與普通商品房相比，法拍房的確有比較明顯的自身優(yōu)勢(shì)，但是走“捷徑”購房，置業(yè)者也會(huì)面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)。那么，面對(duì)諸多隱患，購買者在競拍前要特別注意哪些問題？
鯨哥教您八大“避坑指南”
01查清房產(chǎn)的屬性
購房者在購買拍賣房前要查清楚該拍賣房產(chǎn)的屬性，包括房子的使用年限、能不能辦房產(chǎn)證、土地出讓的性質(zhì)等。
02了解租賃情況
如果房屋有租賃情況，需要了解清楚承租人是在什么情況下簽的租賃合同、租期從什么時(shí)候開始到什么時(shí)候結(jié)束、租金是多少錢一個(gè)月、租金是如何交的等，這樣才能保護(hù)自己的權(quán)利。
03明確房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)共有情況
被拍賣的房子都是因?yàn)閭鶆?wù)沒有還清，所以才被拍賣，購房者買的時(shí)候就要注意房產(chǎn)是個(gè)人所有，還是與他人共有，謹(jǐn)防房產(chǎn)涉及一房多債主。
04明確交易所產(chǎn)生的全部費(fèi)用
法院明確告知：物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、稅費(fèi)、欠費(fèi)全由買方出。為了避免暗藏的天價(jià)過戶個(gè)稅等費(fèi)用，需要提前調(diào)查清楚，列出明細(xì)，再來進(jìn)行房價(jià)綜合分析。
05明確是否能夠進(jìn)行貸款
現(xiàn)在很多優(yōu)質(zhì)房源名義可貸款，實(shí)際操作難。必須提前和法院/銀行/擔(dān)保公司進(jìn)行三方協(xié)商，確保能夠在規(guī)定時(shí)間放款。
06現(xiàn)場(chǎng)實(shí)勘，確保房屋質(zhì)量
需要重點(diǎn)關(guān)注房屋內(nèi)部質(zhì)量問題，因?yàn)樵诜ㄔ何信馁u機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣時(shí)，通常只是對(duì)明顯的瑕疵進(jìn)行簡單描述，對(duì)于房屋存在的其他隱秘或暫時(shí)不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問題都不會(huì)體現(xiàn)。購房者必須實(shí)地勘測(cè)，了解房屋真實(shí)信息。

07確保能夠清場(chǎng)，按時(shí)入住
現(xiàn)在很多被執(zhí)行人只有一套住房，房屋被拍賣以后，想方設(shè)法不愿意搬離，雖然是法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣，但是法院不負(fù)責(zé)該拍賣房源的清場(chǎng)和競拍者的入住。所以購房者必須要通過被執(zhí)行人/現(xiàn)居住人/法院等多方進(jìn)行提前協(xié)商，深度溝通，確保自己能夠入住。這個(gè)工作是非常具有難度的，但也是參與拍賣最重要的一環(huán)。
08實(shí)地考察，確定心理價(jià)位
購房者一定要對(duì)目標(biāo)樓盤進(jìn)行實(shí)地考察，對(duì)周邊同檔次物業(yè)的價(jià)位進(jìn)行了解。根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)承受能力，確定對(duì)房子的心理價(jià)位期望值，切忌一時(shí)沖動(dòng)，以超出市場(chǎng)價(jià)的競拍價(jià)競得，因?yàn)槿绻麣Ъs，購房者所交納的保證金可能會(huì)“縮水”，甚至“打水漂”。
看到這里，大家是不是對(duì)法拍房的配置更有信心了呢？雖然規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)比較復(fù)雜和具有難度，但是這些重點(diǎn)我們只要做好，我們就可以安心撿漏。
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只要選擇通過調(diào)研是無風(fēng)險(xiǎn)無瑕疵的房源進(jìn)行參拍，是能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和安心撿漏的。值法拍房的風(fēng)險(xiǎn)有原房主的身份風(fēng)險(xiǎn)、不能落戶的風(fēng)險(xiǎn)、無法馬上入住的風(fēng)險(xiǎn)、補(bǔ)繳費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)在買法拍房要查看是否有多頭債權(quán)、多次抵押、多方查封、是否有惡意租賃、是否有高額欠費(fèi)、是否戶籍易遷入難、是否暗藏的天價(jià)過戶個(gè)稅等問題才行。如果有問題可能買了之后很難入住騰房。

