1. 篩選房源信息：
網絡司法拍賣不動產的，應當在拍賣30日前進行拍賣公告。
所以在拍賣開始前30天，我們可以在各網絡拍賣平臺查看對應標的的拍賣公告和具體信息。
公告的內容一般包括：拍賣財產信息，評估價與起拍價，保證金數額，競買人條件，拍賣財產已知瑕疵，相關權利義務，法律責任，拍賣時間，網絡平臺和法院信息，被執行人的法院裁定書，優先購買權利人等
2. 現場看房，選擇滿意房源
法拍房的看房一般只會集中舉行一次，由拍賣平臺確定具體時間，競拍人前往實地看房。
這里有很重要的一點：司法拍賣不承擔物的瑕疵擔保責任
是什么意思呢？因為司法拍賣的執行人是法院，對拍賣物的性質，狀況少有了解。競買人實地看樣，查閱相關資料，視為競買人有機會發現拍賣標的的有無瑕疵。故應由買受人自負風險，確保司法拍賣結果的安定性和實效性。
簡單來說，法院做的是一錘子買賣，拍賣之前自己調查清楚再決定買不買。買完了才覺得有瑕疵的話，概不退貨。因此，事前的準備工作尤為重要。
3. 準備工作：進行盡職調查
主要調查內容為：權利人情況，所有權來源
以及房屋能否正常按揭，能否順利過戶，稅費情況，能否順利交房。
是否存在違章搭建，是否存在刑事查封，是否屬于期房，是否需要二次過戶，是否有人合法占用與非法占用，是否存在批量共同處理才能交房的情況。
這一步，是導致大家對法拍房顧慮的主要原因。因為比較復雜，個人調查有很多阻礙，所以大多數人一般委托法拍輔助機構來進行調查分析。
4. 銀行貸款預審
因為法拍房的周期很短，從競拍到付款截止日期，一般在10天左右。
所以按照正常的貸款流程肯定來不及的。這時候就需要提前進行貸款預審。
在競拍成功后，申請貸款就會快很多。
5. 繳納保證金取得競拍人資格
保證金的數額是由人民法院在起拍價的5%~20%的范圍內確定
具體金額會在拍賣公告上公示。
舉個例子：500萬的法拍房，保證金設定為10%，那么就需要提交50萬的保證金。
保證金是為了防止競買人惡意競買，或者競買成功后違約。
繳納保證金有兩種方式：
一、通過網絡支付系統繳納。
二、直接向人民法院的指定賬戶繳納
保證金繳納成功后，會收到專用的競拍代碼和參拍密碼，用來參與競拍。
如果沒有拍中，法院規定是三日內退回保證金。但一般24小時內會原路退回。
6. 參加拍賣
拍賣的起拍價，是由人民法院參照評估價確定。由評估公司出具評估報告。未做評估的，參照市價決定。
法律規定，起拍價不得低于評估價或者市價的70%。
拍賣時間根據不同城市會有所差異，上海是72小時。到拍賣截止，出價最高者成交。
如果沒有人出價，視為流拍。流拍后會在30日內再次拍賣，叫做“二拍”。
二拍的價格最低是一拍的80%
繼續按照1000萬的法拍房舉例，一拍700萬，二拍最低就是560萬。
也就是評估價的5.6折，也是法拍房的最大優惠了。所以二拍會吸引很大的關注。
如果二拍也流拍了，會進入變賣程序。
會按照二拍的價格進行60天公示，公示期內隨時可以交保證金參拍。
啟動24小時的拍賣，拍賣結束后即成交。
按照目前的政策，進入變賣后，就無法貸款了，需要全款。這點需要注意。
7. 拍賣成交
拍賣成交后，保證金會沖抵價款。然后必須在拍賣公告確定的時間將全部價款交付到人民法院指定賬戶。
付款期限會在拍賣公告上進行體現，一般在十天左右。
如果是全款，很簡單。拍賣成交后直接把余款打到法院賬戶就行了。
然后法院會出具：
1.成交確認書
2.法院執行裁定書
3.協助執行通知書
這時就可以慢慢走下面的流程了。
果是貸款，就必須抓緊去辦了。銀行審批通過后，轉到法院賬戶就可以了。但是這筆貸款銀行會要求進行擔保。會有一定的擔保費。
這是因為法拍房貸款的特性導致的。正常的按揭貸款，貸款的同時會提交房產證與抵押證，所以銀行沒有太大風險。但是法拍房需要先貸款，付到法院。然后才能辦理過戶和房產證，再提交到銀行。中間有一段空檔期，銀行會認為有一定的風險，所以需要進行擔保。
法拍房的貸款因為比較專業和復雜，建議找專業機構輔助辦理。
8. 法院解封與解除抵押，交易中心備案
