與普通商品房相比，法拍房的確有比較明顯的自身優勢，但是走“捷徑”購房，置業者也會面臨諸多風險。那么，面對諸多隱患，購買者在競拍前要特別注意哪些問題？
鯨哥教您八大“避坑指南”
01查清房產的屬性
購房者在購買拍賣房前要查清楚該拍賣房產的屬性，包括房子的使用年限、能不能辦房產證、土地出讓的性質等。
02了解租賃情況
如果房屋有租賃情況，需要了解清楚承租人是在什么情況下簽的租賃合同、租期從什么時候開始到什么時候結束、租金是多少錢一個月、租金是如何交的等，這樣才能保護自己的權利。
03明確房產的產權共有情況
被拍賣的房子都是因為債務沒有還清，所以才被拍賣，購房者買的時候就要注意房產是個人所有，還是與他人共有，謹防房產涉及一房多債主。
04明確交易所產生的全部費用
法院明確告知：物業費、水電費、稅費、欠費全由買方出。為了避免暗藏的天價過戶個稅等費用，需要提前調查清楚，列出明細，再來進行房價綜合分析。
05明確是否能夠進行貸款
現在很多優質房源名義可貸款，實際操作難。必須提前和法院/銀行/擔保公司進行三方協商，確保能夠在規定時間放款。
06現場實勘，確保房屋質量
需要重點關注房屋內部質量問題，因為在法院委托拍賣機構進行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述，對于房屋存在的其他隱秘或暫時不能顯現的質量問題都不會體現。購房者必須實地勘測，了解房屋真實信息。

07確保能夠清場，按時入住
現在很多被執行人只有一套住房，房屋被拍賣以后，想方設法不愿意搬離，雖然是法院強制執行拍賣，但是法院不負責該拍賣房源的清場和競拍者的入住。所以購房者必須要通過被執行人/現居住人/法院等多方進行提前協商，深度溝通，確保自己能夠入住。這個工作是非常具有難度的，但也是參與拍賣最重要的一環。
08實地考察，確定心理價位
購房者一定要對目標樓盤進行實地考察，對周邊同檔次物業的價位進行了解。根據自己的經濟承受能力，確定對房子的心理價位期望值，切忌一時沖動，以超出市場價的競拍價競得，因為如果毀約，購房者所交納的保證金可能會“縮水”，甚至“打水漂”。
看到這里，大家是不是對法拍房的配置更有信心了呢？雖然規避風險比較復雜和具有難度，但是這些重點我們只要做好，我們就可以安心撿漏。
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只要選擇通過調研是無風險無瑕疵的房源進行參拍，是能夠規避風險和安心撿漏的。值法拍房的風險有原房主的身份風險、不能落戶的風險、無法馬上入住的風險、補繳費用的風險。現在買法拍房要查看是否有多頭債權、多次抵押、多方查封、是否有惡意租賃、是否有高額欠費、是否戶籍易遷入難、是否暗藏的天價過戶個稅等問題才行。如果有問題可能買了之后很難入住騰房。

法拍房的風險及注意事項如下：
1、多頭債權，多次抵押，多方查封。
很多“法拍房”的業主（被執行人），往往有多頭負債，甚至資不抵債，否則也不會淪落到房產被強制拍賣的地步。比如他在長沙有負債，房屋就被長沙的法院查封，他同時又在株洲有負債，可能又被株洲的法院查封了；除此之外，他可能還有民間借貸和高利貸，這種個人與個人的債務關系，是最難理清的。

2、惡意租賃，拍房易交付難。
買到毛坯或者是空置房還好，如果里邊還有人住，這就需要清場才能交付了。很多的司法拍賣公告里，明確寫了“法院不負責清場和交付（騰房）”；即便是法院承諾負責騰房，也是困難重重。
3、相關欠費全由買方出。
“法拍房”稅費的特殊性在于：轉讓和受讓兩家的稅費都是由買受人一人承擔，所以，和買二手房一樣，你得搞懂該房屋是否“滿5唯一”，否則除契稅外，要支付個稅；另外，該房屋前業主拖欠的物業費、水電費、燃氣費、寬帶費、有線費等欠費，均由買受人負責承擔，如果惡意拖欠多年，加上違約金，也會是一筆不小的數目。

