房地產業的增值稅率是11%，可以憑增值稅專用發票給予進項稅額抵扣。小規模版納稅人執行3%的增值稅征收率權，根據不含增值稅的銷售收入直接計算繳納增值稅，無進項稅額抵扣。
應納稅額=增值額×適用稅率-增值額×速算扣除系數。
(一)
核定征收，按照轉讓二手房交易價格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。如成交價為50萬元，土地增值稅應為500000×1%=5000元。
(二)
減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發票，二是不能夠提供發票，但能夠提供房地產評估機構的評估報告。

增值稅稅率是：小規模納稅人3%；一般納稅人，農副產品13%，其他17%。

　　房地產開發企業主要涉及的稅費有11種：
　　營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、企業所得稅、耕地占用稅、個人所得稅以及契稅等。
　　1、營業稅
　　⑴稅目與稅率
　　營業稅涉及轉讓無形資產和銷售不動產（包括銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物）兩個稅目，稅率都是5%。
　　⑵特殊規定
　　轉讓不動產有限產權或永久使用權，以及單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。（《營業稅暫行條例實施細則》第四條）
　　在銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產征稅。
　　以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。但轉讓該項股權，應按本稅目征稅。2002年12月《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅[2002]191號）對這種行為征稅辦法重新作出規定，自2003年1月1日起，對以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。
　　土地租賃和不動產租賃，不按轉讓無形資產和銷售不動產納稅，而是按照租賃業稅目納稅。
　　土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征營業稅。
　　在銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產征稅。
　　⑶納稅地及納稅時間
　　納稅人銷售不動產、轉讓土地使用權，向土地房屋所在地主管稅務機關申報繳納營業稅。
　　營業稅的納稅義務發生時間，為納稅人收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。
　　納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。單位贈與不動產的，納稅義務發生時間為不動產所有權轉移的當天。
　　⑷抵減問題
　　單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。
　　單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業額。（《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》財稅[2003]16號）
　　2、城市維護建設稅　計稅依據是納稅人實際繳納的營業稅稅額。
　　稅率分別為7%、5%、1%。不同地區的納稅人實行不同檔次的稅率。
　　計算公式:應納稅額=營業稅稅額×稅率。
　　3、教育費附加
　　教育費附加的計稅依據是納稅人實際繳納營業稅的稅額 費率為3%。
　　計算公式:應交教育費附加額=應納營業稅稅額×費率。
　　4、土地增值稅
　　計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產取得的收入減除《條例》和《細則》規定的扣除項目金額后的余額。
　　稅率為30%、40%、50%、60%，土地增值稅預征稅率各地區不等。
　　計算公式：應交土地增值稅=增值額×費率-速算扣除數-預繳稅金
　　5、房產稅
　　（1）以房產稅原值(評估值)為計稅依據，稅率為1.2%。計算公式為：
　　房產稅年應納稅額＝房產原值（評估值）×（1－30％）×1.2%
　　（2）以租金收入為計稅依據的，稅率為12%。計算公式為:
　　房產稅年應納稅額＝年租金收入×12％
　　6、土地使用稅
　　土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收。
　　7、印花稅
　　印花稅是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。
　　應納稅額=計稅金額*稅率,應納稅額=憑證數量*單位稅額。
　　⑴開發企業的會計帳簿、營業執照等貼印花稅；
　　⑵土地使用權出讓轉讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅（《關于印花稅若干政策的通知》財稅[2006]162號第三條規定，按產權轉移書據征收印花稅）；
　　⑶在土地開發咨詢、施工、采購、房產出售、出租活動中所書立的合同、書據等，應按照印花稅有關規定繳納印花稅；
　　⑷進行房屋買賣的，簽定的購房合同應按產權轉移書據所載金額萬分之五繳納印花稅，通常在房地產交易活動同時收取；
　　⑸在辦理房地產權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元，
　　8、企業所得稅
　　計稅依據：應納稅所得額＝收入總額－準予扣除項目金額
　　稅率：
　　⑴企業所得稅的稅率為25%。
　　⑵非居民企業取得本法第三條第三款規定的所得，適用稅率為20%。
　　⑶符合條件的小型微利企業，減按20%的稅率征收企業所得稅。
　　⑷國家需要重點扶持的高新技術企業，減按15％的稅率征收企業所得稅
　　⑸外商投資企業和外資企業，過渡期。
　　計算公式：應納稅額＝應納稅所得額×稅率
　　9、耕地占用稅
　　占用耕地建房或者從事非農業建設的單位或者個人，為耕地占用稅的納稅人，應當依照本條例規定繳納耕地占用稅。
　　耕地占用稅的稅額規定如下：
　　（一）人均耕地不超過1畝的地區（以縣級行政區域為單位，下同），每平方米為10元至50元；
　　（二）人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區，每平方米為8元至40元；
　　（三）人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區，每平方米為6元至30元；
　　（四）人均耕地超過3畝的地區，每平方米為5元至25元。
　　10、個人所得稅
　　個人所得稅是以個人取得的各項應稅所得對象征收的一種稅。支付所得的單位或者個人為個人所得稅的扣繳義務人,按照稅法規定代扣代繳個人所得稅,是扣繳義務人的法定義務。
　　房地產企業除了企業通常的個人所得稅業務以外，特殊的就是拆遷補償、擋光或施工補償、晚交房和晚辦產權補償等各項補償的涉稅情況。
　　11、契稅
　　契稅是對在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位和個人征收的一種稅。
　　注意：買受方的單位和個人為契稅的納稅人。
　　契稅以按土地使用權、房屋所有權轉移時的成交價格為計稅依據。
　　現行契稅稅率為3-5%，各地有減半征收的情況。大連市目前土地轉讓稅率為4%，在建工程轉讓稅率為4%，普通住宅轉讓稅率為1.5%，非普通住宅轉讓稅率為4%。
　　應納稅額=房地產成交價格或評估價格*稅率。

