土地增值稅的計算：

應納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

1.土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產取得的增值額，轉讓房地產的增值額是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。

2.新建房地產的扣除項目金額

(1)取得土地使用權所支付的金額

①納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。

②納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定繳納的有關登記、過戶手續費和契稅。

(2)房地產開發成本

房地產開發成本是指納稅人開發房地產項目實際發生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。

(3)房地產開發費用

房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用，但在計算土地增值稅時，房地產開發費用并不是按照納稅人實際發生額進行扣除，應分別按以下兩種情況扣除：

①財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按“取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本”之和的5%以內計算扣除。計算公式為：

允許扣除的房地產開發費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內

②財務費用中的利息支出，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或者不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按“取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本”之和的10%以內計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。計算公式為：

允許扣除的房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內

(4)與轉讓房地產有關的稅金

與轉讓房地產有關的稅金是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

【解釋】房地產開發企業按照《房地產開發企業財務制度》的規定，其在轉讓時繳納的印花稅已列入管理費用中，故不允許單獨再扣除;其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。

(5)財政部確定的其他扣除項目

對從事房地產開發的納稅人可按“取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本”之和，加計20%的扣除。

【解釋1】該優惠只適用于從事房地產開發的納稅人，除此之外的其他納稅人均不適用。

【解釋2】從事房地產開發的納稅人只有在銷售“新建商品房”時，才適用20%加計扣除的規定。

3.土地增值稅的稅率

(1)增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

(2)增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%

土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

(3)增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%

土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

(4)增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。

■土地增值稅的計算方法

　　土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的稅率計算征收。

　　方法一、分級逐級距計算。

　　分級逐級距計算應納土地增值稅稅額，然后各級距應納稅額相加之和，就是應納土地增值稅稅額。

　　第一步：先計算增值額。增值額=轉讓收入額-扣除項目金額

　　第二步：再計算增值額與扣除項目金額之比。公式：增值額÷扣除項目金額

　　第三步，分別計算各級次土地增值稅稅額，如下表：第四步，將各級的稅額相加，得出總稅額。

　　方法二、查表法。

　　查表法就是用求出增值額占扣除項目金額的比例，直接查對四級超率累進稅率表，然后按照計算公式求得應納土地增值稅稅額。

　　第一步、第二步同上述分級逐級距計算方法;

　　第三步：計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：

　　(一)增值額未超過扣除項目金額50%土地增值稅稅額=增值額×30%

　　(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的

　　土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

　　(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的

　　土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

　　(四)增值額超過扣除項目金額200%

　　土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

　　公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數。

■土地增值稅的計算公式

　　土地增值稅的計算公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率

　　1、公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

　　納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　計算增值額的扣除項目：

　　(1)取得土地使用權所支付的金額;

　　(2)開發土地的成本、費用;

　　(3)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;

　　(4)與轉讓房地產有關的稅金;

　　(5)財政部規定的其他扣除項目。

　　2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：

　　增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

　　增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

　　增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

　　增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

　　上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。

　　納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：

　　計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：

　　(一)增值額未超過扣除項目金額50%

　　土地增值稅稅額=增值額×30%

　　(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

　　(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

　　(四)增值額超過扣除項目金額200%

　　土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

　　公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數。

　　■減免規定

　　有下列情形之一的，減免土地增值稅：

　　(一)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。普通標準住宅是指除別墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。

　　(二)對開發銷售安居房取得的收入，免征土地增值稅。安居房是指原產權單位按照房改政策向職工出售的住房，以及市(區)住宅管理部門直接發售的各類政策性住房，包括：準成本房、全成本房、全成本微利房、社會微利房、經濟適用房。

　　(三)將購買的房地產再轉讓的減免規定：1.個人將購買的普通標準住宅再轉讓的，免征土地增值稅。2.個人轉讓別墅、度假村、酒店式公寓，凡居住超過五年以上的(含五年)免征土地增值稅;居住滿三年不滿五年的，減半征收土地增值稅。

　　(四)個人之間互換自有居住用房的，經主管稅務機關核實，可以免征土地增值稅。

　　(五)國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，也免征土地增值稅。

　　(六)在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征土地增值稅。

　　(七)以房地產進行投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征土地增值稅。

　　(八)法律法規規定的其他減免稅項目。

　　●房地產土地增值稅稅額計算的三種方法

　　土地增值稅是以單位和個人轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(簡稱房地產)所取得的增值額為計稅依據，依照規定稅率征收的一種稅。根據現行政策規定，個人轉讓房地產土地增值稅具體計算主要分三種方法：全文

●房地產企業土地增值稅計算著手要點

　　土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅實行的是四級超串累進稅率，計算起來比較麻煩，特別是房地產企業，計算尤為復雜。筆者認為，應從以下幾點著手，才能更好的把握其計算。全文

●單位轉讓存量房土地增值稅計算方法

　　一、納稅人能夠提供原購房發票的：

　　1、扣除總額=購房發票記載金額+賣房的(營業稅+城建稅+教育費附加+印花稅)+賣方買房時繳納的契稅+購房發票記載金額*(5%*滿年度)

計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率。

公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額，納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。  

計算增值額的扣除項目：  

（1）取得土地使用權所支付的金額；  

（2）開發土地的成本、費用；  

（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；  

（4）與轉讓房地產有關的稅金；  

（5）財政部規定的其他扣除項目。

擴展資料：

土地增值稅的開征，具有極其重要的作用：  

（1）有利于增強國家對房地產開發商和房地產交易市場的調控；  

（2）有利于國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；  

（3）有利于增加國家財政收入為經濟建設積累資金。  

征稅范圍：  

（1）土地增值稅只對“轉讓”國有土地使用權的行為征稅，對“出讓”國有土地使用權的行為不征稅。  

（2）土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其它附著物產權的行為征稅。

參考資料來源：百度百科-土地增值稅

參考資料來源：百度百科-增值額