深圳樓市調(diào)控新政策有何意義？
7月31日，深圳市發(fā)布樓市調(diào)控新政策，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》出臺(tái)，通知要求暫停企事業(yè)法人單位購(gòu)房；居民家庭新購(gòu)買(mǎi)的一二手住房3年內(nèi)限售；購(gòu)房人離婚2年內(nèi)申請(qǐng)住房貸款，首付款比例不低于七成。
近期深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本平穩(wěn)，但市場(chǎng)投機(jī)炒作仍比較明顯，新房市場(chǎng)近期出現(xiàn)了企業(yè)參與炒房、個(gè)人借助離婚炒房、利用商務(wù)公寓炒房等現(xiàn)象。
新政策的出臺(tái)，有利于堵住漏洞、抑制投機(jī)，防止未來(lái)過(guò)度拋售可能導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，并確保產(chǎn)業(yè)用地供給、增加租賃供應(yīng)，對(duì)規(guī)范市場(chǎng)、保證未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，具有積極意義。新政策進(jìn)一步完善了差別化信貸政策，也有利于避免“一刀切”對(duì)剛需的傷害。
深圳樓市調(diào)控有什么新政策？
7月31日，深圳市發(fā)布樓市調(diào)控新政策，暫停企事業(yè)法人單位購(gòu)房；居民家庭新購(gòu)買(mǎi)的一二手住房3年內(nèi)限售；購(gòu)房人離婚2年內(nèi)申請(qǐng)住房貸款，首付款比例不低于七成。
這份《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》由深圳市規(guī)劃國(guó)土委、市市場(chǎng)和質(zhì)量監(jiān)管委、市公安局、市民政局、市住房建設(shè)局、市金融辦、市稅務(wù)局聯(lián)合發(fā)布，主要內(nèi)容包括企業(yè)限購(gòu)、商務(wù)公寓限售、個(gè)人限售、抑制離婚買(mǎi)房等。
通知提到，自發(fā)布之日起，暫停企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位購(gòu)買(mǎi)新建商品住房和二手住房；各類(lèi)新供應(yīng)用地上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售；個(gè)人、企事業(yè)單位或社會(huì)組織等法人單位新購(gòu)買(mǎi)的商務(wù)公寓，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓?zhuān)痪用窦彝バ沦?gòu)買(mǎi)商品住房的，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)之日起3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。
此外，對(duì)購(gòu)房人離婚2年內(nèi)申請(qǐng)住房商業(yè)貸款或公積金貸款的，各商業(yè)銀行、市公積金中心按貸款首付款比例不低于70%執(zhí)行；若無(wú)房貸記錄且能提供離婚前家庭無(wú)住房證明的按貸款首付款比例不低于30%執(zhí)行；若能提供離婚前家庭僅有1套住房證明的按貸款首付款比例不低于50%執(zhí)行。
上海，深圳，北京 哪里的樓市調(diào)控最嚴(yán)厲
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繼10月出臺(tái)“滬六條”之后，上海周一又進(jìn)一步收緊住房政策。至此，一線城市中已有上海、深圳兩大城市拉開(kāi)了第二輪調(diào)控的大幕。
截至目前，上海、深圳、北京三大一線城市的住宅政策有何相同與異同之處呢？以下為三大城市最新住房政策對(duì)比。
三大城市中，只有深圳在第二輪調(diào)控中對(duì)公積金貸款作出了新的規(guī)定，對(duì)于首套房的認(rèn)定“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房首付款比例最低70%。
對(duì)于使用商業(yè)貸款購(gòu)買(mǎi)首套房的認(rèn)定，上海要求無(wú)房且無(wú)房貸記錄購(gòu)房者的房貸首付比例不低于35%。深圳對(duì)相同要求購(gòu)房者的房貸首付比例最低30%。北京對(duì)相同要求購(gòu)房者的房貸首付比例不低于35%。
對(duì)于使用商業(yè)貸款購(gòu)買(mǎi)二套房的認(rèn)定，上海升級(jí)為“認(rèn)房又認(rèn)貸”，有一套住房，或無(wú)房有房貸記錄的，首付款比例均不低于50%。深圳“認(rèn)房又認(rèn)貸”，但采取差別化對(duì)待，對(duì)“無(wú)房有貸”的，首付比例最低50%；只要“有1套房”，首付款比例最低70%。北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”，只要“有1套房”，無(wú)論有無(wú)貸款記錄，普通自住房首付款比例最低50%。
粗略來(lái)說(shuō)，綜合首套房貸與二套房貸，上海最嚴(yán)，深圳次之，北京再次。
上海——首付再漲，認(rèn)房又認(rèn)貸
首付比例方面：
自2016年11月29日起，居民家庭購(gòu)買(mǎi)首套住房申請(qǐng)商業(yè)貸款的，首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無(wú)住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請(qǐng)商業(yè)貸款，購(gòu)買(mǎi)普通自住房的，首付款比例不低于50%；購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
貸款方面：
