近日，貝殼研究院發布2021年房地產市場年度展望報告。報告認為，2020年房地產市場在特殊沖擊之下保持較高的韌性，土地、新房和二手房市場交易規模再創新高，對我國宏觀經濟復蘇發揮了積極作用。線上數字化技術與房地產業的融合進一步深化。
趨勢1
2021年房地產市場穩中有升，
城市分化，核心城市及城市圈穩中向好
回顧過去的2020年，我國土地、新房和二手市場保持總體平穩增長態勢。
根據貝殼研究院監測推算，全國住宅土地成交款增長25%左右，成交土地規劃建筑規模預計比去年增長9%，價格上漲15%左右。
根據國家統計局統計數據推算，全國新建商品住宅交易規模將達到15萬億，同比增長8%左右，成交面積增長1%左右，價格上漲7%左右。
根據貝殼研究院統計測算，全國二手房交易規模達到7.3萬億，同比增長8.1%，成交量達420萬套，同比小幅下滑1.3%左右，二手房成交均價達到1.8萬元/平方米，同比上漲7.1%左右。
貝殼研究院分析認為，2020年土地、新房和二手房市場具有三個特點：
第一個共同點是，三級市場總體量平價漲，即成交量增長幅度較弱，價格上漲成為推動交易額增長的主要原因，其中地價漲幅高于房價。
第二個共同點是，土地、新房和二手房的增長主要受到高能級城市帶動，一、二線城市市場熱度升溫明顯，長三角城市群、珠三角城市群增長突出，在全國的占比提升。
第三個特點是，二手房交易規模走出2017年調控后低谷，開始小幅回升，今年二手房交易額是2015年以來最大值。新房交易規模增速進一步放緩，增速比去年回落2.3個百分點，為近三年以來同期最低值。
對于2020年房地產市場保持復蘇的原因，貝殼研究院指出：
第一，疫情激發消費者住房條件改善的需求，消費者更加看重房屋空間的居住品質以及社區配套設施服務能力，為此形成了巨大的改善性換房需求。
第二，在上半年全球及宏觀經濟受到新冠疫情的沖擊之下，全球貨幣流動性充裕，進入資產價格上漲的階段，房地產作為穩定的資產品受到消費者青睞，房價的升溫也帶動土地價格上漲。
值得注意的是，今年房地產市場的復蘇升溫并不是來自刺激政策推動。中央始終堅持“房住不炒”的政策基調，在房地產金融政策方面堅守宏觀審慎，并加大金融監管力度。今年新增房地產貸款約6萬億左右，與去年基本持平。截至三季度末，房地產貸款余額增速連續8個季度回落，居民加杠桿得到有效控制。
從當前的形勢判斷，一方面2021年宏觀貨幣政策將繼續遵循宏觀審慎原則應對經濟發展中的諸多不確定性，另一方面，房地產金融降杠桿將持續深化，促使房地產、金融與實體經濟平衡發展。
在這樣的形勢下，貝殼研究院預計2021年市場總體平穩，土地市場成交量下降，價格漲幅收窄到10%左右。新房市場和二手房市場總體成交體量與今年相當，其中二手房成交體量與今年相當，價格上漲幅度從7%收窄到5%左右。金融對房地產的助推紅利逐漸弱化，房價普漲時代一去不返。
從結構上看，區域之間的市場分化進一步加大，2021年長三角城市房價將保持溫和上漲，珠三角市場可能受調控影響而有所降溫，但市場基本面仍然強勁。其他非核心城市市場降溫的可能性更大。
趨勢2
“十四五”時期我國房地產業存量深化，
服務崛起
從“十四五”規劃建議看，未來5年，我國住房發展的重點是民生保障，房地產政策以防風險、保民生為主。
其背后的主要原因，是我國房地產市場已經達到了總體平衡、局部過剩的狀態，已經走過了大規模投資建設的歷史階段，未來更多是要解決結構失衡的問題，尤其是核心城市新市民住房困難的問題；另一方面，近年來房地產金融債務風險有所加大，特別是房企的金融負債過高，未來需要通過差別化信貸政策逐步化解金融風險。
在這樣的政策導向下，貝殼研究院預計，未來5年我國房地產的金融屬性逐步減弱，購房需求逐步回歸居住本質，由經濟增長、人口流動等基本面主導的供需變化，是未來房地產市場的主要驅動因素，未來房地產市場將會出現幾大趨勢：
