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企業(yè)動(dòng)遷有職工安置補(bǔ)償費(fèi)(公司辦公地址搬遷員工有賠償嗎)

首頁(yè) > 勞動(dòng)人事2024-07-20 15:04:49

企業(yè)拆遷員工怎么補(bǔ)償

法律主觀:

一、選擇一次性貨幣補(bǔ)償有權(quán)獲得的補(bǔ)償項(xiàng)目:1、土地、房屋價(jià)值補(bǔ)償土地房屋價(jià)值補(bǔ)償主要包含兩方面,土地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)和房屋重置成新價(jià),土地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)指的是被拆遷人合法用地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)價(jià)值,主要有土地所在的區(qū)位和用途來(lái)決定,企業(yè)的土地用途一般為工業(yè)用途,雖然價(jià)值要低于住宅和商服類(lèi)的土地,但因?yàn)槠髽I(yè)的廠房、倉(cāng)庫(kù)占地較大,所以在拆遷中土地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)往往是很重要的一部分。房屋重置成新價(jià)主要指的是指一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷房屋重置成新平均價(jià),通俗講就是房屋的建造成本價(jià),這個(gè)成本價(jià)是比較固定的,一般都是1500-2000左右。在拆遷的過(guò)程中,拆遷方所委托的評(píng)估公司往往將土地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)和房屋重置成新價(jià)合并計(jì)算,也就是說(shuō),被拆遷人從評(píng)估報(bào)告里看不出來(lái)土地值多少錢(qián),房屋值多少錢(qián),從而也很難去質(zhì)疑其合法性。很多地方的拆遷人甚至?xí)嬖V你,這個(gè)項(xiàng)目的拆遷就沒(méi)有土地的補(bǔ)償項(xiàng)目,如此種種,都是為了掩蓋拆遷方在土地中獲得的巨額利潤(rùn)。2、裝修附屬物補(bǔ)償關(guān)于裝修附屬物補(bǔ)償,各地都有裝修和附屬物的各項(xiàng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施細(xì)則,該項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容主要由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)各地制定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估。此項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容比較固定,彈性空間不大,被拆遷企業(yè)主要應(yīng)當(dāng)審查評(píng)估報(bào)告是否存在缺漏項(xiàng)的情況即可。3、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償停產(chǎn)停業(yè)損失指的企業(yè)因?yàn)椴疬w不能進(jìn)行正常經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的所有損失,在計(jì)算該損失時(shí)不僅應(yīng)當(dāng)考慮被拆遷前的利潤(rùn)損失,還應(yīng)當(dāng)考慮目前的企業(yè)業(yè)務(wù)量、客戶資源以及預(yù)期利益的損失。2011年頒布《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條和第二十三條作出了對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊?guī)定,提出了補(bǔ)償應(yīng)根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。因各地對(duì)停產(chǎn)停業(yè)計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)不一致,各個(gè)企業(yè)的盈利虧損情況也各不相同,因此,停產(chǎn)停業(yè)損失是拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目里彈性最大的一項(xiàng),應(yīng)當(dāng)值得企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注。4、搬遷費(fèi)用、搬遷損失企業(yè)在面臨拆遷時(shí),搬遷費(fèi)除了將企業(yè)所有的機(jī)器設(shè)備、各項(xiàng)生產(chǎn)資料、辦公用品從一個(gè)地方搬遷到另一個(gè)地方所產(chǎn)生的搬遷費(fèi)用,還包括搬遷損失,主要是指這些機(jī)器設(shè)備、生產(chǎn)資料在搬遷過(guò)程中因拆、裝所造成的機(jī)器設(shè)備損失、折舊、損耗等費(fèi)用。如果是大型企業(yè)拆遷,這部分的搬遷損失要委托專(zhuān)門(mén)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。5、各項(xiàng)拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用在拆遷的過(guò)程中,拆遷人為了加快拆遷進(jìn)度,往往會(huì)采取速遷獎(jiǎng)勵(lì)的辦法鼓勵(lì)被拆遷人盡早簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議,搬出被拆遷房屋。各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)的數(shù)額主要由具體的項(xiàng)目實(shí)施意見(jiàn)來(lái)決定。6、職工安置費(fèi)涉及到集體企業(yè)或國(guó)有企業(yè)還有職工安置費(fèi)用,主要是通過(guò)給下崗的職工繳納社會(huì)保險(xiǎn)的方式實(shí)現(xiàn)。二、選擇安置:土地置換或者土地加房屋置換,有權(quán)獲得的補(bǔ)償項(xiàng)目:1、如果你僅僅選擇了土地置換,置換后由企業(yè)在置換來(lái)土地上建設(shè)廠房,那你有權(quán)利獲得地上附著物的補(bǔ)償,具體包括:房屋重置成新價(jià)的補(bǔ)償、地上種植物補(bǔ)償、水泥硬化的地面、以及不可遷移的其他附屬物、機(jī)器設(shè)備的搬遷費(fèi)。2、如何你選擇了土地加房屋安置,至于停產(chǎn)停業(yè)損失,僅僅可以獲得一定時(shí)間段的補(bǔ)償。因?yàn)槟x擇了土地或者房屋置換,那您的停產(chǎn)停業(yè)時(shí)間就能夠確定,可能是一年,也可能是半年,那你獲得也只能是一定時(shí)間段的停產(chǎn)停業(yè)損失。上述即為企業(yè)拆遷怎么補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)內(nèi)容。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》明確規(guī)定了拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn),因?yàn)椴疬w必定會(huì)為企業(yè)帶來(lái)一定程度的損失,所拆遷部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定給予企業(yè)應(yīng)得的補(bǔ)償,如果企業(yè)未獲得相應(yīng)補(bǔ)償或補(bǔ)償不足,可依法進(jìn)行維權(quán)。

