要找到工期索賠的原因。
如果 原因是由建設發包方，或者設計方引起的，業主或上級主管部門會制定索賠的相關規定，可以按程序索賠。
詳細計算方法請參照：http://www.xici.net/b893791/d82893145.htm
工程延誤是指工程實施過程中任何一項或多項工作實際完成日期遲于計劃規定的完成日期，從而可能導致整個合同工期的延長。工程工期是施工合同中的重要條款之一，涉及到業主和承包人多方面的權利和義務關系。工程延誤對合同雙方一般都會造成損失。業主因工程不能及時交付使用、投入生產，就不能按計劃實現投資效果，失去盈利機會，損失市場利潤；承包人因工期延誤而會增加工程成本，如現場工人工資開支、機械停滯費用、現場和企業管理費等，生產效率降低，企業信譽受到影響，最終還可能導致合同規定的誤期損害賠償費處罰。因此工程延誤的后果是形式上的時間損失，實質上的經濟損失，無論是業主還是承包人，都不愿意無緣無故地承擔由工程延誤給自己造成的經濟損失。工程工期是業主和承包人經常發生爭議的問題之一，工期索賠在整個索賠中占據了很高的比例，也是承包人索賠的重要內容之一。
1、關于工期延誤的合同一般規定
如果由于非承包人自身原因造成工程延期，在土木工程合同和房屋建造合同中，通常都規定承包人有權向業主提出工期延長的索賠要求，如果能證實因此造成了額外的損失或開支，承包人還可以要求經濟賠償，這是施工合同賦予承包人要求延長工期的正當權利。FIDIC合同條件第44條規定：“如果由于任何種類的額外或附加工程量，或本合同條件中規定的任何原因的拖延，或異常的惡劣氣候條件，或其他可能發生的任何特殊情況，而非由于承包商的違約，使得承包商有理由為完成工程而延長工期，則工程師應確定該項延長的期限，并應相應通知業主和承包商……。”我國建設工程施工合同條件第13條也對工期可以相應順延進行了規定（參見第六章第二節）。此外，英國JCT63合同第23條、JCT80合同第25條和IFC84合同第2.3、2.4、2.5條等也有相近的規定。
2、關于誤期損害賠償費的合同一般規定
如果由于承包人自身原因未能在原定的或工程師同意延長的合同工期內竣工時，承包人則應承擔誤期損害賠償費（見FIDIC第47條，英國JCT63第23條，JCT80第24條，IFC84第2.6、2.7、2.8等條款），這是施工合同賦予業主的正當權利。具體內容主要有兩點：1）如果承包人沒有在合同規定的工期內或按合同有關條款重新確定的延長期限內完成工程時，工程師將簽署一個承包人延期的證明文件。2） 根據此證明文件，承包人應承擔違約責任，并向業主賠償合同規定的延期損失。業主可從他自己掌握的已屬于或應屬于承包人的款項中扣除該項賠償費，且這種扣款或支付，不應解除承包人對完成此項工程的責任或合同規定的承包人的其他責任與義務。｜
3、承包人要求延長工期的目的
1） 根據合同條款的規定，免去或推卸自己承擔誤期損害賠償費的責任。2） 確定新的工程竣工日期及其相應的保修期。3） 確定與工期延長有關的賠償費用，如由于工期延長而產生的人工費、材料費、機械費、分包費、現場管理費、總部管理費、利息、利潤等額外費用。
二、工程延誤的分類、識別與處理原則
1、 工程延誤的分類和識別
整個工程延誤分類見圖15.1。
圖15.1 工程延誤分類圖
1） 按工程延誤原因劃分
（1）因業主及工程師自身原因或合同變更原因引起的延誤
① 業主拖延交付合格的施工現場。在工程項目前期準備階段，由于業主沒有及時完成征地、拆遷、安置等方面的有關前期工作，或未能及時取得有關部門批準的施工執照或準建手續等，造成施工現場交付時間推遲，承包人不能及時進駐現場施工，從而導致工程拖期。