第一，市場存量化程度加深。在以租賃為重心的供給結構下，預計五年內新房年銷售額從15萬億往下穩步回落，二手房市場交易規模保持在7萬億之上增長。REITS、ABS等住房金融化產品加速推出，租賃市場規模進一步提升。未來5年，將存量資產盤活利用，促進住房健康消費。
第二，區域市場分化加劇，馬太效應明顯。未來人口會進一步向長三角、珠三角及成渝等城市群集聚，房地產市場份額同步向重點城市群集聚，中長期看這些區域住房需求有支撐，市場表現優于其他區域。城市內部橫向擴張的速度放緩，核心區域的價值會進一步凸顯。
第三，從賣方市場進入到買方市場。隨著交易難度變大，交易周期拉長，獲客成本會增加。在買方市場下，消費者交易決策所需求的信息濃度和質量都會大幅提升，未來消費者的注意力層面的競爭會愈加激烈。消費者的稀缺性會推動兩股力量崛起，一是為消費者提供更真實、準確、豐富決策信息的線上產品，二是接近消費者并能促成交易的線下渠道，這兩股力量會進一步融合。
第四，從對房屋數量的要求向對居住品質的要求轉變。隨著人口數量紅利向人口質量紅利轉變，中高收入群體擴大，對房屋品質和居住綜合環境提出更高要求，帶來改善住房需求增長。品質住房不僅僅是居住面積的擴大，并且對產品質量高、配套設施全、社區服務好都有更高的需求。開發商的產品將根據不同消費者的個性需求采取定制化生產，在房屋節能、環保、智能等方面不斷提升品質。高品質的物業和社區服務成為好房子必不可少的配置，買賣雙方在房屋流通交易過程中也需要得到更加專業的線下服務。
第五，居住消費和服務在價值鏈的比重提升。以消費者新居住需求為導向，居住行業需要提供給新居住產品和服務，原先離散的業務將被打通，新房、二手房、租賃、設計、裝修、物業、家居以及更多的售前售后服務將被有機地聯系起來，形成一個統一的生態體系。未來將有一批圍繞房屋交易、租賃以及房屋管理的職業化經紀人、房屋管家階層的出現，實現服務者與消費者的良性互動。
貝殼研究院分析認為，市場太快或太冷，都不利于行業轉型發展，而7%-8%左右的增速是行業轉型發展的最佳時期。未來市場在巨大的體量上實現更加平穩的增長，是房地產數字化轉型的優質土壤。
趨勢3
疫情加速房產互聯網營銷，數字化革命重塑價值鏈
2020年疫情之下加速房地產互聯網營銷進程，解決短期線下銷售受阻的問題，比如出現了一些房企開發的“線上售樓處”、直播賣房等，第三方電商平臺以流量導客為主要優勢加入房產營銷線上化行列。
貝殼研究院認為，今年開發商嘗試“線上售樓處”和直播等形式拓展了線上獲客渠道，是傳統線下營銷方式的補充。
由于開發時間短、缺少產品經驗和市場驗證，線上平臺實際的使用價值有限，加上品牌產品的局限性，客戶對于這類平臺的依賴性有限。本質上，這些線上化產品的邏輯仍然是“為房找客”，而非為消費者找到合適的房子，并沒有根本性改變。
貝殼研究院分析認為，今年房產的數字化主要是在銷售線上化方面的初步嘗試，最大的收獲在于讓行業認識到線上化的重要價值和發展趨勢。隨著政府積極參與到線上化過程中，政務信息化不斷推進，數字化對房地產行業的改造將會更為深入。
貝殼研究院報告認為，2020年房產交易服務數字化進程的深化是線上技術推動場景變革，主要體現在四方面：信息發現渠道的線上化與多元化，信息篩選的決策智能化，轉化體驗的線上線下一體化，交易閉環的線上化。
在信息發現環節，信息展示方式更生動，降低消費者信息獲取和理解的門檻。在信息篩選匹配環節，智能化輔助消費者及時獲取信息和精準決策，推動其房屋交易效率的提升。在客戶轉化環節，實景看房和講解轉移至線上，消費選擇更多，效率更高，體驗更佳。在交易環節，線上簽約和線上貸簽，在保障交易安全的前提下，極大提升了交易效率。
展望未來，在城鎮化深化、人口紅利消退的背景下，數字經濟成為經濟高階發展和創新的核心驅動力之一。