4、戶籍遷入難，學區沒保障。
現在除非達成協議，否則法律并沒有條款，可以強制遷移戶口，如果原房主戶籍占用，特別是某些學區房，你是無法享受到的。
5、暗藏的天價過戶個稅。
如果該房產在此前還有過“非夫妻直系親屬之間贈與或繼承”的交易方式，那么再次過戶會產生20%的個人所得稅。

1、首先要看房產是否有抵押;
2、要關注房屋的產權問題，有無實際居住人以及戶口是否有遷出;
3、了解房屋是否存在大量欠費，包括物業費、取暖費、水電費等;
4、拍賣標的房地產是否有重復查封，是否被其它機構查封，導致無法過戶;
5、了解房產屬性。
購買法拍房風險?
1、產權不明
首先要確認是否有第一債權人之外的其他債權人，由于民間借貸是無法通過國家機構查詢得知，如果原房主這些因債務問題導致跑路，競買人入住后可能遭到其他債權人的追討。
所以在競拍前一定要了解該房屋有沒有債務問題、有沒有多次抵押等。在競拍的時候了解房屋主人的背景和被強制拍賣的具體原因。
2、房屋瑕疵
在對房屋進行拍賣時，通常只對瑕疵進行簡單描述，而對房屋存在的其它問題比如兇宅、刑事案件或暫時不能顯現的質量問題基本都不會注明，因此需要想競拍此房屋的朋友務必了解清楚。
但是法拍房看房并簡單，如果競拍人一旦作出競買決定，即表示完全了解并接受該房屋的現狀和一切可能存在的問題，法院對房子的瑕疵則不擔任何責任。
3、費用不明確
由于法拍房不會公布拍房以前的交易情況，如繼承性質的房屋、商業性質的房屋等，有的房屋過戶涉及的稅費非常高，買受人競拍前一定要有充分準備。
還有可能原業主拖欠物業費、水電氣費等，這些都需要買受人但承擔原業主所拖欠的的費用。
4、有租賃無法入住
一開始沒有租賃的法拍房，到過戶時突然冒出拿著10年、20年租賃合同的住戶不肯騰房。或者買受方所拍的房屋里面有老人小孩也賴著不搬出去，那剛需買家在這種情況下是無法入住的。很多房屋執行法院明確說明不負責騰空房屋。

購買法拍房存在一定風險，需要注意的事項包括房屋產權狀況、房屋實際狀況、拍賣流程與規定等。
一、房屋產權狀況
在購買法拍房前，一定要對房屋產權狀況進行詳盡的調查。首先，要確保該房屋產權清晰，無產權糾紛。因為有些法拍房可能存在產權不明、抵押、查封等情況，購買這類房屋可能面臨產權無法過戶的風險。其次，要了解房屋的土地性質，如劃撥地、出讓地等，這直接關系到房屋過戶后能否順利辦理產權證。最后，還需調查房屋是否欠繳土地出讓金、物業費、水電費等費用，以避免承擔不必要的債務。
二、房屋實際狀況
購買法拍房時，了解房屋實際狀況至關重要。一些法拍房可能存在質量問題，如結構損壞、裝修破損等，購買者需要承擔維修費用。因此，在購買前要實地查看房屋，了解其實際狀況。同時，還需了解房屋所處的環境、周邊設施等，以便評估房屋的實際價值。
三、拍賣流程與規定
購買法拍房需要遵循一定的拍賣流程和規定。首先，要了解拍賣公告中的信息，如拍賣時間、地點、起拍價等。其次，要按照規定辦理競買手續，如繳納保證金、提交競買申請等。在競拍過程中，要遵守拍賣規則，不得惡意串通、哄抬價格等。最后，在競拍成功后，要及時簽訂成交確認書，并按照約定支付購房款項。
總結：購買法拍房雖然可能獲得較低的購房價格，但同時也存在一定的風險。為了確保購房安全，購買者需要對房屋產權狀況、實際狀況以及拍賣流程與規定進行全面了解。在實際操作中，建議咨詢專業律師、房產中介等機構，以確保購房過程的順利進行。