商品房預(yù)售合同是開發(fā)商與買受人針對(duì)正在建造中房屋買賣及其他事項(xiàng)的約定，因?yàn)樗鼘儆陬A(yù)售合同，因此它不同于一般的買賣合同。今天我們主要來(lái)了解一下商品房預(yù)售合同的性質(zhì)是什么，下面我們一起來(lái)看看。

商品房預(yù)售合同的性質(zhì)：

(一)商品房預(yù)售合同不是預(yù)約合同

在合同法中，預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來(lái)訂立一定合同的合同;本合同是為了履行預(yù)約合同而訂立的合同。預(yù)約合同與本合同具有不同的性質(zhì)和法律效力。預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，所以，當(dāng)事人一方只能請(qǐng)求對(duì)方訂立合同，而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容請(qǐng)求對(duì)方履行。商品房預(yù)售合同在成立之時(shí);房屋并不存在或尚未建成，所以帶有“預(yù)售”的字樣，但商品房預(yù)售合同絕不是預(yù)約合同。因?yàn)椋涸谏唐贩款A(yù)售合同中，預(yù)售方與預(yù)購(gòu)方關(guān)于房屋的坐落與面積、價(jià)款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質(zhì)量、違約責(zé)任等都有明確的規(guī)定，雙方無(wú)須將來(lái)另行訂立一個(gè)房屋買賣合同，即可以按照商品房預(yù)售合同的規(guī)定直接履行，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，達(dá)到雙方的交易目的。

(二)商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同

商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很長(zhǎng)。但將商品房預(yù)售合同稱之為期貨買賣合同是錯(cuò)誤的。所謂期貨買賣合同，是指期貨交易所為進(jìn)行期貨交易而制訂的統(tǒng)一規(guī)定商品的等級(jí)或證券的種類和數(shù)量、交貨期限和地點(diǎn)等的合同，通常采用“標(biāo)準(zhǔn)合同”形式。期貨買賣合同具有如下主要特征：

(1)期貨買賣的標(biāo)的物的價(jià)格不是當(dāng)事人事先約定的，而是在期貨交易所通過(guò)公開競(jìng)價(jià)的方式而確定的;

(2)期貨買賣的標(biāo)的是合同本身，而不是期貨買賣合同中所約定的貨物;

(3)期貨買賣的主要目的是為了套期保值和價(jià)格發(fā)現(xiàn)，而不在于獲取現(xiàn)實(shí)的貨物，所以，在期貨買賣中，極少有進(jìn)行實(shí)物交割的

(4)期貨買賣的商品必須具備數(shù)量大、價(jià)格波動(dòng)大、便于儲(chǔ)存、易于標(biāo)準(zhǔn)化等條件，如糧食、石油、鋼材等。

但是，在商品房預(yù)售合同中，

第一，商品房的價(jià)格是雙方在訂立合同時(shí)就已經(jīng)明確的，而不是通過(guò)公開競(jìng)價(jià)的方式確定的;

第二，商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是商品房，而不是合同本身;

第三，商品房預(yù)售合同的目的在于獲取房屋，不具有套期保值和價(jià)格發(fā)現(xiàn)的功能;第四，由于房屋的面積、坐落、單元等方面存在著諸多的差別，不具有標(biāo)準(zhǔn)化的特征，所以在國(guó)際慣例上，房屋不是期貨交易的商品，不能用于期貨交易。

可見，商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同。明確商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同，可以避免利用商品房預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易，以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序。

(三)商品房預(yù)售合同是否為附期限的合同

在民法中，附期限的合同是指以一定的期限到來(lái)作為合同效力開始或終止根據(jù)的合同。如果所附期限是作為合同效力開始的根據(jù)，則該期限為延緩期限;如果所附期限是作為合同效力終止的根據(jù)，則該期限為解除期限。在附延緩期限的合同中，合同已經(jīng)成立，但沒有發(fā)生法律效力，雙方當(dāng)事人都不需要履行自己的義務(wù)，也都沒有權(quán)利請(qǐng)求對(duì)方履行義務(wù)。只是在期限到來(lái)時(shí)，雙方當(dāng)事人才開始履行義務(wù);在附解除期限的合同中，合同不僅已經(jīng)成立，而且已經(jīng)發(fā)生法律效力，雙方都已經(jīng)開始履行自己的義務(wù)。在期限到來(lái)時(shí)，雙方當(dāng)事人不再履行義務(wù)，合同終止。在商品房預(yù)售合同中，雙方約定在將來(lái)的一定期限交付房屋，這里確實(shí)存在一定的“期限”，但這種期限絕不是附期限合同中的“期限”。因?yàn)椋?/p>