法律客觀:

《勞動(dòng)合同法》第四十七條 經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償按勞動(dòng)者在本單位工作的年限,每滿一年支付一個(gè)月工資的標(biāo)準(zhǔn)向勞動(dòng)者支付。六個(gè)月以上不滿一年的,按一年計(jì)算;不滿六個(gè)月的,向勞動(dòng)者支付半個(gè)月工資的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。勞動(dòng)者月工資高于用人單位所在直轄市、設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府公布的本地區(qū)上年度職工月平均工資三倍的,向其支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)按職工月平均工資三倍的數(shù)額支付,向其支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)哪晗拮罡卟怀^(guò)十二年。本條所稱(chēng)月工資是指勞動(dòng)者在勞動(dòng)合同解除或者終止前十二個(gè)月的平均工資。

公司拆遷,給員工怎么補(bǔ)償

一般來(lái)說(shuō),如果你在該公司沒(méi)有滿一年的話,也會(huì)算作一年來(lái)由此賠償你一個(gè)月的工資賠償金,并且公司有義務(wù)在搬遷前一個(gè)月通知工作人員,讓他們做好心理準(zhǔn)備,如果公司沒(méi)有提前一個(gè)月通知的話,那么工作人員可以向公司提起雙倍的工資賠償金。

對(duì)于公司搬遷,如果公司搬遷的新地址是當(dāng)初簽訂勞動(dòng)合同時(shí),所規(guī)定的地理范圍之內(nèi)或者當(dāng)初公司明確說(shuō)了要搬遷到哪里,這種情況工作人員應(yīng)該遵從公司的搬遷,繼續(xù)履行勞動(dòng)合同。

但是,如果沒(méi)有出現(xiàn)前兩者的情況,并且由于公司搬遷的新地址,對(duì)其工作人員發(fā)生了巨大的改變,這時(shí)候公司就應(yīng)該與工作人員進(jìn)行協(xié)商,確定可以去新地址工作的,就繼續(xù)履行勞動(dòng)合同,如果不能夠去的,則解除勞動(dòng)合同。

