房管局要求更換物業合理嗎如果對物業的服務不滿意，業主可以自行更換物業，除了知道更換物業的流程和程序外，還有必要知道更換物業的法律依據。
　　一、業主大會有權決定選聘、解聘物業管理企業
　　依照我國物業管理法律、法規規定，業主大會享有選聘物業管理企業的權利，同時也是更換物業管理企業的主體。他們可以通過業主大會選聘新的物業公司接管原物業公司，向小區業主提供物業管理服務。
　　法律依據：1、《物權法》第七十六條下列事項由業主共同決定：(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人。2、《物業管理條例》第十一條下列事項由業主共同決定：(四)選聘和解聘物業服務企業。3、《東莞市物業管理條例》第十一條：業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。業主大會履行下列職責：(五)選聘和解聘物業服務企業，確定物業服務合同的內容。
　　需要注意的是，小區的業委會只是業主大會的執行機構，執行業主大會的決定事項，其自身無權決定選聘、解聘物業管理企業。
　　二、更換物業服務企業的條件
　　更換物業管理企業的條件有：
　　1、法定解除。即物業管理企業喪失一定的經營資格和經營資質時，所簽訂的《物業管理委托合同》自動解除。
　　2、約定解除。當《物業管理委托合同》所約定的事由出現造成需要更換物業管理企業，可以由業主委員會根據《物業管理委托合同》的約定直接進行，也可以由業主委員會根據業主或者物業使用人的投訴，進行具體運作之后，解除與物業管理企業的合同。
　　《物權法》第七十六條，《物業管理條例》第十一條，《東莞市物業管理條例》第十九條，規定選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
　　《東莞市物業管理條例》第十七條業主擁有物業的專有部分建筑面積按所持房地產權證記載的建筑面積計算;對已出售但未辦理房地產權屬登記的物業，按商品房買賣合同確定的建筑面積計算。業主人數按房地產權證數計算，一個權證計為一個業主人數。對已出售但未辦理房地產權屬登記的物業，業主人數按商品房買賣合同數計算，一個合同計為一個業主人數;對未出售的物業，建設單位計為一個業主人數。
　　三、更換物業管理企業所需程序
　　業主大會應當在更換物業公司前決定以下事項：
　　(1)業主大會的決議;業主大會決定另行選聘物業管理企業的，應當在做出決議后及時書面告知原物業管理企業。
　　(2)授權業主委員會或委托招標代理機構組織招標;
　　(3)確定采取公開招標或邀請招標方式;
　　(4)授權業主委員會直接確定中標人或由評標委員會推薦中標候選人名單后，由業主大會最終確定中標人;
　　(5)物業服務價格幅度或水平。
　　物業管理公司更換是一項極為困難并具有一定風險的工作，為使更換物業公司的行為具備充分的群眾基礎和法律依據。此過程中，業主大會的召開，決議尤為重要。必須依據《東莞市物業管理條例》第十八條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
　　同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當提前就業主大會會議擬討論的事項征求其所代表的業主的意見。凡需投票表決的，業主贊同、反對或者棄權的意見應當經本人簽字后，由業主代表在業主大會會議投票時如實反映。
　　第十九條業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主可以書面委托代理人參加業主大會會議。
　　四、招標過程中，必須保證廣大業主的知情權
　　(1)業主大會會議通過書面征求意見的形式召開的，業主委員會應當在招標前將業主大會決議在物業管理區域內的顯著位置向全體業主公示;
　　(2)評標過程中，現場答辯可采用公開的方式，業主可參加旁聽;
　　(3)評標結束后，業主委員會可以將招標的過程情況以及評標委員會提交的評標報告向全體業主公示;
　　(4)中標企業確定后，業主委員會應將其基本情況和與其鑒定的物業服務合同的服務內容、范圍、標準以及價格等主要內容在物業管理區域的顯著位置向全體業主公示。
　　五、招標前辦理備案工作
　　在招標前，作為業主大會的執行機構，業委會應當到所在區、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時，應提交以下資料：
　　(1)業主大會決議;
　　(2)招標公告或者投標邀請書;
　　(3)招標文件;
　　(4)法律、法規規定的其他資料。業主委員會委托招標代理機構進行招標的，還應提交雙方簽訂的委托書。
　　六、更換物業公司后需要交接的資料
　　根據相關規定，新的物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。移交的資料包括：(1)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工，配套設施、地下管網工程圖等竣工驗收資料;(2)設施設備的安裝、使用和維護保管等技術資料;(3)物業質量保修文件和物業使用說明文件;(四)物業管理所需的其他資料，譬如與供水、供電、供氣、保衛、有線電視等單位訂立的協議書、合同，各種物業服務債權債務賬冊等。
　　關于業主委員會以上資料的獲取，是由前期物業服務企業在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給的。如果沒有移交，可向他們索取;如果是由于開發商的原因，則可以向開發商主張，必要時可通過法律途徑予以解決。
　　七、原物業公司拒絕退出的，可以通過法院要求其強令退出
　　依據《東莞市物業管理條例》第七十七條 違反本條例的規定，物業服務企業有下列行為之一的，由物業所在地區縣(自治縣)房地產行政主管部門予以處罰：
　　(三)業主大會依法選聘新的物業服務企業后，原物業服務企業不按規定退出物業管理區域的，責令限期退出;逾期不退出的，處五萬元以上十五萬元以下罰款，并由頒發其資質證書的行政主管部門降低其資質等級或者取消其資質;
　　(四)退出服務時不履行相關義務的，責令限期改正，并在一年內不得參加物業管理招標投標活動。
　　物業管理作為一種商業化公共事務管理，傳統行政對其制約和影響力大大降低，對很多糾紛和爭議越來越無能為力，這些矛盾和糾紛逐漸走入訴訟程序。業主與物業公司是一場實力懸殊的法律“角力”。業主對于自己的居室享有專有所有權，而對那些綠地、電梯等建筑物附屬設施只享有共有所有權。所以，對于社區中的綠地侵占、電梯不通風等涉及社區共有財產的問題，單個業主無法獲得有效的原告身份，就無法以個人名義出來主張權益，在與物業公司的抗衡中，這成了業主先天的“軟肋”。因此業主維權必須通過業主大會以及由業主大會所選出的執行機構業主委員會，依法更換物業服務公司，維護自身權益。