巨大的,開發(fā)商債務(wù)過重后,可能會(huì)造成開發(fā)商破產(chǎn),那么買的房子開發(fā)商破產(chǎn)怎么處理?下面由我為讀者進(jìn)行相關(guān)知識(shí)的解答。 一、買的房子開發(fā)商破產(chǎn)怎么處理 原則上來(lái)說,購(gòu)房者如果購(gòu)買了房屋,卻遇到開發(fā)商破產(chǎn),這種情況下購(gòu)房者是可以退房的,因?yàn)殚_發(fā)商破產(chǎn)的原因,導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法完全獲取房屋的全部權(quán)益,購(gòu)房者按照相關(guān)規(guī)定辦理退房手續(xù)之后就可以退回房款了。 1、業(yè)主是否就開發(fā)商破產(chǎn)有優(yōu)先清償權(quán)? (1)如果業(yè)主已支付全部房款后開發(fā)商破產(chǎn),那業(yè)主是可以優(yōu)先賠償?shù)摹?nbsp; (2)如果業(yè)主僅繳納了首付款簽訂商品房買賣合同后開發(fā)商破產(chǎn),業(yè)主可要求解除合同,返還首付款以及利息。 2、開發(fā)商破產(chǎn)后業(yè)主有權(quán)要求退房嗎? 如果房屋已交付了,但因開發(fā)商破產(chǎn)無(wú)法辦理房產(chǎn)證時(shí),業(yè)主可以要求退房。因?yàn)榉课蓦m已交付,房款也已經(jīng)全部支付,但因?yàn)椴⑽催M(jìn)行房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,無(wú)法發(fā)生物權(quán)變更的效力。
3、開發(fā)商破產(chǎn),業(yè)主可以不交房貸嗎? 這樣是萬(wàn)萬(wàn)不可以的!雖然開發(fā)商已破產(chǎn),但業(yè)主仍需繼續(xù)還房貸,因?yàn)橘J款是業(yè)主跟銀行之間的借款關(guān)系,跟開發(fā)商沒直接關(guān)系,開發(fā)商承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。如果業(yè)主不按期交房貸,造成逾期后,銀行或?qū)?duì)業(yè)主及開發(fā)商提起上訴,銀行可能會(huì)凍結(jié)業(yè)主的賬戶甚至拍賣該房屋。 二、宣告破產(chǎn)不夠清償債務(wù)誰(shuí)來(lái)清償 債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù),債權(quán)人可以向人民法院提出對(duì)債務(wù)人進(jìn)行重整或者破產(chǎn)清算的申請(qǐng)。可見,我國(guó)破產(chǎn)法對(duì)破產(chǎn)條件界定是債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù),并且資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)或者明顯缺乏清償能力的情況。所謂不能清償?shù)狡趥鶆?wù),是指?jìng)鶆?wù)人對(duì)請(qǐng)求償還的到期債務(wù),因喪失清償能力而無(wú)法償還的客觀經(jīng)濟(jì)狀況。其內(nèi)容包括: (1)債務(wù)人明顯喪失清償能力,不能以財(cái)產(chǎn)、信用或能力等任何方法清償債務(wù); (2)債務(wù)人不能清償?shù)氖瞧谙抟呀?jīng)屆滿、債權(quán)人已提出清償要求的債務(wù); (3)債務(wù)人對(duì)全部或主要債務(wù)不能清償處于持續(xù)狀態(tài)。 