1、營業稅：稅率5%。
2、城市維護建設稅
計稅依據是按實際繳納的增值稅稅額計算繳納。稅率分別為7%（城區）、5%（郊區）、1%（農村）。 計算公式: 應納稅額=營業稅×稅率。
3、教育費附加
計稅依據是按實際繳納增值稅的稅額計算繳納,附加稅率為3%。
計算公式: 應交教育費附加額=營業稅×3%。
4、印花稅：
（1）財產租賃合同、倉儲保管合同、財產保險合同，適用稅率為千分之一；
（2）加工承攬合同、建設工程勘察設計合同、貨運運輸合同、產權轉移書據， 稅率為萬分之五；
（3）購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術合同，稅率為萬分之三；
（4）借款合同，稅率為萬分之零點五；
（5）對記錄資金的帳薄，按“實收資本”和“資金公積”總額的萬分之五貼花；
（6）營業帳薄、權利、許可證照，按件定額貼花五元。
5、所得稅稅率為25%
6、房產稅：依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2％；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12％。
7、土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下：
（1）大城市1.5元至30元；
（2）中等城市1.2元至24元；
（3）小城市0.9元至18元；
（4）縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。
8、土地增值稅
土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額，為增值額。房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益，計算增值額的扣除項目金額包括：
（1）取得土地使用權所支付的金額；
（2）開發土地的成本、費用；
（3）新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；
（4）與轉讓房地產有關的稅金；
（5）財政部規定的其他扣除項目。稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率30％。增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率40％。增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅以及契稅等。

單套建筑面積140平米以下,,內環線以內總價245萬/套,內環和外環線之間140萬/套,外環線以外98萬/套.
大致多層公共面積占20%左右,高層在30左右.

普通住房
建筑面積小于144平米 單價小于指導價格 容積率（總建筑面積/適用面積）大于等于1
非普通住房
建筑面積大于144平米 單價大于指導價格 容積率小于1

90平米以下1%，90-140平米1.5%，140以上4%。

多層公攤大約占總面積的10%
高層公攤占約18-25%

上海： 98萬以下！140平米以下！總高5樓以下！ 三個條件都滿足，才算普通住宅！ 有一個條件不滿足都算非普通住宅！