其一，如果將商品房預(yù)售合同中的“期限”作為附期限合同中的解除期限，則商品房預(yù)售合同不僅已經(jīng)成立，而且已經(jīng)發(fā)生法律效力，但在期限到來(lái)時(shí)，商品房預(yù)售合同終止效力，雙方應(yīng)當(dāng)解除合同。這樣，作為預(yù)購(gòu)方就不能取得約定的房屋。顯然，這與當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同的目的是相違背的;

其二，如果將商品房預(yù)售合同中的“期限”作為附期限合同中的延緩期限，則商品房預(yù)售合同雖然已經(jīng)成立，但還沒有發(fā)生法律效力，只在期限到來(lái)時(shí)，商品房預(yù)售合同才發(fā)生法律效力。這樣，作為預(yù)售方就不能要求預(yù)購(gòu)方支付一定的定金或房款。顯然，這也不符合商品房預(yù)售合同的要求。可見，商品房預(yù)售合同并不是附期限的買賣合同。商品房預(yù)售合同中的“期限”是一種履行期限，是當(dāng)事人履行義務(wù)的具體時(shí)間。

(四)商品房預(yù)售合同不是分期付款買賣合同

在商品房預(yù)售合同中，預(yù)購(gòu)方于多數(shù)情況下是分期支付房屋的價(jià)款，這種作法類似于分期付款買賣，但它不是分期付款買賣合同。其原因有三：

一是分期付款買賣合同的標(biāo)的物在合同生效后必須交付給買受方，這樣才能實(shí)現(xiàn)買受方的經(jīng)濟(jì)目的。可見，分期付款買賣合同的標(biāo)的物必須是現(xiàn)實(shí)存在的物。但在商品房預(yù)售合同中，作為標(biāo)的物的商品房尚不存在或尚在建造中;

二是分期付款買賣合同的買受方在接受標(biāo)的物后，尚有二期以上的價(jià)款需要支付;但商品房預(yù)售合同中，預(yù)購(gòu)方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部?jī)r(jià)款，也可以在取得房屋前分期支付價(jià)款。前者是在取得標(biāo)的物之前的分期付款，而后者是在取得標(biāo)的物后的分期付款;

三是分期付款買賣合同的功能在于出賣方向買受方融資，以滿足買受方資金不足的需要。而商品房預(yù)售合同的功能在于買受方向出賣方融資，以滿足出賣方資金不足的需要。

綜上所述，商品房預(yù)售合同不是預(yù)約買賣合同、期貨買賣合同、附期限買賣合同、分期付款買賣合同。如果從法律上為商品房預(yù)售合同定性，則商品房預(yù)售合同屬于遠(yuǎn)期交貨合同。所謂遠(yuǎn)期交貨合同，是合同雙方當(dāng)事人在合同中約定在將來(lái)的一定期間內(nèi)交貨的合同。這類買賣合同僅是在交貨期限方面與一般買賣合同有所區(qū)別，而在合同的訂立、貨物價(jià)格的確定、履行地點(diǎn)等方面與一般買賣合同沒有任何差別。當(dāng)事人必須在合同規(guī)定的期限交貨，否則即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