并且對(duì)于不能去需要解除勞動(dòng)合同的人來(lái)說(shuō),也是需要提前30天向公司進(jìn)行書(shū)面的申請(qǐng),如果你是屬于公司馬上搬遷,你卻要解除勞動(dòng)關(guān)系的話,那么則需要向公司支付一個(gè)月的工資來(lái)解除雙方的勞動(dòng)合同。并且如果是提前了30天進(jìn)行申請(qǐng)的話,當(dāng)和公司解除勞動(dòng)關(guān)系之后,該公司應(yīng)當(dāng)支付一個(gè)月的工資補(bǔ)償金。

二、企業(yè)拆遷補(bǔ)償方式

(一)拆遷資產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)用

包括:無(wú)法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物,以及確因搬遷而發(fā)生損失的機(jī)器設(shè)備而生的補(bǔ)償?shù)取?/p>

1、實(shí)踐中關(guān)于土地補(bǔ)償費(fèi)用存在的問(wèn)題企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地一般是通過(guò)租賃得來(lái)。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定,拆遷補(bǔ)償對(duì)象是國(guó)有土地上的建筑物及附屬物,對(duì)空地或凈地的補(bǔ)償,拆遷法規(guī)并沒(méi)有做出統(tǒng)一的規(guī)定。對(duì)集體土地上的建筑物拆遷也沒(méi)用規(guī)定。

2、房屋、建筑物補(bǔ)償費(fèi)用確定問(wèn)題對(duì)于房屋、建筑物的補(bǔ)償,應(yīng)當(dāng)以相關(guān)房產(chǎn)證明登記的建筑面積為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)闅v史原因無(wú)法辦理房產(chǎn)證明和土地證明的,可經(jīng)實(shí)際丈量確定。房屋、建筑物的價(jià)值一般應(yīng)由拆遷人、被拆遷人共同委托評(píng)估公司,評(píng)估公司根據(jù)相關(guān)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),確定房屋、建筑物的實(shí)際價(jià)值。

3、設(shè)備補(bǔ)充費(fèi)用按照重置成新價(jià)計(jì)算設(shè)備搬遷安裝費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按國(guó)家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算。機(jī)器設(shè)備分為兩類(lèi):一類(lèi)是可搬遷設(shè)備;二是不可搬遷設(shè)備。可搬遷設(shè)備因拆遷而引起的損失費(fèi)又可分為實(shí)物損失費(fèi)和功能損失費(fèi)。實(shí)物損失費(fèi)包括拆卸費(fèi)用、運(yùn)輸費(fèi)用、安裝費(fèi)用、調(diào)試費(fèi)用等。

功能損失費(fèi)用包括搬遷引起的機(jī)器精度下降、不合格產(chǎn)品的增多。對(duì)于不可搬遷設(shè)備,拆遷會(huì)導(dǎo)致該設(shè)備的廢棄,故應(yīng)結(jié)合其成新和重置價(jià),計(jì)算設(shè)備重置成新價(jià),對(duì)所有人進(jìn)行補(bǔ)償。

在拆遷的實(shí)際操作中,拆遷非住宅房屋,其設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用,每個(gè)地方應(yīng)當(dāng)有確定的標(biāo)準(zhǔn);無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備,按照設(shè)備重置價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償。

擴(kuò)展資料

拆遷補(bǔ)償費(fèi)用

包括搬遷前期費(fèi)用和搬遷過(guò)程中發(fā)生的停工費(fèi)用、機(jī)器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費(fèi)用以及物資的拆卸、包裝和運(yùn)輸、解聘員工補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。

1、設(shè)備搬遷安裝費(fèi)

對(duì)于可搬遷的設(shè)備,應(yīng)當(dāng)本著繼續(xù)利用的原則,進(jìn)行異地搬遷安裝,繼承投入使用。據(jù)此產(chǎn)生的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用是拆遷引起的必然損失,拆遷人應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。

