買二手房有哪些注意事項？

不通過中介購買二手房，是可以的。注意事項如下62616964757a686964616fe58685e5aeb931333337623439：

買賣雙方如果不通過中介，就不用交高額的中介費。如果對交易流程或者某些方面有疑問的，雙方可以選擇一個有經驗，服務好的房地產經紀，打電話進行咨詢，出謀劃策（咨詢時說要請他們做中介，這樣就可以把所要了解的知道全部套出來，等全部知曉交易注意事項后就找個理由推了，但有點不仁義哦）。

買賣雙方在交易前準備好相關合同。如果是貸款買房，買家應準備好相關資料并到相關銀行辦理貸款手續，待銀行審批后，獲得同意發放后，開始辦理過戶手續。

按產權轉移登記要求，到產權登記中心那里，買賣雙方需準備規定的資料以備過戶。

雙方帶著買賣相關資料，到地稅局辦理核稅繳稅手續，地稅局出具稅務收據。

然后又回到交易中心，進行遞交契稅、營業稅收據和雙方所有過戶所需的證件，填寫《房屋所有權轉移登記申請書》，領取受理通知單，同時補齊房屋印花稅。并繳納其

他可能交的費用如土地增值稅、房屋所有權登記費、買賣合同公證費、個人所得稅、房屋交易手續費、房屋評估費（按評估額0.5%繳納）等。

接著是等待時間，這時可以順便了解一些費用，比如：水、電、煤氣、有線電視等費用，同時對家具等進行最后查驗。

滿20個工作日后（每個地區時間可能不太一樣），有專門的人會通知，前往交易中心領取房產證。（如果是貸款購買的，這個時候，銀行那邊也會下達通知，買方準備開始供房了）。

我如果要用公積金貸款，可以在房子過戶到自己名下后用房產證去貸款。

如果通過公積金貸款，（公積金貸款購買二手房的流程共分七步）需要向公積金管理中心提供的手續及具體流程如下：

一、借款人到住房公積金中心咨詢,領取申請表：由房屋買賣雙方及配偶（未婚或離異應出具證明），持賣方名下的《房屋所有權證》、《國有土地使用證》兩證原件，以及戶口薄、身份證和結婚證原件，到市住房公積金中心進行預登記，領取公積金貸款申請表。

二、借款人向市公積金中心提交以下貸款資料：

（1）公積金貸款申請表；

（2）公積金繳存證明（或住房公積金對賬簿）及經濟收入證明；

（3）所購房屋的評估報告書；

　　（4）買賣雙方簽定的《存量房購房合同》；

　　（5）原賣方名下的《房屋所有權證》、《國有土地使用證》（原件及復印件）；

　　（6）夫妻雙方身份證、戶口薄、婚姻證明（原件及復印件，單身職工應提供單身證

　　明。）

　　三、住房公積金中心受理審批：市住房公積金中心受理借款申請人資料，審批確定貸款額度及年限。

　　四、交易過戶: 房屋買賣雙方到房產局及土地局辦理權證交易過戶手續。

　　五、簽訂合同：借款人持已辦理交易過戶的權證及契稅完稅發票（原件及復印件）到市住房公積金中心，由市住房公積金中心出具貸款承諾書到指定銀行簽訂《借款合同》、《抵押合同》等貸款文件，賣方在貸款銀行開立存款專戶。

　　六、辦理抵押：借款人到房產局辦理抵押房屋登記并領取《房屋他項權證》。

　　七、發放貸款：貸款手續全部辦妥后，由市住房公積金中心將貸款資金通過銀行直接劃轉到賣房方已開立的存款專戶內。

中介絕不會告訴你的二手房陷阱：簽合同不注意這3點，小心被人騙

二手房買賣較為復雜，在簽合同給錢之前一定做好準備工作，一般要明確四點關鍵事項：1、明確產權歸屬。2、去房管局進行產權調查。3、確認學位有沒有被占用。4、確認房子有無在出租。二手房買賣較為復雜，建議在交易中找專業人士進行指導。

