法律分析：為保持政策的連續性和房地產市場的穩定性，我局確定繼續延續執行房地產開發企業土地增值稅預征率。具體如下：普通住房為2%;非普通住房為3%;其他房地產分為兩類，地下室和車位(庫)等附屬設施預征率為2%，工業用房、商業用房等其他房地產預征率為3%。房地產開發企業建造的保障性住房(包括廉租住房、經濟適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等)暫不預征土地增值稅，但應按規定到主管稅務機關辦理登記備案。

法律依據：《國家稅務總局關于印發的通知》 第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收：

1.依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的;

2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

3.雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;

4.符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;

5.申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

一、土地增值稅計算方法1、直接計算法
直接計算法是指直接求出商品或勞務的增值額，然后再乘以規定稅率，計算出應納的增值稅稅額。計算公式為：應納增值稅=增值額×稅率
在直接計算法中又分為“加法”和“減法”
（1）加法是指將構成增值額的各要素如工資、租金、利息、利潤及其它增值項目的金額加起來，求出增值額，然后再乘以增值稅稅率，計算出應納的增值稅稅額。公式為：應納增值稅=(工資+利息+租金+利潤+其它增值項目)×稅率
（2）減法（又稱扣額法）是指從銷售額全值中扣除非增值稅項目的金額，如外購的原材料、燃料、動力等扣除項目的金額，求出增值額，然后乘以增值稅稅率，計算出應納增值稅稅額。公式為：應納增值稅=(銷售額-非增值項目金額)×稅率
2、間接計算法
間接計算法（又稱稅款扣稅法）是指以銷售額全值乘以增值稅稅率求出產品的整體稅額，然后從中扣除外購非增值項目已經繳納的稅額，以這個稅差作為應納的增值稅稅額，計算公式為：應納增值稅=銷售額×稅率-非增值項目的已納稅款。
二、增值稅計算
1、銷售額=含稅銷售收入/(1+17%)
2、含稅銷售收入=銷售額*(1+17%)=銷售額+銷售額*17%=銷售額+銷項稅(或進項稅)
3、銷項稅額(或進項稅額)=含稅銷售收入/(1+17%)*17%=銷售額*17%

土地增值稅扣除項目：

1、取得土地使用權所支付的金額（適用新建房轉讓和存量房地產轉讓）

包括地價款和取得土地使用權時按國家規定繳納的有關費用。

房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定繳納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

2、房地產開發成本（適用新建房轉讓）

包括土地征用及拆遷補償費（包括土地征用費、耕地占用稅等）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。

3、房地產開發費用（適用新建房轉讓）

（1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的：

允許扣除的房地產開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×5%以內

【注意】上述利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。超期利息、超標利息及罰息不得扣除。

（2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的（包含全部使用自有資金沒有利息支出的情況）

允許扣除的房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×10%以內

（3）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用上述（1）、（2）項所述兩種辦法。

4、與轉讓房地產有關的稅金（適用新建房轉讓和存量房地產轉讓）

包括轉讓房地產時繳納的城建稅、印花稅。教育費附加和地方教育附加視同稅金扣除。

5、財政部規定的其他扣除項目（適用從事房地產開發的新建房轉讓）

從事房地產開發的納稅人可加計扣除=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×20%

6、舊房及建筑物的評估價格（適用存量房地產轉讓）

稅法規定，納稅人轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款或出讓金和按國家統一規定繳納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金（不含增值稅），作為扣除項目金額計征土地增值稅。

評估價格=重置成本價×成新度折扣率

土地增值稅的基本征稅范圍：轉讓國有土地使用權；地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓；存量房地產買賣。

土地增值稅的納稅義務人是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

征稅范圍

1.基本征稅范圍

土地增值稅的基本征稅范圍包括：

(1)轉讓國有土地使用權;

(2)地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓;

(3)存量房地產買賣。

2.特殊征稅范圍(掌握)

具體問題可歸納為應征、不征、免征三個方面。下面將經常出現的房地產若干具體情況的征免問題匯總歸納如下：

(1)屬于土地增值稅的征稅范圍的情況(應征)：

①轉讓國有土地使用權;

②取得土地使用權后進行房屋開發建造然后出售;

③存量房地產買賣;

④抵押期滿以房地產抵債(發生權屬轉讓);

⑤單位之間交換房地產(有實物形態收入);

⑥房地產開發企業的房地產投資、公司制改造、合并、分立中的房地產權屬變化;

⑦合作建房建成后轉讓。

(2)不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況(不征)：

①房地產繼承(無收入);

②房地產贈與(對象有限定，無收入);

③房地產出租(權屬未變);

④房地產抵押期內(權屬未變);

⑤房地產的代建房行為(權屬未變);

⑥房地產評估增值;

⑦與房地產開發企業無關的重組投資、公司制改造、合并、分立中房地產權屬變化。

(3)免征或暫免征收土地增值稅的情況：

①個人之間互換自有居住用房地產，經稅務機關核實;

②合作建房建成后按比例分房自用;

③因國家建設需要依法征用、收回的房地產;

④建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的;

⑤企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的。

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免征土地增值稅的情況

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