2、解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)用

因拆遷而解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)用,在法律法規(guī)政策性文件中并沒(méi)有詳細(xì)性規(guī)定,屬于拆遷當(dāng)事人相互協(xié)商爭(zhēng)取的項(xiàng)目。拆遷如果導(dǎo)致員工解聘,那么,應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體與員工簽訂的勞動(dòng)合同,結(jié)合勞動(dòng)法有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。

非承租企業(yè)的拆遷補(bǔ)償:

關(guān)于非承租企業(yè)的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題除上述應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用之外,至少還應(yīng)當(dāng)包括以下兩個(gè)方面的補(bǔ)償:

1,廠房及其他不動(dòng)產(chǎn)的征收補(bǔ)償。該部分補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一般由省、市政府制定,或者按照重置成新價(jià),由雙方共同指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

2,收回土地使用權(quán)的應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。但在辦案實(shí)踐中,所謂的“適當(dāng)”很難界定,各地相差懸殊,需要律師在辦案過(guò)程中,根據(jù)具體案件的不同情況,制定解決方案。

3,關(guān)于劃撥取得土地使用權(quán)的,是否給予補(bǔ)償問(wèn)題,理論界意見(jiàn)不一,筆者認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償,并且給予的補(bǔ)償不應(yīng)少于出讓的土地。

參考資料來(lái)源:百度百科-房屋拆遷補(bǔ)償

國(guó)家對(duì)企業(yè)拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

法律主觀:

