營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。　
為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款。
文件依據：《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)

第51回 薛小妹新編懷古詩 胡庸醫亂用虎狼藥 第52回 俏平兒情掩蝦須鐲 勇晴雯病補雀毛裘

發票問題
營改增實施之后，按照國家的稅法，預售商品房按照3%的稅率預先繳納部分增值稅。預繳也就是在預售之時，不管取得多少進賬收入，先按照3%的稅率繳納一部分增值稅。據業內人士說，這也是完成稅收任務的一種考慮，在之后的房屋建造過程當中取得的進項稅，準予抵扣。小張告訴記者，這也就是為什么有預繳，是因為后面的建造成本考慮到進項稅可以抵扣。
　　但由于房地產行業的增值稅稅率是11%，因此這個3%預征增值稅的發票就無法開出。因為房地產商無法提供增值稅發票，住房公積金也就無法給貸款，小張也因此而被投訴過多次。
　　但是在小張看來自己很委屈，因為在營改增后，增值稅稅率提高，要想降低稅負，就需要用進項稅抵扣，但是大部分期房在預售環節的時候，可以納入抵扣的成本基本都還沒有。也就是說房地產商在建造成本方面的進項稅就沒法參考了。而如果一家房地產公司的一個項目，一開盤就全部賣光，那就要按照11%的增值稅稅率直接交稅。這樣一來，由于期房的時間錯配導致大部分進項稅無法納入抵扣體系。對于房地產企業而言，進項稅不能抵扣，意味著其稅負成本增加了不少。
　　中稅網稅務師事務所總裁王冬生認為預售是按照3%的稅率來繳納，對于房地產企業來說，是一個利好，但是操作上出現了購房者把錢交給房地產公司，無法開出3%的發票，這是政策設計和征管手段銜接的問題，沒有銜接好。
　　紅字發票
　　除了預售環節的增值稅難以抵扣的問題，小張還面臨退房時的發票問題。這個問題是在營改增推開后才遇到的。
　　2016年5月1日之前，售房交易完結的交易要繳納營業稅，在5月1日之后營業稅已經沒了。小張告訴記者，退房的話原則上應該把房款退給他，因為退房款，所以收入要沖減，營業稅也要退回來，但是退稅的話難度挺大的。按照政策規定，因退房而退稅需要開一個紅色的票，但營改增之后，紅色的發票已經不允許再開了。
　　王冬生告訴記者，營改增之前，正常情況發票是藍色發票，表示有交易;交易取消了，發票體現為開紅字發票，意味著以前發生的交易取消了，回到原點。
　　記者咨詢了幾家地稅局，大部分已經開不出紅票來了。“早就停了，機器和系統已經停了，紅票早就開不出來了。對于退稅的事情，從理論上是應該退，可是票開不出來了。”一家地稅的負責人告訴記者。
　　但是現在退稅又要求必須要有這個紅色發票。小張舉例說，8月份，有客戶說我5月份買的房子要退房，或者說沒有辦法按揭了，他就必須要退房之類的。要求地產公司把錢退給他，但是由于沒有紅票，以前繳納的營業稅，地產公司就退不回來。“其實正常應該到地稅部門把稅給退了。房子繼續賣出后到國稅局交增值稅。正常應該是這樣。很多公司反映，在地稅要求退稅的時候很多要求的資料根本就沒有，所以沒有辦法退。幸虧現在有部分國稅可以沖抵增值稅。”小張告訴記者。
　　但是沖抵增值稅合適嗎?
　　王冬生認為從政策角度來講沖抵增值稅不合規，但是從操作簡單來說，直接沖減到增值稅納稅額中更簡單操作。這種問題要么從地稅局繼續從發票解決，要么調整目前政策，沖減增值稅收入。
　　小張現在的精力基本都被這些發票問題、政策問題牽扯，小張說，他都沒時間去計算稅負的問題，但是這并不代表他不關注那些稅負的問題，比如土地增值稅的變化。
　　土地增值稅負
　　土地增值稅是房地產行業在營改增之后面臨的另外一個困擾。中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征。例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%;增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。據專家測算，房地產項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。
　　王冬生告訴記者，1994年開始征收的土增稅，功能之一是調節房地產的高收益。功能上有點類似對于房地產的消費稅。但由于增值稅是中性稅種，不具備調節功能，1994年增值稅只有17%和13%兩個稅率，考慮到稅制要發揮調節作用，所以征收消費稅，主要發揮其調節功能和增加收入功能。
　　不止一位財稅專家向記者表示，土地增值稅會影響房地產企業的稅負。小張給記者舉例，原來一套房屋銷售價格為100萬元，建設安裝成本、融資成本、銷售成本三項加起來50萬元，增值就是50萬元，增值率100%。由于營業稅是價內稅，增值稅是價外稅，按照價稅分離的原則，營改增的實施，意味著房地產企業的三項成本會在一定程度上降低，但同時，整體的增值額就提高了。這樣一來，土地的增值率就很有可能會突破原有的某檔增值率的設定，這意味著，房地產企業在土地增值稅方面，稅率也會由于跳檔而增加。
　　小張所說的跳擋是指土地增值稅按照土地增值率50%以下、50%-100%、100%-200%、200%以上分別實施不同的稅率，稅率依次確定30%、40%、50%、60%。
　　在2015年，全國土地增值稅收入達到3832億。“最大的負擔就是土地增值稅，你會發現房地產企業的增值額這一檔，也就是企業賺的錢交了三遍稅，分別是：增值稅、土地增值稅、企業所得稅。”小張告訴記者。
　　小張現在最關注的就是營改增之后對土地增值稅的影響。他認為，因營改增全面實施而導致的土地增值的調整肯定會導致企業稅負的變化。因為營改增后收入和成本的計算都變了，所以繳納土地增值稅的額度也變了。
　　小張說，“我們一直很關注財稅部門那邊土地增值稅到底怎么變。不過要等具體政策出來之后，才知道營改增對土地增值稅的影響到底怎么樣。房地產企業關心的并不是增值稅的稅負到底是增加還是減少，更加關心的是營改增之后，包括增值稅、企業所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅等稅種的一系列變化。”
　　據經濟觀察報了解，土地增值稅的改革的確已經在操作當中，但是對稅負的影響不會像外界想象那么大，負擔相比以前不會也有太大的變化。
　　一位財稅系統人士告訴經濟觀察報：“其實面對營改增之后出現的各個問題，只要下決心，這些問題都能解決，但是解決的過程也將面臨一系列平衡、一系列的約束條件。這些約束條件涉及財政收入下降、財政收入延后、征管難度增加、納稅人遵從成本等。這些都需要充分考慮”。

根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）第四條（一）規定，房地產開發企業在營改增后進行房地產開發項目土地增值稅清算時，土地增值稅應稅收入=營改增前轉讓房地產取得的收入+營改增后轉讓房地產取得的不含增值稅收入。

我覺得是可以確定的