看房之前，先在各大網站了解下二手房市場信息等。時間充沛后，提前一天，打電話給中介，你相中了哪些房子及看房的時間，另外說明下你對房子的要求，預算。一方面，中介會聯系你相中房子的業主，另一方面中介也會根據你的要求篩選他手里的房源，推薦符合要求的房子給你。

（1）一定要調查清楚業主賣房的原因，是著急用錢、工作變動還是小孩大了要換房等等這些需求。因為這決定了業主賣房子的心態，好不好砍價。有些業主人在外地，把房子出租出去了，中介說是和業主打好招呼，但是到了現場敲門敲半天，來了幾次，租客也不配合看房，這種類型很明顯就是先把房子掛著，不是誠心想賣的，那你就沒必要再看了。

（2）問清楚房子的學位有沒有使用，一旦用過了，就會鎖定三到五年，自己要是有小孩或者是未來自己賣房的話都不好弄，如果他用了，你可以就砍砍價了。房子要是出租給租客住，或者租給別人開公司的，這種會比業主自住的類型要麻煩。因為合同法規定了“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”， 即買賣不破租賃，租客有優先購買權，必須讓租客放棄。這一點在后期簽二手房買賣合同時候注意修訂條款，或者寫補充協議，以規避風險。

（3）房子是否有抵押，如果有，問清楚欠款多少，因為這個關系到你贖樓交多少擔保手續費和贖樓利息。現在房子或多或少都要抵押欠款，除了那種很早之前買了，全款付清。但有些房子會被業主重新抵押，即使當時他很便宜買入，但是會做消費貸，遇到有些40平的老房子欠款160萬的都有。因此一些房子明面上掛的價格低但是實際購房成本很高。贖樓擔保手續費是欠款總額的1.2%，贖樓利息一個月大概是欠款額的1%，欠160萬的話，買方就要多承擔3.52萬的贖樓費。因此盡量考慮買紅本在手的房子，如果滿五唯一的還可以少交1%的個稅。（這一部分稅費后面講詳細的）。總的來說，如果房子抵押了欠款非常多，你和業主就必須好好砍價了，盡量減少成本。

（4）同一套房子，不要找好幾家中介去看。因為多家中介聯系業主，業主會誤以為自己房子很多人在看，覺得他房子不錯，他自己的心理價位就會高，但其實來來回回都是你，會影響后面和業主砍價。

每次看完房子，讓中介給你列出所有的費項，包括契稅，個稅、贖樓費用、傭金（這個一般先標3%，后面可以談）方便自己做成本核算，比較不同房子，挑選性價比最高的一套。

現在的中介入門門檻很低，不專業的中介絕對會增加你購房的暴躁心情天數。

3.確定目標房產

看了如此多房子，如何篩選呢？

第一考慮的是當然是價格，每個人都想買更大更好的房子，但是預算就這么多，因此要結合自己的經濟能力去購置，有多少能力就辦多大事。購房成本包括各種稅費、中介費、贖樓費、貸款的評估費等等，下表有一份中介公司提供的明細清單，對幾個大頭的費用下面會詳細講講。

這里討論的是滿2年的普通住宅，沒有增值稅的房子。

繳稅標準：首套90平及以下，計稅價×1%； 首套90平以上，計稅價×1.5%；二套房計稅價價×3%。

契稅由買家承擔，過戶當天交給不動產登記中心。這個是交給國家的錢，有繳費標準的，所以砍不了價。

計稅價是啥？

網簽的時候，在房管局登記備案的價格，即網簽價，作為計稅價。 各地標準以各地為主，有的地方， 成交價=網簽價=評估價。讓中介做低網簽價，可以合法避稅。

房管局參考市場行情，給房屋制定了一個最低評估價，作為房屋交易繳稅的最低基準價。網簽登記的價格是不能低于這個最低評估價的，通常這個評估價目前還跟不上實際的成交價（一般是7成），可以在不動產登記中心查詢，輸入房產證號身份證號可查。

