按照國稅發(fā)[2009]31號國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售未完工開發(fā)產(chǎn)品，按照通知規(guī)定的利潤率計算出利潤，按月或按季度繳納企業(yè)所得稅，在填寫企業(yè)所得稅年度申報時，按照實際預(yù)售收入填寫“主營業(yè)務(wù)收入”，按照預(yù)售收入扣除預(yù)售收入與利潤率計算的利潤后的差額，填寫“主營業(yè)務(wù)成本”，那么，按照收入計算扣除項目，以預(yù)售收入和企業(yè)所得稅法實施條例規(guī)定的比例計算扣除金額。

扣除。

國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知國稅發(fā)〔2009〕31號

第十二條　企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當年實際利潤據(jù)實預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入。

按照規(guī)定的預(yù)計利潤率分季（或月）計算出預(yù)計利潤額，填報在《中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表（A類）》（國稅函[2008]44號文件附件1）第4行“利潤總額”內(nèi)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是按當年實際利潤據(jù)實預(yù)繳企業(yè)所得稅的，所以利潤總額中已經(jīng)扣除了企業(yè)的期間費用。

擴展資料：

在計算應(yīng)納稅所得額時，下列支出不得扣除：

⑴資本性支出。是指納稅人購置、建造固定資產(chǎn)，以及對外投資的支出。企業(yè)的資本性支出，不得直接在稅前扣除，應(yīng)以提取折舊的方式逐步攤銷。

⑵無形資產(chǎn)受讓、開發(fā)支出。是指納稅人購置無形資產(chǎn)以及自行開發(fā)無形資產(chǎn)的各項費用支出。無形資產(chǎn)受讓、開發(fā)支出也不得直接扣除，應(yīng)在其受益期內(nèi)分期攤銷。

⑶資產(chǎn)減值準備。固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)計提的減值準備，不允許在稅前扣除；其他資產(chǎn)計提的減值準備，在轉(zhuǎn)化為實質(zhì)性損失之前，不允許在稅前扣除。

⑷違法經(jīng)營的罰款和被沒收財物的損失。納稅人違反國家法律。法規(guī)和規(guī)章，被有關(guān)部門處以的罰款以及被沒收財物的損失，不得扣除。

⑸各項稅收的滯納金、罰金和罰款。納稅人違反國家稅收法規(guī)，被稅務(wù)部門處以的滯納金和罰款、司法部門處以的罰金，以及上述以外的各項罰款，不得在稅前扣除。

⑹自然災(zāi)害或者意外事故損失有賠償?shù)牟糠帧＜{稅人遭受自然災(zāi)害或者意外事故，保險公司給予賠償?shù)牟糠郑坏迷诙惽翱鄢?/p>

⑺超過國家允許扣除的公益、救濟性捐贈，以及非公益、救濟性捐贈。納稅人用于非公益、救濟性捐贈，以及超過年度利潤總額12%的部分的捐贈，不允許扣除。

⑻各種贊助支出。

⑼與取得收入無關(guān)的其他各項支出。

參考資料來源：百度百科-企業(yè)所得稅

　　國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第八條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國稅局、地稅局按下列規(guī)定進行確定：

　　（一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。
（二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

　　（三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。

　　（四）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

　　第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季度（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。

      在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

　　第十二條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。
         根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳時，未完工未結(jié)轉(zhuǎn)收入的預(yù)收房款，應(yīng)按省、自治區(qū)、直轄市國稅局、地稅局確定的未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率，計算預(yù)計毛利額計入當期應(yīng)納稅所得額，其‍實際發(fā)生的期間費用、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予匯算時按規(guī)定扣除。