一件拍賣品能否成功的拍賣與其底價(jià)即保留價(jià)的確定至關(guān)重要。眾所周知，即使是一件珍貴緊俏的物品，若底價(jià)奇高，也是很難賣的出去，正所謂“曲高和寡”。若底價(jià)極低，則會損害委托人的利益。房地產(chǎn)作為拍品亦如此。要確保拍賣成功，就必須在實(shí)施拍賣前，科學(xué)合理的確定拍賣底價(jià)。那么，如何做到科學(xué)合理的確定房地產(chǎn)拍賣底價(jià)呢？結(jié)合自己從事房地產(chǎn)拍賣的實(shí)踐活動(dòng)和房地產(chǎn)特性，從以下幾個(gè)方面做粗淺的闡述。　　實(shí)地勘察，洞察瑕疵在確定房地產(chǎn)拍賣底價(jià)方面有的采取委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評估確定，有的根據(jù)委托人的意見確定，有的則采取委托人與拍賣人協(xié)商確定。總之，不管采取何種方式確定拍賣底價(jià)，都要求拍賣師對拍賣房地產(chǎn)了如指掌，對其價(jià)值和市場價(jià)格做到心中有數(shù)，要做到這一點(diǎn)就要求拍賣師必須親自進(jìn)行實(shí)地勘察。主要做好以下幾方面的工作。　　1．文繪制草圖，查看四至界點(diǎn)，建筑面積，結(jié)構(gòu)，層數(shù)，用途，看產(chǎn)籍檔案、所有權(quán)證與實(shí)物三者是否完全相符。　　2．分部分項(xiàng)進(jìn)行測查，鑒定成新，對基礎(chǔ)、主體、屋面及內(nèi)外裝飾、設(shè)施等損壞程度做詳細(xì)記錄，以掌握構(gòu)成拍賣房地產(chǎn)的價(jià)格的內(nèi)在要素狀況和瑕疵。　　3．觀察戶外景觀，周圍自然環(huán)境，了解房地產(chǎn)所處區(qū)域人文環(huán)境，交通狀況、市政基礎(chǔ)設(shè)施，繁華程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格和供需關(guān)系的外部因素。　　4．了解拍賣房地產(chǎn)的經(jīng)常性費(fèi)用繳納情況，如煤氣費(fèi)，采暖費(fèi)，維修費(fèi)以及其他稅費(fèi)，拍賣師只有對上述諸方面進(jìn)行詳細(xì)了解記錄，進(jìn)行綜合分析，才能對拍賣房地產(chǎn)做到洞察瑕疵，只有洞察瑕疵才能在洽談確定拍賣底價(jià)時(shí)處于有利地位。　　評估測算，做到心中有價(jià)　　作為一個(gè)專業(yè)從事房地產(chǎn)拍賣的拍賣師，經(jīng)過現(xiàn)地實(shí)勘，掌握了詳實(shí)的第一手材料還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，他必須具備初步的建筑經(jīng)濟(jì)知識，能夠進(jìn)行一般的建筑成本概算。而且要了解本地乃至全國房地產(chǎn)市場狀況和行情。最好他能夠是一個(gè)房地產(chǎn)評估方面的行家里手，這樣，才能應(yīng)用自己具備各方面的綜合知識和掌握的第一手材料對將要進(jìn)行拍賣的房地產(chǎn)進(jìn)行評估測算。這里要強(qiáng)調(diào)的是對不同結(jié)構(gòu)，不同用途，不同區(qū)域的不同拍賣時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)要采用不同評估方法進(jìn)行評估測算。　　下面就測算房地產(chǎn)拍賣底價(jià)的常用方法簡述如下。考試大　　1．對于任何一宗房地產(chǎn)拍賣底價(jià)的評估測算，最基本的方法是成本估法，它是一種以建造房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各種費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤和稅費(fèi)，扣除折舊因素來確定房地產(chǎn)價(jià)格的，它是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論的產(chǎn)物，用這種方法測算所得房地產(chǎn)價(jià)格，是房地產(chǎn)最低值。但房地產(chǎn)的拍賣價(jià)格往往反映房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)市場價(jià)格，因此僅用成本估價(jià)法來確定拍賣底價(jià)是不科學(xué)的，也是不易被委托人接受的，它只能作為拍賣師心目中的一個(gè)最低參考值。要科學(xué)合理地測算房地產(chǎn)拍賣底價(jià)，還必須輔之以其他估價(jià)方法進(jìn)行綜合評估。　　2．最能反映拍賣房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)市場價(jià)格的評估方法當(dāng)屬市場比較法，它的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易市場中的類比替代原理，也就是在測算房地產(chǎn)拍賣底價(jià)時(shí)，將拍賣標(biāo)的房地產(chǎn)與在近期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，用已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)既知價(jià)格相比照，對交易的時(shí)間因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素等進(jìn)行分析，綜合修正，測算所得價(jià)格即為該房地產(chǎn)拍賣時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)格。應(yīng)用這一方法測算評估，要求拍賣師掌握足夠數(shù)量的真實(shí)的交易實(shí)例。有條件的可以收集整理建立房地產(chǎn)市場交易實(shí)例資料庫，以備測算底價(jià)之用。值得注意的是，應(yīng)用市場比較法，雖然適合任何類型的房地產(chǎn)拍賣底價(jià)的測算，但因?yàn)槭袌鍪莿?dòng)態(tài)的、隨機(jī)的，所以要隨時(shí)間的變動(dòng)而進(jìn)行時(shí)間價(jià)值的修正。有時(shí)市場不確定因素導(dǎo)致測算結(jié)果偏高，不利拍賣成交，因此在拍賣實(shí)踐中經(jīng)常采取成本法和市場比較法測算的均值下限作為拍賣師心目中的基本保留價(jià)。　　3．對于一些特殊的拍賣房地產(chǎn)，如地處繁華黃金地段的商業(yè)用途房地產(chǎn)的拍賣底價(jià)，用成本法評估測算結(jié)果與實(shí)際市場價(jià)值大相徑庭，相差甚遠(yuǎn)。且市場交易實(shí)例可比性不強(qiáng)，人們對擁有這樣的房地產(chǎn)預(yù)期未來的價(jià)值和收益又十分看好。在這種情況下，最佳的拍賣底價(jià)測算方法莫過于采用收益資本化法對拍賣房地產(chǎn)進(jìn)行評估測算，以使其在實(shí)施拍賣時(shí)實(shí)現(xiàn)其最高價(jià)值。