一、案情簡介

某男2004年買房，當時房價18萬，首付8萬，銀行貸款10萬，契稅等費用1萬，某男婚前本息合計5萬。08年，A男和B女結婚，房子價值41萬。產權登記在一個男人的名下。婚姻期間，雙方共同償還借款100000元用于清償借款，其中本金70000元，利息30000元。2012年離婚時，房子現值90萬。

甲乙雙方對解除婚姻無異議，但對房屋補償金額有異議。a認為，婚前他已與某房地產公司簽訂了購房合同，并向銀行貸款。雖然婚后還款本息共計10萬元，但銀行每月定期從他工資卡中扣款，女方沒有參與還款，所以離婚時無權獲得任何賠償。女B認為，雙方沒有約定實行單獨財產制，男方的工資收入應屬于夫妻共同財產。離婚時，房產現值應以90萬元減去男方購房時的價格，即18萬元，作為賠償基數，即女方B應得的賠償金為40萬元。

二。法院的判決

一審法院認為，婚后甲男與乙女償還借款10萬元。雖然男方每月用工資卡償還銀行貸款，但雙方并未約定實行各自財產制，男方的工資應屬于夫妻共同財產。根據《最高人民法院關于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（三）》第十條規定：“夫妻婚前簽訂房產買賣合同，以個人財產支付首付款，向銀行貸款。婚后，他們以共同財產償還貸款。房產登記在首付款人名下的，離婚時房產由雙方處理。依照前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該房地產歸產權登記方所有，未歸還的借款為產權登記方的個人債務。雙方婚后支付的金額及相應的財產增值部分，由產權登記一方按照婚姻法第三十九條第一款規定的原則補償給對方。

第一步，計算爭議房產的升值率，即爭議房產的現價除以(結婚時的爭議房產價格共同支付的利息其他費用)=90/(41 3 1)=200%；

第二步，計算非產權登記方獲得的補償，即共同還款部分乘以房產增值率，這個數額的一半就是要補償的數額。10乘以200%=20萬元，非產權登記方賠償10萬元。一審法院判決爭議財產歸甲男所有，甲男應向乙女支付賠償金10萬元。

女B不服提起上訴，二審法院裁定駁回上訴，維持原判。

三。主要觀點和理由

“03010”頒布實施后，在審判實踐中，各地法院對第十條涉及的婚內共同還貸增值部分的計算方式不同，計算結果也有較大差異。對于一方婚前貸款購買房產，婚后夫妻共同還款的情況，有法官就離婚時共同還款增值部分如何計算提出了分步計算方法。

第一步，計算房產增值率。房產增值率=房產現價除以房產成本，這里的房產成本等于購買時的房產價格連帶支付的利息其他費用。在計算房產增值率時，必須考慮利息成本，不能簡單地用房產現價除以結婚時的價格直接得出增值率。“Ot

第一，離婚時貸款還沒有還清，所以只能把夫妻共同償還的利息計入房產成本，而二三十年沒還的利息不能計入成本。否則會出現非產權登記方不享受后續可能產生的升值收益，而實際要承擔因計入全部利息而減少的賠償的不公平結果；

二、一方購買房產一段時間后結婚。在計算房產增值率時，應以結婚時的房產價格作為計算依據，而不是購買時的房產價格，因為從購買房產時至結婚時的房產增值收益屬于一方婚前個人財產。

我們認為，上述分步計算方法簡單易懂，易于操作，為審判實踐中相關案件的審理提供了參考方法。

此外，需要指出的是，法官在離婚分割爭議財產時，不僅要知道“婚后雙方支付的金額及相應的財產增值部分”，還要根據《婚姻法》第三十九條、財產的具體情況以及照顧子女和婦女權益的原則，作出公正的判決。也就是說，計算出的賠償數額并不是絕對的，法官可以根據案件的實際情況行使一定的自由裁量權，目的只有一個，即公平合理地解決糾紛，平衡和保護離婚雙方的利益。

實際操作中，有時候房價會跌。比如買房的時候，會在一個相對高點。已婚夫婦共同還款若干年后，離婚時的房價現值會低于當初購買時的房價。面對這種房產沒有升值甚至負增長的事實，我們認為產權登記方至少應該給對方一半的賠償，用于共同償還本息。有兩個原因：

就是一方婚前已經簽訂了房產買賣合同，買什么？

地理位置、什么樓層、什么朝向的房產是購買方自己的選擇，另一方婚后只是共同參與還貸，購買方自然應當承擔房價下跌的風險；

二是離婚時房產判歸產權登記一方，如果只是用于居住而非投資，房價暫時下跌并不會對其造成實質性損失。

四、最高人民法院民一庭意見

在適用婚姻法司法解釋（三）第十條時，涉及夫妻共同還貸款項及其相對應增值部分的數額等于以夫妻共同還貸部分乘以不動產升值率。所稱不動產升值率，是用不動產現價格除以不動產成本，不動產成本包括購買時不動產價格＋共同還貸的利息部分＋其他費用（比如契稅、印花稅、營業稅、評估費等）。

友情提示：

讀者在閱讀本文時，應注意到文中“不動產成本”的計算實際已經細分為兩種情況：

一是，結婚時購買不動產的情形。此時的“不動產成本”包括購買時不動產價格＋共同還貸的利息部分＋其他費用。

二是，結婚前購買不動產的情形。此時的“不動產成本”包括結婚時不動產價格＋共同還貸的利息部分＋其他費用。

相關問答：

離婚房產分割，常見的計算方法如下：1、對于一方婚前以全款購買，婚后取得房產證的房屋，屬于一方的婚前個人財產，離婚時，該房屋不參與分割。2、一方婚前以個人財產出首付，婚后雙方共同還貸的房屋，離婚時仍屬于一方的婚前財產，但產權人應當就婚內共同還貸及對應的增值部分，給予另一方補償。3、對于一方婚后，以個人婚前財產出全資購買的房屋，在離婚時，應當析出個人婚前財產部分，對于房屋的增值部分作為夫妻共同財產均等分割。4、婚后一方以個人財產和夫妻共同財產混合出資的，該房屋屬于夫妻共同財產，在析出個人婚前財產部分后由夫妻雙方均等分割。

【法律依據】

《中華人民共和國民法典》

第一千零六十二條夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，為夫鏈野灶妻的共同財產，歸夫妻共同所有：

（一）工資、獎金、勞務報酬；

（二）生產、經營、投資的收益；

（三）知識產權的收益；

（四）繼承或者受贈的財產，但是本法第一千零六十三條第三項規定的除外；

（五）棚扮其他應當歸共同所有的財產。脊鋒夫妻對共同財產，有平等的處理權。

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