限購限貸政策最主要的目的是平穩(wěn)房價，遏制投資性購房，使房價回歸合理。

這一輪調(diào)控與往年調(diào)控最大的不同是，歷史上首次調(diào)控涉及了商住物業(yè)，另外全國多個城市還發(fā)布了限售政策，可以看到本輪樓市調(diào)控全面升級。從抑制投機投資角度來看，更多的城市會加入到信貸與購買資格收緊的行列中，預計后續(xù)大部分二線城市將全面升級調(diào)控，且調(diào)控措施會升至“限購、限貸、限價、限售”的四限時代。“限售”背后是部分熱點地區(qū)樓市當前出現(xiàn)的由投資需求引導的房價快速升溫異動，以及由此帶來的供需失衡現(xiàn)狀。可以說“限售”有利于抑制短期炒作，防止市場投機行為泛濫。
在控制需求之外，此輪調(diào)控也從供應角度著力，增加土地尤其是住宅類用地供應，緩解供需之間的矛盾，穩(wěn)定未來市場預期。而在供需雙重調(diào)控發(fā)力之下，以北京為代表，住宅市場成交已出現(xiàn)迅速回落，在成交調(diào)整到位之后，下一步將進入價格調(diào)整的環(huán)節(jié)，預計今年全國商品住宅價格趨勢將逐漸進入穩(wěn)中下滑的階段。
業(yè)內(nèi)人士還預計，除房價漲幅或?qū)⑹照猓康禺a(chǎn)開發(fā)投資可能也將于下半年回落。現(xiàn)階段，房企資金來源不斷縮減下，開發(fā)企業(yè)資金寬裕程度在降低，融資成本相對提高。此外，從開發(fā)投資增速相對銷售指標的滯后性來看，銷售面積增速的回落將逐步傳導至新開工、施工、竣工，房企投資行為偏謹慎。因此，下半年開發(fā)投資增速或小幅下滑。

限售對房價的影響是什么呢?

這輪“最嚴樓市調(diào)控”正在向三四線城市擴大，除了“限購、限貸、限價”等傳統(tǒng)組合拳，還誕生了一個新手段——“限售”。

媒體稱,截至目前，已有成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚州、常州、長樂、徐水、啟東、白溝、東莞、西安、濟南、鄭州、高碑店等超過20個城市啟動限售的調(diào)控政策。

限售可以極大遏制房地產(chǎn)炒作，這被視為“斬斷樓市流動性”的狠招。

克爾瑞(CRIC)研究中心新近報告指出，本輪調(diào)控出現(xiàn)了一些新特點，如：力度調(diào)整，轉(zhuǎn)向“因城施策”;范圍擴大，主要集中環(huán)三大經(jīng)濟圈的三四線城市也加入;手段增加，多個城市史上首次采用限售。

報告認為，限售本身就是長期性政策，可以有效的控制房價、減少投資性需求。從各城市對于新政策的推展速度來看，未來很有可能同”限購、限貸“一起成為樓市新的長效機制。

在一系列調(diào)控政策震懾下，熱點城市樓市降溫明顯。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月樓市成交整體下行。其中一二線城市均不同程度下降，三線城市同環(huán)比略有增長。上海、廣州、福州、蘇州等城市的成交下降明顯，環(huán)比跌幅均超過3成。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，4月一線城市北京、深圳成交環(huán)比有所上升，上海、廣州降幅超過三成;同比均下行;二線城市環(huán)比下降16.02%，同比下降35.45%;三線城市成交量環(huán)同比雙雙上漲，幅度分別為9.39%和11.10%。

21世紀經(jīng)濟報道援引多家機構和業(yè)內(nèi)人士預測稱，二線城市將基本全面升級調(diào)控到“四限時代”。其認為，在這樣的背景下，主流房地產(chǎn)市場進入周期性調(diào)整已成定局。樓市拐點正在到來。

限售對房價的影響

由于限購存在持續(xù)加碼的可能性，本來沒有換房或者再購房需求的家庭在政策加碼之前也開始蠢蠢欲動。一是擔心加碼后首付上升或者沒有購買資格，另外就是全社會在心理趨勢上形成的看漲慣性，現(xiàn)在購買即使未來幾年略有下跌，但終歸還是會漲回來，到時候即使住不著，或者完全不需要住這么大的房子的話，大不了賣掉，說不定還能賺上一筆。即使房價到時候不漲，自住或出租便是。

究竟限售令能否抑制房產(chǎn)過熱?

1、限售調(diào)控力度更大

首先，限購和限售是一個問題的兩個方面，在限購、限貸調(diào)控效果未達到預期效果的情況下，政府才出臺了限售措施。因此我覺得限售的調(diào)控力度會更大一些。

其次，限售其實是以往限制短期炒房行為稅收調(diào)控政策的升級版。以前雖然未限售但針對短期的炒房行為加重征稅。如廣州之前滿兩年免征營業(yè)稅(增值稅)，滿五年唯一住房免征個人所得稅。

2、限售令后，房價會降嗎?

限售短期可穩(wěn)定房價，但作用有限。

限售政策在一定程度上可以起到穩(wěn)定房價的作用。限售導致短期內(nèi)市場存量房源減少，不僅對穩(wěn)定可以限制炒房行為，而且可以避免出現(xiàn)因調(diào)控政策密集出臺可能出現(xiàn)的集中拋售行為。同時，由于限售針對存量房，對于新增住房影響較小。

短期內(nèi)，限售對穩(wěn)定房價會有積極影響;長期來看，一旦人們適應了調(diào)控政策，限售對市場的影響有限。

3、對未來房價的預期要理性看待

在上層一再強調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”的總基調(diào)下，從去年國慶期間的限購加碼開始，部分城市確實仍然在延續(xù)上漲的趨勢，正是因為這樣，才會有3月以來以北京為首的各大城市的政策的持續(xù)加碼與“補丁”的修補。

從供給側來看，城市土地供應區(qū)別對待，房地產(chǎn)企業(yè)貸款收緊，強制降低杠桿。從需求側來說，限購，限貸，限售，個貸利率上升等措施都是在為樓市降溫。目的很明確，就是房價不能再漲。

房地產(chǎn)調(diào)控從來都是有效的，歷史上，只要調(diào)控房價肯定是跌的，但總是小跌就開始放松調(diào)控，大跌就出臺刺激政策。中國房地產(chǎn)并非完全市場經(jīng)濟，走勢非市場化。而且從全國看，實際分化非常明顯。一個字漲或者跌，也不代表全國。

未來3年內(nèi)，還是老生常談的那句話，那些之前已經(jīng)暴漲的1,2線城市不可能再漲，隨著成交量的萎靡，供需關系被人為的改變，房價有小幅下跌的趨勢，但大幅下跌幾無可能。而最近上漲的這些限售城市，尤其是三線城市，未來房價從哪來的還要回到哪去。