這里我再展開講講，成交價、網簽價、評估價都是什么鬼！？

成交價：

成交價是指購房者終支付給賣家的總金額，是房屋的實際成交的價格。

網簽價：

房產交易都要進行網上簽約，一旦“網簽”成功，同一套房源無法再生成買賣合同，也就無法再售他人。所謂的“網簽價”就是指在房管局系統里體現的成交價格。網簽價不能低于房管局要求的區域低過戶指導價（最低評估價）。網簽價的高低即決定貸款數的高低，也決定了交稅的高低。

評估價：

評估價就是第三方評估機構（中介推薦或者銀行合作的評估機構），通過一定的方法對房產價值進行評估，終給出一個評估價。銀行會根據評估價的多少來放款，評估價越高，個人可以貸款的額度也越高，首付的壓力就會小很多。所以，沒有三價合一之前，很多人會選擇故意把評估價做高，“高評高貸”，但是如果一旦被銀行發現，貸款很有可能會被銀行拒絕，而且還有可能影響以后的貸款，更甚者會被定為騙貸而被追究法律責任，所以大家對待評估價要謹慎，不要存在僥幸心理。

（2）個人所得稅

滿五唯一免征！滿五唯一免征！滿五唯一免征！重要的話說三遍。滿五是指房子房產證從出證開始算時間滿5年，唯一是指家庭在深圳市唯一住房。買二手房最好選滿五唯一的，可以節省一筆個稅。

不滿五年或者滿五不唯一：

a）個人所得稅＝（計稅價-原登記價）*20%

或者

b)個人所得稅＝（計稅價-增值稅）*1%

第一種征稅方式有個大前提，賣家必須提供完整、準確的房屋購入原值憑證， 實際交個稅時，購房者可以二選一，哪種省錢用哪種。按規定，個稅和下面的增值稅應該是由賣家承擔的，但深圳是賣方市場，成交慣例一般都是買家承擔所有稅費，不過交易時可以協商，在合同中寫清楚就行。這個稅也是過戶那天交給不動產登記中心。

（3）增值稅及附加

房子已經滿2年，普通住宅免征增值稅。正常人都是買2年的房子，除非你有特殊情況，因為這筆稅真的很多！舉個例子，200萬的計稅價，單增值稅一項就10萬多。 房子未滿2年，增值稅及附加的征稅標準： 增值稅=計稅價÷（1+5%）×5.65%

（4）中介費

中介費通常報的時候都是3%，但是中介費是可以談的，在房屋總價高或者市場淡季的時候，中介費都有一定的議價空間，一般房子總價的1%-2%左右，小的中介公司，收費會低一些，可以談一口價，1萬，2萬。但小中介也有問題，靠不靠譜，有沒有保證，會不會收了錢不辦事或者辦事不牢靠。

（5）贖樓費

贖樓是指原業主想出售房屋，但房產證還在抵押貸款當中，出售前必須將貸款還清、注銷抵押登記，并取回房產證才能在國土局過戶。如果業主自己不贖樓的情況下，通過擔保公司來贖樓產生的這部分費用叫贖樓費（一般最低收費3000元/單）。

贖樓分為現金贖樓和額度贖樓：

* 現金贖樓：擔保公司直接自己拿一筆錢出來贖樓，贖樓時間相比額度贖樓要快，大概費用為欠款額的2.5%。如果業主自己有錢，讓其現金贖樓，萬萬不能用自己的錢幫他贖樓，風險很大。他要是沒那多錢還，讓他額度贖樓。

*額度贖樓:擔保公司作為擔保，從買方貸款銀行得到一筆短期資金，用這筆短期資金來贖樓。在這期間產生擔保公司的擔保費，還有短貸利息費用，一個月的大概費用是欠款額的2.2%。這里提醒下，短期利息按照每天算的，如果銀行排隊緊張，放款慢，業主欠款又多的話，這筆錢數目就會很大，所以一定要挑好貸款銀行，放款能快些的，或者是挑個欠款少的房子。