案例15．1 上海市某工程施工中發生有關拆遷的工期索賠。由于施工現場X X X路一側的舊有配電房直接阻擋了承包人的施工，使承包人的導墻和地下連續墻施工停工10天，承包人提出10天的工期索賠。但業主認為該導墻施工不在關鍵線路上而加以拒絕。承包人在對工程網絡計劃分析后，證明由于拖延10天使該導墻施工從原來的非關鍵線路變成了關鍵線路，最后業主同意了3天的工期順延。
② 業主拖延交付圖紙。業主未能按合同規定的時間和數量向承包人提供施工圖紙，尤其是目前國內較多的邊設計、邊施工的項目，從而引起工期索賠。
案例15．2 某工程屋頂梁的配筋圖未能及時交付給承包人，原定93年5月20日交付的圖紙一直拖延至6月底，由于圖紙交付延誤，導致鋼筋訂貨發生困難（訂貨半個月后交付鋼筋）。因此原定6月中旬開始施工的屋頂梁鋼筋綁扎拖至8月初，再加上該地區8月份遇到惡劣的氣候條件，因氣候原因導致工程延誤1周。最后承包人向業主提出8周的工期索賠。③ 業主或工程師拖延審批圖紙、施工方案、計劃等。④ 業主拖延支付預付款或工程款。⑤ 業主提供的設計數據或工程數據延誤。如有關放線的資料不準確。⑥ 業主指定的分包商違約或延誤。
案例15．3 某工程因業主指定分包商分包的地下連續墻施工出現質量問題，結構傾斜，基坑平面尺寸減小，影響了總包商的正常施工，因而總包商向業主提出了工期索賠。⑦ 業主未能及時提供合同規定的材料或設備。
案例15．4 某工程由業主負責供應商品混凝土，但由于供應商產品供不應求，不能及時供應業主要求的商品混凝土，導致承包人樓板澆筑不能按原計劃執行，因此承包人向業主提出了2周的工期索賠要求。⑧ 業主拖延關鍵線路上工序的驗收時間，造成承包人下道工序施工延誤。工程師對合格工程要求拆除或剝露部分工程予以檢查，造成工程進度被打亂，影響后續工程的開展。⑨ 業主或工程師發布指令延誤，或發布的指令打亂了承包人的施工計劃。業主或工程師原因暫停施工導致的延誤。業主對工程質量的要求超出原合同的約定。⑩ 業主設計變更或要求修改圖紙，業主要求增加額外工程，導致工程量增加，工程變更或工程量增加引起施工程序的變動。業主的其他變更指令導致工期延長等。（2）因承包商（人）原因引起的延誤由承包人原因引起的延誤一般是其內部計劃不周、組織協調不力、指揮管理不當等原因引起的。如：①施工組織不當，如出現窩工或停工待料現象。②質量不符合合同要求而造成的返工。③資源配置不足，如勞動力不足，機械設備不足或不配套，技術力量薄弱，管理水平低，缺乏流動資金等造成的延誤。④開工延誤。⑤勞動生產率低。⑥承包人雇傭的分包人或供應商引起的延誤等。顯然上述延誤難以得到業主的諒解，也不可能得到業主或工程師給予延長工期的補償。承包人若想避免或減少工程延誤的罰款及由此產生的損失，只有通過加強內部管理或增加投入，或采取加速施工的措施。（3）不可控制因素導致的延誤 ① 人力不可抗拒的自然災害導致的延誤。如有記錄可查的特殊反常的惡劣天氣、不可抗力引起的工程損壞和修復。
案例15．5 某工程施工中，由于持續下雨，雨量是過去20年平均值的兩倍，致使承包人的施工延誤了34天，承包人要求工程師予以順延工期。監理工程師認為延誤時間中的一半（17天）是一個有經驗的承包人無法預料的，另外的17天為承包人應承擔的正常氣候所影響，即同意延長工期17天。 ② 特殊風險如戰爭、叛亂、革命、核裝置污染等造成的延誤。 ③ 不利的自然條件或客觀障礙引起的延誤等。如現場發現化石、古錢幣或文物。
案例15．6 魯布革CI合同引水系統C2區遇到了相當大的F203斷層及許多大小溶洞，導致施工難度增大，生產效率降低，工期拖延了4.5個月。承包人提出了工期索賠。為了不影響工程按期投產，工程師只批準該單位工程延期3個月，其余1．5個月承包人必須通過加速施工趕回。