居住服務業進入智能化階段，在房、人、流程等方面的線上化將加速，為消費者提供更多的選擇權和更好的服務品質與體驗，同時也為服務者的品質與效率賦能。
趨勢4
房企從速度擴張轉向穩速提質，
圍繞上下游產業鏈轉型
2020年，房企們經歷著比以往更多的考驗，疫情對行業和房企的影響是短期的，而“三道紅線”的影響則會是更為長期和深遠的，將推動行業邏輯變革加速進行。
貝殼研究院分析認為，未來房地產開發行業將有幾大趨勢：
第一，行業集中度加速提升。今年前3房企集中度增加最快，前 100房企集中度為67.2%，行業變革加速行業洗牌的過程中，業績集中度仍有一定的提升空間。
第二，融資新規影響下房企投資意愿降低，拿地意愿明顯收縮，搶占一、二線核心城市，高能級市場加速上行。但調控城市“限地價”、“限房價”的政策與核心城市的高競爭性將不斷推高房企成本上升，房地產行業毛利率水平或將逐漸下滑。
第三，在融資新規廣泛適用后，債券融資規模增速下滑，融資成本預期上升。2021年房企到期債務同比增長36%，預計未來3-5年后房企債券融資到期債務方可實現實質性降速，未來幾年房企現金流將保持緊張狀態。
第四，融資新規激活行業新邏輯，房企將處于中期基本盤與多元化的轉型關鍵期。房企多元化業務“遠水不解近渴”的現狀促使房企回歸基本盤意愿上升。在強化內生能力的同時，把握未來的轉型關鍵期持續布局多元化業務板塊，與國家“十四五”發展戰略相結合，以科技為支持工具，重點關注物業管理、健康養老、人工智能與租賃業務等上下游產業鏈。如物管企業分拆上市成為資本市場“寵兒”，物管業務潛力將拉長板塊高估值輪動周期。
趨勢5
經紀行業會更加走向合作，
經紀人的數字化加速推進
2020年，經紀人職業化升級顯著，表現為經紀人職業資格認證滲透率增加、收入水平提升，高學歷人才正在涌入，經紀人職業認可度得到提升。
貝殼研究院分析，經紀行業的職業化程度提升的原因在于行業規則與互聯網科技為經紀人的賦能。
第一，行業競合的規則體系漸已形成，經紀公司從過去的競爭為主轉向現在的競合為主，垂直領域的分化越來越明顯，經紀機構和經紀人之間的房源共享聯賣機制正在構建。
第二，行業信息化水平大幅提升，移動互聯網和大數據、VR、AI等新技術在行業內得到廣泛應用，線上線下融合，房地產經紀服務向專業化、標準化、技術化方向發展。
貝殼研究院報告指出，2020年，平臺對中小經紀機構度過疫情價值凸顯。
互聯網平臺為中小企業提供更大的跨區域市場，通過技術工具為中小企業降低交易成本，推動傳統中小經紀公司的商業模式從線下向線上轉型。
平臺通過質量管控，規范經紀人作業行為，保護消費者權益，增強信任。
未來在變慢的市場環境中，平臺對于提升行業效率、縮小經紀人收入差距的作用越來越明顯。
貝殼研究院認為，上一個五年行業重點在 “房”的數字化，下一個五年重點是居住服務者的數字化，服務者的數字化基礎設施加速構建。
房地產市場從快速發展向平穩發展過渡，消費者對品質服務的要求正倒逼服務者提升職業化水平。同時，以“線上化、大數據、云計算、VR技術、物聯網”及新基建為底層的技術革命，正在引領一場居住領域的產業升級。但我國居住領域服務者群學歷水平與職業化水平有待提升，特別是產業數字化人才不足，難以適應新業態需求。
對此，貝殼研究院認為，未來構建居住行業專業人才學歷教育及職業教育體系，服務者職業認證、職業教育、雇主品牌都得到更多重視。政府和行業要通過數字化手段形成房產服務行業信用評價機制，推動服務者職業化。
趨勢6
長租公寓在困境中轉型，
重新平衡“輕”和“重”的關系
2020年是長租公寓遭遇寒冬的一年。依據公開信息不完全統計，今年超40家長租公寓企業陷入經營糾紛或資金鏈斷裂。
貝殼研究院分析認為，今年疫情對租賃市場的沖擊是長租公寓企業經營困難的直接原因，但長租公寓企業產生風險問題的深層次原因主要有三方面：
首先，以包租為主的商業模式單一、靈活性差，抵抗市場波動能力不足；