（以上回答發(fā)布于2014-05-30，當(dāng)前相關(guān)購(gòu)房政策請(qǐng)以實(shí)際為準(zhǔn)）

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商品房預(yù)售合同的法律問(wèn)題商品房預(yù)售是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年出現(xiàn)的新事物，由于它能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集資金，緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)資金的不足，因而成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競(jìng)相采用的售房模式。由于商品房預(yù)售在我國(guó)剛出現(xiàn)不久，國(guó)家相關(guān)的法律法規(guī)尚不完善，導(dǎo)致實(shí)踐中出現(xiàn)一些問(wèn)題。本文擬就商品房預(yù)售合同的若干法律問(wèn)題作一初步探討。一、商品房預(yù)售合同的法律性質(zhì)和特征商品房預(yù)售合同是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(預(yù)售方)與購(gòu)房者(預(yù)購(gòu)方)簽訂，由預(yù)購(gòu)方先支付定金或預(yù)付款，預(yù)售方在合同約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移給預(yù)購(gòu)方的書面協(xié)議。筆者認(rèn)為，商品房預(yù)售合同雙方當(dāng)事人的行為的本質(zhì)仍是買賣行為，預(yù)購(gòu)人支付價(jià)款是為了取得房屋所有權(quán)，開發(fā)商接受價(jià)款負(fù)有交付房屋的義務(wù)。商品房預(yù)售合同是一種特殊的房地產(chǎn)買賣合同。除其特殊性外，具有買賣合同的一般性質(zhì)。商品房預(yù)售合同有關(guān)付款、標(biāo)的物交付、權(quán)利瑕疵擔(dān)保和違約責(zé)任等條款內(nèi)容與一般買賣合同基本相同。因此，在實(shí)踐中遇到商品房預(yù)售合同糾紛缺乏專門的法律規(guī)定時(shí)，應(yīng)按買賣合同一般規(guī)定來(lái)處理。合同有預(yù)約與本約之分，兩者的性質(zhì)及效力不同。筆者認(rèn)為，商品房預(yù)售合同是屬于本約。商品房預(yù)售合同雖名為預(yù)售，但不是買賣預(yù)約，而是本約，是買賣合同。商品房預(yù)售合同，因買賣的房屋在合同成立之時(shí)，并未開工或正在施工，即是將要建設(shè)或正在建設(shè)的房屋，甚至是尚在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)過(guò)程中的樓宇，所以帶有預(yù)售字樣。但雙方關(guān)于房屋面積、價(jià)金、付款方式、交房期限、違約責(zé)任等問(wèn)題均明確約定，無(wú)須將來(lái)另行訂立買賣合同，即可直接依約履行并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，達(dá)到雙方交易目的。商品房預(yù)售合同是一種特殊的房地產(chǎn)買賣合同，它具備房地產(chǎn)買賣合同的一般法律特征之外，還具有如下特征：(1)商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物在簽約時(shí)尚不存在。一般的房屋買賣合同的標(biāo)的物是現(xiàn)成的物，而商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是正在建造的、在未來(lái)約定的時(shí)期內(nèi)竣工的商品房。(2)商品房預(yù)售人在未來(lái)約定的時(shí)間交付商品房，而商品房預(yù)購(gòu)人則預(yù)付商品房?jī)r(jià)金。(3)商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門備案。二、購(gòu)房?jī)?yōu)惠廣告的性質(zhì)和效力在現(xiàn)實(shí)生活中，購(gòu)房?jī)?yōu)惠是商業(yè)常事，這種廣告屢見不鮮。它與通常的廣告有所不同，表現(xiàn)在其吸引顧客的手段不是通常的物美或價(jià)廉，而是優(yōu)惠打折。優(yōu)惠廣告兌現(xiàn)與否直接關(guān)系到當(dāng)事人雙方的利益，并對(duì)社會(huì)信用產(chǎn)生影響。因此，探討優(yōu)惠廣告的性質(zhì)與效力具有重要的法律意義。從利益分析，預(yù)售方做優(yōu)惠廣告旨在吸引和促進(jìn)更多的不特定人與其訂立商品房預(yù)購(gòu)合同，以讓利與雙贏策略獲得自身利益。由于現(xiàn)代商業(yè)快速發(fā)展下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈和購(gòu)房者的眾多，優(yōu)惠廣告最終是服務(wù)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的利益，這應(yīng)成為法律調(diào)整的立足點(diǎn)。