案例15．7 某土方工程施工中，發現地下有一現場勘察中未曾發現的供水管道，于是采取將該管道改線的辦法，導致工程量增加，工期延長，為此承包人提出4個月的工期索賠。 ④ 施工現場中其他承包人的干擾。 ⑤ 合同文件中某些內容的錯誤或互相矛盾。 ⑥ 罷工及其他經濟風險引起延誤，如政府抵制或禁運而造成工程延誤；
案例15.8 某項施工合同在履行過程中，承包人因下述三項原因提出工期索賠20天：①由于設計變更，承包人等待圖紙全部停工7天；②在同一范圍內承包人的工人在兩個高程上同時作業，工程師考慮施工安全而下令暫停上部工程施工而延誤工期5天；③因雨影響填筑工程質量，工程師下令工程全部停工8天，等填筑材料含水量降到符合要求后再進行作業。問工程師應批準承包人展延工期多少天？
答：①由于設計變更，承包人等待圖紙的7天停工不屬于承包人的責任，應給予工期補償。②考慮現場施工人員安全而下達的暫時停工令，責任在承包人施工組織不合理，不應批準工期延展。③因雨影響填筑工程的施工質量，要根據當時的降雨記錄來劃分責任歸屬。如果雨量和持續時間超過構成異常惡劣的氣候影響或不可抗力標準，則應按有經驗的承包人不可能合理預見到的異常惡劣自然條件的條款，批準展延8 天工期。如果沒有超過合同內約定的標準，盡管工程師下達了暫停施工令，但責任原因屬于承包人應承擔的風險，即承包人報送工程師批準的施工進度計劃中，他不是按一年365天組織施工，而是除了節假日外還應充分估計到不利于施工的天數而進行施工組織。因此在這種情況下，不應批準該部分的展延工期要求。
2） 按工程延誤的可能結果劃分（1）可索賠延誤 可索賠延誤是指非承包人原因引起的工程延誤，包括業主或工程師的原因和雙方不可控制的因素引起的延誤，并且該延誤工序或作業一般應在關鍵線路上，此時承包人可提出補償要求，業主應給予相應的合理補償。根據補償內容的不同，可索賠延誤可進一步分為以下三種情況：① 只可索賠工期的延誤。這類延誤是由業主、承包人雙方都不可預料、無法控制的原因造成的延誤，如上文所述的不可抗力、異常惡劣氣候條件、特殊社會事件、其他第三方等原因引起的延誤。對于這類延誤，一般合同規定：業主只給予承包人延長工期，不給予費用損失的補償。但有些合同條件（如FIDIC）中對一些不可控制因素引起的延誤，如“特殊風險”和“業主風險”引起的延誤，業主還應給予承包人費用損失的補償。② 只可索賠費用的延誤。這類延誤是指由于業主或工程師的原因引起的延誤，但發生延誤的活動對總工期沒有影響，而承包人卻由于該項延誤負擔了額外的費用損失。在這種情況下，承包人不能要求延長工期，但可要求業主補償費用損失，前提是承包人必須能證明其受到了損失或發生了額外費用，如因延誤造成的人工費增加、材料費增加、勞動生產率降低等。③ 可索賠工期和費用的延誤。這類延誤主要是由于業主或工程師的原因而直接造成工期延誤并導致經濟損失。如業主未及時交付合格的施工現場，既造成承包人的經濟損失，又侵犯了承包人的工期權利。在這種情況下，承包人不僅有權向業主索賠工期，而且還有權要求業主補償因延誤而發生的、與延誤時間相關的費用損失。在正常情況下，對于此類延誤，承包人首先應得到工期延長的補償。但在工程實踐中，由于業主對工期要求的特殊性，對于即使因業主原因造成的延誤，業主也不批準任何工期的延長，即業主愿意承擔工期延誤的責任，卻不希望延長總工期。業主這種做法實質上是要求承包人加速施工。由于加速施工所采取的各種措施而多支出的費用，就是承包人提出費用補償的依據。（2）不可索賠延誤不可索賠延誤是指因可預見的條件或在承包人控制之內的情況、或由于承包人自己的問題與過錯而引起的延誤。如果沒有業主或工程師的不合適行為，沒有上面所討論的其他可索賠情況，則承包人必須無條件地按合同規定的時間實施和完成施工任務，而沒有資格獲準延長工期，承包人不應向業主提出任何索賠，業主也不會給予工期或費用的補償。相反，如果承包人未能按期竣工，還應支付誤期損害賠償費。3）按延誤事件之間的時間關聯性劃分（1）單一延誤單一延誤是指在某一延誤事件從發生到終止的時間間隔內，沒有其他延誤事件的發生，該延誤事件引起的延誤稱為單一延誤或非共同延誤。（2）共同延誤 當兩個或兩個以上的單個延誤事件從發生到終止的時間完全相同時，這些事件引起的延誤稱為共同延誤。共同延誤的補償分析比單一延誤要復雜。圖15.2列出了共同延誤發生的部分可能性組合及其索賠補償分析結果。