其次包租模式融資困難，企業容易傾向于使用長期預收款，容易陷入租金貸擴張的陷阱；
三是行業進入門檻過低，經營企業缺乏一定的資質和經驗，導致行業魚龍混雜。
貝殼研究院對比國外租賃專業運營的經驗，提出未來中國長租房發展的兩點趨勢：
第一，租賃機構化、專業化運營是發展趨勢，核心原因是幫助業主提供專業的管理服務，為租客提供規范的租后服務。
第二，托管方式可能更加適合當下中國的國情。機構化運營的模式分為包租和托管兩種方式。國外的租賃住房很大比例采用托管服務模式，托管房源在私人租賃房源中占比更高，行業發展成熟。托管模式既能夠幫助業主打理房屋，又不會背負過高的改造成本，更加適合現階段的租賃市場。
對于未來租賃市場發展的舉措，貝殼研究院建議，要堅持機構化租賃的方向不動搖，其次，逐步解決行業融資難題，加強對企業合規化經營的監管。
長租企業需不斷迭代商業模式，平衡“輕”和“重”的關系，注重自身的專業運營能力建設。
趨勢7
老舊小區改造蓄勢待發，
模式破局仍需政策引領
2020年是老舊小區改造的元年，盡管政策大力支持，但市場上仍以觀望為主。老舊小區改造是一個上萬億的市場，但想進入這片藍海卻并不容易。
各地落實并推進老舊小區改造的過程中普遍面臨三個最重要的困難：第一，居民針對改造意見難以達成統一，阻礙老舊小區改造的實施；第二，居民對于改造經濟負擔的擔憂；第三，改造后的物業維護問題。
針對這三個關鍵困難，各地政府在積極推進老舊小區改造的過程中均積極出臺了政策突破三大改造難題：改造項目居民議定標準調整，降低立項難度；拓展老舊小區改造資金來源；引入社會資本參與改造后續物業管理。
目前老舊小區改造的居民出資意愿低，企業參與積極性不高，導致過度依賴財政資金，資金缺口大，企業參與老舊小區改造沒有可靠的融資機制，也沒有形成成熟的商業運營模式，社會力量參與意愿不高。
對此，貝殼研究院建議，政策上還需要進一步加大支持力度：
第一，明確老舊小區改造后的持續服務和運營的保障機制，如物業管理、停車管理和便民服務設施等進行市場化運營性收費，以及社區應養老服務、電梯運營等服務性收費的合規性。對于小區內低效空間資源的特許經營使用方式及使用時限，給予法律政策層面的明確保障。出臺老舊小區規劃配套指標體系，鼓勵通過新建或改擴建等方式，將閑置空間資源改造成社區停車場、養老、托幼、醫療、助餐等公共服務設施。
第二，支持社會力量通過質押老舊小區更新改造項目的收益權的方式來申請金融機構貸款。把社會力量與政府部門、街道辦事處等簽署的合作協議，可作為金融機構貸款的審批要件。對于老舊小區改造所形成具有穩定現金流的非產權業務，提供針對性優惠擔保費率，降低擔保資產抵押和擔保措施限制，研究制定政策性擔保公司等專項支持工作政策。

《商業銀行房地產貸款風險管理指引》對土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款等風險控制作了詳盡的指導，將引導商業銀行充分理解和有效控制房地產貸款風險。
2月26日，中國銀監會就《商業銀行房地產貸款風險管理指引（征求意見稿）》公開征求意見，由此引發了業界對房地產貸款的廣泛關注和熱烈討論。9月2日，經過廣泛征求意見修改完稿的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》（以下簡稱《指引》）終于出臺。《指引》對土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款等風險控制作了詳盡的指導，將引導商業銀行充分理解和有效控制房地產貸款風險。
國土資源部71號令設下的“8·31”“土地大限”剛過，銀監會又出《指引》，房地產業由此再次掀起“金融巨浪”。《指引》的出臺是銀監會自成立以來第一次正式向房地產業“開刀”，將對房地產和金融業產生深遠的影響。
房地產業熱度逼人