總之公司是法人組織,破產(chǎn)后的資產(chǎn)由公司資產(chǎn)承擔(dān),直接責(zé)任人是企業(yè)法人,當(dāng)欠債數(shù)額過大,無(wú)力償還債務(wù)時(shí),可通過法院申請(qǐng)破產(chǎn),對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行抵押,當(dāng)?shù)盅汉筮€是債款不能完全抵消,可通過對(duì)自身財(cái)產(chǎn)進(jìn)行變賣。 以上知識(shí)就是我對(duì)相關(guān)法律問題進(jìn)行的解答,開發(fā)商破產(chǎn)后如果購(gòu)買者全款購(gòu)買房屋的,是可以擁有房屋所有權(quán)的,如果是交了首付款的,可以要求解除合同,返還首付款。
房地產(chǎn)破產(chǎn)爛尾樓業(yè)主怎么辦
1、澄清產(chǎn)權(quán)歸屬:
由于現(xiàn)在購(gòu)買房產(chǎn)一次性付款的購(gòu)房者比較少,大都為按揭或分期的,因而,購(gòu)買的房源變成了爛尾樓,就存在產(chǎn)權(quán)歸屬問題,因而,我們必需要經(jīng)過法律途徑保護(hù)自己的合法權(quán)益。
首要,要經(jīng)過合法的法律咨詢,確定自己的產(chǎn)權(quán)歸屬,有產(chǎn)權(quán)在手,總比什么都沒有的要強(qiáng)。其次,購(gòu)房者仍然能夠依照程序向房管部分請(qǐng)求處理房產(chǎn)證。
2、聯(lián)合交涉維權(quán):
澄清產(chǎn)權(quán)歸屬問題后,應(yīng)該盡可能的與其他業(yè)主一同,取得較大限度的法律支持。如果所購(gòu)買的樓盤僅僅存在“爛尾”可能,能夠測(cè)驗(yàn)給開發(fā)商一點(diǎn)時(shí)間,如果其能在短時(shí)間內(nèi)籌集到資金,完結(jié)后續(xù)工程,購(gòu)房者的丟失便可降到最少。
若是開發(fā)商由于資不抵債而破產(chǎn),遭遇“爛尾”危機(jī),則不可將房子退給房產(chǎn)企業(yè)。由于退房往后,購(gòu)房者拿不到購(gòu)房款,只能拿到收據(jù)或欠條。而購(gòu)房者和房產(chǎn)企業(yè)之間的聯(lián)系,將由生意聯(lián)系變?yōu)閭鶛?quán)債務(wù)聯(lián)系。
假設(shè)房產(chǎn)企業(yè)較后因資不抵債,不得不宣告破產(chǎn),其財(cái)物被法院拍賣,而依據(jù)破產(chǎn)法償債先后的規(guī)定,消費(fèi)者比一般債主更簡(jiǎn)單得到房產(chǎn)企業(yè)的補(bǔ)償款。
若決定要申述發(fā)展商時(shí),業(yè)主也必須聯(lián)合維權(quán)。如果其他業(yè)主打了官司,而且取得勝訴、得到補(bǔ)償,而有的業(yè)主由于等候發(fā)展商竣工沒有及時(shí)申述,可能終究就得不到補(bǔ)償。
3、信任政府:
關(guān)于爛尾樓,政府會(huì)依據(jù)不同狀況,采納不同方法進(jìn)行干涉:
缺資金的,政府會(huì)期限由企業(yè)籌集資金或引入合伙人。違法違規(guī)的,政府會(huì)要求在指定日期內(nèi)整改。觸及經(jīng)濟(jì)糾紛,要打官司的,政府也會(huì)插手。關(guān)于開發(fā)商破產(chǎn)或經(jīng)盡力仍然無(wú)法持續(xù)施工的政府將依法收回項(xiàng)目并對(duì)外投標(biāo),或者開發(fā)商自己找到接盤俠。
購(gòu)房者應(yīng)該如何避免買到“爛尾房”?
