如今我國大部分城市的房價都處于居高不下的狀態(tài)，所有很多人在購房時會選擇二手房，因為相對新房來說，二手房價格要便宜一些，并且還可以省去裝修的麻煩，但買賣二手房手續(xù)要比新房復雜很多，一不小心還可能會買到問題房，下面我們就一起來看看買二手房注意事項和手續(xù)。
買二手房，首先要調(diào)查清楚房屋背景，例如房屋的產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否存在長租的情況，是否發(fā)生過刑事案件等，另外還需要了解清楚房屋的性質(zhì)，房屋屬于商品房、安置房，還是經(jīng)適房、共有產(chǎn)權(quán)住房的等。在做好房屋背景調(diào)查后，需要和原房主一起到不動產(chǎn)登記中心查冊，主要看房屋是否可以交易，是否存在抵押、凍結(jié)、查封、限制交易等情況。如果房屋有問題，那么一定不要買。
買二手房的手續(xù)流程一般如下：
1、購房者到正規(guī)的二手房交易中心查看房源，通常正規(guī)交易中心掛的房源在資料上不會有什么問題；
2、在二手房交易中心看中想買的住房后，對房屋背景進行調(diào)查，確認一下房屋是否可以交易，有沒有什么問題，如果各方面條件都符合交易，那么雙方談妥之后，再去之前的二手房交易中心辦理相關(guān)的登記手續(xù)和合同，通常在辦理相關(guān)手續(xù)時需要先交定金。
3、如果是貸款買房的，那么還需要到銀行辦理貸款申請手續(xù)，一般銀行貸款審批是比較慢的，等審批通過后銀行才會放款，這個時候才可以辦理房屋過戶。
4、買賣雙方到當?shù)氐漠a(chǎn)權(quán)登記中心，辦理產(chǎn)權(quán)過戶所需資料。
5、買賣雙方和二手房交易中心人員一起到地稅局辦理繳稅手續(xù)，注意保管好繳稅證明。
6、最后回到交易中心，填寫產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請，并提交辦理過戶所需要的相關(guān)資料，辦理完房產(chǎn)過戶后，你就是房屋新的產(chǎn)權(quán)人了。
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買二手房要入住前先對房子進行消毒，然后注意以下幾點：
1、如果是二手房買賣，那么要知道該屋宅為何出售；上家是否曾有意外傷亡等不利情況發(fā)生，如果能知道屋上家的行業(yè)、運氣、健康、婚姻等情況更好。這樣就可以從一開始避免入住兇宅的發(fā)生。
2、還需清楚戶型設(shè)計格局。格局不好，如開門對陽臺、如廚房門正對窗、廁所門對窗等不聚財?shù)母窬帧Ｍ瑫r要考慮廚房、衛(wèi)生間的位置，如果位置不當，對家人健康會有直接影響。
3、專業(yè)一點講的話，還需明了房運衰旺。這也是最重要的環(huán)節(jié)，也是入住后運氣轉(zhuǎn)好還是變壞的關(guān)鍵，現(xiàn)在屋宅大多數(shù)為七運（1984年——2003年）或八運（2004——2023年）的房子，但是七運已經(jīng)失運，而八運正是當運。買到房運已經(jīng)衰退的二手房，運氣不會太好。
4、入住時，須待上家搬出至少2個多星期才可搬入, 避免承受該宅過往晦氣。入住前最宜粉飾一番, 把舊痕跡統(tǒng)統(tǒng)去掉。
5、入住搬遷時宜在良辰吉日進行。通常來說凡通勝內(nèi)記載之: 驛馬, 天馬, 德合, 開日, 成日，天赦 ,天愿, 四相, 時德, 民日, 月恩等等最宜搬遷。 注意切忌通勝內(nèi)記載之: 四廢, 五墓, 四離，破日, 平日, 收日, 閉日, 四絕，往亡, 歸忌, 天吏, 大時, 月厭, 月刑, 三煞等日。還有就是忌與宅主屬相相沖之日。
6、入住時取21枝香點著, 從屋的左方入, 讓濃煙上下熏掃廳房及廁浴廚灶，天花板，墻壁及至墻腳，從屋的右方出, 到外間安全的地方, 把它弄熄棄掉。
7、特別提醒：如果你是孕婦，那么不宜目睹整個搬遷過程。在搬遷日吉時內(nèi)，最好做點拜神、燃放鞭炮等工作。