近幾年,我國房地產業發展速度較快，房地產金融業務也相應快速發展。1997～2002年，房地產開發貸款余額保持了年均增長25.3%的高速度，而個人住房貸款余額更是維持了年均增長113%的“神速”。從2003年到2004年上半年，商業銀行房地產開發貸款余額和個人住房貸款余額仍然保持了較快的增長勢頭。
房地產業快速增長的背后，也暗存著泡沫的風險。國家統計局8月19日公布的數據顯示，今年1～7月，我國商品房平均銷售價格為每平方米2724元，同比上升12.9%，為1996年以來同期的最高增幅。
房地產業的過熱主要表現在兩個方面：一是隨著房地產開發投資的不斷增長而空置率不斷上升；二是房地產消費領域的投資性購房比例不斷上升導致房價虛高而使大部分消費階層承受不起。
許多開發商認為，國內房地產業的投資增長，是以消費的增長為支撐的，因此這種增長是良性增長。當然，如果投資的增長是以自住性房屋消費的增長為支撐的，這種增長是不存在什么問題的，但我們應該看到，現實的增長卻是投資性購房消費和自住性購房消費共同在支撐，而且投資性購房消費炒高了房價，抑制了自住性消費的釋放，從而導致大量房屋空置。
上海市政府去年底曾公布，上海的投資性購房比例已達16%，接近20%的國際公認警戒線。但這僅僅是政府的數據，真實情況估計要嚴峻得多。而且，最要命的是，大量空置所帶來的風險，風險的大頭并不在于開發商，而在于銀行，其背后是國家財政。
因此有業內專家指出，鑒于目前行業與過去相比并沒有多大改觀的現狀，銀監會的《指引》是遲早會發布的。而且，今后可能還會有控制風險和規范行業的新措施出臺。
《指引》嚴格“控險”
由于當前房地產開發商主要依賴銀行機構貸款，一旦市場逆轉，銀行機構的不良資產將大量增長。房地產信貸的高速發展，成為監管部門盡快出臺風險控制指引的重要原因。
為防范房地產業的信貸風險，去年6月13日，央行就發布了“121號文”，要求房地產開發商的自有資金不得低于項目總投資的30%，同時還收緊了對建筑施工企業、消費者的信貸。
為了遏制房屋按揭貸款不良率上漲的勢頭，6個多月以前（2月26日），銀監會曾向社會公布《指引》的前身——《商業銀行房地產貸款風險管理指引（征求意見稿）》。6個多月后的今天，當這個《指引（征求意見稿）》在一片“宏觀調控成效顯著，房地產業泡沫已除”的叫好聲中被漸漸遺忘的時候，銀監會在此時突然拋出了《指引》，再次發出警示信號——中國房地產業仍處于“亞健康”狀態，而《指引》將為市場的健康發展注入一支“強心針”。
銀監會相關負責人認為，從目前的情況看，國內商業銀行識別、衡量、監測和控制房地產貸款風險（包括房地產開發貸款和個人住房貸款）的手段和能力明顯不足。因此，《指引》著重規范商業銀行如何有效管控房地產貸款，旨在引導商業銀行確立全面的風險管理程序以有效識別、衡量、監測和控制所面臨的房地產貸款風險。《指引》規定，商業銀行房地產貸款余額與總貸款余額比不得超過30%，但各行可根據不同地區房地產市場發展狀況的不同而有所區別。這樣就大大減少了房地產貸款的總量。
參與《指引》制定的銀監會政策法規部副主任李伏安表示，房貸會成為中國未來信貸業務中一個很重要的組合，會達到很高的貸款比例。銀監會不希望看到那時房貸比例很大，而不良率也很高，希望通過這個辦法可以達到風險控制的效果。
對于如何達到風險控制的效果這一問題，李伏安認為，控險應從源頭著手。主要通過幾個方面：從微觀層面，需要審核每個法人和個人的借款能力，將其限制在合理的承受范圍內；從宏觀來講，需要通過與人民銀行宏觀貨幣供應量和貨幣政策的配套，使房地產貸款的供應維持總量基本平衡，不要因為房貸的供應過度使房地產的需求過旺，在供給不足的情況下使房產價格虛漲。
個人房貸風險不容忽視
在《指引》中，銀監會對個人住房按揭貸款的規定多達16條（另加兩份附件），占《指引》總條款數的三分之一強，而該比例要比對土地儲備貸款和房地產開發貸款的規定高得多。
