商品房預售合同是開發商與買受人針對正在建造中房屋買賣及其他事項的約定，因為它屬于預售合同，因此它不同于一般的買賣合同。今天我們主要來了解一下商品房預售合同的性質是什么，下面我們一起來看看。

商品房預售合同的性質：

(一)商品房預售合同不是預約合同

在合同法中，預約合同是當事人約定將來訂立一定合同的合同;本合同是為了履行預約合同而訂立的合同。預約合同與本合同具有不同的性質和法律效力。預約合同當事人的義務是訂立本合同，所以，當事人一方只能請求對方訂立合同，而不能依預約的本合同內容請求對方履行。商品房預售合同在成立之時;房屋并不存在或尚未建成，所以帶有“預售”的字樣，但商品房預售合同絕不是預約合同。因為：在商品房預售合同中，預售方與預購方關于房屋的坐落與面積、價款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質量、違約責任等都有明確的規定，雙方無須將來另行訂立一個房屋買賣合同，即可以按照商品房預售合同的規定直接履行，并辦理房屋產權過戶登記手續，達到雙方的交易目的。

(二)商品房預售合同不是期貨買賣合同

商品房預售合同的標的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很長。但將商品房預售合同稱之為期貨買賣合同是錯誤的。所謂期貨買賣合同，是指期貨交易所為進行期貨交易而制訂的統一規定商品的等級或證券的種類和數量、交貨期限和地點等的合同，通常采用“標準合同”形式。期貨買賣合同具有如下主要特征：

(1)期貨買賣的標的物的價格不是當事人事先約定的，而是在期貨交易所通過公開競價的方式而確定的;

(2)期貨買賣的標的是合同本身，而不是期貨買賣合同中所約定的貨物;

(3)期貨買賣的主要目的是為了套期保值和價格發現，而不在于獲取現實的貨物，所以，在期貨買賣中，極少有進行實物交割的

(4)期貨買賣的商品必須具備數量大、價格波動大、便于儲存、易于標準化等條件，如糧食、石油、鋼材等。

但是，在商品房預售合同中，

第一，商品房的價格是雙方在訂立合同時就已經明確的，而不是通過公開競價的方式確定的;

第二，商品房預售合同的標的物是商品房，而不是合同本身;

第三，商品房預售合同的目的在于獲取房屋，不具有套期保值和價格發現的功能;第四，由于房屋的面積、坐落、單元等方面存在著諸多的差別，不具有標準化的特征，所以在國際慣例上，房屋不是期貨交易的商品，不能用于期貨交易。

可見，商品房預售合同不是期貨買賣合同。明確商品房預售合同不是期貨買賣合同，可以避免利用商品房預售合同進行變相的期貨交易，以維護房地產市場交易秩序。

(三)商品房預售合同是否為附期限的合同

在民法中，附期限的合同是指以一定的期限到來作為合同效力開始或終止根據的合同。如果所附期限是作為合同效力開始的根據，則該期限為延緩期限;如果所附期限是作為合同效力終止的根據，則該期限為解除期限。在附延緩期限的合同中，合同已經成立，但沒有發生法律效力，雙方當事人都不需要履行自己的義務，也都沒有權利請求對方履行義務。只是在期限到來時，雙方當事人才開始履行義務;在附解除期限的合同中，合同不僅已經成立，而且已經發生法律效力，雙方都已經開始履行自己的義務。在期限到來時，雙方當事人不再履行義務，合同終止。在商品房預售合同中，雙方約定在將來的一定期限交付房屋，這里確實存在一定的“期限”，但這種期限絕不是附期限合同中的“期限”。因為：

其一，如果將商品房預售合同中的“期限”作為附期限合同中的解除期限，則商品房預售合同不僅已經成立，而且已經發生法律效力，但在期限到來時，商品房預售合同終止效力，雙方應當解除合同。這樣，作為預購方就不能取得約定的房屋。顯然，這與當事人訂立商品房預售合同的目的是相違背的;