圖15.2 共同延誤組合及其補償分析
3）交叉延誤。 當兩個或兩個以上的延誤事件從發生到終止只有部分時間重合時，稱為交叉延誤。由于工程項目是一個復雜的系統工程，影響因素眾多，常常會出現多種原因引起的延誤交織在一起，這種交叉延誤的補償分析比較復雜。實際上，共同延誤是交叉延誤的一種特殊情況。
4）按延誤發生的時間分布劃分
（1）關鍵線路延誤 關鍵線路延誤是指發生在工程網絡計劃關鍵線路上活動的延誤。由于在關鍵線路上全部工序的總持續時間即為總工期，因而任何工序的延誤都會造成總工期的推遲，因此，非承包人原因引起的關鍵線路延誤，必定是可索賠延誤。
（2）非關鍵線路延誤??? 非關鍵線路延誤是指在工程網絡計劃非關鍵線路上活動的延誤。由于非關鍵線路上的工序可能存在機動時間，因而當非承包人原因發生非關鍵線路延誤時，會出現兩種可能性： ①???????? 延誤時間少于該工序的機動時間。在此種情況下，所發生的延誤不會導致整個工程的工期延誤，因而業主一般不會給予工期補償。但若因延誤發生額外開支時，承包人可以提出費用補償要求。 ②???????? 延誤時間多于該工序的機動時間。此時，非關鍵線路上的延誤會全部或部分轉化為關鍵線路延誤，從而成為可索賠延誤。 2、工程延誤的一般處理原則
1）工程延誤的一般處理原則??? 工程延期的影響因素可以歸納為兩大類：第一類是合同雙方均無過錯的原因或因素而引起的延誤，主要指不可抗力事件和惡劣氣候條件等；第二類是由于業主或工程師原因造成的延誤。一般地說，根據工程慣例對于第一類原因造成的工程延誤，承包人只能要求延長工期，很難或不能要求業主賠償損失；而對于第二類原因，假如業主的延誤已影響了關鍵線路上的工作，承包人既可要求延長工期，又可要求相應的費用賠償；如果業主的延誤僅影響非關鍵線路上的工作，且延誤后的工作仍屬非關鍵線路，而承包人能證明因此，如勞動窩工、機械停滯費用等引起的損失或額外開支，則承包人不能要求延長工期，但完全有可能要求費用賠償。
2）共同和交叉延誤的處理原則共同延誤可分兩種情況：在同一項工作上同時發生兩項或兩項以上延誤；在不同的工作上同時發生兩項或兩項以上延誤，是從對整個工程的綜合影響方面講的“共同延誤”。第一種情況主要有以下幾種基本組合：
① 可索賠延誤與不可索賠延誤同時存在。在這種情況下，承包人無權要求延長工期和費用補償。可索賠延誤與不可索賠延誤同時發生時，則可索賠延誤就變成不可索賠延誤，這是工程索賠的慣例之一。
② 兩項或兩項以上可索賠工期的延誤同時存在，承包人只能得到一項工期補償。
③ 可索賠工期的延誤與可索賠工期和費用的延誤同時存在，承包人可獲得一項工期和費用補償。
④ 兩項只可索賠費用的延誤同時存在，承包人可得兩項費用補償。
⑤ 一項可索賠工期的延誤與兩項可索賠工期和費用的延誤同時存在，承包人可獲得一項工期和兩項費用補償。即：對于多項可索賠延誤同時存在時，費用補償可以疊加，工期補償不能疊加，見圖15.2。第二種情況比較復雜。由于各項工作在工程總進度表中所處的地位和重要性不同，同等時間的相應延誤對工程進度所產生的影響也就不同。所以對這種共同延誤的分析就不像第一種情況那樣簡單。比如，不同工作上業主延誤（可索賠延誤）和承包人延誤（不可索賠延誤）同時存在，承包人能否獲得工期延長及經濟補償？對此應通過具體分析才能回答。首先我們要分析不同工作上業主延誤和承包人延誤分別對工程總進度造成了什么影響，然后將兩種影響進行比較，對相互重疊部分按第一種情況的原則處理。最后，看看剩余部分是業主延誤還是承包人延誤造成的，如果是業主延誤造成的，則應該對這一部分給予延長工期和經濟補償；如果是承包人延誤造成的，就不能給予任何工期延長和經濟補償。對其他幾種組合的共同延誤也應具體問題具體分析。對于交叉延誤，可能會出現以下幾種情況，參見圖15.3。具體分析如下：