法拍房的風(fēng)險(xiǎn)及注意事項(xiàng)如下：
1、多頭債權(quán)，多次抵押，多方查封。
很多“法拍房”的業(yè)主（被執(zhí)行人），往往有多頭負(fù)債，甚至資不抵債，否則也不會(huì)淪落到房產(chǎn)被強(qiáng)制拍賣的地步。比如他在長沙有負(fù)債，房屋就被長沙的法院查封，他同時(shí)又在株洲有負(fù)債，可能又被株洲的法院查封了；除此之外，他可能還有民間借貸和高利貸，這種個(gè)人與個(gè)人的債務(wù)關(guān)系，是最難理清的。

2、惡意租賃，拍房易交付難。
買到毛坯或者是空置房還好，如果里邊還有人住，這就需要清場(chǎng)才能交付了。很多的司法拍賣公告里，明確寫了“法院不負(fù)責(zé)清場(chǎng)和交付（騰房）”；即便是法院承諾負(fù)責(zé)騰房，也是困難重重。
3、相關(guān)欠費(fèi)全由買方出。
“法拍房”稅費(fèi)的特殊性在于：轉(zhuǎn)讓和受讓兩家的稅費(fèi)都是由買受人一人承擔(dān)，所以，和買二手房一樣，你得搞懂該房屋是否“滿5唯一”，否則除契稅外，要支付個(gè)稅；另外，該房屋前業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、寬帶費(fèi)、有線費(fèi)等欠費(fèi)，均由買受人負(fù)責(zé)承擔(dān)，如果惡意拖欠多年，加上違約金，也會(huì)是一筆不小的數(shù)目。

4、戶籍遷入難，學(xué)區(qū)沒保障。
現(xiàn)在除非達(dá)成協(xié)議，否則法律并沒有條款，可以強(qiáng)制遷移戶口，如果原房主戶籍占用，特別是某些學(xué)區(qū)房，你是無法享受到的。
5、暗藏的天價(jià)過戶個(gè)稅。
如果該房產(chǎn)在此前還有過“非夫妻直系親屬之間贈(zèng)與或繼承”的交易方式，那么再次過戶會(huì)產(chǎn)生20%的個(gè)人所得稅。