一向被各家銀行競相爭奪的個人房貸業務，此次為何成為重點監管的對象？
在金融市場上，人們一向認為個人房貸是風險較低的貸款種類。但是個人房貸風險較低只是相對而言，在房市周期的不同階段，個人房貸風險具有不同的表現形式。如果不能意識到這一點，并采取相應的措施，個人房貸業務的快速發展終將給商業銀行積累巨大風險隱患。
近幾年來，個人房貸業務迅速發展的根本原因就在于該業務風險較低。統計數據顯示，截至目前，商業銀行個人房貸的不良率尚不足0.3%，有的銀行甚至低于0.1%。相比于其他貸款品種，個人房貸確實應算作商業銀行“超低風險”的優質資產。但這并不意味著個人房貸業務就是無風險資產。按照金融學中的有關理論，所謂風險就是指某種資產的實際收益與預期收益發生偏離的可能性或概率。從這一角度來講，無風險資產是不存在的。即使是被喻為“金邊債券”的政府債券，同樣存在這種預期收益與實際收益發生偏離的可能性，即風險。
個人房貸持續期較長（最長為30年），其實際收益與預期收益發生偏離的可能性就更大，即風險更大。據國家統計局的數字顯示，截至去年底，全國個人房屋商業貸款余額高達1.2萬億元。盡管目前國內諸多銀行的房貸壞賬大都控制在0.1%～0.2%之間，但個人住房貸款的風險一般在發放貸款后3～8年中逐步顯現。而目前國內個人住房貸款余額中，80%是2000年以前發放的。據2003年11月某機構不完全統計：四大國有商業銀行作為住房按揭貸款業務量最大的銀行，每天至少產生上百名不能及時還房貸的買房人，雖然只占總業務量萬分之幾的比例，但銀行為此付出的成本卻越來越多。
銀監會在此次出臺的《指引》中加大了銀行直接接觸貸款人的力度，避免對其“盲視”。例如《指引》第三十三條就規定，“銀行應通過借款人的聘用單位、稅務部門、工商管理部門及征信機構等獨立的第三方進行調查，了解審核貸款申請人及其家庭的資產、負債情況、信用記錄等。”
《指引》還從風險管理的角度要求商業銀行在發放個人住房貸款時應關注借款人的償還能力，將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務支出與收入比控制在55%以下（含55%）。這樣可以有效控制借款人因收入問題而無法還貸的風險。
此外，銀監會的《指引》在其正文和兩個附件（《銀行個人購房借款申請書》和《風險評估書》）中均規定，商業銀行在發放個人按揭貸款前必須明確貸款人購房到底是自住還是投資，以此來分別評估貸款風險。這意味著，今后投資性購房按揭貸款將被商業銀行特別對待。
根據保守估算，上海、北京、杭州等市商品房購房者中投資（投機）性購房者所占的比例至少在20%以上。當這種投資性購房比例上升到一定程度時，通過金融手段來限制是非常必要的。如果不加以限制，一旦經濟波動來臨，整個行業的風險將會立即顯現。而《指引》的出臺也正是基于這個背景。
房貸月供比例應實行梯度制？
對于《指引》中“將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務支出與收入比控制在55%以下（含55%）”這一條款，業界和消費者反響各異。
有專家認為，這一比例可以有效控制借款人因收入問題而無法還貸的風險，但并不能從根源上解決商業銀行住房貸款風險。
有消費者表示，月房產支出占收入的50%這一條款有助于整體生活水平的提高，50%的上限是可以接受的。甚至有消費者認為這一比例在20%左右才是最為合適的，這樣更加有利于保證生活品質。
綜合來看，50%的控制比例還是比較寬松的，因為實際操作當中還有很多漏洞。比如個人在提供收入證明時，極有可能虛增收入，而銀行在控制這方面風險的手段明顯不足。
更多人提出，出臺政策“引導商業銀行確立全面的風險管理程序，控制房地產貸款風險”是必要的，但要求所有借款人住房貸款的月支出比均控制在收入的50%以下并非必要，尤其是對于那些高收入者而言更是這樣。