① 在初始延誤是由承包人原因造成的情況下，隨之產生的任何非承包人原因的延誤都不會對最初的延誤性質產生任何影響，直到承包人的延誤緣由和影響已不復存在。因而在該延誤時間內，業主原因引起的延誤和雙方不可控制因素引起的延誤均為不可索賠延誤。見圖15.3中的（l）～（4）。
② 如果在承包人的初始延誤已解除后，業主原因的延誤或雙方不可控制因素造成的延誤依然在起作用，那么承包人可以對超出部分的時間進行索賠。在圖19．3中（2）和（3）的情況下，承包人可以獲得所示時段的工期延長，并且在圖中（4）等情況下還能得到費用補償。
③ 反之，如果初始延誤是由于業主或工程師原因引起的，那么其后由承包人造成的延誤將不會使業主擺脫（盡管有時或許可以減輕）其責任。此時承包人將有權獲得從業主的延誤開始到延誤結束期間的工期延長及相應的合理費用補償，如圖15.3中（5）～（8）所示。
④ 如果初始延誤是由雙方不可控制因素引起的，那么在該延誤時間內，承包人只可索賠工期，而不能索賠費用，見圖15.3中的（9）～（12）。只有在該延誤結束后，承包人才能對由業主或工程師原因造成的延誤進行工期和費用索賠，如圖15.3中（12）所示。
圖15.2 共同延誤組合及其補償分析
3）交叉延誤。 當兩個或兩個以上的延誤事件從發生到終止只有部分時間重合時，稱為交叉延誤。由于工程項目是一個復雜的系統工程，影響因素眾多，常常會出現多種原因引起的延誤交織在一起，這種交叉延誤的補償分析比較復雜。實際上，共同延誤是交叉延誤的一種特殊情況。
4）按延誤發生的時間分布劃分
（1）關鍵線路延誤 關鍵線路延誤是指發生在工程網絡計劃關鍵線路上活動的延誤。由于在關鍵線路上全部工序的總持續時間即為總工期，因而任何工序的延誤都會造成總工期的推遲，因此，非承包人原因引起的關鍵線路延誤，必定是可索賠延誤。
（2）非關鍵線路延誤 非關鍵線路延誤是指在工程網絡計劃非關鍵線路上活動的延誤。由于非關鍵線路上的工序可能存在機動時間，因而當非承包人原因發生非關鍵線路延誤時，會出現兩種可能性： ① 延誤時間少于該工序的機動時間。在此種情況下，所發生的延誤不會導致整個工程的工期延誤，因而業主一般不會給予工期補償。但若因延誤發生額外開支時，承包人可以提出費用補償要求。 ② 延誤時間多于該工序的機動時間。此時，非關鍵線路上的延誤會全部或部分轉化為關鍵線路延誤，從而成為可索賠延誤。

一、 (一)正常延期交付的處理 正常延期交付主要指由于施工遲延、相關政府手續辦理遲延、市政配套遲延等導致的房屋交付逾期。這種情況下，業主完全可以選擇等待，并要求開發商按合同承擔延期交付房屋的違約責任，這里提醒業主，如合同約定的違約金不能彌補你的經濟損失(以房屋的正常市場租金作為參照)，你可以要求開發商賠償你的經濟損失。 (二)非正常延期交付的處理 非正常延期交付主要指由于開發商經濟實力、相關政府手續違法且無法辦理等，如不幸發生上述情況，建議業主立即退房，如開發商負債已經超過其資產，業主還可以向法院申請開發商破產，以最大限度的保護業主的利益。 (三)買受人的合同解除權 出賣人延期交房，屬于《合同法》第九十四條規定中“當事人一方延期履行主要債務”的情形。按照該條第三項的規定，當事人一方延期履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行的，當事人可以解除合同。