根據(jù)相關(guān)規(guī)定,就企業(yè) 拆遷補(bǔ)償 標(biāo)準(zhǔn)如下:一是 拆遷 資產(chǎn)的補(bǔ)償費(fèi)用,包括:無(wú)法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物,以及確因搬遷而發(fā)生損失的機(jī)器設(shè)備而生的補(bǔ)償?shù)? 二是停產(chǎn)停業(yè)損失,以實(shí)際情況而定,一般既包括實(shí)際經(jīng)營(yíng)損失也可酌情包括預(yù)期經(jīng)營(yíng)損失; 三是拆遷補(bǔ)償費(fèi)用,包括搬遷前期費(fèi)用和搬遷過(guò)程中發(fā)生的停工費(fèi)用、機(jī)器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費(fèi)用以及物資的拆卸、包裝和運(yùn)輸、解聘員工補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用; 四是基于拆遷政策發(fā)生的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用,包括速遷費(fèi)、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。 (一)拆遷資產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)用 1、實(shí)踐中關(guān)于土地補(bǔ)償費(fèi)用存在的問(wèn)題。 企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地一般是通過(guò)租賃得來(lái)。租賃的土地分為租賃國(guó)有土地和租賃 集體土地 兩種。企業(yè)拆遷必然會(huì)導(dǎo)致這種租賃關(guān)系的終止,那么企業(yè)在 租賃合同 中的期待利益如何保障根據(jù)《條例》規(guī)定,拆遷補(bǔ)償對(duì)象是國(guó)有土地上的建筑物及附屬物,對(duì)空地或凈地的補(bǔ)償,拆遷 法規(guī) 并沒(méi)有做出統(tǒng)一的規(guī)定。對(duì)集體土地上的建筑物拆遷也沒(méi)用規(guī)定。 也有直接通過(guò)招拍掛或劃撥的方式取得國(guó)有 土地使用權(quán) 的。但土地管理法中關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)收回方面,僅規(guī)定給予適當(dāng)補(bǔ)償,但沒(méi)有詳細(xì)的規(guī)定。 全國(guó)各地方的拆遷土地補(bǔ)償,往往與房屋、建筑物補(bǔ)償計(jì)算在一起,不明晰、不透明的情況大量存在,使得權(quán)利人的權(quán)益無(wú)法獲得相應(yīng)的合理補(bǔ)償。同時(shí),這也是我們立法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)在制訂法律、法規(guī)和政策性文件的時(shí)候,應(yīng)當(dāng)加以保護(hù)的地方,希望有關(guān)部門(mén)能夠引起重視。 2、房屋、建筑物補(bǔ)償費(fèi)用確定問(wèn)題。 對(duì)于房屋、建筑物的補(bǔ)償,應(yīng)當(dāng)以相關(guān) 房產(chǎn)證 明登記的建筑面積為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)闅v史原因無(wú)法 辦理房產(chǎn)證 明和土地證明的,可經(jīng)實(shí)際丈量確定。房屋、建筑物的價(jià)值一般應(yīng)由拆遷人、被拆遷人共同委托評(píng)估公司,評(píng)估公司根據(jù)相關(guān)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),確定房屋、建筑物的實(shí)際價(jià)值。 3、設(shè)備補(bǔ)充費(fèi)用按照重置成新價(jià)計(jì)算 設(shè)備搬遷安裝費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按國(guó)家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算。機(jī)器設(shè)備分為兩類(lèi):一類(lèi)是可搬遷設(shè)備;二是不可搬遷設(shè)備;可搬遷設(shè)備因拆遷而引起的損失費(fèi)又可分為實(shí)物損失費(fèi)和功能損失費(fèi)。實(shí)物損失費(fèi)包括拆卸費(fèi)用、運(yùn)輸費(fèi)用、安裝費(fèi)用、調(diào)試費(fèi)用等。功能損失費(fèi)用包括搬遷引起的機(jī)器精度下降、不合格產(chǎn)品的增多。對(duì)于不可搬遷設(shè)備,拆遷會(huì)導(dǎo)致該設(shè)備的廢棄,故應(yīng)結(jié)合其成新和重置價(jià),計(jì)算設(shè)備重置成新價(jià),對(duì)所有人進(jìn)行補(bǔ)償。 在拆遷的實(shí)際操作中,拆遷非住宅房屋,其設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用,每個(gè)地方應(yīng)當(dāng)有確定的標(biāo)準(zhǔn);無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備,按照設(shè)備重置價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償。 (二)停產(chǎn)停業(yè)損失 該部分是法律實(shí)踐中出現(xiàn)爭(zhēng)執(zhí)較大的部分,我認(rèn)為停產(chǎn)停業(yè)費(fèi)用不僅應(yīng)當(dāng)包括原材料、半成品等物品的實(shí)際損失,還應(yīng)當(dāng)包括按照往年同一時(shí)期的實(shí)際銷(xiāo)售額或利潤(rùn)額確定補(bǔ)償數(shù)額。這部分費(fèi)用,往往是直接影響企業(yè)賠償總額的部分,因此,也是 律師 維權(quán)的重中之重。 《條例》第二十三條規(guī)定對(duì)因 征收房屋 造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償,根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。具體標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法該條例并沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定,其他法律、行政法規(guī)也沒(méi)有進(jìn)行規(guī)定。在法律實(shí)踐中,補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)、依據(jù)常常由市一級(jí)地方政府以政策性文件規(guī)定,各地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同,計(jì)算方法也不同,這在立法上未免是一個(gè)遺憾。 (三)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 1、設(shè)備搬遷安裝費(fèi) 對(duì)于可搬遷的設(shè)備,應(yīng)當(dāng)本著繼續(xù)利用的原則,進(jìn)行異地搬遷安裝, 繼承 投入使用。據(jù)此產(chǎn)生的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用是拆遷引起的必然損失,拆遷人應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。 2、解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)用。 因拆遷而解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)用,在法律法規(guī)政策性文件中并沒(méi)有詳細(xì)性規(guī)定,屬于拆遷當(dāng)事人相互協(xié)商爭(zhēng)取的項(xiàng)目。拆遷如果導(dǎo)致員工解聘,那么,應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體與員工簽訂的 勞動(dòng)合同 ,結(jié)合 勞動(dòng)法 有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。 (四)基于拆遷政策發(fā)生的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用 在拆遷的過(guò)程中,拆遷人為了加快拆遷進(jìn)度,拆遷人往往會(huì)采取速遷獎(jiǎng)勵(lì)的辦法鼓勵(lì)被拆遷人、承租人盡早簽訂 拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議 ,搬出拆遷范圍。獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用金額的大小,由拆遷人根據(jù)拆遷實(shí)際確定,也可由拆遷人、被拆遷人、實(shí)際承租人之間協(xié)商確定。應(yīng)當(dāng)注意的是,如果被拆遷廠房的所有人和使用人發(fā)生分離時(shí),獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)支付給實(shí)際使用被拆遷廠房的承租人,這已經(jīng)由政策性文件進(jìn)行規(guī)定,也是合情合理的做法。 二、企業(yè)拆遷過(guò)程中,企業(yè)主應(yīng)當(dāng)如何維權(quán)(以承租企業(yè)為例) 事實(shí)上,拆遷人與被拆遷人在協(xié)商補(bǔ)償、訂立補(bǔ)償安置協(xié)議的過(guò)程中,承租人也沒(méi)有權(quán)利參與到其中來(lái)。這樣一來(lái),一旦面臨拆遷,作為承租人的企業(yè)想獲取補(bǔ)償就會(huì)陷入非常被動(dòng)的局面。在現(xiàn)實(shí)生活中,因歷史上的改制原因,國(guó)有企業(yè)改制不徹底、集體企業(yè)轉(zhuǎn)型不成功,企業(yè)產(chǎn)權(quán)、廠房產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)權(quán)屬混亂不清等情況,導(dǎo)致企業(yè)以承租人的身份從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的情況非常之多。那么,承租企業(yè)面臨拆遷應(yīng)當(dāng)如何為自己爭(zhēng)取利益呢 1、承租企業(yè)在拆遷前的準(zhǔn)備 許多被拆遷企業(yè)、承租企業(yè)在面臨拆遷的時(shí)候,往往抱有一種“等”、“耗”、“拖”的態(tài)度。