實際上，國外如美國等國借款人住房貸款的月房產支出與收入比跨越幅度較大，一般在30%～60%之間，并沒有嚴格限制在一個固定的比例之內。這主要是考慮到個人還款能力的不同，而進行區別對待。
是否應根據不同情況區別對待？這要考慮到兩種情況：一種是除正常工資收入外還有額外收入者。由于工資以外的收入在形式上比較“模糊”，因而較難提供被銀行所認定的收入證明。還有一些高收入者，因為收入遠高于一般人，所以即便是借款比例超出其月收入的一半以上，也不會面臨還貸危機。
因此，有人提出，與其不分收入高低一律限定50%的放貸線，不如實行按照實際收入梯度確定借款比例的政策更合理。比如，在一定收入之內者，以50%以下為宜，收入高過一定數額，貸款比例相應提高。這對于貸款者、銀行、房地產商，都是有利的。
開發商反應平淡
對于房地產信貸業務的管理，業界人士記憶猶新的是去年6月央行頒布的121號文件。將《指引》和121號文件進行對比可以看出，121號文件明確規定房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權益）應不低于開發項目總投資的30%。而《指引》第四章第十六條規定，商業銀行對申請貸款的房地產開發企業，應要求其開發項目資本金比例不低于35%。35%的新要求是否表明央行的121號文件已經失去其原先的約束力？
一位接近監管層的不具名專家表示，去年央行的121號文件一定程度上欲達到“迅速制冷”的目的，面對房地產市場潛藏風險不得不馬上控制的情況下，央行不得不強力出手。而當時，銀監會剛剛成立不久，尚無精力和人力著手制定這樣一套完備的規定。
雖然房地產商和銀行對《指引》的可操作性或可執行性仍持一定的保留態度，但是《指引》明確地傳達了這樣一個信號：監管層對商業銀行在房地產領域授信的監管決心已是十分堅定。
也許是因為自121號文件發布以來，歷經土地與資金多重“打擊”的開發商已煉就了過硬的“本領”，從目前各方面的消息來看，《指引》并沒有對開發商產生太大的影響。據報道，近段時間幾乎各大開發企業都在學習、研究《指引》，其結果是幾乎所有的開發項目都將“懸起的心放了下來”。
SOHO中國老總潘石屹曾在公司內專門就《指引》開了一個上午的會，逐條研究了《指引》。潘石屹透露，大家對該《指引》的感覺與央行121文有很大不同，121文當時有很多新東西，對市場影響很大，而該《指引》基本上是在大的政策框架下的一個補充性的規定，沒有更多的新東西。
今典集團老總張寶全則認為，“指引”實施起來比較難，從目前看，能買得起房子的很多人不僅是靠工資的收入，其隱性收入非常大，而現在沒有對個人收入的評估系統，“指引”也沒有相關評定細則，因此，對房地產市場的實際影響不大。
銀行可能面臨執行尷尬
《指引》中還有一條非常醒目，即銀監會及其派出機構根據非現場監管情況，每年至少選擇兩家商業銀行，對房地產貸款的6個事項進行全面或者專項檢查。
《指引》發揮有效作用取決于執行力，那么銀監會如何保證《指引》能扎實落實？
李伏安指出，這里存在對銀監會的監管思路和理念的認識問題。監管不能取代商業銀行的內部管理和內部控制，不能代替做商業銀行應該做的事情。前提是商業銀行應該做好風險控制，在此之下來做風險的指引和提示。商業銀行要轉變觀念，認識到過去他們想解決這個問題但是不知道從哪里解決，《指引》給出了銀行認識和掌握風險點的提示，同時給出了同行業遵守的準則，防止無序競爭。真正怎么做好，銀行內部要自己做工作，要讓下面的業務人員既能把業務做開又能把風險控制好。
“短期來看，《指引》是國家宏觀調控政策的一部分，而長遠來看，如果能夠順利執行，將有望規范整個房貸市場。”民生銀行北京分行機構業務處有關負責人表示。
但是，一些業內人士對《指引》的可操作性表示懷疑。