法院在收到全款后，會安排交易中心解封成交的房產以及這套房產的抵押。
然后我們就可以拿著成交確認書 、法院執行裁定書 、協助執行通知書到交易中心進行備案了。
09. 審稅過戶
接下來，又到了一個很重要的一個點。也是完成過戶的最后一個環節。
在稅費方面《拍賣公告》會進行描述：
一、起拍價，成交價都不含買受人辦理初始登記，過戶時發生的全部稅費和費用。
二、買受人自行辦理水電煤等戶名的變更手續，相關費用自理。其他可能存在的一切欠費及未明確繳費義務人的費用，亦由買受人自行解決。
三、應由被執行人支付的稅費，比如：增值稅，個人所得稅，附加稅等。由買受人先行墊付，待交易成功后，再持相關墊付憑證赴人民法院報銷。人民法院在報銷墊付稅費時，予以實報實銷。
簡單來說就是：交易過戶的稅費，水電煤等費用需要另外準備。
賣方稅費（增值稅，個稅，附加稅等）需要買受方先行墊付。但是法院會予以報銷。
所以稅費方面，也是很多人擔心的問題。害怕稅費過高超出預期而放棄購買。
個人去查詢也比較復雜和困難，一般會委托第三方機構出具稅費盡職調查報告。確定了稅費范圍，再進行競拍。
稅繳納完畢后，就可以辦理過戶和房產證了。 上海一般在5個工作日左右。
10. 交房
最后，終于可以交房了。
如果被執行人還在，拒不搬出的，法院會強制執行。一般交房之前，法院就會執行的。
如果有承租人，有正規的租賃備案，而且是在房子抵押之前簽的租賃合同。
那么在目前買賣不破租賃的法律下，是無法強制承租人搬出的。
如果不是正規租賃，或者是在房子抵押之后簽的租賃合同。可以讓法院強制遷出。
但一般這種情況是不會出現的，在競拍之前，我們會做盡職調查報告。
如果有正規的承租人，會告知競拍人，租賃期還有多久，是否還決定拍賣。
法律依據
《中華人民共和國民事訴訟法》
第二百四十九條　被執行人未按執行通知履行法律文書確定的義務，人民法院有權向有關單位查詢被執行人的存款、債券、股票、基金份額等財產情況。人民法院有權根據不同情形扣押、凍結、劃撥、變價被執行人的財產。人民法院查詢、扣押、凍結、劃撥、變價的財產不得超出被執行人應當履行義務的范圍。
人民法院決定扣押、凍結、劃撥、變價財產，應當作出裁定，并發出協助執行通知書，有關單位必須辦理。

房地產拍賣是指拍賣公司受銀行、司法機關等單位或社會個人的委托，向社會公告房地產出售信息，通過競拍人競拍的方式使房地產所有權發生轉移。房地產拍賣流程簡示：產權人或有權機關委托——勘測評估——與拍賣公司簽署委托合同——公告拍賣信息——拍賣登記——交納保證金，取得競拍人資格——參加拍賣——成交——支付房款—— 辦理產權證 ——交房房地產拍賣主要有以下幾個程序：一、拍賣行接受客戶委托房產的所有人作為委托人與拍賣行簽署 委托拍賣合同 ，拍賣行是委托人的代理人，在接受委托后以拍賣行的名義主持拍賣。二、拍賣的鑒定與估價對拍賣房產進行鑒定和估價是拍賣前的第一項準備工作，核定房產評估必須由 房地產評估 師進行，并對評估結果承擔相應責任。三、確定拍賣房產底價指拍賣成交應達到的最低價格基數，底價過高會導致拍賣失敗，過低又會使委托人受經濟損失。底價確定后，當事各方應保守秘密。四、確定拍賣日期日期擬訂和拍賣房產的產別、用途、數量都有關。從刊登廣告到公開拍賣，間隔可在一周左右，展樣時間不得少于2天。五、發布拍賣公告拍賣是一種公開競買活動，必然發拍賣公告，主要反映拍賣房產的內容、拍賣時期、拍賣地點及其它必要事項。六、審查競買人資格參加房產拍賣的競買人應是具有民事權利與相應 民事行為能力 的自然人或法人，拍賣主持單位提供相應的證明文件。七、競買人繳付保證金在拍賣程序中，繳付保證金是成為競買人的必要條件之一。競買人競價成功，其保證金可轉為價金，競買未成功，保證金如數退還。八、組織拍賣會實施拍賣會由主持拍賣的拍賣師、負責記錄的記錄員、監督拍賣實施的監拍員及協助實施拍賣的其他人員共同實施。九、拍賣品的權屬移交房產一旦成交，拍定人當即付款，即完成了拍賣房產的權屬轉移。買受人從拍賣行或執行法院領取房產權利轉移證明后，就取得了該房產的所有權或使用權。