買房，幾乎是每個(gè)人都會(huì)接觸到的事。但在商品房買賣中其實(shí)存在諸多法律風(fēng)險(xiǎn)，最需要警惕的就是商品房買賣合同無(wú)效的情況，因?yàn)楹贤墙灰椎闹匾獞{證，如果合同無(wú)效，將導(dǎo)致嚴(yán)重的后果。商品房買賣合同無(wú)效的情況大體可分為兩大類。第一個(gè)大類是所有合同都適用的合同無(wú)效的情況，具體包括：1、無(wú)民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效;2、限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同無(wú)效;3、雙方惡意串通損害國(guó)家、集體和第三人利益的;4、違反國(guó)家和社會(huì)公共利益的，以合法事實(shí)掩蓋非法目的的。第二個(gè)大類就是房屋買賣合同所所具有的包括其獨(dú)特性質(zhì)的合同無(wú)效的情形，包括：1、出賣人剝奪了共有人和承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的;2、房地產(chǎn)分離出賣;3、出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋;4、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同等。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百四十四條無(wú)民事行為能力人實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。如果有認(rèn)定為有效，就要在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明。
概括起來(lái)主要有以下幾種情況：（1）協(xié)議解除；（2）根本違約；（3）遲延履行；（4）法律規(guī)定的其他情形。根本違約是指商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人的；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出售給第三人；故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。遲延履行是指出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的；辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年的，或者由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的。其他解除情形包括商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、但因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行的。
商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。
商品房買賣合同無(wú)效的幾種情形：
1、出賣人主體不當(dāng)導(dǎo)致的合同無(wú)效。
包括兩種情況：
（1）出賣人不具備開(kāi)發(fā)主體資格；
（2）出賣人沒(méi)有銷售資格。
2、買受人主體不當(dāng)導(dǎo)致的合同無(wú)效。
這種情況主要是買受人沒(méi)有訂立合同的權(quán)利能力和行為能力。
3、出賣人故意隱瞞所售房屋抵押的事實(shí)。
4、出賣人將拆遷安置房屋予以銷售。
法律依據(jù)：《合同法》第四十八條：行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。
商品房買賣合同無(wú)效的情形
買房，幾乎是每個(gè)人都會(huì)接觸到的事。但在商品房買賣中其實(shí)存在諸多法律風(fēng)險(xiǎn)，最需要警惕的就是商品房買賣合同無(wú)效的情況，因?yàn)楹贤墙灰椎闹匾獞{證，如果合同無(wú)效，將導(dǎo)致嚴(yán)重的后果。商品房買賣合同無(wú)效的情況大體可分為兩大類。第一個(gè)大類是所有合同都適用的合同無(wú)效的情況，具體包括：1、無(wú)民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效;2、限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同無(wú)效;3、雙方惡意串通損害國(guó)家、集體和第三人利益的;4、違反國(guó)家和社會(huì)公共利益的，以合法事實(shí)掩蓋非法目的的。第二個(gè)大類就是房屋買賣合同所所具有的包括其獨(dú)特性質(zhì)的合同無(wú)效的情形，包括：1、出賣人剝奪了共有人和承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的;2、房地產(chǎn)分離出賣;3、出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋;4、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同等。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百四十四條無(wú)民事行為能力人實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。如果有認(rèn)定為有效，就要在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明。
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