（6） 罰息

當提前還款贖樓，根據銀行的規定會有一定的罰息，各銀行罰息不一樣。賣方供樓滿三年的一般無罰息，不滿三年的一般罰息1-3個月，具體還要看當時跟銀行的貸款合同約定。

（7）評估費

辦貸款一般要評估，費用幾百到幾千，這個可以談，交給評估機構。一般按照評估總額的萬分之五收，一般銀行都有推薦的評估公司。

（8）按揭服務費

1500-2500塊/單，這錢給按揭服務公司，說實在的這個錢給的很冤，按揭員也沒干啥，就是打印了東西，帶著業主去公證處了。而且這些按揭公司都是和中介一個公司的，只是不同部門，或者所謂的合作公司，因此如果能和中介談，盡量把這個費用砍掉。

總結下購房成本：

看房子先問中介，業主的心理價位、房子是否滿2年，滿2年的是否滿五唯一，欠款多少。

購房總成本=房價+契稅+個稅+增值稅+贖樓費+中介費+罰息+評估費+按揭服務費

*未滿2年：契稅+個稅+增值稅

*滿2年的：契稅+個稅

*滿5年唯一：契稅

*紅本不在手，加一筆贖樓費（先按一個月算）

*未滿3年：可能有銀行罰息

252萬的房子，滿2年，欠款50萬，交了契稅1.9萬，個稅1.9萬，贖樓費6000塊，中介費3萬多，評估費1000元、按揭服務費1500元，公證費760元，所有費用差不多8.5萬-9萬。

自己算下月供，有公積金貸款和商業貸款，每個月月供是多少，算筆賬，然后與自己的月收入比較，算出最大能夠承受的月供值。根據月供，去砍砍價，一般砍個三五萬都沒太大問題，遇到著急用錢的業主，或者著急換房的，可以砍多點。

另外，綜合考慮了戶型、朝向、通風、采光、層高、裝修、周邊交通、生活配套、小區綠化、噪聲、電梯、保安、物業管理等因素后，篩選出最符合自己需求的最適合自己的房子。然后，就準備約業主啦。

4.約業主前的準備工作

（1）先談好中介費

看好了房子，先跟中介談清楚中介費。避免下面這種情況發生：約了業主，各方面談的非常愉快，馬上要成交了，但由于中介費沒談妥，沒簽成合同。這會影響你和業主的關系，如果因為中介的原因沒談成，后期再約這個業主就難了。因此建議跟中介談妥了，再約業主。談不妥，就換個中介，反正中介大把！他做不了，你找其他人做。

（2）提前預覽合同

讓中介提前將所有合同發過來，注意是所有合同，簽約當天不單只簽一份合同就完事的，包括二手房買賣合同、居間服務合同、資金托管協議、賣方產權確認書，每個中介公司提供的合同可能不一樣。為啥提前看合同？？這有利于我們摳合同條款的細節，以便我們事先草擬補充協議。因為中介的合同都是格式合同，很多條款規定都非常含糊，對于中介來說，越含糊越好成交，對于我們買家來說，當然是越細越好！對于合同沒有提到的必須寫到補充協議里，比如：房子帶租約，租約到幾月幾日，房租是多少，押金是多少，過戶之后租約怎么處理的？對于業主口頭承諾的，比如家私全送，滿五唯一，學位沒用過，戶口遷出，把你在意的都寫到補充協議里頭。