他們認(rèn)為,只要我能拖得住撐得久,動(dòng)遷組終會(huì)因?yàn)椴疬w進(jìn)度的壓力而接受被拆遷人提出的補(bǔ)償條件。事實(shí)上,這是一種非常錯(cuò)誤的想法。 首先,法律上規(guī)定了“久拖不搬”的強(qiáng)制手段。《 行政強(qiáng)制法 》和《條例》確立了行政強(qiáng)拆和司法強(qiáng)拆的兩種救濟(jì)手段,面臨被拆遷人、承租人“久拖不搬”的情況,拆遷人有權(quán)依照法律程度申請(qǐng) 強(qiáng)制拆遷 ,被拆遷人、拆遷關(guān)系人意圖想通過(guò)“拖”的方式而阻止拆遷人的拆遷,這是不現(xiàn)實(shí)的想法; 其次,在以前的拆遷案例中確實(shí)存在因時(shí)間拖得過(guò)久,拆遷人給予被拆遷人較高補(bǔ)償?shù)那闆r,但我們不能把給予較高補(bǔ)償?shù)脑蚝?jiǎn)單歸于“等”、“耗”、“拖”。拆遷是一種依法而為之的法律行為,哪些項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償、哪些情形應(yīng)當(dāng)照顧、基于何種標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償,都是經(jīng)由法律、法規(guī)、地方政策性文件所規(guī)范的,所有的拆遷補(bǔ)償都是納入到法律、法規(guī)、政策性文件中的,而不是拆遷人自主決定的事情。 再次,抱有“等”、“耗”、“拖”想法的被拆遷人往往把全部精力集中于補(bǔ)償款的安置上,而忽視了補(bǔ)償款分割的法律風(fēng)險(xiǎn)化解。律師在辦案的過(guò)程中,經(jīng)常會(huì)遇到這種情況:在補(bǔ)償款談妥之前,被拆遷人、承租人往往站成一線,共進(jìn)共退,以圖爭(zhēng)取更多的利益。而一旦補(bǔ)償款落實(shí)之后,被拆遷人、承租人以及拆遷關(guān)系人會(huì)因?yàn)橹暗臋?quán)屬約定不明而再起 訴訟 ,請(qǐng)求法院依法為其進(jìn)行動(dòng)遷款的分割,拆遷之事本已麻煩甚多,再加上動(dòng)遷款的分割,更容易出現(xiàn)親朋關(guān)系破裂、子女關(guān)系緊張的情況。而這一切,其實(shí)都可以通過(guò)拆遷前的準(zhǔn)備,通過(guò)約定各方權(quán)利的方式,很容易地把拆遷后的法律風(fēng)險(xiǎn)給化解掉。但很多拆遷人、拆遷關(guān)系人并沒(méi)有注意到這一點(diǎn),而徒增許多煩惱和糾紛。 2、承租企業(yè)在拆遷前可以做的準(zhǔn)備工作有: (1)深度審查拆遷中的各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系,確定因拆遷而發(fā)生關(guān)系的各方主體 與住宅房屋拆遷相比,非住宅房屋拆遷(企業(yè)拆遷)因?yàn)橥恋亍⒎课莸臋?quán)屬關(guān)系復(fù)雜,在拆遷過(guò)程中會(huì)有更多的拆遷關(guān)系人在里面。如果被拆遷房屋是自有產(chǎn)權(quán)辦公用房,并享有完整的國(guó)有土地使用權(quán),被拆遷人就是被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)人,拆遷關(guān)系主體就是拆遷人、被拆遷人。有些房屋是租賃辦公用房,拆遷關(guān)系主體則有拆遷人、被拆遷人和承租人三方主體。值得引起注意的是,集體土地上的私有企業(yè)拆遷以及國(guó)有改制不徹底的企業(yè)拆遷,因原有權(quán)屬不明,甚至 土地轉(zhuǎn)讓合同 無(wú)效等各種在法律規(guī)范之外的事實(shí)出現(xiàn),使得各方主體權(quán)利義務(wù)不清楚,拆遷獲得補(bǔ)償款后往往更容易發(fā)生糾紛。由此,律師提示:對(duì)于產(chǎn)權(quán)歸屬不明確的企業(yè),在拆遷實(shí)施后、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立前這段時(shí)間內(nèi),建議咨詢(xún)或者聘請(qǐng)律師介入,以合同約定或者其他法定形式把拆遷各方的權(quán)利、動(dòng)遷款分割方案做民事權(quán)利的約定,以有效化解可能發(fā)生的法律風(fēng)險(xiǎn)。 (2)積極準(zhǔn)備對(duì)被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系證明、現(xiàn)有設(shè)備清單、勞動(dòng)合同的備案核查、裝修裝潢費(fèi)用支出等相關(guān)材料證明 有很多當(dāng)事人并沒(méi)有預(yù)估到相關(guān)材料證明是件很復(fù)雜的事情,臨到限期,匆匆估算企業(yè)內(nèi)的設(shè)備數(shù)目,對(duì)因拆遷而引起的設(shè)備遷移費(fèi)、哪些設(shè)備遷移動(dòng)是損害設(shè)備價(jià)值的沒(méi)有進(jìn)行精細(xì)的清點(diǎn)核查,而使被拆遷企業(yè)、承租企業(yè)在安置補(bǔ)償時(shí)相當(dāng)被動(dòng)。常言道,破家值萬(wàn)貫,對(duì)企業(yè)資產(chǎn)設(shè)備的核查應(yīng)當(dāng)是一個(gè)細(xì)致、認(rèn)真的工作,應(yīng)當(dāng)提前介入,為后來(lái)的評(píng)估做好準(zhǔn)備。