1、首先要看房產(chǎn)是否有抵押;
2、要關(guān)注房屋的產(chǎn)權(quán)問題，有無實(shí)際居住人以及戶口是否有遷出;
3、了解房屋是否存在大量欠費(fèi)，包括物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、水電費(fèi)等;
4、拍賣標(biāo)的房地產(chǎn)是否有重復(fù)查封，是否被其它機(jī)構(gòu)查封，導(dǎo)致無法過戶;
5、了解房產(chǎn)屬性。
購買法拍房風(fēng)險(xiǎn)?
1、產(chǎn)權(quán)不明
首先要確認(rèn)是否有第一債權(quán)人之外的其他債權(quán)人，由于民間借貸是無法通過國家機(jī)構(gòu)查詢得知，如果原房主這些因債務(wù)問題導(dǎo)致跑路，競買人入住后可能遭到其他債權(quán)人的追討。
所以在競拍前一定要了解該房屋有沒有債務(wù)問題、有沒有多次抵押等。在競拍的時(shí)候了解房屋主人的背景和被強(qiáng)制拍賣的具體原因。
2、房屋瑕疵
在對(duì)房屋進(jìn)行拍賣時(shí)，通常只對(duì)瑕疵進(jìn)行簡單描述，而對(duì)房屋存在的其它問題比如兇宅、刑事案件或暫時(shí)不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問題基本都不會(huì)注明，因此需要想競拍此房屋的朋友務(wù)必了解清楚。
但是法拍房看房并簡單，如果競拍人一旦作出競買決定，即表示完全了解并接受該房屋的現(xiàn)狀和一切可能存在的問題，法院對(duì)房子的瑕疵則不擔(dān)任何責(zé)任。
3、費(fèi)用不明確
由于法拍房不會(huì)公布拍房以前的交易情況，如繼承性質(zhì)的房屋、商業(yè)性質(zhì)的房屋等，有的房屋過戶涉及的稅費(fèi)非常高，買受人競拍前一定要有充分準(zhǔn)備。
還有可能原業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、水電氣費(fèi)等，這些都需要買受人但承擔(dān)原業(yè)主所拖欠的的費(fèi)用。
4、有租賃無法入住
一開始沒有租賃的法拍房，到過戶時(shí)突然冒出拿著10年、20年租賃合同的住戶不肯騰房。或者買受方所拍的房屋里面有老人小孩也賴著不搬出去，那剛需買家在這種情況下是無法入住的。很多房屋執(zhí)行法院明確說明不負(fù)責(zé)騰空房屋。

購買法拍房存在一定風(fēng)險(xiǎn)，需要注意的事項(xiàng)包括房屋產(chǎn)權(quán)狀況、房屋實(shí)際狀況、拍賣流程與規(guī)定等。
一、房屋產(chǎn)權(quán)狀況
在購買法拍房前，一定要對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)狀況進(jìn)行詳盡的調(diào)查。首先，要確保該房屋產(chǎn)權(quán)清晰，無產(chǎn)權(quán)糾紛。因?yàn)橛行┓ㄅ姆靠赡艽嬖诋a(chǎn)權(quán)不明、抵押、查封等情況，購買這類房屋可能面臨產(chǎn)權(quán)無法過戶的風(fēng)險(xiǎn)。其次，要了解房屋的土地性質(zhì)，如劃撥地、出讓地等，這直接關(guān)系到房屋過戶后能否順利辦理產(chǎn)權(quán)證。最后，還需調(diào)查房屋是否欠繳土地出讓金、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用，以避免承擔(dān)不必要的債務(wù)。
二、房屋實(shí)際狀況
購買法拍房時(shí)，了解房屋實(shí)際狀況至關(guān)重要。一些法拍房可能存在質(zhì)量問題，如結(jié)構(gòu)損壞、裝修破損等，購買者需要承擔(dān)維修費(fèi)用。因此，在購買前要實(shí)地查看房屋，了解其實(shí)際狀況。同時(shí)，還需了解房屋所處的環(huán)境、周邊設(shè)施等，以便評(píng)估房屋的實(shí)際價(jià)值。
三、拍賣流程與規(guī)定
購買法拍房需要遵循一定的拍賣流程和規(guī)定。首先，要了解拍賣公告中的信息，如拍賣時(shí)間、地點(diǎn)、起拍價(jià)等。其次，要按照規(guī)定辦理競買手續(xù)，如繳納保證金、提交競買申請(qǐng)等。在競拍過程中，要遵守拍賣規(guī)則，不得惡意串通、哄抬價(jià)格等。最后，在競拍成功后，要及時(shí)簽訂成交確認(rèn)書，并按照約定支付購房款項(xiàng)。
總結(jié)：購買法拍房雖然可能獲得較低的購房價(jià)格，但同時(shí)也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。為了確保購房安全，購買者需要對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)狀況、實(shí)際狀況以及拍賣流程與規(guī)定進(jìn)行全面了解。在實(shí)際操作中，建議咨詢專業(yè)律師、房產(chǎn)中介等機(jī)構(gòu)，以確保購房過程的順利進(jìn)行。