按照國稅發[2009]31號國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知

房地產企業預售未完工開發產品，按照通知規定的利潤率計算出利潤，按月或按季度繳納企業所得稅，在填寫企業所得稅年度申報時，按照實際預售收入填寫“主營業務收入”，按照預售收入扣除預售收入與利潤率計算的利潤后的差額，填寫“主營業務成本”，那么，按照收入計算扣除項目，以預售收入和企業所得稅法實施條例規定的比例計算扣除金額。

扣除。

國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知國稅發〔2009〕31號

第十二條　企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。

房地產開發企業按當年實際利潤據實預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入。

按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，填報在《中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）》（國稅函[2008]44號文件附件1）第4行“利潤總額”內。

房地產開發企業是按當年實際利潤據實預繳企業所得稅的，所以利潤總額中已經扣除了企業的期間費用。

擴展資料：

在計算應納稅所得額時，下列支出不得扣除：

⑴資本性支出。是指納稅人購置、建造固定資產，以及對外投資的支出。企業的資本性支出，不得直接在稅前扣除，應以提取折舊的方式逐步攤銷。

⑵無形資產受讓、開發支出。是指納稅人購置無形資產以及自行開發無形資產的各項費用支出。無形資產受讓、開發支出也不得直接扣除，應在其受益期內分期攤銷。

⑶資產減值準備。固定資產、無形資產計提的減值準備，不允許在稅前扣除；其他資產計提的減值準備，在轉化為實質性損失之前，不允許在稅前扣除。

⑷違法經營的罰款和被沒收財物的損失。納稅人違反國家法律。法規和規章，被有關部門處以的罰款以及被沒收財物的損失，不得扣除。

⑸各項稅收的滯納金、罰金和罰款。納稅人違反國家稅收法規，被稅務部門處以的滯納金和罰款、司法部門處以的罰金，以及上述以外的各項罰款，不得在稅前扣除。

⑹自然災害或者意外事故損失有賠償的部分。納稅人遭受自然災害或者意外事故，保險公司給予賠償的部分，不得在稅前扣除。

⑺超過國家允許扣除的公益、救濟性捐贈，以及非公益、救濟性捐贈。納稅人用于非公益、救濟性捐贈，以及超過年度利潤總額12%的部分的捐贈，不允許扣除。

⑻各種贊助支出。

⑼與取得收入無關的其他各項支出。

參考資料來源：百度百科-企業所得稅

　　國家稅務總局《關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第八條規定，企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治區、直轄市國稅局、地稅局按下列規定進行確定：

　　（一）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%。
（二）開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。

　　（三）開發項目位于其他地區的，不得低于5%。

　　（四）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

　　第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季度（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

      在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。

　　第十二條規定，企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。
         根據上述規定，房地產企業所得稅匯算清繳時，未完工未結轉收入的預收房款，應按省、自治區、直轄市國稅局、地稅局確定的未完工開發產品的計稅毛利率，計算預計毛利額計入當期應納稅所得額，其‍實際發生的期間費用、營業稅金及附加、土地增值稅準予匯算時按規定扣除。