從一般法理上講，優(yōu)惠廣告對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具有法律上的約束力，否則顯然不利于規(guī)范商業(yè)信用和保護(hù)廣大購(gòu)房者的利益。試想，如優(yōu)惠廣告因?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)無(wú)約束力而滿天飛，作為社會(huì)秩序的廣大購(gòu)房者的利益亦無(wú)從保護(hù)，最終房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益也將受損。在筆者看來(lái)，優(yōu)惠廣告應(yīng)是附條件的單方承諾行為。簡(jiǎn)言之，即以相對(duì)方訂立合同為條件而給予相對(duì)方一定的優(yōu)惠，該承諾直接約束發(fā)布廣告的商家。單方法律行為也叫單獨(dú)行為，其特點(diǎn)是不需要他人同意即能發(fā)生法律效力。優(yōu)惠廣告從形式即表現(xiàn)為一種承諾，將優(yōu)惠廣告定位于單方行為便于直接而非間接確認(rèn)其對(duì)于廣告主的效力，避免邏輯上的復(fù)雜化和基于邏輯中間環(huán)節(jié)在實(shí)際處理中所產(chǎn)生的諸多問(wèn)題。而這里所附條件即相對(duì)方對(duì)其訂立合同。從利益關(guān)系上看，正是在相對(duì)方與其訂立合同并由此給其帶來(lái)商業(yè)利益的情況下，廣告主才能讓渡部分利益，此前這種利益僅是作為誘引處于假設(shè)或虛擬狀態(tài)。以訂立合同作為兌現(xiàn)讓渡利益的方式，符合優(yōu)惠廣告下當(dāng)事人雙方的實(shí)際。優(yōu)惠廣告與要約邀請(qǐng)相似，但優(yōu)惠廣告不是要約邀請(qǐng)。所謂要約邀請(qǐng)，是指希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。要約邀請(qǐng)有三個(gè)特點(diǎn)：(1)它是指一方邀請(qǐng)對(duì)方向自己發(fā)出要約;(2)它不是一種意思表示，而是事實(shí)行為，是訂立合同的預(yù)備行為;(3)它對(duì)要約邀請(qǐng)人原則上無(wú)約束力，要約邀請(qǐng)人撤回要約，只要沒有給要約善意相對(duì)人造成信賴?yán)娴膿p失，要約邀請(qǐng)人不承擔(dān)法律責(zé)任。一般而言，商業(yè)廣告即屬要約邀請(qǐng)，《合同法》第15條對(duì)此有明確規(guī)定。一般商業(yè)廣告作為要約邀請(qǐng)，在內(nèi)容上并不提出擬訂立合同的主要條款。同時(shí)，商業(yè)廣告發(fā)出后，因根本無(wú)法知道有多少人看到了廣告，亦不知道多少人將作出意向，因此不能使任何人接受廣告的條件便使合同成立，否則廣告人將要承擔(dān)不可預(yù)見的違約責(zé)任。可見，一般商業(yè)廣告的內(nèi)容與其效力是一致的。反之，如果廣告在內(nèi)容上符合要約的規(guī)定，則應(yīng)視為要約，《合同法》第15條對(duì)此亦有規(guī)定。據(jù)此，優(yōu)惠廣告應(yīng)不同于一般商業(yè)廣告，兩者內(nèi)容并不一致。優(yōu)惠廣告通常即涉及合同價(jià)金，而合同價(jià)金顯然不能說(shuō)不是合同的主要條款。因此，優(yōu)惠廣告雖同一般商業(yè)廣告一樣，有推銷某種商品或服務(wù)的作用，但并不等于一般商業(yè)廣告。換言之，優(yōu)惠廣告雖有要約邀請(qǐng)的作用，但并非要約邀請(qǐng)。優(yōu)惠廣告作為附條件單方承諾，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生約束力，在雙方訂立合同時(shí)生效，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不履行其單方承諾的義務(wù)時(shí)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。由此，優(yōu)惠廣告雖非雙方的合同條款，但直接決定雙方的權(quán)利義務(wù)。換言之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者的法律關(guān)系實(shí)際上是廣告和優(yōu)惠廣告的結(jié)合。在雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，如兼涉及合同和優(yōu)惠廣告，應(yīng)作為一個(gè)法律關(guān)系對(duì)待。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在廣告中承諾給與其訂立合同的購(gòu)房者法律上所認(rèn)可和保護(hù)的利益的，此種廣告均屬于以訂立合同為條件的單方承諾，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生法律上的約束力。