1、買房時(shí)認(rèn)真檢查開發(fā)商的五證。
我們所說的“五證”指的是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》。購(gòu)買“五證”齊全的房子,不但有利于避免買到爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn),而且對(duì)于后期辦理產(chǎn)權(quán)證也是有利的。如果“五證”不齊全,意味著房屋手續(xù)不全,那么辦理產(chǎn)權(quán)證也就不會(huì)順利,甚至?xí)仙虾荛L(zhǎng)時(shí)間。
2、買房時(shí)一定要查看開發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件。
有正規(guī)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的開發(fā)商所開發(fā)的樓盤項(xiàng)目在后期的交易中才會(huì)讓購(gòu)房者放心購(gòu)買,缺乏正規(guī)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的開發(fā)商你很難保證其所開發(fā)的項(xiàng)目不會(huì)爛尾、維權(quán)等。通常情況下,正規(guī)的開發(fā)商也會(huì)在售樓部將營(yíng)業(yè)執(zhí)照等信息公示給大家看。很多開發(fā)商提供的是復(fù)印件,其實(shí)復(fù)印件很容易作假,所以,購(gòu)房者一定要求查看營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件。
另外,建議大家在全國(guó)企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)上查詢營(yíng)業(yè)執(zhí)照的企業(yè)名稱、住所、法定代表人、注冊(cè)資金、經(jīng)營(yíng)范圍等信息的真?zhèn)巍?br>3、購(gòu)房者多考慮購(gòu)買現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房。
現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房不僅可以即買即入住,而且房屋質(zhì)量的好壞購(gòu)房者可以現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了解,因此可以大大降低買到爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn),是不錯(cuò)的選擇。
開發(fā)商申請(qǐng)破產(chǎn)購(gòu)房人怎么辦
若企業(yè)破產(chǎn)宣告時(shí)房屋尚未建成,或人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后,管理人決定不再繼續(xù)修建未建成的房屋,就會(huì)造成破產(chǎn)企業(yè)對(duì)購(gòu)房人債務(wù)履行事實(shí)不能的情況。根據(jù)房屋的買受方式不同,可以區(qū)分為兩種情況:按揭貸款買房和對(duì)賣方分期付款買房,這兩種買房的方式會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時(shí),房屋的權(quán)利歸屬產(chǎn)生不同影響。1、按揭貸款所購(gòu)房屋的權(quán)利歸屬。企業(yè)破產(chǎn)時(shí)房屋的權(quán)利歸屬。現(xiàn)房按揭中,開發(fā)商破產(chǎn)對(duì)房屋的權(quán)利歸屬?zèng)]有任何影響。購(gòu)房人僅需繼續(xù)向銀行清償債務(wù),并以房屋為擔(dān)保即可。在期房按揭中,購(gòu)房時(shí)房屋尚未建成,購(gòu)房人不享有房屋的所有權(quán)。當(dāng)房屋建成后,若房款已經(jīng)付清(購(gòu)房人支付了首付,貸款銀行以購(gòu)房人的名義付清了余款),購(gòu)房人即可委托開發(fā)商向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)登記處申領(lǐng)《房地產(chǎn)證》并取得房屋所有權(quán)。之后房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)對(duì)房屋的權(quán)利歸屬亦不生影響,購(gòu)房人僅需繼續(xù)向銀行清償債務(wù),并以房屋為擔(dān)保即可。2、對(duì)賣方分期付款買房時(shí)房屋的權(quán)利歸屬。與按揭買房不同,在分期付款購(gòu)房的情形下,在轉(zhuǎn)移所有權(quán)之前,根據(jù)破產(chǎn)申請(qǐng)受理時(shí),購(gòu)房人是否足額支付價(jià)款可以分為以下兩種情況討論:第一,購(gòu)房人已經(jīng)付清全部?jī)r(jià)款的,所購(gòu)房屋被排除在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)之外,購(gòu)房人可以要求破產(chǎn)管理人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán),并向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)變更房屋登記。第二,購(gòu)房人尚未付清全部?jī)r(jià)款的,房地產(chǎn)企業(yè)尚未轉(zhuǎn)移所有權(quán),雙方均未履行完畢合同,破產(chǎn)管理人即有權(quán)決定是解除合同還是接受價(jià)款并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。
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