土地增值稅的計算方法是怎樣的

土地增值稅的計算方法如下所示：

土地增值稅的計算公式是：應納土地增值稅=增值額×稅率

1、公式中的“增值額”即為納稅人轉讓房地產取得的收入減除扣除項目金額之后得到的余額。

納稅人轉讓了房地產之后所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入、其他收入。

計算增值額的扣除項目：

(1)取得土地使用權所支付的金額;

(2)開發(fā)土地的成本、費用;

(3)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;

(4)與轉讓房地產有關的稅金;

(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。

2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。

納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：

計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：

(一)增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

(四)增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。

土地增值稅 是采用超率累進稅率計算的。只有先計算出增值率，即增值額占扣除項目的比例后，才能確定適用稅率，并計算應 納稅 額。其計算公式如下： 增值率=增值額/扣除項目金額×100% 應納稅額=∑(每級距的土地增值額×適用稅率) 這種計算方法比較繁瑣，要分段計算，匯總合計。因此，在實際工作中，一般采用速算扣除法計算，其計算公式如下： 應納稅額=土地增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除率 [例1]某房地產開發(fā) 公司轉讓 一塊已開發(fā)的 土地使用權 ，取得轉讓收入1400萬元，為取得土地使用權所支付金額320萬元，開發(fā)土地成本65萬元，開發(fā)土地的費用21萬元，應納有 關稅 費77.7萬元。計算應納土地增值稅如下： 開發(fā)費用21萬元，未超過(320+65)×10%=38.5萬元，可據(jù)實扣除。 扣除項目金額=(320+65)×(1+20%)+21+77.7=560.7(萬元) 增值額=1400-560.7=839.3(萬元) 增值額占扣除項目比例=839.3÷560.7=149.69% 應納稅額=839.3×50%-560.7×15%=335.54(萬元) [例2]某房地產開發(fā) 公司 轉讓高級 公寓 一棟，獲得貨幣收入7500萬元，獲得購買方原準備蓋樓的鋼材2100噸(每噸2500元)。公司為取得土地使用權支付1450萬元，開發(fā)土地、建房及配套設施等支出2110萬元，支付開發(fā)費用480萬元(其中：利息支出295萬元，未超過承認標準)，支付轉讓房地產有關的稅金47萬元。計算應納稅額如下： 收入額=7500+2100×0.25=8025(萬元) 扣除項目金額=(1450+2110)×(1+20%)+295+178+47=4792(萬元) 其他開發(fā)費用實際支出比例=(480-295)/(1450+2110)=185/3560=5.2% 超過5%的限額，按5%計算如下： (1450+2110)×5%=178(萬元) 增值額=8025-4792=3233(萬元) 適用級次=3233÷4792=67.5(%) 應納稅額=3233×40%-4792×5%=1053.6(萬元)

土地增值稅 清算 鑒證業(yè)務準則第四十條 稅務師事務所應按照稅 法規(guī) 定審核清算項目的收入總額、扣除項目的金額，并確認其增值額及適用稅率，正確計算應繳稅款。審核程序通常包括： (一)審核清算項目的收入總額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。 (二)審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。 1.如果企業(yè)有多個開發(fā)項目，審核收入與扣除項目金額是否屬于同一項目; 2.如果同一個項目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項目金額是否分開核算; 3.對于同一清算項目，一段時間免稅、一段時間征稅的，應當特別關注收入的實現(xiàn)時間及其扣除項目的配比。 (三)審核增值額與扣除項目之比的計算是否正確，并確認土地增值稅的適用稅率。 (四)審核并確認清算項目當期土地增值稅應納稅額及應補或應退稅額。