被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系證明主要有房產(chǎn)證、土地證或者租賃合同、土地轉(zhuǎn)讓合同等文件;現(xiàn)有設(shè)備清單指企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中實(shí)際使用的設(shè)備價(jià)格、規(guī)格、數(shù)量、使用年限、有無(wú) 抵押 等情況的清單。 勞動(dòng)合同的備案核查是指企業(yè)與本企業(yè)實(shí)際用工之間訂立的勞動(dòng)合同,以證明本企業(yè)內(nèi)共有多少在職員工,勞動(dòng)期限如何等。如有事實(shí)勞動(dòng)情形的,建議應(yīng)盡快補(bǔ)充勞動(dòng)合同,以證明雙方的 勞動(dòng)關(guān)系 。另外, 社會(huì)保險(xiǎn) 繳納情況、 工資 單等實(shí)際證明企業(yè)員工報(bào)酬情況的材料證明也應(yīng)一并整理并列清單。裝修裝潢費(fèi)用的支出也應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的發(fā)票 證據(jù) 予以證明,如果協(xié)商確定裝修裝潢費(fèi)用的補(bǔ)償,可依照裝修裝潢費(fèi)用的原始支出、使用年限、現(xiàn)在狀況等參數(shù)進(jìn)行協(xié)商;如果依照評(píng)估確定裝修裝潢費(fèi)用的補(bǔ)償,也應(yīng)提交相應(yīng)數(shù)據(jù)及證明材料,以便對(duì)裝修裝潢費(fèi)用進(jìn)行合理的評(píng)估。 (3)聘請(qǐng)律師介入,在專(zhuān)業(yè)律師的指導(dǎo)下制定拆遷策略 拆遷涉及范圍廣、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)各有差異,而且拆遷人在拆遷中往往有著更優(yōu)勢(shì)的地位,使得很多被拆遷人、拆遷關(guān)系人 “怕”拆遷。“怕”的原因無(wú)外乎兩點(diǎn):一是拆遷跨度時(shí)間長(zhǎng),繁瑣事情多,很多企業(yè)初次接觸拆遷,對(duì)此束手無(wú)策;二是缺乏相關(guān)的拆遷 法律知識(shí) ,在與拆遷人交涉的過(guò)程中怕吃虧。鑒于拆遷的復(fù)雜性和專(zhuān)業(yè)性,對(duì)于法律關(guān)系復(fù)雜的拆遷聘請(qǐng)拆遷律師介入是非常有必要的。 3、拆遷實(shí)施中,拆遷人應(yīng)對(duì)承租企業(yè)補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目 如前所述,在法律實(shí)踐中,企業(yè)拆遷補(bǔ)償主要分為四部分:一是拆遷資產(chǎn)補(bǔ)償,包括無(wú)法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物,以及確因搬遷而發(fā)生損失的機(jī)器設(shè)備而生的補(bǔ)償;二停產(chǎn)停業(yè)損失。三是拆遷費(fèi)用補(bǔ)償,包括搬遷前期費(fèi)用和搬遷過(guò)程中發(fā)生的停工費(fèi)用、機(jī)器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費(fèi)用以及物資的拆卸、包裝和運(yùn)輸、解聘員工補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。四是基于拆遷政策發(fā)生的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用,包括速遷費(fèi)、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。

法律客觀:

根據(jù)《國(guó)有土地上 房屋征收與補(bǔ)償條例 》第23條規(guī)定:對(duì)因 征收房屋 造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償,根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的

企業(yè)拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)是足額支付拆遷安置費(fèi)用(房屋補(bǔ)償費(fèi)與裝修費(fèi))、實(shí)際經(jīng)營(yíng)損失(因搬遷機(jī)器設(shè)備發(fā)生損失的補(bǔ)償費(fèi)與停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi))、預(yù)期經(jīng)營(yíng)損失(停工費(fèi)與解聘員工補(bǔ)償費(fèi))等。
法律依據(jù)
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條
作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括:
(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;
(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;
(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。
市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法,對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

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