二、正式交易階段

二手房交易流程圖

1.約談業主（談判砍價）

二手房簽約前，雙方勢必會有一個價格的談判過程，在二手房交易過程中應該如何談價呢，有哪些砍價技巧呢？

買方應該：

1) 綜合市場價，提前對價格進行預估，確定自己能承受的最高價位。

2) 不要一見面就談價，先和賣方聊聊天，將雙方的氣氛搞融洽，最后再談價。

3) 知已知彼，了解賣方的心態和賣房原因，如果他急于出售變現，那么對殺價則非常有利。

4) 將自己對房子滿意的地方列出一二，表示自己買房的誠意，賣方更愿意跟誠心買房的人談。

5) 指出房子的不足和缺陷，不失時機地亮給賣家，說服其放低預期。但是要控制好度，不要一味地貶低，因為如果你說的這么爛，干嘛還要買它的房子呢？要針對房子的自身的問題提出，看下面的例子。

6) 一定要讓賣方覺得你誠心買房子，但確實因為價格有些為難，希望他能做出一些讓步。

7) 必要時，雙方都互讓一步，確定一個雙方都滿意的價格，用自己能接受的價格買到自己喜歡的房子就好。

【例子】

1) 說到地段，你可就其出價翻了一番來回擊，并用實際數據讓賣方無力反駁，勸說其應留有余地（提前掌握該小區歷史成交數據）；

2) 如果房子帶租約，你的回擊手段是你買二手房的主要考慮是自住而不是出租；或者租出去給別人開公司的這種，也是殺價理由，因為你要重新大幅裝修。

3) 如果學位已經使用過的，也可以談，因為學位用過會鎖定3-5年，會影響自己小孩上學，就算沒有小孩，你可以說房子用來的投資，3年后會賣掉，影響下家接盤，不好賣。

4) 對于二手房，買家可以以不含裝修的價格來成交，挑剔其裝修無用或裝修陳舊等都會導致價格略有下調，以此來說服賣方減價。

5) 對于欠款較多的房子，贖樓費用較多，（贖樓擔保費、短期利息、罰息等等）自己算筆賬，讓賣方去承擔贖樓相關的費用，這個在購房成本里頭也不少錢。

2.簽合同、交定金

約業主談的時候，讓他提供身份證、房產證、結婚證等材料。

1)看房產證

紅本在手的當然看原件啦，如果房子還有欠款抵押在銀行，就讓業主提供復印件。沒有房產證的房子直接PASS。賣方必須是房主，對他的房產證和身份證，看身份證號是否一致（當然先要看看是不是假的，多半不會）。房本上看清楚權利人是有幾個，如果房屋有多個共有人，如夫妻共有的、繼承人共有的，那你就要和全部共有人簽訂買賣合同。只和其中一個或是幾個簽的無效。如果任一共有權人不能到場，要提供經過公證的《授權委托書》。如果是婚后購房，屬于夫妻共同財產，因此需要夫妻雙方到場簽字，如果媳婦來不了，簽約時要提供《配偶同意出售證明》。檢查結婚證日期和房產證日期，確認是婚前還是婚后財產。

房產證/復印件，最好自己拍照留存，方便后面比照。

2）合同簽訂時重點注意: l

@交易房屋的基本情況必須在條款中寫清楚，哪個小區哪棟哪房、房產性質用途是不是住宅，房產證號多少，是否有抵押，抵押欠款多少金額。交易房屋沒有產權糾紛，也未被查封，賣方對該房產享有完全的處分權。 l

@房屋的租約現狀：房屋如存有租約。確認：月租金X元，租期 X年X 月 X日至X年 X月 X日。賣方需于簽署《二手房買賣合同》前取得承租人放棄優先購買權書面證明，否則視為賣方違約。 l

@注意遷移戶口問題。有時候買這二手房，就是為了孩子就近讀書問題，給孩子上戶口很重要。如果賣家的戶口沒有及時遷出，我們的戶口也遷不進來，就會發生糾紛。目的沒達到，那房子都等于白買。

@明確違約責任，每項主要義務都要有一一對應的違約責任，最好直接定下具體數額的違約金。定下如果違約，賣方要承擔買方裝修、搬家之類的損失。另外，定下違約方要承擔守約方主訴訟費、律師費等等各種花費。 l

