一、賣房人去世后,他的繼承人將繼承他的房產(chǎn),做完繼承公證后,繼承人持公證書和房產(chǎn)證到房產(chǎn)局辦理房產(chǎn)更名手續(xù),房產(chǎn)證上的名字變更為繼承人后,就可以跟繼承人到房產(chǎn)局辦理過戶手續(xù)了。
二、房產(chǎn)過戶條件
1、房地產(chǎn)已經(jīng)初始登記;
2、合法擁有房地產(chǎn)并無產(chǎn)權爭議;
3、房地產(chǎn)無查封等限制房地產(chǎn)權利的情況;
4、房地產(chǎn)設定抵押的,已經(jīng)抵押權人書面同意;
5、當事人已依法簽訂房地產(chǎn)買賣合同書或拍賣合同等其它轉(zhuǎn)移文書;
6、法律、法規(guī)及規(guī)范性文件規(guī)定的其他條件。
擴展資料:
買賣二手房,需要特別注意的事項:
一、合同要正規(guī)
首先,合同需要是正規(guī)合同,幾家比較大的中介提供的合同也都是房管局提供的制式合同。如果不是通過中介,自行交易的二手房,也可以從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上下載二手房買賣的合同范本,具體簽約時可根據(jù)具體情況,在合同范本的基礎上做改動。
需要提醒的是,買賣合同大多由賣方提供,買方這時候就要注意,賣方是否做了改動,可提出自己的意見看法。
二、必須所有產(chǎn)權人到場簽字
根據(jù)相關規(guī)定,簽署二手房買賣合同,需要注意房本登記上是個人所有還是夫妻雙方所有,如果有共有人不同意的買賣合同則是無效的。專家建議,簽合同之前做一次產(chǎn)權調(diào)查,房子到底有幾個產(chǎn)權人,簽約時要所有產(chǎn)權人全部到場簽字,并核實所有人的身份證件。如果有產(chǎn)權所有人不能來簽約,則需要求此人出具書面的授權委托。
另外,如果房屋所有權是在夫妻一方個人名下的,根據(jù)《指導意見》規(guī)定,夫妻一方將登記在其個人名下的共有房屋,未經(jīng)對方同意,擅自以自己名義轉(zhuǎn)讓給他人,買房人為善意購買的,可以認定房屋買賣合同有效。買房人符合《物權法》規(guī)定的善意取得構成要件辦理了房屋權轉(zhuǎn)移登記,其他共有人要求追回該房屋的,法院不予支持。
三、確保基本信息真實有效
需要在簽字之前確定房產(chǎn)證、身份證、簽署合同人要統(tǒng)一。基本信息以產(chǎn)權證上注明的為準,包括地址、門牌號、面積、戶型等等,一定要嚴格填寫。其是面積,一定要對照清楚,贈送的面積在合同的“其他條款”中注明。
四、簽合同時需要重點關注
具體到簽署合同時,需要對付款方式,包括首付款、尾款、付款時間、付款條件、稅費誰來承擔等做出詳細的規(guī)定,簡單說就是一切和錢有關的環(huán)節(jié),都應該寫入合同。
另外,二手房還要注意確定交房的時間和條件,比如一定期限內(nèi)原房主搬出,清空房屋等。
還有就是物業(yè)費、水費、燃氣費、電費等生活費用要提前寫入合同,如果有拖欠要寫清楚何時交清,如果發(fā)生糾紛算誰的責任等。
最后對于購買學區(qū)二手房的購房人最應該注意,就是明確規(guī)定好過戶時間和原房主戶口遷出的時間。
五、明確違約責任
為了保障自身利益,必須明確違約責任。每項主要義務都要有一一對應的違約責任,最好直接定下具體數(shù)額的違約金。另外,違約方要承擔守約方的訴訟費、律師費等等花費。
六、注意合同中有無霸王條款
合同是房產(chǎn)交易最重要的文件,一定要逐字逐句搞清楚,一些地方可能隱藏有霸王條款。比如違約責任不對等,延期交房可以免責等。
七、保留所有證據(jù)
買套二手房過程漫長又復雜,即便白紙黑字地簽了合同,但只要沒有過戶,房東都有可能毀約。建議一開始就保留所有相關證據(jù),一旦發(fā)生糾紛,也有助于維護自身權益。
參考資料來源:人民網(wǎng)-如何躲過二手房交易中的那些坑
參考資料來源:百度百科-房產(chǎn)過戶
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