其二，如果將商品房預售合同中的“期限”作為附期限合同中的延緩期限，則商品房預售合同雖然已經成立，但還沒有發生法律效力，只在期限到來時，商品房預售合同才發生法律效力。這樣，作為預售方就不能要求預購方支付一定的定金或房款。顯然，這也不符合商品房預售合同的要求。可見，商品房預售合同并不是附期限的買賣合同。商品房預售合同中的“期限”是一種履行期限，是當事人履行義務的具體時間。

(四)商品房預售合同不是分期付款買賣合同

在商品房預售合同中，預購方于多數情況下是分期支付房屋的價款，這種作法類似于分期付款買賣，但它不是分期付款買賣合同。其原因有三：

一是分期付款買賣合同的標的物在合同生效后必須交付給買受方，這樣才能實現買受方的經濟目的。可見，分期付款買賣合同的標的物必須是現實存在的物。但在商品房預售合同中，作為標的物的商品房尚不存在或尚在建造中;

二是分期付款買賣合同的買受方在接受標的物后，尚有二期以上的價款需要支付;但商品房預售合同中，預購方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部價款，也可以在取得房屋前分期支付價款。前者是在取得標的物之前的分期付款，而后者是在取得標的物后的分期付款;

三是分期付款買賣合同的功能在于出賣方向買受方融資，以滿足買受方資金不足的需要。而商品房預售合同的功能在于買受方向出賣方融資，以滿足出賣方資金不足的需要。

綜上所述，商品房預售合同不是預約買賣合同、期貨買賣合同、附期限買賣合同、分期付款買賣合同。如果從法律上為商品房預售合同定性，則商品房預售合同屬于遠期交貨合同。所謂遠期交貨合同，是合同雙方當事人在合同中約定在將來的一定期間內交貨的合同。這類買賣合同僅是在交貨期限方面與一般買賣合同有所區別，而在合同的訂立、貨物價格的確定、履行地點等方面與一般買賣合同沒有任何差別。當事人必須在合同規定的期限交貨，否則即應承擔違約責任。