@檢查以下要點：定金數、首付、尾款等金額多少；稅費承擔者；采用什么付款方式；首付的支付時間、條件；過戶的時間和條件；戶口什么時間內、條件遷走；是否占用學位；房屋內的設備如何處理，哪些是贈送給買家的，哪些是房主需要搬走等。 l

@明確每個操作的時間節點，不要含糊，只要賣方逾期了，就參照違約責任條款，逾期多少天，就要賠付多少錢。逾期超過多少天你可以要求退房，賣家賠付雙倍定金。 l

@ 關于定金，不要給太多，能顯示你的誠意就行，不要超過房產交易價的20%。為啥，因為我們剛需一般手里也沒太多錢，初次買房經驗不足，如果你在后期貸款或者征信出問題啦，社保沒滿足要求等等出現突發情況，你不滿足購房資格的話，需要賠付雙倍定金給賣家，所以選擇一個你能最大承受的定金數額，購房都有風險的。在交付定金時應要求中介公司出具收取定金的收據。該收據僅有中介公司經辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。我們就給了5萬，你們按自己情況給。

@關于稅費，務必務必要寫清楚！！！！哪個由賣家承擔，哪個由買家承擔，省的以后扯皮。深圳一般都是買家承擔所有費用，我的合同樣例里（1）-（23）項都是買家的，看到這里的時候覺得自己好弱勢。但不是絕對的，看你談判的結果，比如贖樓擔保費和短期利息可以讓賣家承擔。 l

@暫押個幾千、一萬在中介那里作為交樓押金。這個是干嘛的，防止業主網絡費、有線電視費、水電費、煤氣費、物業費等等雜費拖欠，務必結清才能交樓，否則就從這個交樓押金里頭扣，保障我們買家的權益。

3.房管局查檔

雙方簽訂紙質的二手房合同后，中介網上做網簽。務必要求中介盡快帶著業主去房管局（不動產登記中心）查檔，最好第二天就去，或者簽合同當天去。這一步很重要！不要跳過去，這個必須業主本人拿著房產證/復印件、身份證去做。如果你很忙，可以讓中介看著，發產調表或者發微信視頻給你看。如果不忙就一起去。

為什么查檔？查檔很重要！

簽合同時，我們雖然看到了房產證/房產復印件，但是該房屋是否有存在抵押、查封等權利限制的情況，業主是否對我們有所隱瞞，我們是不清楚的，為了確保萬無一失，因此去交易中心拉產權信息，做最終確認。

【舉例說明】

如果一套房屋存在查封無法交易的情況，買家光憑看業主的產權證原件是無法發覺的。再比如說這套房本來就是有爭議的，而且已經有到當地的交易中心登記過異議，那這時我們在房產證上也是看不出的。

產調表注意核對權利人姓名和身份證號碼，是否一致，核對宗地號/房屋位置/房號是不是你買的那個房子、房屋用途是不是住宅、使用年限、業主購入時間。

5.買家做資金監管

首付款一定不要直接把錢給賣家，一定要做資金監管。資金監管相當于房產界的支付寶，房子過戶到手，資金才會解凍給賣家。從雙方簽買賣合同到房產交易過戶完成，一般需要1至3個月的時間，為了避免中間出現幺蛾子，出現不必要的糾紛，只有采取資金監管才能保證二手房交易資金安全，通過銀行專用賬戶對資金進行凍結，在沒有買賣雙方約定授權的情況下，其他人均動用不了資金。

那么問題來了，我們該挑哪家銀行做呢？（資金監管的銀行一般也是你的抵押銀行）

請提前做好銀行貸款調研，在你看房子的時候其實就可以做這一步，調查不同銀行的貸款利率、貸款額度緊張情況、審批速度的快慢程度。我們那時候去了中行、建行、農行等銀行，找了貸款部的業務經理咨詢，最終選的農行。額度緊張排隊放款慢的，就避開吧，要是你的房子需要贖樓，這個時間越長，你交的短期利息越多。

