一般來說，非本村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員購買宅基地或者房屋與村民所簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)無效。
一、在以下幾種情況下，城鎮(zhèn)居民購買的農(nóng)村的房屋，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效的
1、家庭成員為集體經(jīng)濟(jì)組織成員。
買房的人雖然為城鎮(zhèn)居民，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體組織成員，購買房屋時家庭成員共同出資、共同居住，并且村集體經(jīng)濟(jì)組織同意的，買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效。
2、提前打好了招呼，經(jīng)過同意并辦理了手續(xù)。
城鎮(zhèn)居民購買村民房屋后，如果已經(jīng)相應(yīng)的機關(guān)批準(zhǔn)和當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織同意，辦理了房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)變動手續(xù)，并取得合法權(quán)屬證書的，買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效。
3、戶口已經(jīng)遷入，居民戶口發(fā)生變化。
城鎮(zhèn)居民購買房屋后，已將其戶口遷入房屋所在地，申請加入當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織，由城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)變?yōu)楸敬寰用竦模I賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效。
4、宅基地性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生變化。
如果房屋在出賣之前或者同時，房屋所占宅基地因征收已轉(zhuǎn)為國有土地，原為農(nóng)民身份的出賣人轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，那么宅基地性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生了變化，買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效。
二、辦理手續(xù)的具體流程
1、在農(nóng)村的房屋，需要買賣的話，需要在一個集體里面。也就是說，不是在一個集體里面是無法買賣的。說的平常一些，你們的戶口需要在一個集體里面，農(nóng)村與農(nóng)村之間也不能買賣房屋。只能在同一個村里面才能買賣。而且不缺少住房還不能買賣，只有達(dá)到十八歲以上，或在集體里面沒有住房，僅幾類房屋才可以購買農(nóng)村的房子。
2、在需要買房的情況下，買賣雙方一定要達(dá)成協(xié)議，若是雙方有一方不愿意，那么協(xié)議就算簽訂也不會有效，反悔方在一定時間內(nèi)還可以取消交易。若是雙方都沒有意見的話，雙方會去當(dāng)?shù)氐乃痉ü块T去進(jìn)行公證，其目的就是澄清當(dāng)前房屋的狀態(tài)，有沒有與其相關(guān)的糾紛。公證之后，買房子的一方需要去當(dāng)?shù)氐呢斦U納一定的房契稅（一般為規(guī)定的3%）。這一步完成之后，就可以去當(dāng)?shù)胤抗芩暾堔k理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，這一步手續(xù)辦完，就相當(dāng)于房屋已經(jīng)被你買到了。
3、房屋的買賣，在房管部門里面也是有流程的，一般買賣雙方都沒有異議才會走到這一步，但是為了避免有些非法買賣的發(fā)生，房管部門在通過審核之后會進(jìn)行公告，公告時長達(dá)30天，公告期間關(guān)于房屋的買賣沒有任何爭議的話，才會變更房屋產(chǎn)權(quán)的登記，在變更過程中，是需要繳納一定的手續(xù)費的。
法律依據(jù)：
《中華人民共和國土地管理法》第六十二條：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。國家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。國務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。