一家房地產公司的總經理更直言不諱，“上有政策，下有對策”已是司空見慣，“121號文件頒布后，銀行在房貸市場上還是在惡性競爭”！
某商業銀行負責人認為，此次《指引》在非現場監管上的可操作性仍值得商榷。特別是個人征信系統尚未建立，銀行缺乏便捷的渠道了解客戶的信用情況。如果想找借口，銀行是很好找的。
風險控制住了，業務增長很可能就會受影響。風險控制的關鍵在于銀行，在于銀行能否平衡眼前利益和長遠利益。
盡管《指引》對個人按揭貸款的風險管理規定非常細，但各級商業銀行在執行時肯定會存在很多問題，事實上，目前有很多銀行都無法真正掌握貸款人的實際收入、資產擁有情況和信用情況，而上述問題能否在《指引》出臺后真正得到解決，還有待觀察。
某中行消費信貸科人士透露，目前他們總行已在根據《指引》制定相關實施細則。他坦言，雖然從提高銀行風險管理能力角度，《指引》對房地產開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款等多種金融業務提出較全面的指導性意見，但就其在市場上的可操作性而言，肯定不如總行制定的細則。該工行住房金融業務部人士也指出，《指引》更多傳遞的是“銀行要強化風險控制”這樣一種信號，并不具強制性，該行目前還在等總行通知。
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美國驚現房貸風波 風險提醒國內同行
美國頭號按揭貸款企業聯邦國民抵押貸款協會和第二大房地產按揭貸款公司聯邦住房貸款抵押公司近期接連收到了美國證券交易委員會的調查、警告。
業界巨頭面臨指控
聯邦國民抵押貸款協會和聯邦住房貸款抵押公司都是由美國國會創立的，主要負責收購貸款機構的住宅抵押貸款，并以此向購房者提供更多的資金。
去年聯邦住房貸款抵押公司曝出會計假賬丑聞，涉嫌曾在2000～2002年間虛報50億美元收益，由此為導火索，引發了管理層對兩大業界巨頭的關注。去年6月份，聯邦住房貸款抵押公司又解雇了其總裁大衛·格倫，理由是其對檢查公司會計操作的審計人員有所隱瞞。摩根士丹利和花旗都牽扯其中。
去年年底，聯邦住房貸款抵押公司重新公布業績，其2002年修正后利潤為101億美元。聯邦國民抵押貸款協會規模比該公司大得多，但其2002年的利潤僅為46億美元，第二大巨頭要比第一大巨頭利潤高出一倍以上。修正的利潤報告反而引起了整個市場和管理部門更大的關注。
日前，美國證券交易委員會已經向聯邦住房貸款抵押公司發出警告，該公司可能面臨違反證券法的民事指控。
舉債經營危機更深
由于這兩家公司一直采取舉債經營的方式，目前負債額空前巨大，相關會計作假如果處理不慎、引發債務鏈條連鎖反應的話，整個市場都將會受到巨大的沖擊。
得益于美國國會創立的背景，這兩家都能夠低價借款來支撐業務運營。目前，這兩家公司的債務總額高達1.7萬億美元。
在此次事件曝光之前，有許多業內人士指出，這兩家公司規模已變得如此之大，一旦有什么失誤都可能引發金融體系內更大范圍的癱瘓。美聯儲主席格林斯潘稱抵押貸款公司由債務推動的增長可能會產生系統性風險，除非接受更為嚴格的監管。
為此，今年早些時候，美國司法部專門出臺了一份法律意見書，宣布美國財政部有權限制這兩家公司未來的債券發行。
風險提醒國內同行
國內銀行近幾年的房貸業務發展得非常快，更有業內人士在計劃進行房貸證券化、房地產基金等多種金融創新。美國市場的這一幕房地產按揭風波，也給國內上了一堂很好的風險教育課。
目前對美國這場風波而言，關鍵在于美國政府是否會出面支持這1.7萬億借款。目前來看，在一些發債文件中，政府的立場講得很清楚，盡管這兩家公司是國會特許成立的，但這些債券沒有政府擔保。事件一旦擴散，將影響到每一個債券持有人，對美國經濟造成相當的負面影響。
從中我們可以看出，在處理業務以及進行業務創新時，一定要注意風險問題，要設立嚴格的防火墻制度，以避免公司經營風險擴散為經濟社會風險。