一般貸款利率各家銀行都差不多，深圳市首套房貸款普遍是基準利率上浮10%，有些個別到15%。不同支行的排隊情況也不一樣，你們可以多問幾家。農行蛇口支行的貸款額度充足、組合貸的審快，尾款放款速度快是我們選擇的原因之一，另外客戶經理人也很NICE、離家也近。當然他們還有一些消費貸產品，如果你將房子抵押在他們銀行，后期可以做個30萬的裝修貸，利息不是很高，還有“快e貸”。提前調研各銀行的房貸業務和消費貸業務，綜合考慮選一家適合自己的。

第二個問題，做資金監管準備什么？

1）身份證原件及復印件（借款人及配偶的）

2）戶口本（戶主頁和未成年小孩頁，如果是集體戶口的話，要公司的蓋章的那個戶口頁還有你個人的那張戶口頁）

3）近半年的銀行流水（負債月供的2倍，自助打印的記得要銀行蓋上公章）。打一份工資流水和一份最多的生活流水。

4）收入證明（負債月供的2倍，要蓋上繳納社保的公司公章），按最高額度打收入證明，可按年度收入打證明。

5）二手房買賣合同

6）定金收據、憑證

7）結婚證（配偶需到銀行簽字），配偶提供身份證和戶口本，以及收入證明積銀行流水

關于銀行流水和收入證明，這里展開說下：

一般情況下，個人的銀行流水包括工資流水、轉賬流水、自存流水

1）工資流水 工資作為個人最穩定的收入，也是銀行流水最重要的一個部分。工資流水是屬于銀行完全認可的個人收入證明，它體現了本人工作的穩定性和保障性。

2）轉賬流水 對于自由職業者或者是兼職工來講，其工資通常是通過轉賬來獲得的。因此，如果您的工資是通過柜臺、網絡或網銀轉賬的，那么需要有固定時間和固定金額的轉入，銀行也會認可。

3）自存流水 自存流水是指通過現金或者本人他行銀行卡轉賬存入的流水，屬于有效流水。

銀行流水不夠，該怎么辦？？（買房之前，一定做好流水，好看的流水^_^）

已婚的，個人的銀行流水不符合要求，您可以提供你們夫妻雙方的流水，只要夫妻雙方的共同流水符合銀行要求，銀行也是會給您審批下來貸款的。

如果單身一族，或者兩公婆加一起還不夠，就手動做賬，老婆或者哥哥姐姐朋友每個月去ATM機取現金，固定一個日期現金存到你的銀行卡里，留這筆錢待幾天，然后分幾次還給別人。

6.銀行出承諾函

提交了貸款申請后，銀行會審批材料，時間大概1-2周左右吧，承諾函就會出來。這段時間你只需要等待就行，承諾函出來后會通知你的。只要你的征信沒有問題，社保繳納、銀行流水等材料符合要求，都沒啥大問題。如果萬一不好彩，材料不符合要求，那就再改再提交，如果這家銀行搞不定，就試試換一家銀行，讓中介幫忙解決。注意，承諾函是有有效期的，承諾函出來后，盡快辦理下一步手續。

7.贖樓

紅本在手的房子，跳過這一步。

下面說的是額度贖樓的情況：

銀行承諾函出來后，盡快讓中介通知業主去辦理贖樓手續，擔保公司會向銀行出具擔保函，申請贖樓款，如果沒有問題，審批手續在一周內即可完成。如果業主的征信有問題，可能會慢一點。審批通過后，就等待銀行放款，放款快慢主要看銀行額度緊張情況。注意！銀行批復贖樓款當日起算短期利息了，一直到尾款到賬日。

8.注銷抵押

擔保公司查到賬后1-2工作日，會去業主的原抵押銀行，取出原房產證，這一步買家不用管，中介和擔保公司會安排好。他們拿著原房產證，到房管局辦理注銷抵押登記手續。注意：未注銷抵押的房子是不能再次交易的！只有在完成房管部門的抵押登記注銷后，房子才算真正意義上的“身家清白”，才能進行產權轉讓。