（以上回答發布于2014-05-30，當前相關購房政策請以實際為準）

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商品房預售合同的法律問題商品房預售是我國房地產市場近年出現的新事物，由于它能為房地產開發企業籌集資金，緩解房地產開發企業建設資金的不足，因而成為眾多房地產開發企業競相采用的售房模式。由于商品房預售在我國剛出現不久，國家相關的法律法規尚不完善，導致實踐中出現一些問題。本文擬就商品房預售合同的若干法律問題作一初步探討。一、商品房預售合同的法律性質和特征商品房預售合同是由房地產開發企業(預售方)與購房者(預購方)簽訂，由預購方先支付定金或預付款，預售方在合同約定時間內將建成的商品房所有權轉移給預購方的書面協議。筆者認為，商品房預售合同雙方當事人的行為的本質仍是買賣行為，預購人支付價款是為了取得房屋所有權，開發商接受價款負有交付房屋的義務。商品房預售合同是一種特殊的房地產買賣合同。除其特殊性外，具有買賣合同的一般性質。商品房預售合同有關付款、標的物交付、權利瑕疵擔保和違約責任等條款內容與一般買賣合同基本相同。因此，在實踐中遇到商品房預售合同糾紛缺乏專門的法律規定時，應按買賣合同一般規定來處理。合同有預約與本約之分，兩者的性質及效力不同。筆者認為，商品房預售合同是屬于本約。商品房預售合同雖名為預售，但不是買賣預約，而是本約，是買賣合同。商品房預售合同，因買賣的房屋在合同成立之時，并未開工或正在施工，即是將要建設或正在建設的房屋，甚至是尚在圖紙設計過程中的樓宇，所以帶有預售字樣。但雙方關于房屋面積、價金、付款方式、交房期限、違約責任等問題均明確約定，無須將來另行訂立買賣合同，即可直接依約履行并辦理房屋產權過戶，達到雙方交易目的。商品房預售合同是一種特殊的房地產買賣合同，它具備房地產買賣合同的一般法律特征之外，還具有如下特征：(1)商品房預售合同的標的物在簽約時尚不存在。一般的房屋買賣合同的標的物是現成的物，而商品房預售合同的標的物是正在建造的、在未來約定的時期內竣工的商品房。(2)商品房預售人在未來約定的時間交付商品房，而商品房預購人則預付商品房價金。(3)商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門備案。二、購房優惠廣告的性質和效力在現實生活中，購房優惠是商業常事，這種廣告屢見不鮮。它與通常的廣告有所不同，表現在其吸引顧客的手段不是通常的物美或價廉，而是優惠打折。優惠廣告兌現與否直接關系到當事人雙方的利益，并對社會信用產生影響。因此，探討優惠廣告的性質與效力具有重要的法律意義。從利益分析，預售方做優惠廣告旨在吸引和促進更多的不特定人與其訂立商品房預購合同，以讓利與雙贏策略獲得自身利益。由于現代商業快速發展下房地產開發企業競爭的激烈和購房者的眾多，優惠廣告最終是服務于房地產開發企業自身的利益，這應成為法律調整的立足點。從一般法理上講，優惠廣告對房地產開發企業應具有法律上的約束力，否則顯然不利于規范商業信用和保護廣大購房者的利益。試想，如優惠廣告因對房地產開發企業無約束力而滿天飛，作為社會秩序的廣大購房者的利益亦無從保護，最終房地產開發企業的利益也將受損。在筆者看來，優惠廣告應是附條件的單方承諾行為。簡言之，即以相對方訂立合同為條件而給予相對方一定的優惠，該承諾直接約束發布廣告的商家。單方法律行為也叫單獨行為，其特點是不需要他人同意即能發生法律效力。優惠廣告從形式即表現為一種承諾，將優惠廣告定位于單方行為便于直接而非間接確認其對于廣告主的效力，避免邏輯上的復雜化和基于邏輯中間環節在實際處理中所產生的諸多問題。而這里所附條件即相對方對其訂立合同。從利益關系上看，正是在相對方與其訂立合同并由此給其帶來商業利益的情況下，廣告主才能讓渡部分利益，此前這種利益僅是作為誘引處于假設或虛擬狀態。以訂立合同作為兌現讓渡利益的方式，符合優惠廣告下當事人雙方的實際。優惠廣告與要約邀請相似，但優惠廣告不是要約邀請。所謂要約邀請，是指希望他人向自己發出要約的意思表示。要約邀請有三個特點：(1)它是指一方邀請對方向自己發出要約;(2)它不是一種意思表示，而是事實行為，是訂立合同的預備行為;(3)它對要約邀請人原則上無約束力，要約邀請人撤回要約，只要沒有給要約善意相對人造成信賴利益的損失，要約邀請人不承擔法律責任。一般而言，商業廣告即屬要約邀請，《合同法》第15條對此有明確規定。一般商業廣告作為要約邀請，在內容上并不提出擬訂立合同的主要條款。同時，商業廣告發出后，因根本無法知道有多少人看到了廣告，亦不知道多少人將作出意向，因此不能使任何人接受廣告的條件便使合同成立，否則廣告人將要承擔不可預見的違約責任。可見，一般商業廣告的內容與其效力是一致的。反之，如果廣告在內容上符合要約的規定，則應視為要約，《合同法》第15條對此亦有規定。據此，優惠廣告應不同于一般商業廣告，兩者內容并不一致。優惠廣告通常即涉及合同價金，而合同價金顯然不能說不是合同的主要條款。因此，優惠廣告雖同一般商業廣告一樣，有推銷某種商品或服務的作用，但并不等于一般商業廣告。換言之，優惠廣告雖有要約邀請的作用，但并非要約邀請。優惠廣告作為附條件單方承諾，對房地產開發企業產生約束力，在雙方訂立合同時生效，在房地產開發企業不履行其單方承諾的義務時，應承擔相應責任。由此，優惠廣告雖非雙方的合同條款，但直接決定雙方的權利義務。換言之，房地產開發企業與購房者的法律關系實際上是廣告和優惠廣告的結合。在雙方發生爭議時，如兼涉及合同和優惠廣告，應作為一個法律關系對待。當房地產開發企業在廣告中承諾給與其訂立合同的購房者法律上所認可和保護的利益的，此種廣告均屬于以訂立合同為條件的單方承諾，對房地產開發企業產生法律上的約束力。