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十五條進一步對“合理期限”進行了明確。按照最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十五條的規定，出賣人延期交房的，經買受人催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;延期不行使的，解除權消滅。 (四)出賣人支付違約金或者賠償損失 按照《合同法》以及最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》的有關規定，出賣人延期交付使用房屋的，應當支付違約金或者賠償損失;商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。 逾期交房違約金一般是按日計算的，開發商每逾期一日并產生一日的違約金，違約越久，違約金總數會越多。在訴訟時，開發商會援引《民法通則》、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規定，以違約金過高為由要求人民法院或者仲裁機構適當減少違約金數額。 針對房開商的這一抗辯，房開商主張違約金過高，其應對“違約金過高”負有舉證責任，即應對違約造成的損失負有舉證責任，只有證明違約金確實超過損失的30%，其主張方可成立。否則，每日萬分之幾的違約金并不算“過高”。 二、交房的注意事項 (一)檢驗相關文件是否齊全 1、《竣工驗收備案表》最重要，《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》是目前收房環節中最應該注意的文件。該表是建設部為規范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設計、監理、建設單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工15天內到建設行政主管部門竣工備案。 2、《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。 3、《住宅使用說明書》是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數、墻體結構類型等作出的相關說明和提出注意事項。 4、還要注意開發商能不能提供貨《建設工程質量認定證書》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》以及《實測面積登記表》。 (二)檢驗房屋本身是否合格 1、檢測房屋面積。要求開發商出具《實測面積測繪報告》，根據房屋土地管理局所屬的專業測量單位對每一套房屋面積進行核定所得實測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大;若實測面積誤差超出3%，可以中止收房。 2、檢驗房屋質量。購房者進行房屋驗收時需仔細檢查商品房質量，如果存在問題，及時與開發商協商解決，根據問題的嚴重程度選擇退房或者維修等處理方式。 (三)注意驗收結果 1、房屋檢驗沒有問題的：按實際驗收情況填寫《驗房交接表》等相關文件。 2、如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《驗房交接表》中，作為書面依據，如發展商未準備有關表格，買家應另以書面形式將意見送交發展商。 3、發現問題，買賣雙方可協商解決，如屬可整修內容，應協商并簽署有關整改維修文件，約定下次驗收時間(一般不超過30天)。