一、案情簡介

某男2004年買房，當(dāng)時房價18萬，首付8萬，銀行貸款10萬，契稅等費用1萬，某男婚前本息合計5萬。08年，A男和B女結(jié)婚，房子價值41萬。產(chǎn)權(quán)登記在一個男人的名下。婚姻期間，雙方共同償還借款100000元用于清償借款，其中本金70000元，利息30000元。2012年離婚時，房子現(xiàn)值90萬。

甲乙雙方對解除婚姻無異議，但對房屋補償金額有異議。a認(rèn)為，婚前他已與某房地產(chǎn)公司簽訂了購房合同，并向銀行貸款。雖然婚后還款本息共計10萬元，但銀行每月定期從他工資卡中扣款，女方?jīng)]有參與還款，所以離婚時無權(quán)獲得任何賠償。女B認(rèn)為，雙方?jīng)]有約定實行單獨財產(chǎn)制，男方的工資收入應(yīng)屬于夫妻共同財產(chǎn)。離婚時，房產(chǎn)現(xiàn)值應(yīng)以90萬元減去男方購房時的價格，即18萬元，作為賠償基數(shù)，即女方B應(yīng)得的賠償金為40萬元。

二。法院的判決

一審法院認(rèn)為，婚后甲男與乙女償還借款10萬元。雖然男方每月用工資卡償還銀行貸款，但雙方并未約定實行各自財產(chǎn)制，男方的工資應(yīng)屬于夫妻共同財產(chǎn)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（三）》第十條規(guī)定：“夫妻婚前簽訂房產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款，向銀行貸款。婚后，他們以共同財產(chǎn)償還貸款。房產(chǎn)登記在首付款人名下的，離婚時房產(chǎn)由雙方處理。依照前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該房地產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記方所有，未歸還的借款為產(chǎn)權(quán)登記方的個人債務(wù)。雙方婚后支付的金額及相應(yīng)的財產(chǎn)增值部分，由產(chǎn)權(quán)登記一方按照婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則補償給對方。

第一步，計算爭議房產(chǎn)的升值率，即爭議房產(chǎn)的現(xiàn)價除以(結(jié)婚時的爭議房產(chǎn)價格共同支付的利息其他費用)=90/(41 3 1)=200%；

第二步，計算非產(chǎn)權(quán)登記方獲得的補償，即共同還款部分乘以房產(chǎn)增值率，這個數(shù)額的一半就是要補償?shù)臄?shù)額。10乘以200%=20萬元，非產(chǎn)權(quán)登記方賠償10萬元。一審法院判決爭議財產(chǎn)歸甲男所有，甲男應(yīng)向乙女支付賠償金10萬元。

女B不服提起上訴，二審法院裁定駁回上訴，維持原判。

三。主要觀點和理由

“03010”頒布實施后，在審判實踐中，各地法院對第十條涉及的婚內(nèi)共同還貸增值部分的計算方式不同，計算結(jié)果也有較大差異。對于一方婚前貸款購買房產(chǎn)，婚后夫妻共同還款的情況，有法官就離婚時共同還款增值部分如何計算提出了分步計算方法。

第一步，計算房產(chǎn)增值率。房產(chǎn)增值率=房產(chǎn)現(xiàn)價除以房產(chǎn)成本，這里的房產(chǎn)成本等于購買時的房產(chǎn)價格連帶支付的利息其他費用。在計算房產(chǎn)增值率時，必須考慮利息成本，不能簡單地用房產(chǎn)現(xiàn)價除以結(jié)婚時的價格直接得出增值率。“Ot

第一，離婚時貸款還沒有還清，所以只能把夫妻共同償還的利息計入房產(chǎn)成本，而二三十年沒還的利息不能計入成本。否則會出現(xiàn)非產(chǎn)權(quán)登記方不享受后續(xù)可能產(chǎn)生的升值收益，而實際要承擔(dān)因計入全部利息而減少的賠償?shù)牟还浇Y(jié)果；

二、一方購買房產(chǎn)一段時間后結(jié)婚。在計算房產(chǎn)增值率時，應(yīng)以結(jié)婚時的房產(chǎn)價格作為計算依據(jù)，而不是購買時的房產(chǎn)價格，因為從購買房產(chǎn)時至結(jié)婚時的房產(chǎn)增值收益屬于一方婚前個人財產(chǎn)。