9.遞件過戶

中介會聯系你安排時間去辦理過戶，去所在區的房管局（不動產登記中心）辦理。

遞交材料然后繳納稅費，契稅、個稅等等交易稅。所以過戶之前把稅費錢準備好，中介今天也會要求你準備好中介費。我們當時是先去的中介公司把中介費交了然后再去辦的過戶，那天花了大概11-12萬。把錢交了之后，不能立馬拿到新的房產證，要過5個工作日領新證。

10.取新房產證

在不動產登記中心辦理了遞件手續后，大約5個工作日可以領取新證，拿到紅本，馬上拍照留存電子版，然后拿到復印店掃描復印，多復印幾份，因為它馬上就到抵押銀行手里了，在你手里的時間就是這么短暫！以后你辦房產相關的手續，只能拿復印件證明了，直到你還完貸款的那刻你才能重新見到它。離開不動產登記中心，中介和按揭員會帶著你去銀行辦理房產抵押手續。辦完抵押后，就在家等最后尾款放款吧，別忘了贖樓利息的事，尾款放了之后，才截止收取費用。

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中介絕不會告訴你的二手房陷阱：簽合同不注意這3點，小心被人騙

二手房bai買賣較為復雜，在簽合同給錢du之前一zhi定做好準備工作，一般要明dao確四點專關鍵事項：1、明確產權歸屬屬。2、去房管局進行產權調查。3、確認學位有沒有被占用。4、確認房子有無在出租。二手房買賣較為復雜，建議在交易中找專業人士進行指導。

購買二手房的注意事項有哪些？

購置二手房e69da5e6ba9062616964757a686964616f31333431346438注意事項

一、產權清晰

產權證上的房主與賣房者是否一致，所賣房屋的性質產權證上所確認的面積與實際面積是否相符，驗證產權證的合法性與真實性

二、產權的完整性

確認產權的完整性就是要判斷其房產有沒有抵押，包括私下抵押、共有人等，以避免在過戶后出現不必要的爭議與糾紛

三、房屋質量

觀察房屋的結構，建筑與裝修材料，看房屋的內外部結構是否被改動過，是否有私建部分，是否有占用走廊或陽臺等

四、房屋歷史

了解該房是哪年蓋的，還用多久的土地使用期限，有哪些人住過，有什么用途，還有原住戶在當地的信用情況，是否有欠交物業費、水電費

通過對市場上的功放的反復比較判斷房屋的價值，委托中介公司進行價值評估，銀行提供按揭時會作出價值評估，這個價格可看作房屋的最低保值價

擴展資料：

一、購置二手房相關問題

1、結清水表賬單

自來水公司規定，逾期未交按日加收0.2%的滯納金，如經30日未繳后，停止供水。交房前問清楚是否付清水費

2．告知電表情況

交房時，買房要查驗電表是否有移動、改裝、線路走向是否正常等，同時保留電費上月賬單

3．天然氣過戶

買賣雙方必須憑《房屋買賣合同》且寫明房價已包含天燃氣費，急雙方身份證到天然氣部分辦理過戶手續

4．結清網費和電話費

交房前到電信部門辦理截止到交房日的賬單，一并結清后，辦理過戶手續

5．協助有線電視過戶

雙方可攜有線電視收費憑證和有線電視憑證到房屋所在的街道有線電視站辦理過戶手續

二、二手房交易稅費

1、營業稅

（稅率5.55% 賣方繳納）轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額征收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業稅

2、個人所得稅

（稅率交易總額1%或兩次交易差的20%，賣方繳納）征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅，若家庭唯一住宅，購買時間超過5年兩條件同時滿足可以免交個人所得稅

3、契稅

（基準稅率3%優惠稅率1.5% 和1% 買方繳納）按照基準稅率征收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平（包含90平）的普通住宅則繳納交易總額的1.5%

4、二手房交易手續費總額

住宅6元/平米×實際測繪面積，非住宅10元/平米

參考資料來源：百度百科—二手房