8、入住當天，一定要燒一壺開水, 寓意財源滾滾。同時塞住各種池盆（廚房、衛(wèi)生間等）, 開啟水龍頭, 要細水慢流；因為細水長流，寓意盤滿缽滿之意。屋宅內(nèi)還可以開著風扇, 四圍吹風, 但不要向大門吹，有風生水起之意頭。

　　入住二手房要注意：
　　1、注意交樓附送物品清單
　　當前的二手房交易市場上大多是一些帶裝修的房屋，在簽約時，請各位業(yè)主與買家把附送的物品列明清單及數(shù)量，對于一些家電產(chǎn)品建議列明型號、牌子等，方便收樓時核對物品是否與合同相符。
　　2、要檢查單位室內(nèi)各項設(shè)施是否有質(zhì)量問題
　　買家在收樓時須注意查看工程質(zhì)量，如門、窗、天花、墻壁、地面的質(zhì)量，有否滲漏等（特別對于樓齡長的物業(yè)）；檢查水、電是否正常，用水通道是否暢通等。檢查室內(nèi)各項設(shè)備是否工作正常，如有任何問題舊業(yè)主須配合新業(yè)主維修，否則可能新業(yè)主要承擔負責。
　　3、各項費用必須結(jié)清
　　正如案例所提及的費用問題，收樓后發(fā)現(xiàn)原業(yè)主欠下了數(shù)千元的費用，要找業(yè)原業(yè)主追討時已經(jīng)無法聯(lián)系了，只好自認倒霉，所以請各位買家在收樓時，必須確認原業(yè)主已結(jié)清水電、煤氣、電話、電視、網(wǎng)絡、物業(yè)管理費等費用，以免自己承擔不必要的費用。
　　4、收樓證明是否齊全
　　對于一些多年未入住的新樓，買家收樓時要檢查驗收樓盤交付使用的證件是否齊備，同時對于一些所謂收樓費用，例如維修基金等，必須清晰知道業(yè)主是否曾繳交過，以免造成自己的損失。
　　5、戶籍是否遷出
　　對于名校物業(yè)，有部分的原業(yè)主把物業(yè)出售，但戶籍仍掛在已出售的物業(yè)，新業(yè)主在收樓時，如果想用該物業(yè)的戶籍時，及時要求對方按時把戶籍遷出，否則新業(yè)主無法找派出所接收戶籍。
　　6、發(fā)票是否齊全
　　買家成功收樓后，通常客戶都要辦理一些過戶手續(xù)，例如過戶的稅單、有線電視、電話、網(wǎng)絡等轉(zhuǎn)名手續(xù)的發(fā)票是否齊全，否則買家無法使用相關(guān)的服務。
　　買賣雙方在簽訂合同時，應當對上述問題進行明確約定，避免糾紛的發(fā)生，即使發(fā)生糾紛也有章可循。如果雙方約定的交房時間位于交易流程的最后環(huán)節(jié)，買方可預留一部分房款，在房屋交接完成后再支付，這樣可以提高賣方履行交房義務的主動性。房屋交付后，雙方應簽訂一份房屋交接書，將交房中完成的事項寫入其中，以書面形式確認雙方對于房屋交接事項的認可。特別是某些交房事項（交房時間、戶口遷出等）無法按期完成時，更應當簽訂房屋交接書，將未完成事項以及何時完成寫入其中，以便將來如期如約履行。
　　還有一些地方也值得注意：
　　一、弄清房屋的來龍去脈
　　二手房，大抵都是因為各種原因，才使得原先的屋主搬離家宅，從而淪為“二手房”。我們在入住或者購買二手房之前，最應該注意房屋的來龍去脈，如：家宅原先主人的運勢，家庭成員是否和睦相處，是否身體健康，為何要搬離或者出售等。這樣一來，便可以在很大程度上減少一些先天不利的風水氣場，同時也給自己在挑選二手房的時候，多一個選擇目標與數(shù)據(jù)。
　　二、何時搬進新居
　　《周易》上，把“九”定為陽數(shù)。為此，一般習俗上，都是等原來房主搬離的第九天之后，才可以搬進去。同時，在搬家喬遷之時，需盡量避開鬼節(jié)、清明節(jié)這些不利的節(jié)氣與節(jié)日，以免氣場相沖，導致搬進之后運勢低迷。
　　三、搬家需要哪些準備
　　在搬進二手房之前，最宜選擇黃道吉日搬進家宅。因為黃道吉日，代表一年當中最吉利喜慶的日子，用吉祥的天時氣場來作為搬家的吉日，不但可以增旺全家成員的運勢，還能給二手房帶來好的氣場。同時，在搬家的過程當中，還不宜面帶怒氣，打罵小孩，說晦氣話，以免給吉日增添晦氣，從而給氣場帶來不良作用。