我們都知道在拍賣前會查封房屋，然后會有專業人士對房屋價值進行評估，只有確定房屋價值才能夠正式進入拍賣程序。接下來，就是真正進入拍賣環節了。一、房產的司法拍賣的具體流程1、第1次拍賣（拍賣不動產，會在拍賣的十五日前進行公告）⑴競買人應于拍賣前向人民法院預交一定的保證金。申請執行人參加房屋競買的，可以不預交該保證金。保證金的數額會由人民法院來確定，但不能夠低于評估價或者是市價的百分之五。⑵人民法院應當于拍賣的五日之前通知當事人和已知的擔保物權人、優先購買權人在拍賣日要到場。⑶拍賣時無人競買或者是競買人的較高價格應低于保留價，到場的申請執行人或者是其他執行債權人若申請或者同意以該次的拍賣所定的保留價接受拍賣財產的，應當將該財產交出抵債。2、第2次拍賣拍賣時無人競買或者是競買人的較高應價低于保留價的，應當于六十日內再次進行拍賣。3、第三次拍賣對于第2次拍賣仍未成功的不動產或者其他財產權，應當在六十日內進行第三次的拍賣。4、變賣第三次拍賣未成功且申請執行人或者是其他執行債權人拒絕接受或是依法不能夠接受該不動產抵債的，人民法院應在第三次拍賣終結日起的七日內發出變賣的公告。自公告日起六十日內沒有人愿意以第三次拍賣的保留價購買該財產的，且申請執行人、其他執行債權人仍不表示接受該財產來抵債的，應當解除查封、凍結的措施，將該財產退還給被執行人，但對該財產可以采取其他措施的除外。5、所有權轉移不動產拍賣銷售或是抵債以后，不動產自拍賣銷售或是抵債裁定送達購買者或者承受人時起轉移。通常需法院出具裁定書，到房屋所在地的交易核心去辦理產權的過戶。二、房產司法拍賣原則房地產拍賣是一種特殊的交易方式，有其自身的規律性，因此拍賣中必須遵循以下原則：(1)合法原則。合法原則體現在，一是拍賣程序要合法。拍賣人和委托人必須按照嚴格的法律規定的程序辦理拍賣事宜。二是拍賣物的要合法。拍賣人在接受拍賣委托時必須要求委托人提供有效的身份證明和拍賣標的和物的產權證明。(2)報價最高者應買的原則。房地產拍賣的買受人必須是報價最高者。(3)遵循公開、公正、公平和誠信的原則。拍賣人不得以競買人身份或委托他們代為競買，也不得在拍賣活動中拍賣自己的和物品或者財產權利。三、房產司法拍賣特征1、房地產拍賣實行“價高者得”的原則；2、房地產拍賣法律性、政策性強；3、房地產拍賣的過程繁瑣。房地產拍賣是指拍賣公司受銀行、司法機關等單位或社會個人的委托，向社會公告房地產出售信息，通過競拍人競拍的方式使房地產所有權發生轉移。
法律客觀：《最高人民法院關于人民法院 民事執行 中拍賣、變賣財產的規定》第二十九條，動產拍賣成交或者抵債后，其所有權自該動產交付時起轉移給買受人或者承受人。不動產、有登記的特定動產或者其他財產權拍賣成交或者抵債后，該不動產、特定動產的所有權、其他財產權自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉移。法院拍賣的房子辦理 過戶流程 如下： 1、直接憑人民法院裁定書和人民法院協助執行通知書、拍賣公司出具的《拍賣成交確認通知書》及買受人的居民 身份證 等材料，到房產局辦理 產權過戶 手續。提供人民法院出具的裁定書、買受人的身份證明，競買協議、傭金發票、付款的銀行單據向房屋所在地的登記機構申請辦理所有權登記手續。 2、競買者一般要首先向指定單位或者機構繳納一定的 保證金 ，保證金的金額大體上就是首付款。取得競拍資格后，競買人要及時向銀行申請貸款，填寫相關 貸款申請 表等待銀行審批。銀行在收到貸款申請資料后進行申請，并把結果及時告知申請者。
1、法院執行強制拍賣房產的程序主要分為七步，分別是評估價格、作出強制拍賣的決定、確定和委托拍賣機構、發布公告與展示標、確定拍賣保留價、舉行拍賣會、確認拍賣結案。法院在執行過程中，通過拍賣被執行人的財產，以實現債權的合法權益。2、人民法院按照法定程序，運用國家強制力量，根據發生法律效力文書明確具體的執行內容，強制民事義務人完成其所承擔的義務，以保證權利人的權利得以實現。發生法律效力的文書包括但不限于以下幾種：民事判決書、實現擔保物權裁定、確認調解協議裁定、支付令等。它們一經生效，義務人即應自動履行。如拒不履行，權利人可申請人民法院強制執行。提出申請的權利人稱申請人，被指名履行義務的人稱被執行人。
法律客觀：《民事訴訟法》第二百四十三條發生法律效力的民事判決、裁定，當事人必須履行。一方拒絕履行的，對方當事人可以向人民法院申請執行，也可以由審判員移送執行員執行。調解書和其他應當由人民法院執行的法律文書，當事人必須履行。一方拒絕履行的，對方當事人可以向人民法院申請執行。第二百四十九條被執行人未按執行通知履行法律文書確定的義務，人民法院有權向有關單位查詢被執行人的存款、債券、股票、基金份額等財產情況。人民法院有權根據不同情形扣押、凍結、劃撥、變價被執行人的財產。人民法院查詢、扣押、凍結、劃撥、變價的財產不得超出被執行人應當履行義務的范圍。人民法院決定扣押、凍結、劃撥、變價財產，應當作出裁定，并發出協助執行通知書，有關單位必須辦理。
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