我們認(rèn)為，上述分步計算方法簡單易懂，易于操作，為審判實踐中相關(guān)案件的審理提供了參考方法。

此外，需要指出的是，法官在離婚分割爭議財產(chǎn)時，不僅要知道“婚后雙方支付的金額及相應(yīng)的財產(chǎn)增值部分”，還要根據(jù)《婚姻法》第三十九條、財產(chǎn)的具體情況以及照顧子女和婦女權(quán)益的原則，作出公正的判決。也就是說，計算出的賠償數(shù)額并不是絕對的，法官可以根據(jù)案件的實際情況行使一定的自由裁量權(quán)，目的只有一個，即公平合理地解決糾紛，平衡和保護(hù)離婚雙方的利益。

實際操作中，有時候房價會跌。比如買房的時候，會在一個相對高點。已婚夫婦共同還款若干年后，離婚時的房價現(xiàn)值會低于當(dāng)初購買時的房價。面對這種房產(chǎn)沒有升值甚至負(fù)增長的事實，我們認(rèn)為產(chǎn)權(quán)登記方至少應(yīng)該給對方一半的賠償，用于共同償還本息。有兩個原因：

就是一方婚前已經(jīng)簽訂了房產(chǎn)買賣合同，買什么？

地理位置、什么樓層、什么朝向的房產(chǎn)是購買方自己的選擇，另一方婚后只是共同參與還貸，購買方自然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房價下跌的風(fēng)險；

二是離婚時房產(chǎn)判歸產(chǎn)權(quán)登記一方，如果只是用于居住而非投資，房價暫時下跌并不會對其造成實質(zhì)性損失。

四、最高人民法院民一庭意見

在適用婚姻法司法解釋（三）第十條時，涉及夫妻共同還貸款項及其相對應(yīng)增值部分的數(shù)額等于以夫妻共同還貸部分乘以不動產(chǎn)升值率。所稱不動產(chǎn)升值率，是用不動產(chǎn)現(xiàn)價格除以不動產(chǎn)成本，不動產(chǎn)成本包括購買時不動產(chǎn)價格＋共同還貸的利息部分＋其他費用（比如契稅、印花稅、營業(yè)稅、評估費等）。

友情提示：

讀者在閱讀本文時，應(yīng)注意到文中“不動產(chǎn)成本”的計算實際已經(jīng)細(xì)分為兩種情況：

一是，結(jié)婚時購買不動產(chǎn)的情形。此時的“不動產(chǎn)成本”包括購買時不動產(chǎn)價格＋共同還貸的利息部分＋其他費用。

二是，結(jié)婚前購買不動產(chǎn)的情形。此時的“不動產(chǎn)成本”包括結(jié)婚時不動產(chǎn)價格＋共同還貸的利息部分＋其他費用。

相關(guān)問答：

離婚房產(chǎn)分割，常見的計算方法如下：1、對于一方婚前以全款購買，婚后取得房產(chǎn)證的房屋，屬于一方的婚前個人財產(chǎn)，離婚時，該房屋不參與分割。2、一方婚前以個人財產(chǎn)出首付，婚后雙方共同還貸的房屋，離婚時仍屬于一方的婚前財產(chǎn)，但產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)就婚內(nèi)共同還貸及對應(yīng)的增值部分，給予另一方補償。3、對于一方婚后，以個人婚前財產(chǎn)出全資購買的房屋，在離婚時，應(yīng)當(dāng)析出個人婚前財產(chǎn)部分，對于房屋的增值部分作為夫妻共同財產(chǎn)均等分割。4、婚后一方以個人財產(chǎn)和夫妻共同財產(chǎn)混合出資的，該房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)，在析出個人婚前財產(chǎn)部分后由夫妻雙方均等分割。

【法律依據(jù)】

《中華人民共和國民法典》

第一千零六十二條夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，為夫鏈野灶妻的共同財產(chǎn)，歸夫妻共同所有：

（一）工資、獎金、勞務(wù)報酬；

（二）生產(chǎn)、經(jīng)營、投資的收益；

（三）知識產(chǎn)權(quán)的收益；

（四）繼承或者受贈的財產(chǎn)，但是本法第一千零六十三條第三項規(guī)定的除外；

（五）棚扮其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財產(chǎn)。脊鋒夫妻對共同財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。

請點擊輸入圖片描述（最多18字）