二套普通商品房貸款利率上浮10%。二套普通商品房個(gè)人貸款最高限額下調(diào)10萬(wàn)元。
停止向已有兩次公積金貸款記錄的職工家庭再行發(fā)放貸款。
公積金杠桿率下調(diào)：月還款額的本金與工資收入比例由50%調(diào)整為40%；公積金貸款額度比繳存余額倍數(shù)由40倍下調(diào)到30倍。
嚴(yán)格執(zhí)行住建部還款能力的計(jì)算比例調(diào)減為每月還本額占工資基數(shù)不超過(guò)40%，以及對(duì)第二套改善型住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的口徑。
深圳——提高公積金貸款首付比例 叫停三套房公積金貸款
首付比例方面：
11月15日收緊了公積金貸款政策。住房公積金繳存職工家庭名下在深圳無(wú)房，使用公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套住房的，公積金貸款首付款比例最低為30%。職工家庭名下在深圳擁有1套住房，使用公積金貸款再次購(gòu)房的，公積金貸款首付款比例不低于70%。
10月4日發(fā)布的“深八條”主要針對(duì)商業(yè)貸款。對(duì)購(gòu)房人家庭名下在本市無(wú)房且無(wú)商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策；購(gòu)房人家庭名下在本市無(wú)房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，貸款首付款比例不低于50%；購(gòu)房人家庭名下在本市擁有1套住房的，貸款首付款比例不低于70%。
貸款方面：
職工家庭購(gòu)買(mǎi)首套住房申請(qǐng)公積金貸款的，貸款利率仍為個(gè)人住房公積金貸款基準(zhǔn)利率；
職工家庭名下在深圳已經(jīng)擁有1套住房，再次購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)申請(qǐng)公積金貸款的，貸款利率為個(gè)人住房公積金貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍。
購(gòu)買(mǎi)第三套住房的不予申請(qǐng)公積金貸款。
北京9·30新政——“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”
首付比例方面：
購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購(gòu)買(mǎi)首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。
對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的，無(wú)論有無(wú)貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
為什么深圳樓市調(diào)控，堪稱(chēng)歷史上最嚴(yán)的樓市調(diào)控？
2020年7月15日，深圳住房和建設(shè)局等部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了樓市新政，從社保資格、購(gòu)房年限、稅費(fèi)等多方面提出具體要求，這一新政被稱(chēng)為歷史上最嚴(yán)的樓市調(diào)控，原因分析如下。
第一，購(gòu)房資格出現(xiàn)變化。以前只要落戶深圳是深圳戶口就可以買(mǎi)房了，現(xiàn)在新政要求落戶深圳必須滿三年，且連續(xù)繳納三年及以上個(gè)稅或社保，才具有購(gòu)房資格。這一新規(guī)說(shuō)明即使你是深圳戶口，但你的戶口沒(méi)有滿三年而且你如果失業(yè)沒(méi)有繳納個(gè)稅或社保一樣不能購(gòu)房，因此很多外來(lái)人員因此失去了購(gòu)房資格。一個(gè)有趣的新聞報(bào)道說(shuō)一個(gè)人跟中介搭車(chē)從龍崗到羅湖看房，還沒(méi)到目的地，新政的實(shí)施就讓他失掉了購(gòu)房資格。
第二，即使離婚也不能為雙方提供購(gòu)房資格，“假離婚”行不通。新政規(guī)定夫妻雙方離異，任何一方家庭成員在在三年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房的，其擁有的住房套數(shù)按照離婚前的家庭總套數(shù)計(jì)算。近年來(lái)房?jī)r(jià)一直居高不下，很多炒房客乘機(jī)攫取暴利，把買(mǎi)賣(mài)房屋作為發(fā)財(cái)致富的手段，很多人一夜暴富。在限購(gòu)令下，許多夫妻故意假離婚，騙取購(gòu)房資格，然而在新政下，即使雙方離婚，如果離異前家庭有兩套房，那么離異后雙方均不得再購(gòu)買(mǎi)商品房。
第三，增值稅的稅費(fèi)發(fā)生變化。新政以前，二手房只要滿兩年就可以免征增值稅；實(shí)施新政以后，二手房屋交易必須滿五年才可以免征。我們知道，一般二手房交易需要繳納個(gè)稅和契稅，如果還要繳納增值稅那么購(gòu)房成本就會(huì)增高，人們就不會(huì)選擇買(mǎi)二手房而是買(mǎi)新房。這樣一來(lái)，許多屯有多套房的炒房客們害怕房子被套牢，只能降價(jià)出售。
深圳樓市調(diào)控表明政府下定決心遏制房?jī)r(jià)上漲，房屋回歸到居住的屬性才是必然之路。
因?yàn)樯钲诘臉鞘姓{(diào)控規(guī)則其實(shí)是特別嚴(yán)格的，而且不能夠大幅度的變動(dòng)
不是深圳戶口，需要繳納5年以上的社保，而且二手房增值稅年限也上調(diào)到了五年，這也進(jìn)一步的遏制了市場(chǎng)上的炒房熱。
因?yàn)閲?guó)家要保持房地產(chǎn)的穩(wěn)定性，避免大起大落，也是為了打擊那些投機(jī)的炒房人。穩(wěn)定住房供需關(guān)系，避免出現(xiàn)兩級(jí)分化。
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