房地產交易通常分為預售和現售兩種。為了促銷，不論是預售或是現售，發展商都需要利用各種媒介進行廣告宣傳，尤其是在預售階段，廣告宣傳就顯得更為重要。生動、形象的廣告宣傳可以有效地推出銷售工作，所以，不管是發展商還是代理商，都會遺余力地作房地產廣告。
　　但是，不切實際的廣告和夸大其詞的廣告往往會給購房人帶來極大的經濟損失。有的廣告與其說是夸張的宣傳，還不如說是虛假廣告或是騙人廣告。這些虛假的廣告會出自不同的渠道：
　　一、來自發展商。有的發展商售房心切，在制作廣告時不按實事求是的原則去辦事，而是片面追求表面文章，誘導購房人的購買欲望，如把房屋坐落的位置或離某個建筑物的距離描繪得好像近在咫尺，“某某花園距某某地僅15分鐘車程”等，實際上也許半個小時也到不了。有的發展商作完廣告后并不遵守廣告上的承諾，而是隨便改變建筑格局或裝飾材料等。
　　二、來自代理商。應該說，在房地產交易過程中，大總值發發展商在作廣告時還是遵守廣告內容要真實的原則的。但在代理商方面，暴露的問題相對就多一些，房地產銷售代理這個行當在我國還屬新鮮事物，相應的有關法規政策也不完善，難免某些代理商為了追求高銷售額，去作富有刺激性的廣告。在房地產交易中，代理商的活動可以說是短期的，或者說是一時性的，購房人認購房產并簽訂了認購書后，代理商的任務就是基本完成，這種情況使得代理商比較容易采用夸大其詞的廣告有的代理商在報紙上或在介紹材料中還會宣傳許多項發展商從來沒有打算提供給購房人的條件，例如裝修的標準、提供的服務等等。
　　三、來自廣告公司，無論是發展商或者是代理商，都有可能直接請廣告公司作售樓廣告，有的廣告公司往往從廣告的效應出發，不考慮房地產廣告的實際后果。廣告公司通過電視、報紙、雜志或其他各種宣傳媒體，在廣告中極有誘惑力地大肆渲染，使許多購房者誤入歧途。
　　作為購房者，特別是期房的購買者。不可能像在商店里買東西一樣看到實際商品再買，大都是憑文選的宣傳去認購房地產。售房廣告的宣傳或是承諾，誘導他們作出購買的選擇，一旦他們付了樓價款，等房屋竣工交付使用時他們會發現，實際情況與當初的售樓廣告或介紹材料相距甚遠。出現這種情況時，購房人找發展商詢問原因，發展商會將責任推到代理商身上或廣告公司身上。也有的發展商或代理商會解釋說廣告只不過是宣傳而已。
　　根據我國廣告法有關規定，發布虛假廣告使消費者的合法權益受到損害的，由廣告主依法承擔民事責任，廣告經營者、廣告發布者明知或者應知廣告虛假仍設計、制作、發布的，應當貪污承擔連帶責任。所以，不管虛假廣告來自哪一條渠道，最終發展商都要負法律責任，因為發展商有責任、有義務對所有廣告最后把關，所有的受到虛假廣告欺騙的購房人最終都可以把責任歸到發展商身上。

第一條　發布房地產廣告，應當遵守《中華人民共和國廣告法》（以下簡稱《廣告法》）、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家有關規定。第二條　本規定所稱房地產廣告，指房地產開發企業、房地產權利人、房地產中介服務機構發布的房地產項目預售、預租、出售、出租、項目轉讓以及其他房地產項目介紹的廣告。
　　居民私人及非經營性售房、租房、換房廣告，不適用本規定。第三條　房地產廣告必須真實、合法、科學、準確，不得欺騙、誤導消費者。第四條　房地產廣告，房源信息應當真實，面積應當表明為建筑面積或者套內建筑面積，并不得含有下列內容：
　　（一）升值或者投資回報的承諾；
　　（二）以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置；
　　（三）違反國家有關價格管理的規定；
　　（四）對規劃或者建設中的交通、商業、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳。第五條　凡下列情況的房地產，不得發布廣告：
　　（一）在未經依法取得國有土地使用權的土地上開發建設的；
　　（二）在未經國家征用的集體所有的土地上建設的；
　　（三）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
　　（四）預售房地產，但未取得該項目預售許可證的；
　　（五）權屬有爭議的；
　　（六）違反國家有關規定建設的；
　　（七）不符合工程質量標準，經驗收不合格的；
　　（八）法律、行政法規規定禁止的其他情形。第六條　發布房地產廣告，應當具有或者提供下列相應真實、合法、有效的證明文件：
　　（一）房地產開發企業、房地產權利人、房地產中介服務機構的營業執照或者其他主體資格證明；
　　（二）建設主管部門頒發的房地產開發企業資質證書；
　　（三）土地主管部門頒發的項目土地使用權證明；
　　（四）工程竣工驗收合格證明；
　　（五）發布房地產項目預售、出售廣告，應當具有地方政府建設主管部門頒發的預售、銷售許可證證明；出租、項目轉讓廣告，應當具有相應的產權證明；
　　（六）中介機構發布所代理的房地產項目廣告，應當提供業主委托證明；
　　（七）確認廣告內容真實性的其他證明文件。第七條　房地產預售、銷售廣告，必須載明以下事項：
　　（一）開發企業名稱；
　　（二）中介服務機構代理銷售的，載明該機構名稱；
　　（三）預售或者銷售許可證書號。
　　廣告中僅介紹房地產項目名稱的，可以不必載明上述事項。第八條　房地產廣告不得含有風水、占卜等封建迷信內容，對項目情況進行的說明、渲染，不得有悖社會良好風尚。第九條　房地產廣告中涉及所有權或者使用權的，所有或者使用的基本單位應當是有實際意義的完整的生產、生活空間。第十條　房地產廣告中對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。第十一條　房地產廣告中的項目位置示意圖，應當準確、清楚，比例恰當。第十二條　房地產廣告中涉及的交通、商業、文化教育設施及其他市政條件等，如在規劃或者建設中，應當在廣告中注明。第十三條　房地產廣告涉及內部結構、裝修裝飾的，應當真實、準確。第十四條　房地產廣告中不得利用其他項目的形象、環境作為本項目的效果。第十五條　房地產廣告中使用建筑設計效果圖或者模型照片的，應當在廣告中注明。第十六條　房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容。第十七條　房地產廣告中涉及貸款服務的，應當載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。第十八條　房地產廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾。第十九條　房地產廣告中涉及物業管理內容的，應當符合國家有關規定；涉及尚未實現的物業管理內容，應當在廣告中注明。第二十條　房地產廣告中涉及房地產價格評估的，應當表明評估單位、估價師和評估時間；使用其他數據、統計資料、文摘、引用語的，應當真實、準確，表明出處。第二十一條　違反本規定發布廣告，《廣告法》及其他法律法規有規定的，依照有關法律法規規定予以處罰。法律法規沒有規定的，對負有責任的廣告主、廣告經營者、廣告發布者，處以違法所得三倍以下但不超過三萬元的罰款；沒有違法所得的，處以一萬元以下的罰款。